О праве застройки

(Кирсанов А. Р.)

("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2013, N 1)

Текст документа

О ПРАВЕ ЗАСТРОЙКИ

А. Р. КИРСАНОВ

Андрей Романович Кирсанов, руководитель отдела гражданско-правовых исследований Российской академии правосудия, кандидат юридических наук (г. Москва).

В статье анализируются правовые последствия возможного введения в Гражданский кодекс Российской Федерации нового вида вещного права - права застройки. Рассматриваются содержание договора о предоставлении права застройки (срок, условия изменения цены и другие существенные условия), полномочия лица, которому собственником земельного участка будет предоставлено право застройки. Делается вывод о том, что в части предоставления возможности часто изменять плату за право застройки очевидны преимущества новой правовой конструкции.

Ключевые слова: право застройки, вид разрешенного использования, инвестиционно-строительный проект, договор об установлении права застройки, государственная регистрация права застройки земельного участка.

Building on the right

A. R. Kirsanov

The paper analyzes the possible legal consequences of the introduction of the Civil Code of the Russian Federation of a new type of property right - the right to development. Consider the contents of the contract granting the right to development (the terms, conditions and price change other substances), authority of the person to whom the owner of the land will be given the right to development. It is concluded that, in terms of providing opportunities often change fee for the right to development are obvious advantages of the new legal structure.

Key words: the right of building, type of permitted use, investment and construction project, an agreement on establishing the right of building, the state registration of a land development.

Сегодня для строительства на чужом земельном участке необходимо получить право аренды этого земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования. В случае внесения в Гражданский кодекс Российской Федерации главы 20.1 "Право застройки" для строительства на чужом земельном участке будет необходимо приобрести право его застройки. Важно отметить, что право застройки земельного участка предоставляет обладателю этого права возможность не только владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения, но и его последующей эксплуатации.

Приобретаемое сегодня право собственности на построенный на чужом земельном участке объект срока не имеет, а здания и сооружения, которые будут возводиться на основании права застройки, будут принадлежать лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. В связи с этим срок предоставления права застройки будет установлен достаточно большой - в соответствии с заключаемым договором об установлении права застройки срок права застройки не может быть менее пятидесяти лет. Одновременно законопроект вводит и ограничение верхнего предела срока - он не может превышать сто лет.

Нововведение касается и предмета государственной регистрации. Если сегодня подлежит государственной регистрации договор аренды земельного участка, заключаемый на срок не менее года, то после установления новых правил государственной регистрации будет подлежать право застройки земельного участка, которое устанавливается на основании договора об установлении права застройки. Требование законопроекта о том, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны вноситься сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение и возводить новое, о праве реконструировать здание или сооружение представляется избыточным и необоснованным. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, и в порядке, установленном градостроительным законодательством, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. В такой ситуации достаточно ограничиться записью о праве застройки с указанием срока права застройки и размера платы за право застройки.

Вызывает сомнение положение законопроекта о том, что собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки, без оговорки о том, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора о предоставлении права застройки. В противном случае возможно нарушение права лица, получившего на основании заключенного договора право застройки. Предоставление права застройки другому лицу для собственника означает существенное ограничение возможности распоряжаться земельным участком. Такое распоряжение не должно противоречить заключенному договору об установлении права застройки. В частности, предоставив земельный участок во владение и пользование на основании договора об установлении права застройки, собственник уже не сможет передать его в аренду третьим лицам.

Новая законодательная инициатива не должна осложнить условия осуществления инвестиционно-строительных проектов. Возможно, на первых порах реализации новых положений у девелоперов и возникнут сложности в связи с тем, что потребуется время для перестройки аппаратных работников, но оснований полагать, что этот процесс будет продолжительным, нет.

Опасения, что собственником построенной недвижимости станет не инвестор-девелопер, а собственник земельного участка, лишены оснований, поскольку законопроект прямо отвечает на вопрос о собственнике построенного объекта недвижимости - им является лицо, имеющее право застройки.

Также не обоснованы и опасения, что девелоперу придется выкупать земельный участок у собственника, так как право застройки включает возможность эксплуатации построенного объекта, да и устанавливаемый срок - от 50 до 100 лет - достаточно велик.

Если нормы о предоставлении права застройки заработают, то это вряд ли повлечет увеличение стоимости реализации инвестиционно-строительных проектов.

Если говорить об экономическом аспекте нововведения, то, по сути, вместо арендной платы будет введена плата за право застройки. Важно отметить, что размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще одного раза в десять лет, а размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В этом случае преимущества новой правовой конструкции очевидны.

------------------------------------------------------------------

Название документа