Особенности договора аренды торгового объекта
(Белов В. А.) ("Право и экономика", 2014, N 2) Текст документаОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ТОРГОВОГО ОБЪЕКТА
В. А. БЕЛОВ
Белов Валерий Александрович, юрист АНО "Юридический научно-исследовательский центр". Преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА. Научная специализация - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право. Родился 4 сентября 1991 г. В 2013 г. окончил Аккредитованное негосударственное образовательное учреждение Московский финансово-юридический университет (МФЮА). Автор основных трудов: "Бесплатная юридическая помощь в социальном государстве" (в сборнике "Бесплатная юридическая помощь - важнейшая социальная гарантия прав гражданина": Материалы Всероссийской научно-практ. конф.) (М., 2011); "Договор ренты - социальный договор" (в сборнике "Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права") (М., 2011); "О проблеме несоответствия минимального размера оплаты труда и величины прожиточного минимума" (Юридическая панорама. М., 2012. N 21); "Направления, пути и цели развития государства Российского" (в сборнике "Актуальные проблемы современного законодательства" (М., 2012); "Направления, пути и цели развития государства Российского" (в сборнике лучших работ в номинации "Всероссийская студенческая юридическая олимпиада 2012 года" (М., 2012); "Инновационный метод обучения на примере юридической клиники" (в сборнике Всероссийской заочной конференции по распространению лучшей практики реализации проектов, направленных на оказание бесплатной юридической помощи и правовое просвещение населения) (Рязань, 2012); "Предварительный договор в гражданском праве Российской Федерации" (в сборнике "Актуальные социально-экономические и правовые проблемы развития России") (М., 2012); "Теоретические и практические вопросы "нового" вещного права в Российской Федерации: анализ договора об установлении права застройки" (М., 2013); сборник "Труд и трудовые отношения в РФ" (М., 2013); "Предварительный договор аренды и договор аренды объекта будущей недвижимости" (в сборнике "Актуальные проблемы современного законодательства") (М., 2013); "Об отдельных вопросах выплаты арендной платы по договору аренды" (Юридическая панорама. М., 2013. N 22); "Об отдельных вопросах практики расторжение договора аренды" (Вестник МФЮА. М., 2013).
В статье уделяется внимание особенностям договора аренды торгового объекта, а также отдельным вопросам административного регулирования отношений, складывающихся в сфере арендных отношений.
Ключевые слова: договор аренды торгового объекта, Закон о торговле, административное регулирование.
Special features of lease contract of commercial object V. A. Belov
This article focuses on special features of lease contract of trade-oriented object as well as specific issues of administrative regulations on the sphere of the lease.
Key words: lease contract of commercial object, law of trade, administrative regulation.
В настоящее время выделяют пять типов договоров аренды в рамках гражданского законодательства. Однако некоторые важные для общественных отношений объекты гражданских прав отдельно не регламентированы ни в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <1>, ни в рамках специального законодательства. О порой необоснованном и неверном выделении типов договоров аренды в юридической литературе существует соответствующая полемика [1, 2]. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 23 июля 2013 г.) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
Федеральный закон от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (ред. от 30 декабря 2012 г., с изм. и доп., вступившими в силу с 1 января 2013 г.) (далее - Закон о торговле) <2> вводит определение торгового объекта, под которым понимаются здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров. Данный вид объекта гражданских правоотношений является особым, прежде всего в связи с его высокой ценовой стоимостью и многогранностью субъектов, участвующих в тех или иных абсолютных и относительных отношениях по поводу использования такого вида имущества. Кроме того, данный объект обладает особой конечной целевой направленностью и ориентированностью - на потребителя. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 2.
