Комментарии к проекту Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части стимулирования правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость" (проект подготовлен Минэкономразвития России, не внесен в ГД ФС РФ)
(Борисов А., Кравцова Е., Иванов А., Коликов В.) ("Жилищное право", 2012, N 12) Текст документаКОММЕНТАРИИ К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ЧАСТИ СТИМУЛИРОВАНИЯ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ К ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ПОСТАНОВКИ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕДВИЖИМОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ"
(ПРОЕКТ ПОДГОТОВЛЕН МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ, НЕ ВНЕСЕН В ГД ФС РФ)
А. БОРИСОВ, Е. КРАВЦОВА, А. ИВАНОВ, В. КОЛИКОВ
Борисов Алексей, юрисконсульт направления "Реформы в сфере недвижимости" Фонда "Институт экономики города". Кравцова Елена, юрист ООО "1-й Консалт Центр". Иванов Александр, юрист ООО "1-й Консалт Центр". Коликов Владимир, руководитель отдела судебного представительства ЮК "Генезис".
Борисов Алексей
Проектом Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части стимулирования правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость" (далее - проект) <1> предусматривается внесение изменений в Федеральные законы <2> в целях стимулирования правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость. -------------------------------- <1> Официальный сайт Минэкономразвития России. Режим доступа: http://www. economy. gov. ru/wps/wcm/connect/cb7883004c554cfda4cdac11d07633f1a/3aK-t. doc? MOD=AJPERES&CACHEID=cb7883004c554cfda4cdad1d07633f1a. <2> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав"), а также в Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Проектом в том числе предусматриваются следующие изменения. 1. Сокращение срока государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав", с "месячного срока" (абзац 2 пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав") до 20 календарных дней (подпункт "а" пункта 1 статьи 1 проекта). На наш взгляд, сокращение срока регистрации прав упрощает соответствующую процедуру. Представляется также, что указанное упрощение хотя и весьма косвенно, но все же будет способствовать стимулированию правообладателей к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом достаточно дискуссионным представляется вывод автора относительно того, что "...защита прав и интересов правообладателей и сторон договоров приоритетна по отношению к упрощению процедур регистрации". Не возникает никаких сомнений относительно того, что обеспечение защиты прав граждан, в том числе на недвижимое имущество, - важная задача государства. Однако, на наш взгляд, в контексте регистрации прав на недвижимое имущество более уместно говорить не о приоритете "защиты прав" перед "упрощением процедуры регистрации", а о необходимости поиска некоего баланса "защиты прав", с одной стороны, и "упрощения процедуры регистрации" - с другой. "Приоритет защиты" может привести к увеличению стоимости и срока государственной регистрации прав, поскольку потребует более скрупулезного анализа подаваемых на регистрацию документов, может потребовать приобретение дополнительного оборудования, увеличение численности штата органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Будет ли в должной мере обеспечена защита прав при устанавливаемом в рамках проекта сокращении срока государственной регистрации прав, покажет практика. Но факт упрощения, который, на наш взгляд, будет стимулировать правообладателей к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество, необходимо признать. 2. За государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав", с 1 января 2019 года предлагается взимать государственную пошлину (подпункт "б" пункта 1 статьи 1 проекта). В настоящее время за осуществление указанных действий государственная пошлина не взимается. По нашему мнению, использование указанной схемы будет стимулировать правообладателей к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество ранее срока вступления в силу указанной нормы. 3. Положение, согласно которому исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе, при наличии письменного согласия правообладателя, обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (подпункт "а" пункта 2 статьи 1 проекта). Установление указанного права не означает обязанность осуществить соответствующие действия. Термин "вправе" фактически равнозначен по смыслу термину "по желанию". На наш взгляд, указанная норма будет работать при замене слова "вправе" словом "обязан" и установлении корреспондирующей нормы в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях, предусматривающей ответственность исполнительного органа государственной власти и органа местного самоуправления за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующей обязанности. Кроме того, достаточно дискуссионным представляется вывод автора относительно того, что "нотариально заверенная доверенность является бесспорным доказательством соответствующего волеизъявления лица". Необходимо отметить, что в настоящее время существует обширная судебная практика о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества, совершенных по поддельным нотариально удостоверенным доверенностям. Таким образом, факт наличия нотариально заверенной доверенности в пакете документов, представленных на государственную регистрацию, не является гарантией достоверности этой доверенности и, соответственно, не является бесспорным доказательством волеизъявления лица, от имени которого выдана доверенность, на совершение сделки по отчуждению объекта недвижимого имущества. Таким образом, отдельные положения проекта, по нашему мнению, способны обеспечить стимулирование правообладателей к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Кравцова Елена
