Особенности залога жилого помещения
(Свит Ю. П.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2012, N 5) Текст документаОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Ю. П. СВИТ
Свит Юлия Павловна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии им. О. Е. Кутафина.
Статья посвящена рассмотрению отдельных особенностей залога жилого помещения, в том числе специфике залоговых отношений при ипотечном жилищном кредитовании.
Ключевые слова: ипотека; жилое помещение; ипотечное кредитование.
Peculiarities of a residence pledge Yu. P. Svit
Svit Yulia Pavlovna, candidate of laws, associate professor, associate professor of civil law and family law department of Kutafin Moscow state law academy.
The article is dedicated to several peculiarities of a residence pledge including the specific features of pledge relations under a residential mortgage.
Key words: mortgage; residence; mortgage credit.
Жилые помещения согласно ст. 130 ГК и ст. 15 ЖК относятся к недвижимому имуществу, соответственно их залог регулируется помимо Гражданского кодекса и Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" <1> Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <2>. На отношения залога жилых помещений распространяются общие правила об ипотеке. Кроме того, Закон об ипотеке устанавливает ряд специальных норм, регулирующих залог жилых помещений, - эти специальные правила объединены в гл. XIII Закона об ипотеке. Необходимость в специальном регулировании обусловлена несколькими факторами. Прежде всего это целевое назначение жилого помещения - постоянное проживание граждан. Наличие жилища рассматривается как необходимое условие поддержания здоровья и благосостояния гражданина (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека). При этом надлежащий уровень жизни может быть обеспечен только в случае, когда гражданин проживает в помещении, отвечающем санитарным и техническим нормам, а также иным требованиям, предъявляемым законодателем к жилому помещению. Второй фактор - это то, что жилое помещение - объект весьма дорогостоящий, и для его приобретения собственных средств гражданина в большинстве случаев недостаточно, что влечет необходимость получения займов, кредитов, предоставляемых, как правило, на длительный период времени. Соответственно возникает проблема обеспечения интересов кредитора, которая обычно решается предоставлением в качестве обеспечения возврата кредитных средств самого жилого помещения. Кроме того, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, с его судьбой неразрывно связана и судьба доли в общем имуществе многоквартирного дома (ч. 2 ст. 37 ЖК). -------------------------------- <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 23. Ст. 1239. <2> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
В гл. XIII Закона об ипотеке можно выделить общие положения об ипотеке жилых домов и квартир (ст. 74, 78), а также специальные правила, касающиеся передачи в залог отдельных объектов - квартир в многоквартирном доме (ст. 75), строящихся жилых домов (ст. 76). В ст. 77 Закона об ипотеке устанавливаются особенности залога жилого помещения в обеспечение целевого займа или кредита. Залог жилого помещения может возникать как в силу прямого указания закона, так и на основании договора. Наиболее распространен залог жилого помещения, обеспечивающий возврат кредита или целевого займа, предоставленного для приобретения этого или иного жилого помещения. Право залога в таком случае возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке). Данное правило действует, если иное прямо не предусмотрено законом или договором. Предоставление денежных средств на приобретение жилого помещения под залог данного жилого помещения получило в теории, правоприменительной практике, а также в нормативных правовых актах наименование "ипотечное жилищное кредитование". Формирование системы ипотечного жилищного кредитования было признано одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики еще в конце 90-х гг. Правительством РФ в 2000 г. была разработана и утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации <3>. -------------------------------- <3> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
Согласно Концепции регулирование отношений ипотечного кредитования должно было ориентироваться на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Указанное направление развития жилищного кредитования стало весьма актуальным в связи с сокращением круга лиц, обеспечиваемых жилыми помещениями из государственных и муниципальных жилищных фондов социального использования. В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р <4>, с учетом опыта применения действующей системы ипотечного кредитования указывается, что добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2010. N 30. Ст. 4118.
Вместе с тем предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в три раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями. Привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В 1996 г. в целях реализации Федеральной целевой программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Агентство действует и в настоящее время <5>. Кроме того, созданы аналогичные агентства и в регионах. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 1996. N 37. Ст. 4312.