По мнению автора настоящей статьи, подлежит дополнительному регулированию, в рамках Закона о торговле, договор аренды торгового объекта (договор аренды торговой площади). Выделение данного типа договора именно в специальном законодательстве обусловлено следующим: Закон о торговле содержит положения, касающиеся формы осуществления торговли (в стационарных торговых объектах, внестационарных торговых объектах, на ярмарках, выставках и т. п.). Однако в данном Законе отсутствуют специальные нормы, которые регулируют, в частности, конструкцию договора аренды торгового объекта (площади). Некоторым покажется предложенное выделение недостаточно обоснованным, искусственным, так как стороны в силу действия свободы договора вправе включать в содержание договора аренды все необходимые условия. Однако если следовать такой логике, то в силу свободы договора достаточно закрепление в ГК РФ только общей части, посвященной аренде. В то же время законодатель неслучайно пошел по иному пути. Обоснованность выделения договора аренды торгового объекта в отдельный тип договора в рамках специального законодательства (Закон о торговле) подкреплена установленным ограничением по занятию торговых площадей (аренде таких торговых площадей) на территории субъекта, города федерального значения, муниципального района. Статья 14 Закона о торговле предусматривает следующее: хозяйствующий субъект, осуществляющий розничную торговлю продовольственными товарами и доля которого превышает 25% объема всех реализационных товаров в денежном выражении за предыдущей финансовый год в границах субъекта Российской Федерации, муниципального района, городского округа, не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности под страхом признания такой сделки недействительной (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле) и привлечения к административной ответственности в случаях, предусмотренных законодательством [2]. Данные действия в первую очередь направлены на защиту интересов потребителей по воспрепятствованию монополистической деятельности продавцами в сфере розничной торговли на территории определенного субъекта. О данном обстоятельстве также свидетельствует и судебная практика. В одном из дел общество выдвинуло требование об отмене решения антимонопольного органа. Оспариваемым решением общество признано нарушившим ч. 1 ст. 14 Закона о торговле. В результате всестороннего изучения материалов дела кассационная инстанция арбитражного суда пришла к следующему выводу: "В удовлетворении требований отказать, поскольку общество было не вправе арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности по любым основаниям на территории муниципального района, так как доля оборота продовольственными товарами в общем обороте розничной торговли продовольственными товарами в границах муниципального района составила более 25 процентов" <3>. -------------------------------- <3> См.: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2011 г. N 15АП-3993/2011 по делу N А32-34158/2010; Постановление ФАС Поволжского округа от 15 августа 2013 г. по делу N А72-9288/2012; Постановление ФАС Московского округа от 16 сентября 2013 г. по делу N А40-13577/13-149-131; Постановление ФАС Московского округа от 18 сентября 2013 г. по делу N А40-13592/13-94-134 // СПС "КонсультантПлюс".
Кроме того, предложенные положения, регламентирующие договор аренды торгового объекта, должны содержать нормы о запрете досрочного немотивированного расторжения договора по инициативе арендодателя, даже если стороны согласовали такое положение в тексте договора (признавать такое условие ничтожным), так как данное обстоятельство может повлечь существенные издержки со стороны арендатора, связанные с освобождением площади и вывозом продукции, а также организацией ее временного хранения. Возможно, следует поставить вопрос о конкурсном характере заключения такого рода договора, в котором будет прописана регламентация условий договора аренды торгового объекта. По результатам проведения данного конкурса договор аренды торгового объекта, предполагается, будет заключен с тем арендатором, который предложил наиболее оптимальные условия, в том числе с теми, кто продемонстрировал наибольшую ориентированность на потребителя. В то же время в конкурсной документации и в проекте договора аренды торгового объекта должны быть урегулированы вопросы изменения арендной платы путем недопущения злоупотребления правовом со стороны арендодателя. Обязательность проведения конкурса на заключение договора аренды торгового объекта (площади) будет образовываться в случае установления конкретной цели