О необходимости возвращения отрицательных сервитутов в российское законодательство
(Монахов Д. А.) ("Вестник гражданского права", 2012, N 1) Текст документаО НЕОБХОДИМОСТИ ВОЗВРАЩЕНИЯ ОТРИЦАТЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ В РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО <1>
Д. А. МОНАХОВ
-------------------------------- <1> Автор выражает благодарность А. В. Цугулиеву за помощь, оказанную при написании этой статьи.
Монахов Д. А., кандидат юридических наук, консультант Отдела законодательства о вещных правах и наследовании Исследовательского центра частного права при Президенте РФ.
В контексте работы по реформированию гражданского законодательства в статье подробно рассматривается существующий порядок установления и ликвидации ограничений права собственности в области охраны объектов культурного наследия. На конкретных примерах анализируется практика применения действующих законодательных норм. Показывается неэффективность существующего регулирования и обосновывается предпочтительность закрепления соответствующих ограничений в форме отрицательных сервитутов. Доказывается факт наличия в обороте категории вида (перспективы) и обосновывается необходимость ликвидации пробела в правовом регулировании путем возвращения в отечественное законодательство категории отрицательных сервитутов.
Ключевые слова: отрицательные сервитуты, городские сервитуты, зоны охраны памятников культуры, право на вид, право на свет, ограничения права собственности.
The article deals with the problem of the property right's restriction as applied to objects of cultural heritage. The author analyses the modern law enforcement practice and criticizes the contemporary system of legal rules, applicable in the appropriate cases. The author suggests to breath new life into the concept of negative servitudes, which was clearly formulated by the prerevolutionary legislation.
Key words: negative servitudes, negative easements, restrictive covenants, public easement, land use law, view easement, right to a view, urban servitudes.
В Концепции развития законодательства о вещном праве <1> (определившей содержание соответствующего раздела Концепции развития гражданского законодательства РФ <2>) мы находим следующее утверждение: "По-видимому, необходимость установления сервитутов вида и света отсутствует" <3>. Авторы Концепции обосновывают это тем, что, во-первых, "в известной части эти вопросы урегулированы градостроительным и архитектурным законодательством" и, во-вторых, они "будут регулироваться гражданским законодательством в рамках регулирования соседских прав" <4>. -------------------------------- <1> Концепция развития законодательства о вещном праве. Проект Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (http://privlaw. ru/concep_RZVP. rtf). <2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Статут, 2009. Отметим, что в этом итоговом труде отрицательные сервитуты упоминаются лишь вскользь (С. 88). <3> Концепция развития законодательства о вещном праве. С. 74. <4> Там же (здесь и далее выделение наше).
Обратимся вначале к первому аргументу и попытаемся выяснить, насколько хорошо "эти вопросы урегулированы градостроительным и архитектурным законодательством" и действительно ли в данной области правового регулирования дело обстоит столь благополучно и существующее административное регулирование настолько эффективно, что в двух главных отрицательных сервитутах, известных всем развитым правопорядкам прошлого и настоящего, российское право совершенно не нуждается. Наиболее широко административные ограничения "градостроительного и архитектурного характера" представлены, по-видимому, в области охраны объектов культурного наследия. Для выбранной нами темы эти ограничения тем более показательны, что аналогичные по содержанию (и даже лексике: "сохранение... основных панорам и "картин"... пространственной структуры и планировки... композиционных взаимосвязей, главных видовых точек... <1>) ограничения вполне могли бы закрепляться в форме отрицательных сервитутов (в частности, права на вид), будь последние известны нашему законодательству. То есть налицо интересующая нас ситуация регулирования крупной области общественных отношений с помощью исключительно административных механизмов взамен теоретически возможного, но практически отсутствующего гражданско-правового урегулирования той же сферы. -------------------------------- <1> Распоряжение Минкультуры Московской области от 11 сентября 2009 г. N 309-Р "Об утверждении границы территории и режима использования территории объекта культурного наследия федерального значения - усадьбы "Мцыри (Спасское) XVII - XVIII вв." в деревне Середниково сельского поселения Кутузовское Солнечногорского муниципального района Московской области" (нормативные материалы здесь и далее приводятся по СПС "КонсультантПлюс").
Выясним, что представляет собой административное регулирование в области охраны объектов культурного наследия, какие отличия, плюсы или минусы можно здесь обнаружить по сравнению с возможностями регулирования гражданско-правового. Начав исследование вопроса, мы сразу же обнаруживаем отличия на уровне нормативного материала <1>, который в его административном варианте характеризуется бессистемностью, хаотичностью и противоречивостью. В противоположность тысячелетней традиции гражданского права традиции административного регулирования всего несколько десятков лет и восходит она к нашему советскому прошлому, что, очевидно, не способствует ее последовательности и системности в настоящем: до сих пор сохраняет частичную силу ряд нормативных актов советского периода <2>. -------------------------------- <1> В сноске отметим отдельно общую склонность административных актов к забвению юридического инструментария в пользу заимствования методологического и терминологического аппарата из далеких от юриспруденции специальных областей знания. Результатом является не только сложность понимания соответствующих актов технически не подготовленными лицами, но и их общая неясность и неоправданная перегруженность. В качестве примера укажем на СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий", которые столь сложны для применения и понимания даже специалистами в соответствующей области (!), что для упрощения их применения потребовалось создание сложных компьютерных программ, для облегчения овладения которыми, в свою очередь, написаны целые учебники (см., например: Иванченко В. Т. Определение освещенности помещений естественным светом. М.: Издательство "АСВ", 2002). Налицо разительное отличие от гражданско-правового регулирования, которое всегда решало те же самые вопросы на основе коротких и ясных общих формулировок. Например: проектируемое здание не считается умаляющим свет, если расстояние от него до соседнего имения "по горизонтальной линии больше высоты проектированного строения, считая от вершины до поверхности земли" или если "между тем и другим проходит улица первого или второго разряда законной ширины" (Гражданское уложение Цюрихского кантона. Издание Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. СПб.: Государственная типография, 1887. С. 108 (ст. 603)). Или еще короче: лицо, имеющее право на свет, "не может противиться, если доступ света будет заслонен не более чем на высоту половины прямого угла, считая от подоконника кверху" (Змирлов К. П. Право на свет как один из видов участия частного (446 ст. 1 ч. X т.) // Журнал Министерства юстиции. 1895. Ноябрь. N 11. С. 215). <2> Закон РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" от 15 декабря 1978 г.; Постановление Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 "Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры"; Инструкция по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР от 24 января 1986 г.; Положение об охране и использовании памятников истории и культуры от 16 сентября 1982 г. N 865 и др.
