Возникновение ипотеки в силу закона
(Лепехин И. А.) ("Нотариус", 2013, N 1) Текст документаВОЗНИКНОВЕНИЕ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА <*>
И. А. ЛЕПЕХИН
-------------------------------- <*> Lepekhin I. A. Arising of mortgage ipso jure.
Лепехин Илья Александрович, заведующий кафедрой экономико-управленческих и правовых дисциплин ФГБОУ ВПО "Российский государственный гуманитарный университет", филиал в г. Твери, кандидат юридических наук.
Статья посвящена исследованию оснований возникновения ипотеки в силу закона, когда отсутствует договор об ипотеке, т. е. волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество.
Ключевые слова: ипотека в силу закона, легальная ипотека, залог, кредит.
The article deals with grounds for the emergence of the mortgage by effect of law when there is no contract on the mortgage, i. e. declaration of intent of the mortgagor and mortgagee, aimed at establishing the pledge of real property or real estate rights.
Key words: mortgage by effect of law, legal mortgage, mortgage, credit.
Под термином "ипотека" нередко подразумевается кредит, обеспеченный ипотекой <1>. Однако, несмотря на то что слово "ипотека" чаще всего употребляется в сочетании со словом "кредит", оно имеет самостоятельное значение. Ипотека - это залог недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством. -------------------------------- <1> См.: Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Издательство "Экономика", 2001. С. 18; Рогачев В. В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX - начале XX века (историко-правовое исследование): Дис. ... к. ю.н.: 12.00.01. М., 2007. С. 4, 18.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, т. е. волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, отсутствует, и связана с одновременным наличием следующих четырех условий: - указание в законе на возникновение ипотеки; - возможность определить залогодержателя; - в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; - в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона. Наличие ипотеки в силу закона необходимо, прежде всего, для развития сферы кредитования. Это вызвано следующими преимуществами ипотеки в силу закона по сравнению с ипотекой в силу договора: упрощенный порядок и сокращенный срок государственной регистрации; отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию; снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки <2>. -------------------------------- <2> См.: Батуева А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. 2009. N 6. С. 172 - 173.
В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает: 1. В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) <3> жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Комментируя данную норму, Конституционный Суд Российской Федерации отмечает, что она "направлена на обеспечение исполнения обязательств заемщиков перед банками, иными кредитными организациями и юридическими лицами, предоставившими денежные средства на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и сама по себе не может расцениваться как нарушающая права и свободы" <4>. -------------------------------- <3> См.: Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. <4> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 22.03.2012 N 517-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Егошиной Натальи Викторовны на нарушение ее конституционных прав и конституционных прав Егошиной Екатерины Андреевны пунктом 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС "КонсультантПлюс".
2. Согласно п. 4 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом. 3. В соответствии с п. 1 ст. 64.1 ФЗ об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. 4. Согласно ст. 65 ФЗ об ипотеке при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 5. В соответствии со ст. 64.2 ФЗ об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение. 6. Согласно смыслу ст. 76 ФЗ об ипотеке в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. 7. Пункт 1 ст. 41 ФЗ об ипотеке предусматривает возникновение ипотеки в силу закона, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество. 8. В соответствии с п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) <5> при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. -------------------------------- <5> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (от 26 января 1996 г.) N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
9. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ. 10. Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об участии в долевом строительстве) <6> земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), считаются находящимися в залоге. -------------------------------- <6> См.: Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
11. В соответствии с п. 3 ст. 13 ФЗ об участии в долевом строительстве с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения. 12. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ об участии в долевом строительстве считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 13. Согласно п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992 г. N 2872-1 <7>, если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. -------------------------------- <7> См.: Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 23. Ст. 1239.
14. Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, установленных федеральным законом. Следует отметить, что появление ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона, т. е. на основании иного нормативно-правового акта (например, закона субъекта РФ или подзаконного нормативно-правового акта) ипотека в силу закона возникнуть не может. Следует отметить, что некоторые ученые отказываются признавать само существование ипотеки в силу закона. Так, к примеру, по словам Л. В. Щенниковой <8>, единственно возможным основанием возникновения ипотеки должен быть признан договор. Другие специалисты наравне с законной и договорной ипотекой выделяют судебную <9>, или ипотеку "в силу судебного акта" <10>. По нашему мнению, ученые, придерживающиеся первой концепции, рассматривают данный вопрос слишком узко, а сторонники второй - слишком широко. Представляется, что обе эти концепции, являясь крайними по отношению друг к другу, не отражают реально существующее положение дел и не имеют достаточных оснований для своего существования. -------------------------------- <8> См.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 78. <9> См.: Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. ... к. ю.н.: 12.00.03. М., 2000. С. 60. <10> Батуева А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. 2009. N 6. С. 172.
Единственно правильной представляется концепция, в соответствии с которой в зависимости от оснований возникновения следует выделить два вида ипотеки, а точнее: ипотеку в силу договора (договорную ипотеку) и ипотеку в силу закона (легальную ипотеку). Этой концепции придерживается и законодатель, выделив в ФЗ об ипотеке именно и только эти виды ипотеки.
------------------------------------------------------------------
Название документа