договора - для размещения торгового объекта для реализации товара (продукции) в розницу. Реализация данного принципа для аренды торговых объектов будет особо актуальна в тех местностях, где обнаруживается дефицит социально ориентированных торговых объектов. Так как чрезмерный "скачок" в арендной плате может существенно отразиться на ценах товара (продукции), который (которая), в свою очередь, ориентирован(-а) порой на социально незащищенные слои населения. Остается частично неурегулированным вопрос дальнейшей судьбы договоров аренды, заключенных до вступления Закона о торговле в силу, в результате которых хозяйствующий субъект, занимающий такие площади для совершения торговых операций, превышает нормативный объем (25%) по реализации товара от общего товарооборота в соответствующих территориальных границах. В настоящее время в соответствии с ч. 3 ст. 22 Закона о торговле положения о недействительности договоров аренды (ч. 2 ст. 14 Закона о торговле), заключенных с пороком, предусмотренным ч. 1 ст. 14 Закона о торговле, не распространяются на сделки, связанные с арендой торговых объектов до дня вступления в силу данного Закона, т. е. до 1 февраля 2010 г. Однако может возникнуть правовая неопределенность в отношении таких договоров, в частности, при реализации права арендатора на преимущественное заключение договора аренды такого имущества на новый срок, а также на право возобновления такого договора на неопределенный срок. Предполагается, что возобновление такого типа договора на неопределенный срок не должно ограничиваться ст. 14 Закона о торговле, в противном случае усматривается нарушение свободы договора и других основных принципов законодательства, в том числе невмешательства государства в деятельность субъектов гражданских правоотношений. Кроме того, в рамках ст. 14 Закона о торговле не установлено каких-либо ограничений по приобретению дополнительных торговых объектов теми хозяйствующими субъектами, доля которых на момент аренды торгового объекта не превышает 25% объема всех реализованных товаров. При таких обстоятельствах данные участники гражданских правоотношений вправе после приобретения по договору аренды дополнительных площадей увеличить свою долю на рынке вплоть до 100%, что может повлиять на политику ценообразования товаров на потребительском рынке, а именно установления монополии в границах соответствующего административно-территориального образования. Предполагается, что данную норму необходимо скорректировать путем установления верхнего предела, который не может быть превышен хозяйствующим субъектом при заключении договора аренды, направленного на приобретение дополнительного торгового объекта. В противном случае наблюдается потенциальная возможность монополизации рынка в отдельно взятом административно-территориальном образовании. Договор аренды торгового объекта может быть заключен как целиком на все здание, которое предназначено для организации торговой деятельности, так и его части. Как правило, такие торговые объекты имеют значительную ценовую стоимость. Это обстоятельство прежде всего связано с целевой аудиторией таких объектов и старанием собственника сделать данные объекты наиболее привлекательными как для потенциальных арендаторов, так и для клиентов будущих арендаторов. При таких обстоятельствах не противоречит законодательству установление в договоре аренды права выкупа торгового объекта у арендодателя. В связи с данным обстоятельством еще одним основанием выделения договора аренды торгового объекта являются п. п. 5, 6 информационного письма Росфинмониторинга от 2 августа 2013 г. N 30 "О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" <4>, не являющимися кредитными организациями", где указано, что в случае, если условиями договора предусмотрен выкуп арендуемого недвижимого имущества и сумма сделки равна или превышает установленное пороговое значение, данная сделка подлежит обязательному финансовому контролю. -------------------------------- <4> Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение). 2013. N 34.
При выявленных обстоятельствах выделение в рамках специального законодательства отдельных норм, регулирующих права и обязанности субъектов договора аренды торгово-ориентированных объектов, сыграет положительную динамику как на рынке недвижимости в целом, так и на рынке аренды торговых объектов, в частности во взаимоотношениях между такими субъектами и государством.
Список литературы
1. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. М.: Статут, 2005. Т. 2. 2. Елизаров Д. В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Владивосток, 2011.
