Отчуждение в залоге (два взгляда на одну проблему)

(Лобанов Г., Гурский А.)

("Бизнес-адвокат", N 11, 1999)

Текст документа

ОТЧУЖДЕНИЕ В ЗАЛОГЕ

ДВА ВЗГЛЯДА НА ОДНУ ПРОБЛЕМУ

Г. ЛОБАНОВ, А. ГУРСКИЙ

Г. Лобанов, специалист ВАС РФ.

А. Гурский, юрист.

060368. У собственника есть полный набор прав на принадлежащую ему недвижимость. Можно ли взять у него в залог не сам объект недвижимости, а только право его отчуждения? Можно ли считать, что такая сделка не подпадает под Закон об ипотеке, а потому не требует предварительного нотариального удостоверения, не подлежит госрегистрации согласно Закону N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.?

Г. ЛОБАНОВ

Согласно ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, при этом правила об ипотеке недвижимого имущества, соответственно, применяются лишь к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды).

Указанное Вами "право отчуждения недвижимого имущества" к числу указанных выше объектов ипотеки не относится. Таким образом, текущим законодательством об ипотеке не предусматривается передача в залог прав отчуждения недвижимого имущества.

Однако действующее частное законодательство не содержит закрытого перечня способов обеспечения исполнения обязательств. Следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре и такой способ обеспечения исполнения обязательства - в виде передачи стороне по сделке права отчуждения недвижимого имущества.

Поскольку в данном случае право отчуждения касается недвижимости (безусловно - это вещное правомочие), то соответствующие сделки с данным объектом гражданских прав подлежат лишь государственной регистрации (ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Итак, мы полностью и точно ответили на поставленные Вами вопросы, однако, в свою очередь, мы предлагаем Вам подумать о действительности сделки по передаче права отчуждения недвижимого имущества.

А. ГУРСКИЙ

С точки зрения гражданского права, собственником имущества признается лицо, обладающее правами на: владение, пользование, распоряжение указанным имуществом. Данное положение закреплено в п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Право на владение имуществом включает в себя право на фактическое обладание им, иметь к нему неограниченный доступ и по собственному желанию ограничивать такой доступ для других лиц. Право пользования имуществом обеспечивает собственнику право свободного использования имущества по назначению и получения от него доходов. Право на распоряжение имуществом в том числе включает право на отчуждение имущества в собственность другим лицам, право сдать имущество в аренду, право отдать имущество в залог, право передачи другим лицам права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Ограничения права собственности в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ могут устанавливаться только федеральным законом.

Все вышеназванные права относятся, на мой взгляд, к категории вещных прав (в отличие от обязательственных). Они носят абсолютный характер, т. е. их наличие порождает обязанность всех субъектов гражданского права их соблюдать, в то время как, напротив, заключение договора влечет возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей только для договаривающихся сторон.

В то же время право собственности - не единственное вещное право, предусмотренное гражданским законодательством. Согласно п. п. 1, 2 ст. 216 ГК РФ, лица, не являющиеся собственниками имущества, могут иметь на него следующие вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. К вещным правам некоторые цивилисты также относят право залога (принадлежащее залогодержателю), право членов семьи собственника жилого помещения, право учреждения по распоряжению имуществом, полученным в результате разрешенной собственником предпринимательской деятельности (Комментарий к ГК РФ / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1997).

Характерной особенностью перечня вышеперечисленных вещных прав является то, что он является исчерпывающим. Это означает, что кроме прав, названных в перечне, участники гражданских правоотношений не могут иметь или создавать какие-либо другие вещные права на имущество. И из этого, в частности, следует, что лицо, не являющееся собственником, не может иметь отдельно взятого права отчуждения имущества как вещного права. Такое право может возникнуть у него только из договора (обязательственное право). Особым случаем является право учреждения распоряжаться имуществом, приобретенным на средства, полученные в результате осуществления им предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Теперь необходимо рассмотреть, какие лица по российскому гражданскому праву могут являться залогодателями, а также что может являться предметом залога. Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога могут быть вещи и имущественные права (права требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, а также иных прав, уступка которых запрещена законом. При этом залогодателем вещи может быть ее собственник, либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. Кроме того, с согласия собственника имущества предприятие, которому это имущество передано в оперативное управление, может отдать его в залог, а также такое предприятие самостоятельно реализует, в том числе может отдать в залог, произведенную им продукцию, как это следует из содержания п. 1 ст. 297 ГК РФ. Наконец, учреждение, которому по уставу разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, может распоряжаться, в том числе и отдавать в залог имущество, приобретенное на средства, полученные в результате такой деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Юридически передача вещи в залог сводится к передаче в залог вещных прав на нее. К числу вещных прав - составляющих права собственности - относятся, как уже отмечалось выше, право владения, пользования и распоряжения имуществом. Однако, по моему мнению, собственник не вправе передать в залог отдельно право распоряжения имуществом по следующим основаниям.