Деятельность АИЖК в первую очередь направлена на обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих населению долгосрочные ипотечные кредиты на покупку жилья. Реализуется это за счет покупки прав требований по кредитам на средства, полученные от облигаций Агентства, размещенных на фондовом рынке. Агентством были разработаны Федеральные стандарты по ипотечному кредитованию, для того чтобы регламентировать деятельность всех участников рынка ипотеки, тем самым упрощая и ускоряя процедуру выдачи ипотечного кредита. Для профилактики возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования АИЖК в декабре 2008 г. создана дочерняя компания - ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов", которое осуществляло разработку и внедрение антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, и смягчение тем самым социальной напряженности в регионах России путем предотвращения массового обращения взыскания на жилые помещения (предмет ипотеки) из-за невозможности со стороны ипотечных заемщиков исполнять свои обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу). С 1 января 2011 г. действие программ реструктуризации было завершено в связи с тем, что в результате антикризисных мер, предпринятых Правительством РФ, платежеспособность заемщиков повысилась и угроза массовой реализации приобретенных под залог жилых помещений миновала. Залог жилых помещений в силу закона возможен не только при жилищном кредитовании, но и в некоторых других случаях. В частности, возникновение залога жилого помещения в силу закона будет иметь место при передаче под выплату ренты жилого помещения (п. 1 ст. 587 ГК), при приобретении жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК). На основании договора залогом жилого помещения может быть обеспечено практически любое обязательство, однако при этом необходимо учитывать, что обращение взыскания на единственное жилое помещение по общему правилу не допускается. Исключением является ипотека жилого помещения для обеспечения кредита или займа, предоставленного на его приобретение или приобретение иного жилого помещения (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке). При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона об ипотеке). При этом договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание (п. 1 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке <6>). -------------------------------- <6> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Поскольку договор об ипотеке считается заключенным с момента государственной регистрации, соответственно ипотека как обременение возникает с момента регистрации договора об ипотеке. Данное правило в полной мере распространяется и на ипотеку жилого помещения. Возникновение залога при ипотечном кредитовании имеет некоторые особенности. Поскольку в данном случае имеет место ипотека в силу закона, основанием для государственной регистрации ипотеки как обременения являются: наличие обстоятельств, указанных в законе; государственная регистрация права собственности залогодателя на объект ипотеки. Однако по общему правилу при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При ипотечном кредитовании обеспечиваемое ипотекой обязательство возникает из договора целевого займа либо кредитного договора. Однако возникновение права залога жилого помещения связывается не с выдачей займа или кредита, а с передачей жилого помещения в собственность на основании договора купли-продажи или договора об участии в долевом строительстве. В качестве правоустанавливающего документа в регистрирующий орган представляется соответствующий договор, из которого непосредственно не усматривается оснований для возникновения ипотеки в силу закона. Поэтому в судебной практике имеют место случаи, когда при регистрации права собственности на жилое помещение регистрация обременения не производится из-за того, что правовая экспертиза документов регистрирующим органом не позволяет выявить оснований для возникновения залога в силу прямого указания закона. Одним из вариантов решения данной проблемы является ссылка в договоре купли-продажи на приобретение жилого помещения за счет заемных средств (п. 9 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке). Для преодоления данной проблемы в п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости имущества установлено, что, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т. д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа) <7>. -------------------------------- <7> Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" // БНА. 2006. N 27.
Кроме этого при предоставлении кредитов банки требуют от должника включения в договор купли-продажи или иной договор, направленный на приобретение жилого помещения, условия об использовании для оплаты заемных средств. Особые правила установлены для ипотеки жилых помещений, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с ФЗ от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <8>. -------------------------------- <8> СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3532.
