Правовые риски при покупке недвижимости

(Бежан А. В., Киракосян С. А.)

("Юрист", 2012, N 14)

Текст документа

ПРАВОВЫЕ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

А. В. БЕЖАН, С. А. КИРАКОСЯН

Бежан Андрей Викторович, управляющий партнер юридической фирмы "Эсток-Консалтинг", кандидат юридических наук.

Киракосян Сусана Арсеновна, медиатор, партнер юридической фирмы "Эсток-Консалтинг", кандидат юридических наук.

В статье рассмотрены правовые риски, связанные с приобретением объекта недвижимости, о которых необходимо знать каждому, кто планирует купить квартиру или дом. По мнению авторов, одной из задач покупателя недвижимости является проверка наличия судебного спора в отношении приобретаемого объекта. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы правоприменительной практике.

Ключевые слова: объект недвижимого имущества, покупка недвижимости, риски, добросовестность продавца, оформление договора купли-продажи.

Legal risks in acquisition of immovable property

A. V. Bezhan, S. A. Kirakosyan

The article considers legal risks related to acquisition of object of immovable property which everybody who plans to buy apartment or house should know. The authors believe that one of the tasks of buyer of immovable property is verification of existence of judicial dispute with regard to acquired object. The conclusions set forward in the article can be used in law application practice.

Key words: object of immovable property, acquisition of immovable property, risks, honesty of seller, formalization of sale-purchase agreement.

При приобретении объекта недвижимого имущества необходимым представляется проведение анализа текущего правового состояния объекта, текущих правовых рисков, связанных с операциями в отношении объекта инвестирования.

Сама целесообразность проведения Due Diligence заключается в том, чтобы установить вероятность рисков, связанных с утратой приобретаемого права собственности либо с возникновением иных проблем, затрудняющих возникновение и реализацию права собственности на приобретаемый объект.

К правовым рискам относятся следующие:

- риски, связанные с оспариванием договора купли-продажи со стороны заинтересованных лиц;

- риски, связанные с возможностью лишения права собственности в иной форме, чем оспаривание сделки по приобретению;

- риски, связанные с проблемами при реализации права собственности (отсутствие межевания, наличие самовольных построек).

Чтобы избежать указанных рисков, предлагаем следующую пошаговую методику.

Первый шаг - проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемый объект.

Право распоряжения вещью принадлежит ее собственнику. Кроме того, распорядиться вещью может также лицо, наделенное собственником соответствующими полномочиями. Также распорядиться вещью может лицо, наделенное представителем собственника соответствующими полномочиями, т. е. представитель представителя. Каждая из описанных выше конструкций обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать при анализе рассматриваемого вопроса.

Если продавец объекта выступает при заключении сделки как собственник данного объекта, то первым вопросом, подлежащим анализу, является проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемую вещь.

Отсутствие у продавца права собственности на объект влечет ничтожность сделки и риск применения к данной сделке виндикационного способа защиты права со стороны надлежащего собственника - истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). А вы рискуете остаться у разбитого корыта. При оценке вероятности данного риска следует учитывать, что при рассмотрении виндикационного иска приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимого имущества, является свидетельство о государственной регистрации права.

Однако, учитывая риск фальсификации правоустанавливающей документации со стороны продавца, целесообразно получить выписку из ЕГРП в Росреестре. Выписка подтверждает сведения о действующем собственнике и наличии обременений объекта недвижимого имущества. Это сведения открытого характера, и предоставляются они за плату любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Документами, подтверждающими внесение паевого взноса, являются удостоверение о членстве в кооперативе, выданное самим кооперативом (п. 3 ст. 10 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации"), членская книжка (п. 6 ст. 15 ФЗ от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации") и пр.

Если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 2 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В случае принятия наследства документом, подтверждающим право на него, является свидетельство о праве на наследство, выдаваемое нотариусом по месту открытия наследства на основании заявления наследника (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица документом, подтверждающим произошедшую реорганизацию, является документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, созданного путем реорганизации (ст. 16 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"), - свидетельство о государственной регистрации. Опять же, учитывая риск фальсификации документов со стороны продавца, необходимо подтверждение факта реорганизации. Соответствующие сведения содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и предоставляются в форме выписки из ЕГРЮЛ по запросу любого лица за установленную плату.

Второй шаг - проверка добросовестности продавца и отсутствия притязаний третьих лиц.