Иногда в обычном отечественном товарообороте, особенно при сделках на доверие, используется примитивная форма залога, заключающаяся в том, что залогодержателю передается вещь или право, которые в случае неисполнения обязательства должником могут перейти к залогодержателю. Однако действующим законодательством предусмотрена иная процедура обращения взыскания на предмет залога. Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества в случае обращения на него взыскания в установленном законом порядке происходит путем продажи его с публичных торгов. Таким образом, закон не предусматривает приобретения вещных или иных имущественных прав на заложенное имущество самим залогодержателем. Эти права должны быть реализованы путем продажи с публичных торгов, и из выручки за продажу этих прав залогодержатель мог бы получить удовлетворение своего основного требования к должнику. Так, например, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 1997 г. N 18 прямо указывается на то, что "...Гражданское законодательство не предусматривает для залогодержателя векселя права на самостоятельное получение удовлетворения по нему...", несмотря на то, что Положением о простом и переводном векселе от 7 августа 1937 г. предусмотрено иное. В приведенном примере речь идет о праве требования, однако все вышесказанное имеет отношение и к вещным правам. Поэтому, если предположить, что в залог передано право на распоряжение имуществом (или, как частный случай, на его отчуждение в собственность других лиц) - одно из составляющих права собственности, то в случае обращения взыскания на него оно должно быть реализовано с публичных торгов и, таким образом, передано на возмездной основе лицу, выигравшему эти торги. Однако, я думаю, мне удалось доказать выше, что никакое лицо не может обладать отдельно взятым правом распоряжения (отчуждения) имуществом, и, таким образом, право отчуждения имущества в собственность других лиц не может быть предметом залога.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ, применение норм ГК РФ о залоге к залогу недвижимости (ипотеке) возможно в такой степени, в какой они не противоречат Закону об ипотеке. Статья 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. определяет имущество, права на которое могут быть предметом ипотеки. Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на перечисленное в ст. 5 Закона об ипотеке имущество, не изъятое по закону из оборота, принадлежащее залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения, а также при определенных условиях предметом ипотеки может быть право аренды такого имущества. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Статья 56 Закона об ипотеке устанавливает, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество оно должно быть реализовано с публичных торгов. Исключение из этого правила дают нормы ст. 55 Закона, которые предусматривают, во-первых, возможность при определенных условиях заключения соглашения между залогодателем и залогодержателем о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55) и, во-вторых, возможность приобретения предмета ипотеки залогодержателем для себя или третьих лиц при определенных условиях в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 55 Закона.

С учетом вышеперечисленных положений Закона об ипотеке, как и в случае применения общих положений ГК РФ о залоге, право на отчуждение недвижимого имущества само по себе не может быть предметом ипотеки, поскольку обращение взыскания на такое право влечет за собой передачу какому-либо лицу отдельно взятого права на отчуждение имущества, что противоречит перечисленным выше положениям ГК РФ о вещных правах.

В заключение можно отметить, что из содержания ст. 6 Закона об ипотеке следует, что предметом ипотеки могут быть только вещные права либо право аренды. Иные права требования на недвижимое имущество предметом ипотеки быть не могут. К залогу таких прав применяются нормы ГК РФ о залоге. Для договора о таком залоге по закону не требуется нотариального удостоверения, но он подлежит обязательной государственной регистрации как сделка с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.).

Название документа