Проблемы негаторной защиты

(Груздев В. В.) ("Цивилист", 2012, N 2) Текст документа

ПРОБЛЕМЫ НЕГАТОРНОЙ ЗАЩИТЫ

В. В. ГРУЗДЕВ

Груздев Владислав Викторович, кандидат юридических наук, заместитель по правовым вопросам главы администрации муниципального образования Северо-Байкальского района Республики Бурятия.

Как следует из систематического толкования норм ст. ст. 301 и 304 ГК РФ, негаторный иск имеет целью устранение всяких внеобязательственных нарушений права, за исключением тех, которые связаны с лишением владения имуществом. При этом речь идет об актуальных, существующих в данный момент (длящихся) нарушениях права. Неблагоприятные последствия нарушения, приводящего к появлению в составе регулятивного права негаторного притязания, создаются: 1) деятельностью нарушителя как таковой (например, при систематическом использовании земельного участка для проезда или прохода); 2) результатом человеческой деятельности, относящимся к сфере нарушителя (возведенным сооружением, отключением инженерных коммуникаций и т. п.). В первой ситуации неблагоприятные последствия устраняются прекращением нарушающих право действий, во второй - совершением действий по устранению нарушающего право результата деятельности. Поэтому, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца <1>. Подобным образом конкретный субъект присуждается к исполнению своей пассивной обязанности - запрета - в натуре. -------------------------------- <1> См.: пункт 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7 (далее - Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

В силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется. Напротив, в отношении требований собственника или иного владельца о возврате имущества из чужого незаконного владения действует установленный ст. 196 ГК РФ общий трехлетний срок исковой давности. Кроме того, при истребовании имущества из чужого незаконного владения в известных случаях допускается возражение о добросовестном приобретении имущества, не имеющее никакого значения для разрешения негаторного иска. При таких условиях весьма соблазнительно использование негаторного требования для освобождения занятой нарушителем естественной недвижимости: земельного участка, здания, помещения и т. п. <2>. Ведь в подобных ситуациях имеются очевидные помехи в осуществлении права на объект, возврат которого путем физического перемещения исключен в силу его натуральных свойств. -------------------------------- <2> Как указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в одном из своих определений, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Это правило относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о защите их права на жилые помещения, неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могло (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 9. С. 23 - 24). Данный подход нашел закрепление в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9).

Так, Е. А. Суханов отметил, что утрата владения недвижимым имуществом возможна "не иначе как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи... лишиться владения в смысле фактического, "физического" обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам "недвижимости в силу закона"... при незаконном же лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т. д.) защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационного иска" <3>. -------------------------------- <3> Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2008. Т. 2. С. 184.

Приведенный подход подвергнут критике. В частности, К. И. Скловский утверждает: "Присуждение по негаторному иску, состоящее в запрещении ответчику что-либо делать, прекращении помех в осуществлении истцом собственности (владения), не может вернуть владение истцу. Применение негаторного иска для целей передачи владения будет приводить либо к достаточно абсурдному (и неисполнимому) запрету владеть, либо, что обычно и подразумевается, решению (исполнительному листу), вынесенному вопреки формуле, т. е. смыслу данного иска" <4>. Отсюда вывод: посредством негаторного иска нельзя добиваться выселения нарушителя из объекта недвижимости, принадлежащего истцу, поскольку иск о выселении является иском виндикационным и регулируется нормой ст. 301 ГК РФ <5>. -------------------------------- <4> Скловский К. И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. 2001. N 7. <5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс".

Под владением правильно понимать не только физическое моментальное обладание вещью или контроль над нею, но и возможность произвольного, т. е. зависящего от воли владельца, установления физического моментального обладания или контроля <6>. При таком подходе понятием "лишение владения" в полной мере охватываются случаи утраты управомоченным лицом возможности физического (фактического) обладания вещью. Данный вывод подтверждается авторитетным мнением составителей проекта Гражданского уложения России о том, что виндикационный иск "допускается в тех случаях, когда право собственности является нарушенным всецело и соединено с лишением владения, так что собственник теряет фактическую возможность осуществлять свое право" <7>. -------------------------------- <6> См.: Коновалов А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2004. С. 23. <7> Гражданское уложение: проект / Под ред. И. М. Тютрюмова. СПб., 1910. Т. 1. С. 624.