Название документа Вопрос: Отец ребенка - лицо без гражданства, ребенок - гражданин РФ, свидетельство об установлении отцовства имеется. Отец шесть лет назад уехал куда-то по шенгенской визе, адрес его проживания мне неизвестен, алиментов на ребенка не получаю. Могу ли я обратиться в суд по месту жительства с просьбой о выдаче мне судебного приказа о назначении алиментов в фиксированной форме? Могу ли я получить от пристава документ, подтверждающий, что алиментов на ребенка не получаю? Без этого документа не оформляют пособие на ребенка, жилищные субсидии. ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: Отец ребенка - лицо без гражданства, ребенок - гражданин РФ, свидетельство об установлении отцовства имеется. Отец шесть лет назад уехал куда-то по шенгенской визе, адрес его проживания мне неизвестен, алиментов на ребенка не получаю. Могу ли я обратиться в суд по месту жительства с просьбой о выдаче мне судебного приказа о назначении алиментов в фиксированной форме? Могу ли я получить от пристава документ, подтверждающий, что алиментов на ребенка не получаю? Без этого документа не оформляют пособие на ребенка, жилищные субсидии. И. Н.Вдовина, г. Южно-Сахалинск
Ответ: Вам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 125 ГПК РФ судья отказывает в принятии заявления о вынесении судебного приказа в случае, если место жительства или место нахождения должника находится вне пределов Российской Федерации. Однако в соответствии со ст. 29 ГПК РФ иск к ответчику, место жительства которого не известно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. Соответственно, вы может подать иск по последнему месту жительства ответчика. Отказ в выдаче судебного приказа не мешает вам защищать свои права в порядке искового производства. Также при отсутствии отца ребенка в течение шести лет вы можете подать иск о признании его безвестно отсутствующим (в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания - ст. 42 ГК РФ) или умершим (в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет - ст. 45 ГК РФ). Такое признание послужит косвенным доказательством невозможности взыскания с отца ребенка алиментов.
Н. М.Хромова Юрист
Название документа Вопрос: Должник (должен деньги по долговой расписке) скрылся. Неофициально узнали его адрес регистрации. По месту регистрации из дома вышла женщина и сказала, что этот дом они купили еще в 1990-х годах, а интересующий нас товарищ у них просто не выписан, и где он находится, она не знает. Как следует поступать? 1. Подать в суд, указав его адрес регистрации, получить заочное решение, исполнительный лист, и пусть его ищут приставы? 2. Обратиться в суд за помощью в розыске этого человека? Как с такими потерями поступать? ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: Должник (должен деньги по долговой расписке) скрылся. Неофициально узнали его адрес регистрации. По месту регистрации из дома вышла женщина и сказала, что этот дом они купили еще в 1990-х годах, а интересующий нас товарищ у них просто не выписан, и где он находится, она не знает. Как следует поступать? 1. Подать в суд, указав его адрес регистрации, получить заочное решение, исполнительный лист, и пусть его ищут приставы? 2. Обратиться в суд за помощью в розыске этого человека? Как с такими потерями поступать? М. В.Крайний, Краснодарский край
Ответ: Представляется предпочтительным первый вариант. Ответчик будет считаться надлежаще извещенным, дело будет рассмотрено в порядке заочного судопроизводства, дальнейшие действия по установлению местонахождения должника и взысканию с него суммы долга будут осуществляться судебными приставами самостоятельно или с привлечением органов внутренних дел. Предложенный вами второй вариант менее целесообразен, так как в соответствии с ч. 1 ст. 120 ГПК РФ суд обязан выносить определение об объявлении розыска ответчика только по требованиям, предъявляемым в защиту интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, а также по требованиям о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца. Обращаем ваше внимание, что, помимо суммы непосредственно долга, вы имеете право на получение процентов за пользование чужими денежными средствами. Статьей 395 ГК РФ установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие уклонения от их возврата подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Н. М.Хромова Юрист
Название документа Вопрос: В 2010 году мой отец арендовал земельный участок для строительства дома. Но в 2012 году он тяжело заболел и умер. Разрешение на строительство дома имеется, срок договора аренды истекает в 2015 году. Прошу разъяснить, могу ли я продлить срок действия договора или переоформить его на себя? Нужно ли получать новое разрешение на строительство дома? ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: В 2010 году мой отец арендовал земельный участок для строительства дома. Но в 2012 году он тяжело заболел и умер. Разрешение на строительство дома имеется, срок договора аренды истекает в 2015 году. Прошу разъяснить, могу ли я продлить срок действия договора или переоформить его на себя? Нужно ли получать новое разрешение на строительство дома? А. П.Денисов, г. Самара
Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику. Разумеется, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ). Срок действия разрешения на строительство при переходе права на участок и объекты капстроительства сохраняется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Ю. В.Киселев Юрист
Название документа Вопрос: Согласно Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью" (п. 2 ст. 7) органы местного самоуправления не вправе стать участниками обществ. Имеет ли право администрация муниципального образования при реорганизации муниципального унитарного предприятия преобразовать его в ООО? ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: Согласно Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью" (п. 2 ст. 7) органы местного самоуправления не вправе стать участниками обществ. Имеет ли право администрация муниципального образования при реорганизации муниципального унитарного предприятия преобразовать его в ООО? И. Чемезов, г. Тула
Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" государственные органы и органы местного самоуправления не вправе выступать участниками обществ, если иное не установлено федеральным законом. Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью. Таким образом, администрация вправе принять решение о преобразовании МУП в ООО.