Данные жилые помещения также считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующее жилое помещение. Причем в случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора. В п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке указывается, что правила главы XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом, однако, следует учитывать возможность оформления в качестве жилых помещений, предназначенных и используемых для постоянного проживания граждан жилых строений, расположенных на садовых и сельскохозяйственных земельных участках (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" <9>; Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А. В. Воробьева" <10>). -------------------------------- <9> СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 2089. <10> СЗ РФ. 2011. N 27. Ст. 3991.
Из названия гл. XIII Закона об ипотеке следует, что специальные правила залога должны распространяться на те объекты, которые в соответствии с жилищным законодательством признаются жилыми помещениями, т. е. они обладают признаками, указанными в ст. 15 ЖК, признаны жилыми в установленном законом порядке <11> и включены в жилищный фонд. В теории в связи с этим предлагается изменить название главы и формулировки отдельных статей, заменив указание на отдельные виды жилых помещений - жилой дом и квартира - единым понятием "жилое помещение". Данное предложение целесообразно, поскольку и жилой дом, и квартира, и комната являются видами жилых помещений <12>. Однако в Законе об ипотеке, наряду с жилыми помещениями - индивидуальным жилым домом, квартирой - в качестве объекта специального регулирования названы и многоквартирный дом, жилой дом, не завершенный строительством. -------------------------------- <11> Такой порядок в настоящее время определен Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702. <12> См.: Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // Жилищное право. 2010. N 5. С. 71 - 87.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Многоквартирный дом является единым объектом имущественных прав только при условии принадлежности всех квартир одному лицу. Если хотя бы одно помещение передано в собственность иного лица, отличного от первоначального собственника, дом перестает быть единым объектом имущественных прав, а "распадается" на квартиры и общее имущество многоквартирного дома. В настоящее время право собственности одного лица на многоквартирный дом имеется главным образом у публичных образований и застройщиков. Причем у последних это право существует относительно недолго - до момента передачи в собственность иного лица хотя бы одного помещения дома, а для публичных образований установлен запрет на ипотеку жилых помещений. Таким образом, многоквартирный дом в весьма ограниченных случаях может быть объектом ипотеки. Возникновение залога в отношении многоквартирного дома в силу закона предусмотрено ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов <13>. -------------------------------- <13> Эффективность и правомерность подобного положения Закона критически оценивается в научных исследованиях (см., например: Васькин В. В., Мустафин Р. Р. К вопросу о правовом регулировании строительства многоквартирных домов // Жилищное право. 2010. N 7. С. 83 - 89).
Итак, многоквартирный дом - это здание, включающее жилые и нежилые помещения и само по себе непосредственно для проживания не используемое. Кроме того, ст. 16 ЖК относит к жилым помещениям только индивидуальный жилой дом, но не многоквартирный. В силу этого весьма сомнительна правомерность распространения Законом об ипотеке особенностей залога жилого помещения и на многоквартирный дом. Вместе с тем некоторые особенности залога жилых помещений, безусловно, должны использоваться и при ипотеке многоквартирного дома. В частности, это сохранение прав пользователей жилых помещений многоквартирного дома при обращении на него взыскания по основаниям, предусмотренным законом или договором ипотеки (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке). Положение о сохранении найма и аренды в случае перемены собственника предусмотрены Правилами об отдельных видах договоров о передаче имущества в пользование - п. 1 ст. 617 ГК, ст. 675 ГК, п. 1 ст. 700 ГК. Таким образом, представляется, что ипотека многоквартирных домов должна регулироваться общими положениями о залоге недвижимости. Не является жилым помещением и не завершенный строительством объект, однако он может приобрести такой статус после завершения строительства, если речь идет об индивидуальном жилом доме. Поскольку залог при этом сохраняется, можно признать правомерным включение соответствующих положений в гл. XIII Закона об ипотеке. Вместе с тем в Законе об ипотеке понятие "жилой дом" рассматривается как собирательное и включает в себя как индивидуальные жилые дома, так и дома многоквартирные. Представляется, что несоответствие терминологии Закона об ипотеке понятиям, содержащимся в ЖК, может привести к неверному толкованию норм Закона. Поскольку при регулировании