Неденежная форма арендной платы

(Дружинин А.)

("ЭЖ-Юрист", 2012, N 49)

Текст документа

НЕДЕНЕЖНАЯ ФОРМА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

А. ДРУЖИНИН

Александр Дружинин, юрист, г. Санкт-Петербург.

Как правило, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Вместе с тем имеется возможность установления арендной платы и в неденежной форме.

Альтернатива

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в таких формах, как:

- доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставление арендатором определенных услуг;

- передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того, согласно абз. 7 п. 2 ст. 614 ГК РФ стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты. В связи с возможностью устанавливать в договоре аренды условия, не свойственные правовой природе арендных отношений, возникает вопрос о квалификации такого гражданско-правового договора.

Смешанный договор

Предусмотренные в п. 2 ст. 614 ГК РФ обязательства, исполнение которых по соглашению сторон договора аренды может осуществить арендатор взамен внесения арендной платы в денежной сумме, в принципе не свойственны арендному правоотношению. В нормах о договоре аренды не содержится специальных правил, к примеру, относящихся к обязательству арендатора предоставить услуги, понести определенные затраты на улучшение арендованного имущества или предоставить вещь в собственность. Такие обязательства отвечают признакам договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), договора подряда (глава 37 ГК РФ) и договора купли-продажи (глава 30 ГК РФ) соответственно.

В качестве элементов смешанного договора по смыслу п. 3 ст. 421 ГК РФ следует понимать индивидуально-определенные обязательства, исполнение которых имеет решающее значение для содержания договора. Включение в договор хотя бы двух таких обязательств позволяет сделать вывод о его смешанном характере.

Следовательно, права и обязанности сторон договора аренды с неденежной формой арендной платы в части обязательства арендатора определяются по правилам, относящимся к соответствующему обязательству (обязательство передать вещь в собственность - правила о договоре купли-продажи, обязательство предоставить услуги - правила о договоре возмездного оказания услуг и т. д.). Такой подход обусловлен смешанным характером рассматриваемого договора, к которому на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ в соответствующих частях подлежат применению правила о входящих в него договорах.

Выручка как арендная плата

Как следует квалифицировать обязательства по перечислению арендатором арендодателю в качестве арендной платы части выручки от использования арендованного имущества и обязательство предоставить вещь во временное пользование (встречное арендное обязательство)?

В первом случае обязательство перечислить часть выручки по своей правовой природе является денежным, поэтому такой договор представляет собой обычный договор аренды, в котором стороны договорились перечислять плату не в виде единовременных платежей, а в форме периодических отчислений в зависимости от размера выручки арендатора.

Во втором же случае мы имеем дело с особым договором, в котором соединены два обязательства передать вещь во временное пользование. Каждая из сторон такого договора должна выполнить в отношении другой стороны точно такое же обязательство. Указанные обязательства будут различаться только по предмету, поскольку передаваться будут разные вещи, и, возможно, по отдельным аспектам (срок и условия временного пользования и др.). Во всем остальном же они не отличаются.

Это не классический договорный тип (договор аренды), поскольку в таком договоре не содержатся необходимые для соответствующей квалификации элементы (передача имущества в пользование и внесение денежной арендной платы). Вместе с тем это и не непоименованный договор, поскольку в законе нет подобной конструкции, есть только упоминание в п. 2 ст. 614 ГК РФ о праве участников делового оборота заключить непоименованный договор, но сами составляющие данный договор обязательства свойственны договору аренды. Кроме того, признание подобного договора непоименованным влечет применение к нему не правил о соответствующем обязательстве, комплекс которых в нем содержится, а лишь общих положений об обязательствах и договорах, которые применяются ко всем непоименованным договорам. Такое положение вещей не соответствует существу рассматриваемого договора.

Подобный договор следует рассматривать в качестве комплексного гражданско-правового договора, включающего комплекс обязательств одного договорного типа или вида (подвида), в которых одна сторона является кредитором, а другая должником и наоборот.

Передача вещи

Для обязательства, которое является встречным предоставлением за исполнение арендодателем своего обязательства передать вещь во временное пользование, должны быть согласованы все необходимые существенные условия: для договора подряда - предмет, начальный и конечный сроки, для договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг - только предмет. Цена в таких обязательствах не указывается, поскольку арендодатель плату за полученное имущественное предоставление арендатору не производит, его встречным предоставлением является передача предмета аренды.

При отсутствии в договоре аренды с неденежной формой арендной платы согласованных условий обязательства арендатора в соответствующей части договор признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ) (Постановление ФАС УО от 25.10.2006 по делу N Ф09-9315/06-С3). Однако признание его не заключенным в части такого обязательства не влечет незаключенности всего договора в целом, поскольку обязательство арендодателя и обязательство арендатора не взаимосвязаны и не взаимообусловлены настолько, что не могут друг без друга существовать. Признание рассматриваемого смешанного договора не заключенным в части не исключает возможности сохранения юридической силы за оставшейся частью.