Н. В.Дьячкова Юрист
Название документа Вопрос: Пользуюсь дачным участком 12 лет (до недавнего времени с бабушкой). Оплачивал взносы ежегодно по книжке дачно-садового общества прежних собственников. Участок приобретен по договору купли-продажи в простой письменной форме. Есть расписки о получении денег. Прежняя хозяйка умерла. В 2013 году умерла моя бабушка. За участком ухаживаю я. Как зарегистрировать право на собственность дачного участка? По справкам дача в собственности у прежних хозяев, как сформулировать иск и куда обращаться? Межевание проводилось при нас дачным обществом, в нем указали мою бабушку. В итоге у меня документы на дачу от прежних собственников, договор купли-продажи, дачная книжка и общедачное межевание. Помогите, пожалуйста. ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: Пользуюсь дачным участком 12 лет (до недавнего времени со своей бабушкой). Оплачивал взносы ежегодно по книжке дачно-садового общества, полученной от прежних собственников, но особой ценности участок в то время, когда приобретался, не имел и мной приобретен по договору купли-продажи в простой письменной форме. Есть также расписки от прежней собственницы о получении денег от меня. Все эти годы мы с бабушкой пытались оформить дачу, но в конце концов выяснили, что без суда не разобраться, так как прежняя хозяйка умерла. И мы продолжали пользоваться дачей, а в 2013 году и моя бабушка умерла. Теперь все соседи видят, что ухаживаю за участком я, председатель это знает. Как зарегистрировать право на собственность дачного участка? Ведь по справкам Госархива дача в собственности у прежних хозяев, и если судиться, то как лучше сформулировать иск и куда обращаться? Межевание проводилось уже при нас дачным обществом, и в нем (в межевании) указали мою бабушку (я был бы не против, если бы после право собственности было бы на бабушку, но и это не сделали). В итоге на руках у меня документы (техпаспорт) на дачу от прежних собственников, договор купли-продажи (с распиской о получении денег за дачу) в простой письменной форме, дачная книжка с ежегодными платами и общедачное межевание, где председатель при приватизации дачного общества делал межевание и в списке указал фамилию моей бабушки. Помогите, пожалуйста, советом. В. В.Красноталов, г. Курск
Ответ: В указанной ситуации можно подать исковое заявление о признании права собственности на дачу. Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества с приложением копий всех имеющихся у вас документов. Кроме того, целесообразно привлечь к участию в деле в качестве свидетелей соседей и председателя. В заявлении необходимо по порядку изложить ситуацию и обосновать позицию. В просительной части иска необходимо четко указать свои требования.