Действующее законодательство различает четыре последовательно располагающиеся территории с различными правовыми режимами: прежде всего, не относящуюся к зонам охраны территорию памятника культуры, далее - непосредственно окружающую ее "охранную зону", сразу за ней - зону регулируемой застройки и, наконец, зону охраняемого ландшафта (три последние относятся к зонам охраны) <1>. -------------------------------- <1> Пункт 3 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315).
Отметим, что регулирование правового режима этих зон является строго административным и не имеет какой-либо связи или согласования с гражданско-правовым делением той же территории, которая может быть разбита на произвольное количество участков, находящихся в собственности различных лиц: "Границы зон охраны объекта культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков" <1>. -------------------------------- <1> Там же.
Исключительно административное регулирование данной области возникло в условиях конституционно закрепленной монополии государства на обладание землей <1>. В этих условиях оно являлось если и не единственно возможным, то по крайней мере обоснованным. И хотя ситуация с тех пор успела кардинально перемениться (в законодательство вернулась частная собственность, и земля вошла в оборот), в административном регулировании рассматриваемой области никаких принципиальных изменений не произошло (вплоть до сохранения силы за нормативными актами советского периода). Процесс возрождения институтов частной земельной собственности естественным образом шел в рамках гражданского законодательства и существующее административное регулирование не затронул. Два несогласованных способа правового регулирования одного и того же объекта (земельного участка), различающиеся от методов правового воздействия до понятийного аппарата, пересекаясь, не могли не породить правоприменительных проблем. И они их породили. -------------------------------- <1> "Земля, ее недра воды, леса... являются государственной собственностью, то есть всенародным достоянием" (ст. 6 Конституции СССР 1936 г.). "В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды, леса" (ст. 11 Конституции РСФСР 1978 г.).
С советских времен, когда гражданско-правовая составляющая в регулировании земельных отношений отсутствовала, ни форма, ни терминология административных актов, призванных эти отношения упорядочить, к гражданско-правовым реалиям никак не приспособлены. Юридическая техника и лексика, уместные в обстановке двадцатилетней давности, в современных условиях являются явным анахронизмом. Однако и по сей день при издании административных актов используются именно они, а гражданско-правовая составляющая по-прежнему в должной степени не учитывается. Между тем в условиях, когда в обороте действует неопределенное множество инициативных субъектов-собственников, во избежание хаоса основные усилия законодателя должны быть направлены на достижение максимально возможной определенности и ясности именно в отношении гражданско-правового статуса вещей, и это тем более справедливо по отношению к вещам недвижимым. На практике же сложилась ситуация, когда в судебном разбирательстве его участникам приходится решать вопросы гражданско-правового характера, опираясь на акты, которые как раз гражданско-правовых реалий или не имели в виду вовсе, или же подходили к ним по явно остаточному принципу. Проиллюстрируем сказанное на примере подмосковной усадьбы "Архангельское". Кто является собственником земли в пределах охранной зоны Архангельского, если в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 1996 г. N 388 "О мерах по сохранению и дальнейшему использованию комплекса памятников истории и культуры усадьбы "Архангельское" в Московской области" сказано: "2. Министерству культуры Российской Федерации, Министерству обороны Российской Федерации с участием администрации Московской области и заинтересованных организаций обеспечить в соответствии с законодательством Российской Федерации... совместное использование создаваемым музеем-усадьбой "Архангельское" и реорганизуемым центральным военным клиническим санаторием "Архангельское" территории в пределах охранных зон. 3. Администрации Московской области и Министерству культуры Российской Федерации с участием заинтересованных организаций установить... охранные зоны музея-усадьбы "Архангельское"; режим содержания и использования памятников истории и культуры, охранных зон музея-усадьбы "Архангельское"..."? Практически приведенный вопрос возник в следующей ситуации: охранная зона Архангельского проходит через деревню Воронки. Администрация Красногорского района Московской области, на территории которого расположена деревня, 12 декабря 2007 г. сдала в долгосрочную аренду некоему обществу <1> земельный участок, относящийся к территории деревни, но попадающий также и в охранную зону Архангельского, для размещения автостоянки, а также строительства придорожного и торгового комплекса. -------------------------------- <1> ООО "Нижнее Мякинино".
В ответ на это управление Росимущества в Московской области вчинило указанным лицам иск, требуя признать недействительным соответствующий договор аренды. Основание - земля в охранной зоне Архангельского находится в собственности Российской Федерации. Дело прошло три судебные инстанции <1>. -------------------------------- <1> Постановление ФАС Московского округа от 28 февраля 2011 г. N КГ-А41/468-11 по делу N А41-39936/09.
Оставляя в стороне очевидный факт противоречия строительства в охранной зоне памятника режиму использования земельного участка, зададимся вопросом: с какой степенью уверенности можно утверждать о нахождении земли охранной зоны Архангельского в собственности Российской Федерации с учетом абсолютной неясности гражданско-правового содержания вышеприведенной формулировки Постановления Правительства? Можно ли "использование территории", да еще и "совместное", трактовать как предоставление "земельного участка... государственным унитарным предприятиям... созданным федеральными органами государственной власти" <1>, что означало бы отнесение участка к федеральной собственности? Ответ неочевиден. -------------------------------- <1> Статья 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При окончательном решении данного вопроса суд, не утруждая себя излишними обоснованиями, ограничился следующим лаконичным определением: "...в ходе судебного разбирательства установлено, а также подтверждается материалами дела, что орган местного самоуправления - Администрация Красногорского муниципального района Московской области, распорядился земельным участком, относящимся к федеральной собственности" <1>. -------------------------------- <1> Постановление 10 Арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2010 г. по делу N А41-39936/09 (подтверждено в кассационной инстанции Постановлением ФАС Московского округа от 28 февраля 2011 г. N КГ-А41/468-11 по делу N А41-39936/09).