отношений, связанных с определением видов жилых помещений, приоритет следует признать за Жилищным кодексом (ч. 8 ст. 5), представляется необходимым приведение иных актов в соответствие с его положениями. Также представляется целесообразным уточнить название гл. XIII с учетом того, что она распространяется не только на жилые помещения, но и на иные объекты, которые определенным образом связаны с приобретением и использованием жилых помещений, но сами жилыми помещениями не являются. Законодательство исключает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Наличие данного запрета, вероятно, связано с назначением государственных и муниципальных жилых помещений - основная их часть предназначена для передачи гражданам на условиях социального найма и найма специализированного жилого помещения. Данные договоры заключаются только в отношении жилых помещений, находящихся в собственности публичных образований и включенных в соответствующий фонд. Ипотека таких помещений может привести к прекращению отношений, соответственно, социального найма и найма специализированного жилого помещения. Запрет ипотеки жилых помещений, находящихся в собственности публичных образований, распространяется и на случаи, когда по общему правилу залог должен возникать в силу закона, а не на основании договора. Такой залог может иметь место до момента передачи права собственности на жилое помещение публичному образованию. Так, в письме Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2009 г. N Д23-2826 "О рассмотрении обращения" <14> разъясняется, что в целях исполнения государственных контрактов, предусматривающих передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность Российской Федерации, застройщику к моменту представления документов на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на жилые помещения необходимо обеспечить проведение регистрирующим органом государственной регистрации прав на жилые помещения всех участников долевого строительства и погашение регистрационных записей об ипотеке (ограничении (обременении) права собственности на передаваемые в собственность Российской Федерации жилые помещения). -------------------------------- <14> СПС "КонсультантПлюс".
Для случаев заключения государственных контрактов в целях переселения граждан из аварийного жилого фонда ФЗ от 17 июля 2009 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" <15> предусмотрено, что на жилые помещения, в отношении которых в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" <16> заключены государственные контракты, предусматривающие передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность субъектов Российской Федерации, не распространяются положения о залоге в пользу участников долевого строительства при государственной регистрации права собственности застройщика на соответствующие помещения. -------------------------------- <15> СЗ РФ. 2009. N 29. Ст. 3584. <16> СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799.
Учитывая особое социальное значение жилого помещения, законодатель долгое время исходил из приоритета интересов должника, а также членов его семьи, постоянно проживающих в жилом помещении, что значительно усложняло обращение взыскания на заложенное жилое помещение. Так, изначально ст. 78 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) устанавливала, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключением были случаи, когда жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Причем возможность взыскания существовала, только если проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения взыскания на указанные объекты. Впоследствии данное правило как тормозящее развитие системы ипотечного кредитования было изменено. В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Таким образом, был расширен перечень оснований обращения взыскания на жилое помещение, в том числе и единственное, а также было исключено требование о получении согласия освободить помещение от членов семьи собственника-залогодателя. Положение об утрате членами семьи права пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения соответствует ст. 292 ГК. Согласие теперь требуется только для защиты интересов недееспособных, а также несовершеннолетних граждан. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке). Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде. Итак, законодательство об ипотеке дополнительно защищает жилищные права несовершеннолетних и недееспособных, даже не являющихся собственниками жилых помещений, но имеющих право пользования ими. Это положение корреспондирует с п. 4 ст. 292 ГК, также предусматривающим согласование с органом опеки и попечительства вопросов отчуждения жилого помещения лиц, находящихся под опекой, и несовершеннолетних, лишенных родительского попечения. При этом следует учитывать, что п. 4 ст. 292 ГК Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П <17> признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. -------------------------------- <17> СЗ РФ. 2010. N 25. Ст. 3246.