Выбытие имущества из владения надлежащего собственника помимо его воли является основанием для удовлетворения виндикационного требования надлежащего собственника вне зависимости от наличия признаков добросовестного приобретения спорного имущества конечным собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Итак, если объект выбыл у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у конечного покупателя вне зависимости от его добросовестности.

Проверка данного обстоятельства наиболее проблематична в связи с необходимостью получения огромного количества правовой документации. Необходимо проследить последовательность перехода права собственности от первоначального к последующим собственникам в диапазоне трех лет, проверив правовые основания такого перехода (договоры, свидетельства, передаточные акты и т. д.) с учетом информации, содержащейся в ЕГРП. Кроме того, проверке подлежит также достоверность подписи указанных лиц, что может быть осуществлено путем сличения подписи на договоре с подписями указанных лиц на иных документах (паспорте). В любом случае данный риск устранить полностью невозможно.

Третий шаг - проверка отсутствия судебных споров в отношении приобретаемого объекта.

При данных обстоятельствах существует риск утраты прав собственности на указанный объект после его приобретения. В этой связи покупателю необходимо установить наличие судебного спора в отношении приобретаемого объекта. Ведь покупатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Чтобы себя обезопасить, необходимо получить выписку из ЕГРП, где в графе "Особые отметки регистратора" (п. 20 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) будет указана нужная информация. Также следует проверить информацию обо всех судебных делах с участием собственника, рассматриваемых в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Учитывая, что иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения, это значительно упрощает поиск соответствующей информации. Информацию обо всех судебных делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте ВАС РФ (http://kad. arbitr. ru/), в судах общей юрисдикции - на сайтах районных судов.

Четвертый шаг - если от имени продавца выступает представитель по доверенности, необходимо проверить его правомочия.

В частности, необходимо убедиться в легальности доверенности: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Если есть сомнения в легальности доверенности, то необходимо напрямую связаться с собственником, возможно также попросить дать расписку, что доверенность не отзывалась.

Следует отметить, что при проверке нотариально удостоверенной доверенности необходимо проверять действительность полномочий нотариусов, совершивших нотариальное удостоверение. Соответствующая база данных практикующих нотариусов по всем регионам России содержится на сайте нотариальной палаты по адресу: http://www. notary. ru/notary/bd. html.

Если продавцом является собственник - юридическое лицо и от его имени договор купли-продажи подписывается директором, то проверке подлежат следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ в отношении общества-продавца, поскольку в ней содержится информация о действующем директоре; протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании директора; устав общества с отметкой налогового органа.

Пятый шаг - правильность оформления договора купли-продажи.

Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия: предмет и место нахождения объекта, цена и порядок оплаты, перечень лиц, имеющих право пользования объектом. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным.

Вопрос принадлежности земельного участка, на котором расположен продаваемый объект, не относится к существенным условиям, однако при заключении договора необходимо учитывать следующее. Если продавцу принадлежит земельный участок, то покупателю одновременно с правом собственности на объект переходит также право собственности на земельный участок, занятый таким объектом. Если продавцу не принадлежит земельный участок, то покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком. Следует обратить внимание, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. Например, в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность арендатора (продавца объекта) получать согласие собственника земельного участка на отчуждение данного объекта.

Шестой шаг - проверка дееспособности продавца.

Сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, является ничтожной. В этой связи важной задачей является проверка дееспособности гражданина.

Проблемой является то, что информация о дееспособности граждан не является общедоступной и не содержится в централизованных базах данных, поэтому получить достоверную информацию о дееспособности крайне затруднительно.

Если есть сомнения, договор рекомендуется заключать в нотариальной форме, поскольку при удостоверении договора нотариус проверяет правоспособность и дееспособность лиц, участвующих в сделке.

Также при наличии возможности рекомендуется попросить от лица, с которым заключается сделка, получить в психоневрологическом диспансере по месту его регистрации справку о том, что данное лицо не состоит на учете в диспансере.

Седьмой шаг - расчеты по договору.

Риск заключается в возможном инициировании расторжения договора со стороны продавца по причине якобы отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете.

Так, например, в Определении Московского городского суда от 7 октября 2010 г. по делу N 33-28951 суд сделал вывод, что приведенное в оспариваемом договоре купли-продажи жилого дома условие о полном расчете между сторонами договора купли-продажи, в изложенной формулировке, носит общий характер, не содержит ссылок на конкретные обстоятельства, при которых совершался расчет, либо документы, подтверждающие получение истцом денежных средств в счет оплаты за спорный объект.