Система государственной регистрации и детерминирующие ее физические свойства естественной недвижимости действительно привносят существенные коррективы в механизм гражданско-правовой защиты нарушенного права. 1. С государственной регистрацией связано существование презумпции владения недвижимостью: предполагается, что ею владеет лицо, указанное в реестре в качестве обладателя права, предоставляющего возможность владения: права собственности или иного вещного права, права аренды и т. п. Указанная презумпция опровергается, если установлено, что объектом недвижимости фактически обладает иное лицо, поведение которого свидетельствует о намерении зафиксировать владение и сохранять его в дальнейшем (размещение вещей в здании, выставление охраны и т. п.). В противном случае - при отсутствии в материалах дела доказательств, опровергающих презумпцию владения недвижимостью, - предъявленный ее собственником (законным владельцем) иск о выселении следует расценивать как негаторный. 2. Система государственной регистрации порождает проблему формального завладения имуществом путем внесения недостоверной записи в реестр. В результате собственником или иным титульным владельцем в реестре указывается лицо, на самом деле таковым не являющееся и, более того, фактически имуществом не владеющее. Формальное завладение недвижимым имуществом путем внесения недостоверной записи в реестр представляет собой вредоносное деяние, которое, не будучи соединено с лишением владения, создает препятствия в осуществлении нарушаемого права, в частности затрудняет определение собственником юридической судьбы принадлежащей ему недвижимости. Защита права должна производиться здесь посредством негаторного иска, удовлетворяя который суд, по существу, запрещает ответчику незаконное формальное владение имуществом <8>. -------------------------------- <8> Как правильно указывается в абз. 3 п. 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в реестр не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Сказанное дает основание не согласиться с В. В. Витрянским в том, что, если "надлежащий собственник... не утратил владения соответствующей недвижимостью, предъявление требования о признании права собственности, опровергающего регистрационную запись о праве собственности ответчика, является самодостаточным способом защиты нарушенного права собственности на соответствующую недвижимость" <9>. -------------------------------- <9> Витрянский В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хозяйство и право. 2008. N 5. С. 38. Данный подход нашел отражение в п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, который поэтому входит в противоречие с абз. 3 п. 57 этого же Постановления: ситуация, когда лицо выступает собственником недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, по своей сути является частным случаем формального завладения недвижимостью.

3. Любой объект недвижимости обладает уникальными характеристиками, включая пространственные (местоположение и площадь) и кадастровые (кадастровый номер) <10>. Поэтому лишение владения недвижимым имуществом имеет место только тогда, когда управомоченное лицо утрачивает возможность фактического обладания объектом, внесенным в государственный кадастр недвижимости (земельным участком, зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства), а не его отдельной частью. В случае утраты возможности фактического обладания лишь частью объекта недвижимости (например, по незаключенному договору аренды части помещения - см. п. 3 ст. 26 Закона о регистрации) следует вести речь о стеснении владения, т. е. о частном случае нарушения права, не соединенного с лишением владения. А это означает, что, если нарушитель фактически завладел частью недвижимости, его выселение производится в ходе негаторной защиты. Словом, цель выселения из объекта недвижимого имущества (освобождения объекта недвижимого имущества) может достигаться посредством осуществления как виндикационного притязания (в случае завладения нарушителем всем объектом), так и негаторного (в случае завладения нарушителем частью объекта). -------------------------------- <10> См.: ч. 3 ст. 1 и ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Открытое акционерное общество (ОАО) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды и истребовании помещения, принадлежащего истцу. Как следовало из материалов дела, сторонами подписан договор аренды, во исполнение которого арендодатель передал арендатору часть нежилого подвального помещения в здании. В обоснование иска ОАО представило выписку из реестра о том, что оно является собственником всего здания. Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку стороны не согласовали условие об объекте аренды, поэтому договор аренды является незаключенным. Окружной арбитражный суд поддержал вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды, указав при этом, что, по существу, истец просит истребовать из незаконного владения ответчика спорное помещение <11>. -------------------------------- <11> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20 октября 2005 г. по делу N 10-2467/05-15-Ф02-5083/05-С2 // СПС "КонсультантПлюс".

Квалификация судом кассационной инстанции иска как виндикационного представляется неверной, поскольку ответчик является фактическим владельцем только части объекта недвижимости. Такая квалификация будет уместна, если предположить, что занимаемое ответчиком помещение выступает самостоятельным объектом недвижимости. В другом случае истец просил истребовать из незаконного владения ответчика земельный участок. Из материалов дела усматривалось, что ответчик занимает часть принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка, создавая препятствия к его использованию по целевому назначению. До вынесения решения истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ изменил предмет иска и просил суд устранить препятствия в пользовании земельным участком путем выселения ответчика. Требование оценено судом как негаторное, в связи с чем довод ответчика о пропуске срока исковой давности отклонен со ссылкой на абз. 5 ст. 208 ГК РФ. Окружной суд не нашел оснований для отмены или изменения решения <12>. -------------------------------- <12> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 сентября 2008 г. по делу N А10-4833/07 // СПС "КонсультантПлюс".

Проведенное исследование позволяет сформулировать важный в практическом отношении вывод. К требованию о выселении из объекта недвижимости правила, установленные для виндикационного иска, применимы, если установлено, что всем объектом фактически завладел ответчик, лишив тем самым истца возможности владения этим объектом; в иных случаях речь идет о негаторной защите нарушенного права. Таким образом, нарушением права собственника или титульного владельца, не соединенным с лишением владения, является вредоносное поведение конкретного участника гражданского оборота (нарушителя), выражающееся: 1) в ограничении возможности владения имуществом, т. е. стеснении владения; 2) в ограничении или лишении возможности пользования или распоряжения имуществом.

Пристатейный библиографический список

1. Витрянский В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хозяйство и право. 2008. N 5. 2. Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2008. Т. 2. 3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс". 4. Коновалов А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2004. 5. Скловский К. И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. 2001. N 7.

Название документа