Вполне вероятно, что комплексное изучение всех материалов дела действительно с неизбежностью приводит к такому выводу. Но вот из главного правоустанавливающего документа - Постановления Правительства от 3 апреля 1996 г. N 388 это с необходимостью не вытекает. Указанная неясность обстоятельств гражданско-правового характера, в свою очередь, порожденная неясностью терминологии и формулировок данного Постановления Правительства, позволила ответчикам в трех инстанциях выстраивать не лишенную логики аргументацию, истолковывая несогласованность гражданского и административного режимов спорного участка в свою пользу: "...зона охраны памятников истории и культуры не является земельным участком, а представляет собой иную форму правового регулирования, указанную, в частности, на момент утверждения зон охраны Постановлением Правительства Московской области N 156/18 от 30.05.2001, в ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ как "территориальная зона - часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель...", в настоящее время зона охраны памятников определяется п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации как "зона с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации...". ...Передаваемая в совместное использование Постановлением Правительства Российской Федерации N 388 от 03.04.1996 охранная зона как на момент передачи, так и на момент установления не отвечала требованиям объекта вещного права (вещи), т. е. сама охранная зона не имеет индивидуально-определенных признаков, позволяющих определить ее как объект вещного права, поскольку охранная зона - это по существу градостроительный режим использования территории, а на градостроительный режим не может возникнуть право собственности, вне зависимости от того, кому предоставлен этот режим. Таким образом, принимая во внимание положения статей 212, 214 ГК РФ, ст. 17 ЗК РФ, п. 1 ст. 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года, право собственности Российской Федерации может возникнуть только на земельные участки, а не на территорию". Терминологический и понятийный хаос налицо. Приведенный пример наглядно демонстрирует, что существующее административное регулирование режима объектов культурного наследия плохо согласовано с гражданско-правовыми реалиями частного владения землей и как таковое является неэффективным. Не сводится ли в таком случае решение проблемы к совершенствованию механизмов установления ограничений, повышению качества юридической техники и общей согласованности норм с привлечением должного внимания к вопросам гражданско-правового характера? Снимет ли все вопросы полная определенность в отношении гражданско-правового статуса участков и лежащих на этих участках административных ограничений? Можно с уверенностью сказать: нет! Наличие определенности гражданско-правовых и административно-правовых режимов памятников в данный конкретный момент нисколько не гарантирует стабильности и неизменности существующего положения. Гипертрофированность полномочий государственных органов в области административного регулирования вносит в оборот нестабильность, неуверенность и неопределенность. Постановление соответствующего государственного органа об установлении границ территории и зоны охраны памятника истории и культуры не защищает от неожиданных для заинтересованного лица изменений в правовом статусе как принадлежащей ему недвижимости, так и соседней, находящейся в охранной зоне. Как устанавливающее, так и изменяющее границы памятника и охранных зон решение принимается уполномоченным государственным органом совершенно независимо от заинтересованно лица - собственника или пользователя памятника. А само заинтересованное лицо, чье мнение в точном соответствии с буквой закона никто не обязан учитывать, ставится перед фактом уже вынесенного решения. Рассмотрим процедуру принятия решения об изменении границ охранных зон подробнее. Статья 34 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об объектах культурного наследия) в п. 3 предусматривает установление зон в соответствии с проектом: "Границы зон охраны объекта культурного наследия... режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия", а п. 4 той же статьи отсылает к специальному нормативному документу: "Порядок разработки проектов зон охраны объекта культурного наследия, требования к режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон устанавливаются Правительством Российской Федерации". Таким документом является Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации <1> (далее - Положение). Его п. 28 предусматривает, что "изменение зон охраны объекта культурного наследия, в том числе их границ, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон, осуществляется путем разработки нового проекта зон охраны объекта культурного наследия в порядке, установленном настоящим Положением". -------------------------------- <1> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315.
Инициировать "разработку проектов зон охраны" - что в рассматриваемом случае означает пересмотр границ и изменения в правовом статусе земельных участков на соответствующей территории - могут: - органы государственной власти; - орган местного самоуправления; - собственники или пользователи объектов культурного наследия; - правообладатели земельных участков; - юридические лица; - общественные и религиозные объединения, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия; - суд <1>. -------------------------------- <1> Пункт 4 Положения.
Как можно заметить, круг лиц, обладающих возможностью инициировать существенные правовые изменения на чужой земле, во-первых, весьма широк и, во-вторых, весьма расплывчат ("юридические лица"). Бюрократизация, впрочем, была бы неполной без п. 13 Положения, предусматривающего экспертизу проекта: "Проект зон охраны объекта культурного наследия подлежит в установленном порядке государственной историко-культурной экспертизе... Положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы является основанием для утверждения границ зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон". Коль скоро закон предусматривает проведение экспертизы, первым делом необходимо выяснить, кто оплачивает услуги эксперта, ибо очевидно, что заказчик способен оказать определяющее влияние на результат заказа. Оплачивается же экспертиза, как это установлено ст. 31 Федерального закона об объектах культурного наследия, тем самым лицом, которое и инициировало процесс изменения существующего положения: "2. Заказчик работ, подлежащих историко-культурной экспертизе, оплачивает ее проведение". Существенной гарантией получения заказчиком нужного ему результата экспертизы является возможность неограниченного увеличения гонорара эксперту: "Размер оплаты экспертизы, касающейся объекта культурного наследия федерального значения, устанавливается договором" <1>. -------------------------------- <1> Пункт 35 Положения о государственной историко-культурной экспертизе (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2009 г. N 569).