В проекте указывается, что: основной целью предлагаемого регулирования, как следует из самого названия предложенного проекта, является стимулирование правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость. Закрепленные в действующем законодательстве положения предполагают заявительный характер регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также заявительный характер постановки на кадастровый учет объектов недвижимости. В связи с тем, что в ряде случаев пользование указанными объектами осуществляется без государственного кадастрового учета и регистрации прав на них, налогообложение в установленном порядке не осуществляется. Отсутствие налогообложения в свою очередь нарушает установленную Конституцией РФ норму, согласно которой каждый обязан платить налоги, а это приводит к невозможности эффективного формирования бюджетных доходов при осуществлении налогообложения имущественными налогами. В результате стимулирования правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость увеличится процент обращений правообладателей за постановкой на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрацией прав на недвижимость, что приведет к обеспечению эффективного формирования бюджетных доходов при осуществлении налогообложения имущественными налогами. В предложенной редакции устанавливается сокращенный срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие указанного Федерального закона. На наш взгляд, предложенное изменение Закона никак не стимулирует правообладателя на регистрацию своего права. Необходимость в регистрации права возникает в случаях перехода указанного права, его ограничения (обременения) или совершения после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, сокращение сроков регистрации никаким образом не стимулирует правообладателя в иных случаях регистрировать свое право. В действующей редакции Закона устанавливается, что государственная пошлина за государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие указанного Федерального закона, не взимается при государственной регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимости. Установление государственной пошлины за регистрацию права при государственной регистрации сделки об отчуждении или перехода права также никаким образом не стимулирует правообладателя. Кроме того, в случае, если у лица нет необходимости в регистрации ранее возникшего права - государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав. Если необходимость есть (сделка по отчуждению недвижимого имущества и переход права), то предложенная в проекте редакция Федерального закона предписывает, что государственная пошлина взимается в обычном размере. Совокупность указанных норм приведет к тому, что право будет регистрироваться "за день" до совершения сделки. Абзац 4 пункта 2: "В иных случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав". Таким образом, если у лица нет необходимости в регистрации права, но оно решило его зарегистрировать, государственная пошлина уплачивается в меньшем размере. Указанное положение может стимулировать лицо регистрировать свое право. Исключение же абзаца такой цели не достигает. Действующая редакция указанного Федерального закона содержит норму, согласно которой государственная регистрация прав может производиться на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица исключительно при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом. Таким образом защищаются права правообладателя и сторон договора, поскольку нотариально заверенная доверенность является бесспорным доказательством соответствующего волеизъявления лица (при удостоверении доверенности нотариус устанавливает личность обратившегося к нему лица, проверяет его дееспособность, выявляет волю). В то же время при составлении документа в простой письменной форме отсутствует установленный порядок, что может привести к тому, что документ будет подписан не уполномоченным на то лицом или не будет отражать действительную волю лица, и к другим нарушениям действующего законодательства. В проекте внесения изменений в указанный Федеральный закон устанавливается возможность регистрации прав, возникающих на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также на основании договоров, стороной которых является такой орган, при наличии письменного согласия правообладателя и сторон договора, составленного в простой письменной форме. С одной стороны, предложенный порядок упрощает регистрацию прав, однако, с другой стороны, это может привести к злоупотреблению предоставленным правом. На наш взгляд, защита прав и интересов правообладателей и сторон договоров приоритетна по отношению к упрощению процедур регистрации. Таким образом, предложенный вариант редакции указанного Федерального закона представляется нам спорным. Приведенные положения устанавливают особый порядок проведения кадастрового учета при уточнении местоположения границ земельных участков на всей территории городского поселения или городского округа с передачей указанным муниципальным образованиям полномочий по регулированию согласования местоположения границ земельных участков при выполнении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков, расположенных на территории соответствующих муниципальных образований. Предоставление указанных полномочий муниципальным образованиям, вероятно, позволит в наибольшей степени упростить проведение кадастрового учета с учетом особенностей указанных муниципальных образований, однако также может привести к злоупотреблениям. Также предлагается лишить орган кадастрового учета полномочий по уточнению местоположения границ ранее учтенных земельных участков, зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства на земельных участках. Однако орган кадастрового учета является специально созданным для реализации указанных задач органом, и лишение его указанных полномочий спорно. Приведенные положения также никаким образом не стимулируют правообладателя проводить кадастровый учет. Таким образом, на наш взгляд, приведенный проект Федерального закона не достигает цели стимулирования правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость.