Условия и сроки оплаты

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Правовое регулирование смешанного договора аренды с неденежной формой оплаты осуществляется посредством применения к такому договору в соответствующих частях относящихся к нему правил о составляющих его договорах. Между тем в п. 3 ст. 421 ГК РФ оговорено, что такой порядок правового регулирования применим, если иное не следует из соглашения сторон или не вытекает из специфики смешанного договора.

По договоренности стороны могут изменить или вовсе исключить те или иные правила, подлежащие применению к смешанному договору. Так, в случае, когда взамен пользования арендованным имуществом арендатор обязуется передать арендодателю в собственность вещь, стороны в своем соглашении вправе оговорить на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ иные последствия передачи вещи (товара) ненадлежащего качества, чем предусмотренные в ст. 475 ГК РФ.

Однако свобода усмотрения сторон смешанного договора заканчивается там, где начинают действовать императивные нормы действующего законодательства. Право изменить или отменить конкретные правила, закрепленные в п. 3 ст. 421 ГК РФ, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования отношений, связанных с использованием в гражданском обороте конструкции смешанного договора, не предполагает возможности предусмотреть иные правила, нежели те, что установлены императивными нормами.

Это означает, что стороны смешанного договора аренды с неденежной формой арендной платы не вправе, например, исключить обязанность арендатора выступить на стороне арендодателя в случае предъявления ему иска об изъятии вещи, когда арендное пользование оплачивалось передачей вещи в собственность. Правила об указанной обязанности, закрепленные в ст. 462 ГК РФ, являются императивными и не могут быть изменены или отменены по соглашению сторон (ст. 422 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что правила о договорах в составе смешанного договора могут к нему не применяться, если это противоречит его существу. Так, в случае, когда арендное пользование оплачивается отчуждением в собственность вещи, диспозитивное правило о сохранении за покупателем права собственности на переданную вещь до момента ее полной оплаты (ст. 491 ГК РФ) не применимо, поскольку на стороне арендодателя денежного обязательства нет. Также при оплате арендного пользования посредством предоставления услуг арендодатель не может в одностороннем порядке от них отказаться на основании п. 3 ст. 421 и п. 1 ст. 781 ГК РФ, оплатив арендатору фактически понесенные расходы, поскольку такое правило не отвечает природе отношений сторон по смешанному договору.

Размер платы и ответственность

Исходя из специфики смешанного договора, к рассматриваемой нами конструкции договора аренды с неденежной формой арендной платы не могут быть применены правила о повышении размера арендной платы по соглашению сторон не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), о праве арендатора потребовать соразмерного уменьшения арендной платы при ухудшении условий пользования арендованным имуществом (п. 4 ст. 614 ГК РФ), а также право арендодателя потребовать от арендатора внесения арендной платы досрочно при нарушении сроков ее уплаты (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Стороны смешанного договора аренды с указанным условием при неисполнении друг другом принятых на себя обязательств должны руководствоваться общими положениями об обязательствах и договорах, такими как понуждение к исполнению обязательства, возмещение убытков, отказ от договора в судебном порядке при наличии существенного нарушения договора другой стороной, при существенном изменении обстоятельств и т. д.

Однако, исходя из принципа свободы договора, они могут предусмотреть на этот счет специальные правила в своем договоре, которые и будут применяться. Так, стороны могут установить, что, в случае если условия пользования арендованным имуществом ухудшаются, арендодатель обязан вернуть арендатору часть переданных им вещей или увеличить срок аренды, добавить некоторое количество вещей в аренду и т. п. В каждом конкретном случае с учетом специфики обязательств сторон в договоре аренды с указанным условием им следует по возможности спрогнозировать возможные риски и неблагоприятные последствия исполнения договора и включить в свой договор аренды оптимальные условия.

При применении к неисправному арендатору мер ответственности за нарушение им обязательства необходимо исходить из природы такого договора. Так, неустойка или проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), которые арендодатель мог бы предъявить арендатору при наличии денежного обязательства, не могут быть использованы, если обязательство не является денежным.

Например, в одном деле суд отказал в применении ст. 395 ГК РФ по требованию арендодателя, поскольку обязательство арендатора по передаче дизельного топлива не является денежным (Постановление ФАС ЦО от 13.05.2003 по делу N А23-3789/02Г-4-215). Для каждого конкретного случая сторонам надлежит специально оговаривать меры ответственности с учетом специфики обязательств, порождаемых смешанным договором аренды с названным условием, или довольствоваться арсеналом правовых средств защиты, которые предусмотрены в законе и могут быть использованы по умолчанию.

------------------------------------------------------------------

Название документа