Подвинь стену соседа
(Крымов С.) ("ЭЖ-Юрист", 2012, N 37) Текст документаПОДВИНЬ СТЕНУ СОСЕДА
С. КРЫМОВ
Сергей Крымов, юрист, ФГКУ УВО ГУ МВД России по г. Москве.
Между гражданами нередко возникают споры о выделе доли в праве общей собственности. Такие споры рассматриваются судами по иску любого из собственников на дом, если между ними не достигнуто соглашение о способе выдела либо о порядке пользования домом. Суды в основном разрешают дела указанной категории в соответствии с действующим законодательством и фактическими обстоятельствами. Вместе с тем имеются и недостатки.
Бесконечные грабли
Казалось бы, все спорные вопросы, возникающие при рассмотрении дел, связанных с выделом доли в праве общей собственности, были разрешены Постановлением Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 (в редакции от 06.02.2007). Тем не менее по данной категории дел очень часто отменяются судебные решения в кассационной или надзорной инстанции, а дела отправляются на новое рассмотрение. Вот несколько выдержек из судебных решений, подтверждающих это: "С учетом изложенного суду следовало, как того требуют ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, определить значимое для дела обстоятельство: возможен ли раздел существующих в жилом доме инженерных систем и коммуникаций, а если нет, то кому из сторон следует их передать в собственность с выплатой другой стороне соответствующей компенсации за них (с определением размера такой компенсации)" <1>. -------------------------------- <1> Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23.09.2010 по делу N 33-18410.
"...Таким образом, суд разделил жилой дом, но не произвел раздела имеющихся в жилом доме инженерных систем и коммуникаций, ставших самостоятельными объектами частей жилого дома, оставив их в общем пользовании сторон, что недопустимо. Кроме того, суд, разделив жилой дом на две части, проведение работ по его переоборудованию возложил только на истца" <2>. -------------------------------- <2> Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 07.09.2010 по делу N 33-17316.
"...Между тем с выводом суда в части взыскания с М. компенсационных выплат нельзя согласиться, поскольку он сделан без учета того обстоятельства, что М. за свой счет увеличила полезную площадь занимаемой ею изолированной части жилого дома, в результате чего увеличилась рыночная стоимость выделенного ей жилого помещения" <3>. -------------------------------- <3> Постановление президиума Московского областного суда от 07.07.2010 N 227.
Определимся с предметом иска
Предметом иска, то есть материально-правовыми требованиями и лежащими в их основе субъективными правами, всегда будет выдел в натуре доли в праве общей долевой собственности. Однако до сих пор даже в судебных решениях можно встретить выражение "выдел доли в доме", что является недопустимым смешением абстрактного понятия "доли в праве" и конкретного недвижимого имущества. Часто недовольные подачей иска сособственники во встречных исковых заявлениях указывают требования компенсировать те или иные расходы, связанные с пользованием общим имуществом (выплатить расходы по отоплению занимаемой ими части жилого дома), обязать сособственников (не) совершать определенные действия (выдел ремонтных зон, право прохода и т. п.), но это не способствует выполнению задачи гражданского судопроизводства по своевременному рассмотрению гражданских дел (ст. 2 ГПК РФ). Опытные судьи на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в соответствии с ч. 2 ст. 151 ГПК РФ отказывают в объединении таких разнородных (а порой и противоречащих существу раздела долевой собственности) исковых требований и указывают в определении на возможность подачи таковых в отдельном порядке. Но, учитывая большое количество отмененных судебных решений, надеяться полностью на судейский опыт не стоит, и поэтому инициатору иска (его представителю) нужно в своих объяснениях суду настаивать на применении данного процессуального права.
Без экспертизы не обойтись?
Для определения вариантов выдела части дома и раздела земельного участка судом в большинстве случаев назначаются строительно-техническая экспертиза и техническая экспертиза земельного участка. Очень часто в соответствии с Указом Президента РФ от 23.04.1993 N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" главы местных администраций передавали земельные участки в собственность в определенном размере каждому из сособственников общего жилого дома. То есть участники споров обладали одновременно правом общей долевой собственности на дом и индивидуальной собственностью на участок. В таких случаях при разделе имущества можно было обойтись без технической экспертизы земельного участка, потому что сособственники жилого дома имеют право в соответствии с положениями ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" провести процедуру межевания принадлежащих им земельных участков и согласовать местоположения их границ (в том числе и территории, находящейся под общим жилым домом, при отсутствии спора о границах) и поставить их на государственный кадастровый учет. При этом следует особо подчеркнуть, что отсутствие выдела доли в праве общей собственности в натуре на жилой дом не является основанием отказа в государственном кадастровом учете предоставленного земельного участка. Если же в дальнейшем возникают споры при разделе жилого дома, это позволяет на основании подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ предлагать раздел согласно границам земельного участка под жилым домом в соответствии со сведениями из государственного кадастра и соответствующий перенос (возведение) внутридомовых перегородок (стен). Ведь указанная норма устанавливает принцип, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Для наиболее объективного и всестороннего рассмотрения дела при назначении экспертизы желательно поставить вопросы о рассмотрении вариантов раздела с учетом мнения каждого из сособственников. При этом надо потребовать от эксперта по каждому варианту раздела указать процентное соотношение выделяемой площади и выплачиваемой компенсации в случае превышения выделяемой сособственнику площади в долевом отношении над так называемой идеальной долей (арифметическим размером доли в праве собственности согласно правоустанавливающим документам). Весьма важным при рассмотрении дела является учет всех произведенных сособственниками неотделимых улучшений недвижимого имущества (пристроек). Так, если улучшения были произведены после приобретения правового статуса собственника и только за его счет, а остальные сособственники не подавали в установленном порядке возражений против их осуществления, то улучшения должны быть исключены из имущества, подлежащего разделу. При этом компенсация за возникающее за счет произведенных улучшений превышение над идеальной долей не должна начисляться. Для доказывания данных обстоятельств могут использоваться документы (согласования, справки местных органов власти, организаций, занимающихся коммуникациями), а также свидетельские показания (соседей, лиц, помогавших создавать эти неотделимые улучшения). Нам один раз удалось убедить суд не назначать экспертизу, так как между сторонами спора было достигнуто согласие о варианте выдела долей в праве, а информации согласно ранее проведенной технической инвентаризации данного дома вполне хватало для несложных арифметических подсчетов в описательной части решения. В добровольном порядке стороны не могли осуществить выдел из-за противоречий в документах технической инвентаризации (орган технический инвентаризации был привлечен в дело в качестве третьего лица).