Иванов Александр
Основной целью законопроекта является увеличение доходности бюджетов от налогообложения объектов недвижимости путем стимулирования правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на недвижимость. Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов капитального строительства, а также регистрация прав на них носят заявительный характер, который приводит к тому, что объекты недвижимости, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не участвуют в гражданском обороте, и, как следствие, налогообложение в установленном порядке на такие объекты не осуществляется, что в свою очередь нарушает норму, установленную Конституцией РФ, согласно которой каждый обязан платить налоги, и приводит к невозможности эффективного формирования бюджетных доходов при осуществлении налогообложения имущественными налогами. Настоящим законопроектом устанавливается, что государственная регистрация прав, возникших до вступления в силу Закона о регистрации, проводится не позднее двадцати календарных дней. Требование об уплате государственной пошлины в случаях, установленных абз. 4 п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, исключено, таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу Закона о регистрации, проводится без уплаты государственной пошлины. Данное положение будет действовать до 1 января 2018 г., а с 1 января 2018 г. государственная пошлина за регистрацию прав на такие объекты будет уплачиваться в двойном размере относительно установленной государственной пошлины на момент совершения юридически значимых действий. Также настоящим законопроектом закреплена обязанность исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления при наличии заявления гражданина или юридического лица, в течение пяти рабочих дней с даты обращения и уплаты государственной пошлины заявителем, представлять в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление и иные необходимые документы для государственной регистрации прав граждан и организаций, возникших на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также на основании сделок, стороной которых является такой орган. При этом право гражданина или юридического лица на обращение с заявлением о государственной регистрации права в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, таким заявителем не исключается. Внесение настоящим законопроектом в некоторые законодательные акты Российской Федерации изменений, содержащих положения стимулирующего характера, должно послужить увеличением процента обращений правообладателей за постановкой на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты, права на которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации, что приведет к обеспечению эффективного формирования бюджетных доходов при осуществлении налогообложения имущественными налогами на местном и субъективном уровне.
Коликов Владимир
Основная цель обсуждаемого законопроекта не как таковое упрощение процедуры регистрации объектов недвижимости, а стимулирование правообладателей к осуществлению постановки на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость. Закрепленные в действующем законодательстве положения заявительного характера постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства, а также регистрации прав на них приводят к тому, что в ряде случаев пользование такими объектами осуществляется без государственного кадастрового учета и регистрации прав на них, в связи с чем налогообложение в установленном порядке не осуществляется, что в свое время нарушает норму, установленную Конституцией РФ, согласно которой каждый обязан платить налоги, а это приводит к невозможности эффективного формирования бюджетных доходов при осуществлении налогообложения имущественными налогами. По мнению законодателя, внесение настоящим законопроектом в некоторые законодательные акты Российской Федерации изменений, содержащих положения стимулирующего характера, увеличит процент обращений правообладателей за постановкой на государственный кадастровый учет недвижимости и государственной регистрацией прав на недвижимость, что приведет к обеспечению эффективного формирования бюджетных доходов при осуществлении налогообложения имущественными налогами.
------------------------------------------------------------------
Название документа