Поскольку ипотека жилого помещения может также привести к отчуждению жилого помещения и нарушению прав несовершеннолетних, есть основания распространить разъяснения, данные Конституционным Судом, и на отношения, связанные с залогом жилого помещения. Как пояснил Конституционный Суд, "по смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2) при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечить ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1) должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем". Отчуждение заложенного жилого помещения в результате обращения на него взыскания влечет за собой обязанность собственника-должника и членов его семьи освободить жилое помещение. Порядок освобождения жилого помещения при обращении на него взыскания в соответствии с законодательством о залоге специально не регулируется. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение допускается только в судебном порядке (ст. 55 Закона об ипотеке). Данное положение призвано обеспечить права и законные интересы залогодателя. Положения об ипотеке жилого помещения содержат указание на порядок обращения взыскания на жилой дом или квартиру, которые заложены по договору об ипотеке. В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке оно осуществляется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Данная норма подвергается обоснованной критике. Весьма сомнительной представляется целесообразность проведения в подобных случаях конкурса, так как речь идет о погашении денежного долга. Конкурс же помимо ценовой конкуренции предполагает выполнение установленных организатором конкурса дополнительных условий <18>. -------------------------------- <18> См.: Хуснетдинова Л. Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение // Жилищное право. 2009. N 10. С. 69 - 83.
Иногда в качестве недостатка отмечают, что специальная норма касается залога по договору об ипотеке, а залог в силу закона в ст. 78 не упоминается. Однако в данном случае можно руководствоваться правилом ст. 1 Закона об ипотеке, согласно которому к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Таким образом, независимо от основания возникновения ипотеки обращение взыскания должно проводиться посредством продажи жилого помещения на аукционе. В соответствии со ст. 35 ЖК в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. При этом следует учитывать, что право собственности на жилое помещение гражданин утрачивает только после государственной регистрации права собственности на жилое помещение новым собственником (п. 2 ст. 223 ГК). До этого момента залогодатель вправе продолжать пользоваться жилым помещением. Допустив обращение взыскания на жилые помещения, приобретенные за счет средств, полученных по договору займа или кредитному договору, законодатель в то же время предусмотрел возможность размещения граждан, утративших единственное жилое помещение по данному основанию, в помещениях маневренного фонда. Эти помещения предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения. Согласно ст. 95 ЖК жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения носит временный характер. Жилое помещение предоставляется до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (ст. 106 ЖК). Следует отметить, что Жилищный кодекс предусматривает обеспечение маневренными жилыми помещениями только тех граждан, которые приобрели жилые помещения под залог указанных помещений. Закон об ипотеке шире определяет перечень оснований, позволяющих обратить взыскание на жилое помещение, - предоставление в залог для обеспечения возврата займа или кредита на строительство, капитальный ремонт, внесение иных улучшений. Представляется, что возможность заключения договора найма жилого помещения маневренного фонда должна быть и при использовании кредита на перечисленные цели, а не только на приобретение заложенного жилого помещения. Срок предоставления жилого помещения определяется исходя из того, что по завершении расчетов должник получит часть суммы, вырученной в результате продажи жилого помещения, и сможет использовать ее для решения жилищной проблемы, например путем заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Представляется, что при наличии у гражданина оснований для постановки на учет в качестве нуждающегося и получения жилого помещения социального использования срок пользования маневренным жилым помещением целесообразно было бы соотносить с предоставлением помещения по договору социального найма. В законодательстве есть и иные положения, направленные на защиту интересов должника. Так, согласно п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. По общему правилу обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. В целом анализ положений об особенностях ипотеки жилого помещения позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование данной сферы правоотношений носит фрагментарный характер, некоторые положения вступают в противоречие с положениями иных нормативных правовых актов, что не способствует повышению эффективности регулирования отношений по залогу жилых помещений. Вместе с тем регулирование данной сферы правоотношений имеет весьма важное значение, поскольку в настоящий момент залог жилых помещений используется достаточно широко, причем для обеспечения реализации одного из конституционных прав гражданина, необходимых для обеспечения его физического и духовного благополучия, - права на жилище.
Библиографический список
1. Васькин В. В., Мустафин Р. Р. К вопросу о правовом регулировании строительства многоквартирных домов // Жилищное право. 2010. N 7. 2. Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // Жилищное право. 2010. N 5. 3. Хуснетдинова Л. Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение // Жилищное право. 2009. N 10.
Название документа