Внимание, коммуникации!
При рассмотрении дел, связанных с выделом доли в праве общей собственности, необходимо учесть все имеющиеся в домовладении коммуникации, конкретное оборудование, для обслуживания каких помещений оно используется, их стоимость, технические возможности присоединения к ним выделяющихся сособственников. Все это очень важно, поскольку лишение кого-либо из них необходимых для жизнедеятельности коммуникаций без предоставления соразмерной компенсации влечет существенное нарушение прав сторон, которое обычно и лежит в основе удовлетворения жалоб об отмене решения суда и о направлении дела на новое рассмотрение. Поэтому при назначении экспертизы сособственникам (или их представителям) надо в письменных ходатайствах формулировать вышеуказанные вопросы и предлагать суду поставить их перед экспертом. В случае несогласия с размером компенсации, определенной экспертом, нужно ходатайствовать перед судом о назначении оценочной экспертизы стоимости услуг организаций по комплексному решению данного вопроса. Ведь размер компенсации определяется исходя из пересчета "Справочника базовых цен на строительные работы" и может не покрывать реальных расходов собственника по присоединению к сетям газоснабжения. Обычно так называемые услуги по газоснабжению под ключ включают в себя получение технических условий, разработку и согласование проекта, представительство сособственника в различных организациях для получения необходимых справок и иных документов, контроль за монтажными работами, заключение договора газоснабжения. Поэтому справедливым будет назначать компенсацию собственникам, которые до раздела могли пользоваться данными коммуникациями, исходя из рыночных цен на подобные услуги. Аналогично надо рассматривать возможности раздельного пользования электроснабжением и водоснабжением, канализацией. Именно вопрос раздела коммуникаций является краеугольным камнем данной категории дел, так как требует от сторон большой и кропотливой работы, технических знаний. Советуем юристу, представляющему интересы сторон, активно прибегать к возможности его внесудебного разрешения по доброй воле сторон. Например, одно долгое (порядка 2 лет) судебное разбирательство закончилось компромиссным мировым соглашением. В соответствии с ним один из сособственников не стал настаивать на технически сложном и дорогостоящем переносе перегородок в соответствии с границами земельного участка согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости, а другой признал за ним право на исключительный выдел газового ввода в дом и внутридомового газового оборудования без предоставления денежной компенсации.
К вопросу о судебных издержках
При исчислении размера госпошлины в данной категории дел необходимо определить сумму иска исходя из стоимости затребованного к выделению имущества и доли истца в праве собственности на него. Для исчисления стоимости имущества обычно используются кадастровая стоимость земельного участка из сведений государственного кадастра недвижимости и инвентаризационная стоимость домовладения, указанная в документации технической инвентаризации (сведения БТИ). Как упоминалось выше, данная категория споров всегда связана с проведением технических экспертиз. При решении вопроса о возложении расходов по проведению экспертизы целесообразно было бы возложить их в равных долях (если доли в праве собственности равные) или пропорционально долям на каждого из заинтересованных в разделе сособственников. Но, как часто бывает на практике, некоторые из сособственников, которых устраивало положение дел до выдела, ведут себя пассивно, не присутствуют на судебных заседаниях. Поэтому рассчитывать на добровольное внесение ими авансовых платежей эксперту не стоит. А сособственник - инициатор выдела, понимающий преимущество обладания обособленной собственностью и возможностью ее улучшения, должен быть готов к тому, что суд возложит оплату всех расходов на него. Вторым важным аспектом является распределение издержек на оплату представителей. Некоторые юристы убеждены в возможности распределения данных расходов и на других сособственников, что возможно и применимо в случае, если выделяется один из сособственников, а остальные препятствуют ему, возражая суду в удовлетворении его исковых требований. Но на практике, как правило, другие сособственники не препятствуют выделу, заявляя лишь отдельные требования, касающиеся учета их интересов при разделе общего имущества, а порой, осознавая необходимость и неизбежность раздела, предъявляют встречные исковые требования о выделе своей доли в праве. Подчеркнем, что данная категория споров осуществляется для пользы каждого из бывших сособственников, ибо позволяет быстро и эффективно решать вопросы изменения и отчуждения без трудоемкой процедуры согласования с сособственниками. Значит, если судебным решением право общей долевой собственности прекращается полностью, то невозможно установить, как этого требует ст. 98 ГПК РФ, "сторону, в пользу которой состоялось решение". поэтому требования о возложении расходов на всех собственников в рассматриваемых случаях всегда будут оставаться без удовлетворения.
------------------------------------------------------------------
Название документа