Возникает вопрос: о какой защищенности прав и стабильности в этих условиях можно говорить? Закон предоставляет лицу, желающему изменить соотношение прав в свою пользу и избавиться от стесняющих его ограничений, возможность без уведомления заинтересованных лиц в одностороннем порядке не только инициировать процесс соответствующих изменений, но и оказать решающее влияние на результаты этого процесса путем заказа нужной этому лицу экспертизы. После же получения положительного заключения экспертизы искомые изменения происходят почти автоматически: "Проект зон охраны объекта культурного наследия представляется в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления вместе с материалами по его обоснованию и положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы" (п. 14 Положения). "На основании проекта зон охраны... и положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы соответствующий орган... власти... утверждает по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации границы зон охраны объекта культурного наследия... режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон" (п. 16 Положения). И наконец, п. 17 Положения: "На основании проекта зон охраны объекта культурного наследия... и положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы границы зон охраны... режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются в порядке, установленном законом..." И уже после завершения этого кулуарного процесса, когда все решения приняты, заинтересованные стороны могут наконец получить информацию о свершившемся: "Информация об утвержденных границах зон охраны объекта культурного наследия, режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон в обязательном порядке размещается в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности" (п. 20 Положения). Эту закрытость процедуры принятия решения хочется отметить особо. Несмотря на то что ст. 29 Федерального закона об объектах культурного наследия вроде бы предусматривает среди принципов проведения историко-культурной экспертизы принцип гласности, в Положении никаких упоминаний гласности при всем желании обнаружить невозможно. Казалось бы, закон оставляет собственнику или пользователю памятника, который с изумлением обнаруживает, что зона охраны памятника внезапно уменьшилась и его интересы нарушены, возможность подачи запоздалого иска: "Правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства или их частей в случае, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения границ зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон, вправе оспорить решение об их утверждении и (или) соответствующий проект зон охраны объекта культурного наследия в судебном порядке" (п. 26 Положения). Практика, однако, не оставляет и этого. Нужно ведь еще доказать, что "права и законные интересы нарушаются". И вот здесь мы подходим к пониманию сути существующего административного регулирования. Ведь мы имеем дело не с отрицательным сервитутом, установленным в пользу недвижимого имения, а с феноменом совершенно иной природы и традиции - отечественной традиции административного регулирования. И перспектива здесь по сравнению с регулированием гражданско-правовым перевернута. Можно утверждать, что вид в ней открывается не от памятника, а на памятник и право защищает не частного собственника (пользователя) имения, а неопределенную массу "трудящихся". Именно в том смысле, как это было сформулировано в последней советской Конституции: "Граждане СССР имеют право на пользование достижениями культуры. Это право обеспечивается общедоступностью ценностей отечественной и мировой культуры" <1>, откуда это положение перешло и в действующую Конституцию РФ: "Каждый имеет право... на доступ к культурным ценностям" (п. 2 ст. 44). -------------------------------- <1> Статья 46 Конституции СССР 1977 г. Аналогичное положение содержала ст. 44 Конституции РСФСР 1978 г.
Консеквенции просты. Коль скоро охранные зоны установлены не в пользу памятника, то и права его владельца сокращением территории охранной зоны нарушены быть не могут. Проиллюстрируем сказанное практическим примером. ООО "Национальный Лермонтовский центр в Середниково", будучи пользователем культурного памятника федерального значения - усадьбы "Мцыри (Спасское) XVII - XVIII вв.", обратилось в суд с иском о признании недействительным п. 1 Постановления Правительства Московской области от 21 января 2010 г. N 24/56, которым была существенно уменьшена общая площадь зон охраны усадьбы по сравнению с ранее установленной <1>. Пользователь памятника считал, что застройка земель, ранее относившихся к зонам охраны, нарушает его интересы. Суд счел иначе и отказал во всех инстанциях. -------------------------------- <1> Постановлением главы администрации Московской области от 17 января 1992 г. N 26 "Об установлении зон охраны усадьбы "Середниково" Солнечногорского района".
Из Определения кассационной инстанции: "Суд обоснованно признал несостоятельными... доводы заявителя о нарушении оспариваемым Постановлением его прав как юридического лица в качестве пользователя объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) "Усадьба "Середниково" согласно договору аренды на недвижимое имущество памятника культуры и архитектуры "Усадьба "Середниково" от 30 ноября 1995 г., охранному обязательству по недвижимому памятнику истории и культуры N 1 - 94 от 15 октября 1994 г. Из содержания этого Постановления норм, изменяющих состав прав и обязанностей заявителя, препятствующих ему осуществлять свою деятельность в соответствии с целями, определенными в уставе общества и охранном обязательстве, то есть обеспечивать сохранность и режим содержания той части территории памятника и тех объектов культурного наследия, которые переданы обществу с ограниченной ответственностью "Национальный Лермонтовский центр в Середниково", не усматривается". Для понимания того, как ситуация выглядит с точки зрения пользователя памятника, отметим, что директор Национального Лермонтовского центра в Середниково М. Ю. Лермонтов называет произошедшее не иначе как рейдерским захватом: "Усадьба делится на саму усадьбу и окружающий парк, это 118 га. А зоны охраны памятника - это еще 1500 га... На этой территории, использование которой регламентировано Постановлением о зонах охраны, оказалось безумное количество нарушений... то, что сейчас происходит, - это рейдерство в отношении национального достояния... При попустительстве органов, которые должны охранять эти земли, они отчуждаются под застройки... вопиющим фактом стало то, что по заказу коммерческой структуры... новый проект зон охраны... вырезает все... нарушения - вместо того чтобы дать им оценку... легализованы все нарушения, которые были сделаны... Кроме того, от 1500 га отрезается примерно половина территории... она может быть использована под застройку... ООО "МАК", заказчик... нового проекта зон охраны... Росохранкультура, Министерство культуры, Министерство культуры Московской области... в один голос говорят, что их к этому принуждают, чтобы они пошли на уменьшение земель. Это - рейдерский захват при "попустительстве" органов охраны памятников. Получается, что мы... защищаем памятники от органов охраны памятников" <1>. -------------------------------- <1> Рейдеры покушаются на усадьбу Лермонтова (http:// www. km. ru/ nedvizhimost/ 2010/ 12/ 13/ arkhiv/ reidery-pokushayutsya-na-usadbu-lermontova).