Несмотря на сомнительность подобной практики, во избежание подобного риска рекомендуется осуществлять расчет в безналичной форме, через банковскую ячейку либо фиксировать факт передачи денег в соответствующей расписке, составленной в присутствии нотариуса и свидетелей такой передачи.

Восьмой шаг - получение от продавца технической документации.

При государственной регистрации сейчас уже не требуется представлять техпаспорт или кадастровый паспорт на объект. Однако данные документы необходимы покупателю, чтобы убедиться в отсутствии самовольных построек, неузаконенных перепланировок.

Если бывший собственник нарушил технические нормы или за счет лестничного проема увеличил свою жилплощадь, в таком случае суд вам не поможет, а, наоборот, обяжет вернуть квартиру в исходное состояние, т. е. обозначенное в техническом паспорте.

Девятый шаг - получение квитанций по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Чтобы не было неприятных сюрпризов в виде задолженности за жилищные (такие, как содержание, текущий и капитальный ремонт) и коммунальные (холодная и горячая вода, водоотведение, электричество, отопление) услуги, необходимо получить квитанции о погашении всех долгов по ним за предыдущие периоды.

Десятый шаг - продавец платит налог, а покупатель может получить налоговый вычет.

Доход, полученный от продажи квартиры, облагается подоходным налогом. Правда, есть оговорка: граждане, которые имели в собственности продаваемое жилье более 3 лет, платить данный налог не обязаны. Налог придется заплатить лишь тем, кто владел жильем менее 3 лет. В целях избежать уплаты подоходного налога продавец, который владел недвижимостью менее 3 лет, попытается убедить вас включить в договор цену менее одного миллиона рублей. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, из полученных сумм возможно не облагать налогом 1 млн. руб. либо облагать НДФЛ сумму превышения дохода от продажи квартиры над суммой расходов, связанных с получением дохода, например с ее приобретением.

Что касается покупателя, то он имеет право получить имущественный налоговый вычет. Сумма, с которой производится имущественный вычет, составляет не более 2 млн. рублей, т. е. 13% составят 260 тыс. рублей. Именно на эту сумму максимум можно рассчитывать. Воспользоваться подобной возможностью можно лишь раз в жизни и при условии, что жилье приобретается на собственные средства.

Довольно серьезной проблемой для многих является полное указание всех доходов в течение года и предоставление справок о зарплате со всех мест работы, договоров о продаже квартиры, автомобиля или другого имущества.

Разумеется, это не весь перечень возможных проблем и рисков. Во избежание проблем рекомендуется не пренебрегать услугами юристов.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: В обоснование заявленных требований о признании договора недействительным организация-истец ссылается на поддельность подписи своего генерального директора. Почерковедческая экспертиза установила факт подделки этой подписи. Недействительным или незаключенным является договор, подписанный ненадлежащим лицом?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: Указанный договор является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. При этом положения п. 1 ст. 183 ГК РФ не применяются.

Вместе с тем существует иная позиция судебных органов. Она основана на положениях ст. 183 ГК РФ, согласно которой договор, подписанный от имени юридического лица неуполномоченным лицом, является незаключенным, если данная сделка не получит дальнейшего одобрения со стороны этого юридического лица.

Обоснование: Если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной (ст. 174 ГК РФ).

Однако в рассматриваемом случае сделка не была совершена органом юридического лица.

Президиум ВАС РФ указывает, что при совершении сделки от имени юридического лица лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона, ст. 174 ГК РФ не применяется. При этом не может применяться и п. 1 ст. 183 ГК РФ, согласно которому при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. В подобных случаях (например, если договор от имени общества подписан главным бухгалтером или даже неустановленным лицом) следует руководствоваться ст. 168 ГК РФ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.01.2003 N 6498/02, Определения ВАС РФ от 26.02.2010 N ВАС-1906/10, от 25.11.2009 N ВАС-14778/09 и т. д.). Данная статья предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что эта сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Такой вывод Президиума ВАС РФ основывается на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок".

Следует отметить, что в судебной практике существует иная позиция, основанная на положениях ст. 183 ГК РФ. В соответствии с этой позицией договор, подписанный от имени юридического лица неуполномоченным лицом, является незаключенным в случае, если данная сделка не получит дальнейшего одобрения со стороны этого юридического лица (Определение ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-14570/10, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А19-10049/09).

О. Е.Поминова

Адвокат, Адвокатское бюро "А. Серков и Партнеры"

(Адвокатская палата г. Москвы)

Подписано в печать

09.07.2012

------------------------------------------------------------------

Название документа

Blog

Правовые риски при покупке недвижимости