Н. В.Дьячкова Юрист
Название документа Вопрос: Мы являемся собственниками нежилых помещений. Сдаем помещение под торговлю на первом этаже (весь первый этаж), также подвальное помещение, которое мы сдали другим арендаторам. Своего, отдельного входа в подвал не существует, проход в него осуществляется через территорию арендатора, который арендует первый этаж. Что нужно прописать в договоре аренды, чтобы между арендаторами не возникало споров? ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: Мы являемся собственниками нежилых помещений. Сдаем помещение под торговлю на первом этаже (весь первый этаж), также подвальное помещение, которое мы сдали другим арендаторам. Своего, отдельного входа в подвал не существует, проход в него осуществляется через территорию арендатора, который арендует первый этаж. Что нужно прописать в договоре аренды, чтобы между арендаторами не возникало споров? М. О.Емельяненко, г. Белгород
Ответ: В указанной ситуации целесообразно исключить из перечня арендуемых первым арендатором помещений проход, а в договорах аренды предоставить обоим арендаторам право общего пользования данным проходом.
Н. В.Дьячкова Юрист
Название документа Вопрос: Есть гараж в гаражном кооперативе, земля в собственность не оформлена. Как оформить землю в собственность? Каков порядок этой процедуры? Можно ли оформить только свой гараж или нужно оформлять это целым кооперативом? Если один член кооператива против, возможно ли без его согласия оформить землю в собственность? ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: Есть гараж в гаражном кооперативе, земля в собственность не оформлена. Как оформить землю в собственность? Каков порядок этой процедуры? Можно ли оформить только свой гараж или нужно оформлять это целым кооперативом? Если один член кооператива против, возможно ли без его согласия оформить землю в собственность? М. И.Ситковский, г. Красноярск
Ответ: В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Таким образом, вы вправе оформить земельный участок в собственность с учетом следующих особенностей. Как правило, гараж в гаражном кооперативе представляет собой не индивидуальное строение, а несколько объединенных между собой боксов на едином фундаменте, с общими стенами, проездами и т. п. В такой ситуации земельный участок под всем гаражным кооперативом будет считаться неделимым, и соответственно, вы вправе приобрести право не на отдельный земельный участок, занятый вашим гаражом, а на долю в праве общей собственности на весь участок под кооперативом. Для оформления необходимо, чтобы все гаражи, находящиеся на земельном участке, были надлежаще оформлены в собственность. Далее на общем собрании членов кооператива принимается единогласное решение о приватизации земельного участка и подается совместное заявление от всех собственников о приватизации с приложением необходимого комплекта документов. Существуют ситуации, когда один или несколько гаражей представляют собой отдельное строение, к которому возможно выделить отдельный проезд и т. п. В этом случае возможно оформление прав собственности только на земельный участок под этим строением. Процедуру приватизации необходимо будет начать с межевания земельного участка, т. е. с выделения границ земельного участка, который впоследствии будет приватизирован.
Н. В.Дьячкова Юрист
Название документа Вопрос: Я решил приобрести автомобиль, который был куплен в кредит. С хозяином авто мы договорились так: я отдаю ему часть уплаченного долга по кредиту и в дальнейшем буду оплачивать кредит, а после полной оплаты он переоформит на меня машину. Он мне написал расписку на получение денег и на то, что после полной оплаты автокредита все переоформит. А теперь, когда мною все оплачено, он отказывается переоформлять машину. Что мне делать? ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа
Вопрос: Я решил приобрести автомобиль, который был куплен в кредит. С хозяином авто мы договорились так: я отдаю ему часть уплаченного долга по кредиту и в дальнейшем буду оплачивать кредит, а после полной оплаты он переоформит на меня машину. Он мне написал расписку на получение денег и на то, что после полной оплаты автокредита все переоформит. А теперь, когда мною все оплачено, он отказывается переоформлять машину. Что мне делать? А. Курдюмов, г. Яхрома, Московская обл.
Ответ: Для защиты своих прав вы можете обратиться в суд, так как расписка в данном случае является предварительным договором, регламентированным ст. 429 ГК РФ. Заключение основного договора будет являться обязательным в течение года, если иные сроки не указаны в предварительном договоре. В вашем случае срок был указан: после полной оплаты кредита. Таким образом, вы являетесь стороной, добросовестно выполнившей обязательства, заключение основного договора является обязательным для обеих сторон, а хозяин автомашины уклоняется от его заключения. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Я. В.Бродневская Юрист
Название документа