"По подзаконному акту... Росохранкультура <1> или региональный орган по охране памятников культуры может нанять частного эксперта и заказать ему экспертизу. Более того, результат экспертизы не имеют право оглашать. Вы представляете, что это значит? Получается, что один человек решил судьбу "Середниково"... Сегодня сложилась просто катастрофическая ситуация, когда решение принимается кулуарно, одним только человеком!.. Он принимает решение об изменении охранных зон, и его решение является юридически достаточным... если мне... вздумается приобрести кусок территории музея-заповедника, то я нанимаю эксперта, тот дает экспертную оценку земли, и если Росохранкультура согласится, то на основании этого уже можно менять охранную зону" <2>. -------------------------------- <1> Указом Президента РФ от 8 февраля 2011 г. N 155 Росохранкультура упразднена, а ее функции переданы Министерству культуры РФ. <2> Химич О. Заповедник вне закона // Московский Комсомолец. 2010. 19 апр. N 25331 (http:// www. mk. ru/ social/ article/ 2010/ 04/ 18/ 470591-zapovednik-vne-zakona-.php).
Указывает М. Ю. Лермонтов и на причины происходящего: "За последние десять лет произошел взлет цен на землю, на недвижимость. Например, цена за некую сотку - 20 тысяч долларов. Но если с этой сотки видна усадьба, то цена взлетает в разы. А люди с большими деньгами вдруг захотели, чтобы из их окна площадь Красная была видна. На это среагировали риелторы. Те, в свою очередь, подключили людей, которые могут организовать покупку земель на усадьбах. Получается, что виной всему - возросшая капитализация заповедной земли". "За последние почти десять лет усадьба "Середниково" потеряла около 100 гектаров земли, которая, по разным оценкам, стоит около 2 - 2,5 млрд. долларов" <1>. -------------------------------- <1> Химич О. Указ. соч.
Ситуация с другими памятниками архитектуры совершенно аналогична, взять ли знаменитый Новоиерусалимский монастырь <1> или "русский Версаль" - подмосковную усадьбу "Архангельское". Представители музея "Архангельское", столкнувшись со случаями распоряжения земельными участками в охранной зоне усадьбы (в одном месте собственник земельного участка (Министерство обороны) продал принадлежащую ему землю в частные руки <2>, в другом - Мослесхоз передал в долгосрочную аренду на 49 лет три лесных участка в охранной зоне Архангельского <3> неким ООО), в первую очередь попытались привлечь максимально возможное внимание прессы и общественности, мало рассчитывая на средства юридической защиты. -------------------------------- <1> См.: В Подмосковье разгорается скандал со строительством высоток у Новоиерусалимского монастыря (http://realty. newsru. com/article/27Sep2011/novoierus). <2> Петрова Ю. Минобороны продало "Градострою" участок в музее-усадьбе "Архангельское" (http://www. vedomosti. ru/newsline/news/2011/08/16/1341729). <3> Феклюнин С. Суд приостановил производство по делу об аренде леса у Архангельского (http://www. infosud. ru/arbitration/20110816/254622170.php).
И позицию представителей музея понять можно. Хотя и имеется определенность как в отношении гражданско-правового статуса участков, так и в отношении лежащих на них административных ограничений, а изменения в составе собственников и пользователей земельных участков на юридическую силу упомянутых ограничений и запретов влиять не должны ("если, с одной стороны, никто не может передать прав более, чем сам имеет, то, с другой стороны, всякий приобретающий право должен его приобрести с теми ограничениями, которые лежали на нем в момент приобретения" <1>), тем не менее в силу вышеприведенного порядка изменения охранных зон у представителей музея есть все основания ожидать в ближайшее время официального уменьшения территории охранных зон с последующей застройкой освобожденных от ограничений участков (информация о начале этого процесса уже начала появляться <2>). В таких условиях оправдан и шум в прессе, и стремление защитить свои права получением именно вещно-правового титула на соответствующие земельные участки. А никакого иного вещного титула, кроме права собственности, наш закон предложить им здесь и не может. -------------------------------- <1> Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй (ст. 175 - 420) с объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1902. С. 216. <2> Усадьбу "Архангельское" хотят превратить в коттеджный поселок (http://www. city-fm. ru/news/show/100428542.php). Оборона Архангельского продолжается // Новости культуры. Вечерний выпуск. 2012. 11 янв. (http://www. tvkultura. ru/news. html? id=895808&cid=178).
Ситуация усугубляется тем, что частные лица, купившие участки в охранных зонах Архангельского, приступили к строительству, не дожидаясь отмены ограничений, о чем свидетельствуют обнародованные средствами массовой информации данные <1>. Какие же юридические возможности для защиты есть у представителей музея в сложившейся ситуации, когда в охранной зоне усадьбы фактически уже совершены и продолжают совершаться действия, противоречащие административным ограничениям режима охранной зоны, установленным Постановлением Правительства Московской области? <2> -------------------------------- <1> Артамонова С. Оборона Архангельского. Специальный репортаж "Новостей культуры" (http://www. tvkultura. ru/news. html? id=784688&cid=172). <2> Постановление Правительства Московской области от 30 мая 2001 г. N 156/18 "Об утверждении границ территории и зон охраны памятника истории и культуры - ансамбля усадьбы "Архангельское" Красногорского района".
Прежде всего они могут ходатайствовать перед уполномоченным представителем Министерства культуры об открытии административного производства, по результатам которого нарушитель может быть привлечен к административной ответственности и ему может быть вынесено предписание об устранении нарушения. Административная ответственность за несоблюдение ограничений, установленных в зонах охраны объектов культурного наследия федерального значения, предусмотрена ст. 7.13 и 7.14 КоАП РФ в виде штрафа: от тысячи до полутора тысяч рублей - для граждан, от двух до трех тысяч рублей - для должностных лиц и от двадцати до тридцати тысяч - для юридических лиц. В отношении объектов культурного наследия регионального и местного значения в Московской области <1> административная ответственность предусмотрена в виде: 1) предупреждения; 2) административного штрафа <2>. Размер штрафа в зависимости от зоны составляет: от одной до трех тысяч рублей - для физических лиц, от трех с половиной до пяти тысяч рублей - для должностных лиц и от двадцати до пятидесяти тысяч рублей - для юридических лиц <3>. -------------------------------- <1> Административная ответственность за правонарушения в отношении объектов культурного наследия регионального и местного значения в настоящее время предусмотрена всего в 44 из 83 субъектов РФ (http://zaki. ru/pagesnew. php? id=35851&page=4). <2> Статья 2 Закона Московской области "Об административной ответственности за правонарушения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального (областного) значения и местного (муниципального) значения, расположенных на территории Московской области". <3> Там же. Ст. 4.
В случае невыполнения предписания об устранении нарушения в срок на виновное лицо может быть наложен штраф: на гражданина - от трехсот до пятисот рублей, на юридическое лицо - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (ст. 19.5 КоАП РФ). Неадекватность таких санкций наряду с несовершенством самой административной процедуры отмечается специально созданной Комиссией <1>: -------------------------------- <1> Комиссия по проведению мониторинга правоприменительной практики Закона Московской области "Об административной ответственности за правонарушения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального (областного) значения и местного (муниципального) значения, расположенных на территории Московской области".
"При исполнении своих полномочий по контролю за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия... Министерство культуры Московской области столкнулось с рядом серьезных проблем: 1) в настоящее время установленная законодательством давность привлечения к административной ответственности (2 месяца с момента совершения правонарушения) дает возможность нарушителям оставаться безнаказанными; 2) в ряде случаев небольшие размеры штрафов, предусмотренные КоАП (на физическое лицо - не более 1500 рублей), не соответствуют размеру... деяния... которое совершено правонарушителем;
<...>
4) при выявлении административных правонарушений в сфере... охраны объектов культурного наследия не применяется... административное расследование... Министерство... часто не имеет возможности получить достоверные сведения о владельцах и пользователях памятников или исполнителях работ, нанесших вред объекту культурного наследия, данных о должностных лицах, выдавших распоряжение или разрешение на проведение указанных работ... Отсутствие права проводить административное расследование с целью установления лица, нарушившего закон, существенно ограничивает возможности Министерства... по привлечению виновных лиц к административной ответственности" <1>. -------------------------------- <1> Отчет о проведении мониторинга практики применения Закона Московской области N 220/2008-ОЗ "Об административной ответственности за правонарушения в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального (областного) значения и местного (муниципального) значения, расположенных на территории Московской области" за период с 10 января 2009 года по 31 декабря 2009 года. Приложение к Постановлению Московской областной Думы от 1 июля 2010 г. N 7/125-П (http:// moduma. ru/ index. php? option= com_content&task= view&id= 91&Itemid= 99#%E2%84%96%20220).
"Начиная с 2008 года Министерство культуры Московской области осуществляет полномочия по государственной охране объектов культурного наследия федерального значения и объектов культурного наследия, которые находятся в федеральной собственности. Учитывая, что на территории Московской области сосредоточено более 6,5 тысячи объектов культурного наследия, из которых более 2 тысяч - объекты федерального значения, Министерство культуры Московской области не обладает достаточными ресурсами (финансовыми, материально-техническими) для эффективной своевременной реализации Закона Московской области N 220/2008-ОЗ... В существующей системе законодательства об объектах культурного наследия много противоречий. Это... препятствует привлечению виновных лиц к ответственности..." <1>. -------------------------------- <1> Отчет о проведении мониторинга...
О неэффективности административной ответственности свидетельствует и приводимая статистика: "Всего на 127 тысяч рублей в прошлом [2009. - Д. М.] году были оштрафованы "нерадивые" организации и должностные лица, которые производили работы на исторических памятниках Подмосковья с нарушением законодательства. Между тем на территории региона находятся 6,5 тысячи объектов культурного наследия, около 2 тысяч из них - памятники федерального значения" <1>. -------------------------------- <1> Отчет о выездном заседании Комиссии опубликован на портале Московской областной Думы по адресу: http:// moduma. ru/ index. php? option= com_content&task= view&id= 4041&Itemid=163.
Важно отметить, что соответствующее административное производство инициируется и осуществляется специально уполномоченным должностным лицом и возможности собственника или пользователя культурного памятника, интересы которых фактически нарушаются неправомерными действиями, здесь более чем скромны: им оставлена роль ходатаев, которым уполномоченный чиновник по своему усмотрению может и отказать. Это же следует сказать о возможностях гражданско-правовой защиты. Как мы видели выше, судебная практика не находит у пользователя памятника интересов и прав в отношении зон охраны. Не в его пользу зоны охраны установлены, и то, что на них происходит, пользователя памятника и его охранных обязательств по "обеспечению сохранности и режима" не касается. При таком подходе места для негаторного иска, очевидно, не остается. Проиллюстрируем примером из судебной практики. ООО "Национальный Лермонтовский центр в Середниково" обратилось в суд с исковым заявлением к А. В. Калмыкову о сносе самовольных построек и устранении вреда, причиненного территории объекта культурного наследия. Определением от 16 января 2009 г. судья Солнечногорского городского суда Московской области А. Г. Орлов в принятии искового заявления отказал, мотивировав это следующим образом: "Из смысла заявления и приложенных материалов следует, что истец является арендатором объекта культурного наследия... в виде строения и прилегающего к нему земельного участка. Спорное ограждение расположено на ином земельном участке. Иск обоснован нарушением ответчиком законодательства в области культурного наследия федерального значения, т. е. по существу предъявлен иск в интересах Российской Федерации лицом, которому действующим законодательством такое право не представлено. Согласно ст. 134 ГПК РФ судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если исковое заявление предъявлено в защиту прав... другого лица организацией, которой не предоставлено такое право". Итак, как и в случае с административной защитой, владельцам памятника оставлена роль ходатаев перед уполномоченным должностным лицом Министерства культуры о подаче гражданского иска. В случае, если такой иск все же подается, процессуально им отводится роль третьих лиц без самостоятельных требований. При этом следует учитывать, что на практике уполномоченными государственными органами "меры гражданско-правовой ответственности... применяются крайне редко" <1>. -------------------------------- <1> Отчет о проведении мониторинга...
Таким образом, можно констатировать, что определенность гражданско-правовых и административно-правовых режимов памятников культуры нисколько не гарантирует защиты прав их владельцев. Им элементарно не предоставлены средства защиты, они не могут в необходимых случаях самостоятельно защищать свои интересы в судебном порядке. Законодательные механизмы, оставшиеся в наследство от советской системы, с характерным для нее подавлением частной инициативы и гипертрофированным государственным присутствием в частной сфере вместо управомочивания заинтересованных лиц на защиту своих интересов управомочивают лиц, незаинтересованных (государственные органы) на защиту чужих интересов. Нисколько не удивительны и практические плоды такого подхода: незаинтересованным лицам не удается эффективно отстаивать чужие интересы. И дело здесь не сводится к низкой эффективности предоставленных уполномоченным лицам правовых средств. Существующая система, когда средства защиты предоставлены не тем, чей интерес нарушается и чей мотив к устранению нарушения не подлежит сомнению, но тем, кто далек от самого этого интереса, и от мотивов его защиты, не может быть охарактеризована иначе, как система неэффективная и требующая пересмотра. Суммируя, следует сказать, что существующий порядок защиты памятников культуры и сохранения исторически сложившихся культурно и эстетически значимых ландшафтов и видов следует отжившей традиции советского административного регулирования, приспособленной к несуществующим в настоящее время реалиям, и совершенно не учитывает факт наличия земли в частной собственности и обороте с его гражданско-правовым регулированием. Действующие в области административного регулирования земельных отношений нормы не только не согласованы с нормами гражданско-правовыми, но и, исходя из подходов, чуждых частной собственности, противоречат гражданско-правовому регулированию и препятствуют ему. Действующее административное регулирование непоследовательно и внутренне противоречиво, не гарантирует определенности и стабильности прав и, напротив, вносит нестабильность, фактически допуская возможность одностороннего пересмотра прав и обязанностей. Принятие юридически значимых решений в области административных ограничений прав на землю происходит в непубличном порядке. Лица, чьи интересы затрагиваются и нарушаются при принятии соответствующих решений, изолированы не только от процесса их принятия, но даже от информации о начале и ходе такого процесса. Действующее административное регулирование не ставит своей целью защиту прав владельцев культурных памятников и, как следствие, не гарантирует ее. Административная защита установленных ограничений неэффективна, а средства гражданско-правовой защиты заинтересованным лицам не предоставлены. С другой стороны, если бы ограничения права собственности, защищающие памятники культуры, исторически сложившиеся культурно и эстетически значимые ландшафты и виды, устанавливались в рамках гражданского права посредством традиционных вещно-правовых механизмов - отрицательных сервитутов, пусть и устанавливаемых в силу закона, то мы бы имели: непротиворечивость и последовательность законодательства и практики; ясность и определенность прав, публичность и открытость как сведений о самих правах, так и о любых их возможных изменениях, стабильность; эффективную защищенность, обусловленную предоставлением частным лицам - правообладателям возможности подачи сильных вещных исков, притом подачи самостоятельной, не обусловленной волей никакого постороннего лица (чиновника).
* * *
Что касается второго аргумента против возвращения отрицательных сервитутов в действующее российское законодательство, приведенного в начале этой статьи и касающегося перспектив решения рассматриваемого круга вопросов "гражданским законодательством в рамках регулирования соседских прав", то здесь необходимо сказать следующее: соседские права не только не могут заменить собой отрицательные сервитуты, но и, напротив, они являются традиционными основаниями их возникновения. Гражданскому праву известен целый класс отрицательных сервитутов, образуемых путем отречения от соседских прав. Такие сервитуты позволяют перераспределить законодательно установленное соотношение прав между соседями на основании их свободного волеизъявления, когда один сосед отрекается от имеющегося по закону права в пользу другого: "Договор об уничтожении соседского права будет... договором... о возникновении нового сервитутного отношения" <1>. -------------------------------- <1> Попов Б. В. Право участия частного и новый закон о праве застройки // Вестник гражданского права. 1914. N 3. С. 41.
Указанное основание возникновения сервитутов было хорошо известно отечественному праву до 1917 г. В частности, среди норм т. X Свода законов Российской империи, ограничивавших право собственности в интересах соседей, имелась норма, запрещающая выводить окна на соседний двор: "Строящий дом на самой меже своего двора не должен делать окон на двор или крышу своего соседа без согласия этого последнего: в противном случае следует окна закладывать. Означенное согласие должно быть изъявлено записью, совершенной у нотариуса... и, как уступка прав собственности, оно не может быть отменено иначе, как подобною же сделкой. После совершения дозволительной надписи ни сам владелец, допустивший выстроить на меже своего двора дом с окнами на оный, ни преемники его не вправе уже заслонять окна эти новым зданием или брандмауэром" <1> (ст. 446). То есть с совершением упомянутого нотариального акта возникал отрицательный сервитут. Установленное законом соотношение прав соседей частным договором перераспределялось по-новому (разумеется, не бесплатно: "1) А дозволяет Б... открывать окна... в... недвижимое имущество А... А обязывается не закрывать света в окна, открытые Б... 2) За означенную уступку Б уплачивает А такую-то сумму" <2>. -------------------------------- <1> Тютрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Книга вторая. М.: Статут, 2004. С. 132. <2> Вольман И. Нотариальное положение. Практическое руководство. СПб.: Законоведение, 1914. С. 748.
Наглядным воплощением данного права является знаменитый московский "Дом с рюмкой" (Остоженка 3/14), из торцевых окон которого открывается вид на храм Христа Спасителя, причем окна эти выходят на крышу соседнего здания. Таким образом, в случае реализации предложения Концепции развития законодательства о вещном праве по введению в законодательство права "требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света и не сужал открывающегося с него вида, поскольку это выходит за разумные пределы" (с. 54), это право отнюдь не заменит собой отрицательные сервитуты вида и света, но, напротив, сможет послужить основанием для их возникновения, если один из соседей в обмен на получение оговоренной суммы от другого согласится терпеть сужение вида или притока света на свой участок. Противоположное означало бы необоснованное ущемление частных собственников в принадлежащих им правах распоряжения своим имуществом. Наконец, необходимо сказать о том, что востребованность отрицательных сервитутов, и в особенности права на вид и на свет, не сводится к потребностям охраны объектов культурного наследия: они востребованы оборотом в целом. И первейшее тому доказательство - фактическое наличие в обороте категории вида как экономического фактора, непосредственным образом влияющего на цену недвижимости, с которой он связан. Будучи фактором, доставляющим человеку эстетическое наслаждение, т. е. значимым для человека, вид в условиях рыночной экономики не мог не приобрести экономической формы товара, денежной измеримости. И не только вид, но и свет. Ни тот ни другой, конечно, не могут выступать в гражданском обороте отдельно от объектов недвижимости, с которыми они связаны (именно поэтому не могут отдельно обращаться в обороте и сервитуты), но наличие или отсутствие вида сообразно увеличивает или уменьшает рыночную стоимость соответствующего объекта недвижимости. Архитектуре даже известен целый класс сооружений, чья экономическая стоимость определяется отнюдь не ценой материалов, из которых они созданы, и не количеством средств, затраченных на строительство, - бельведеры. В качестве примера использования в юриспруденции указанного экономического феномена приведем ст. 601 Гражданского уложения Цюрихского кантона, содержавшую следующую норму: "Собственник строения вправе запретить соседу предположенную постройку, если его строение в такой степени лишается солнечного света (Sonnenlicht oder Heiterkeit)... что стоимость строения уменьшится по крайней мере на десятую часть" <1>. -------------------------------- <1> Гражданское уложение Цюрихского кантона. Издание Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. СПб.: Государственная типография, 1887. С. 108.
Подобный подход легко применим и к виду, и мы повсеместно сталкиваемся с его проявлениями. Абсолютно одинаковые по метражу, планировке и т. п. жилые квартиры, находящиеся при этом по соседству, будут иметь совершенно разную рыночную стоимость, если из одной квартиры виден Казанский собор, Новоспасский монастырь, Летний сад или Москва-река и т. п., а из другой - нет. Стоимость одного квадратного метра жилой площади будет весьма значительно расходиться в цене в зависимости от того, находится этот метр в квартире, выходящей окнами на Неву, или же в соседней квартире, выходящей окнами во двор. Очевидно, что собственник квартиры, из окон которой открывается вид на Кремль и который за наличие этого вида переплатил немалые деньги, заинтересован в правовом закреплении имеющегося у него блага и его последующей защите. Для него чрезвычайно важно, чтобы существующий вид не был заслонен какой-либо новой постройкой. Соответственно, заинтересован в этом и продавец здания, в котором расположена квартира с видом. А раз так, то обременение земельных участков, находящихся между данным зданием и Кремлем, сервитутом вида имеет не только большое значение, но и вполне измеримую денежную компоненту. Как пишет А. А. Рябов, "сегодня проблема вида, открывающегося с земельного участка, по своей экономической значимости для рынка недвижимости (что особенно актуально для элитного жилья, санаторно-курортных, гостиничных комплексов) стала не менее важной, чем проблема обеспечения таких участков линиями электропередачи, связи, водоснабжения. При том... красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога... Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное, ландшафтное, садово-парковое единство, теряют в цене во много раз. Стоимость небольших соседних участков на Черноморском побережье отличается на сотни тысяч долларов, если с одного открывается вид на море, а с другого - нет. В масштабе же всей страны цена вопроса о "праве на вид" составляет миллиарды долларов, а проблема "права на вид" - это проблема одного из важных инвестиционных факторов и интересов" <1>. -------------------------------- <1> Рябов А. А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5. С. 67.
А. Б. Долгин, профессор кафедры "Прагматика культуры" ГУ - ВШЭ, по результатам проведенного в 2002 г. исследования "Сколько стоит вид из окна" приводит следующую информацию: "Данный продукт [вид из окна. - Д. М.] имеет довольно твердые котировки: в жилье экономкласса наценка за хороший вид составляет 10 - 20%, в бизнес-классе - 30%, в элитной недвижимости цена может удваиваться, утраиваться и далее до бесконечности. С тех пор рынок развился в этом направлении и в целом подтвердил наши выводы" <1>. -------------------------------- <1> Стоит ли платить $ 2,5 млн. за эстетику? Материалы Круглого стола "Цена эстетики в жилищном строительстве" // Собственник. 2007. 29 нояб. (http://sob. ru/issue2096.php).
Итак, фактически существует интерес, фактически существуют отношения по поводу этого интереса, фактически существует четкая денежная измеримость соответствующих отношений и статусов и фактически существует рынок - не существует только адекватного правового механизма, регулирующего и защищающего целую область фактически существующих отношений. Не может быть оправдано современное положение, когда права собственника помещений в "Доме с рюмкой" защищены хуже, чем они были защищены столетие назад. Справедливость требует предоставления собственникам недвижимого имущества правового механизма отрицательных сервитутов для закрепления и защиты имеющихся у них интересов, а мотивы экономического и культурного характера требуют распространения области применения отрицательных сервитутов на те сферы правового регулирования, которые в настоящий момент столь неудовлетворительно урегулированы нормами административного права.
------------------------------------------------------------------
Название документа