Дом строят - государство в доле

(Герасимов А.)

("Бизнес-адвокат", N 20, 2001)

Текст документа

ДОМ СТРОЯТ - ГОСУДАРСТВО В ДОЛЕ

А. ГЕРАСИМОВ

Александр Герасимов, юрист.

Известно, что жилищное строительство сегодня обходится дорого. И одному инвестору, получившему разрешение на возведение дома, порой бывает не под силу завершить стройку за счет собственных средств. Тогда у него есть два пути: либо обратиться в банк за кредитом, либо привлечь к строительству объекта других инвесторов. Банковский кредит за счет процентов удорожит стоимость жилья и, следовательно, затруднит его реализацию. Поэтому инвесторов больше привлекает второй вариант. Воспользовавшись правом, предусмотренным ст. 6 Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы прибегают к переуступке своих прав другим лицам по инвестированию строительства объекта, или, проще говоря, подыскивают себе богатых сподвижников.

В обмен на вложенные средства вновь привлеченные инвесторы приобретают право на профинансированную ими часть объекта. В этом случае два инвестора, руководствуясь ст. 382 ГК РФ, считают достаточным заключить между собой договор об уступке прав по инвестированию строительно - монтажных работ на строящемся объекте (как это было сделано сторонами договора, ставшего предметом оценки Президиума ВАС РФ в Постановлении N 7149/00, "БА" N 20, с. 10), не согласовывая его с местной администрацией, давшей разрешение на строительство дома. Такой подход сторон к типу и содержанию договора часто бывает ошибочным.

Основной инвестор начинает строительство дома за счет собственных или привлеченных средств по разрешению местных властей, ведающих земельными ресурсами на соответствующей территории. После получения разрешения на строительство инвестору ставится задача построить объект по определенному проекту и в соответствии с его целевым назначением, уложившись при этом в нормативные сроки строительства согласно проекту и не нарушая права третьих лиц, т. е. соблюдая экологические и санитарные нормы строительства, обеспечивая его безопасность. При таких условиях инвестор должен передать другому лицу не только свои права, но и обязательства, взятые им перед соответствующими органами исполнительной власти, а это означает, что договор о переуступке прав инвестирования по своему содержанию одновременно является и договором передачи обязанностей инвестора, связанных со строительством объекта, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Согласно ст. 391 ГК РФ перевод обязательств на другое лицо требует согласования кредитора, каким в данном случае должна быть местная администрация.

Сделанный вывод подтверждается и судебной практикой.

Управление капитального строительства заключило договор об уступке части прав по инвестированию строительства жилого дома с трестом механизации. По условиям договора трест должен был на 50% профинансировать строительство за счет собственных средств с последующим оформлением на себя соответствующей части жилых и нежилых помещений дома.

Арбитражный суд Москвы, рассматривая между сторонами имущественный спор, пришел к выводу, что заключенный договор, являющийся предметом спора, следует признать ничтожным с самого начала, поскольку он не был согласован правительством Москвы, давшим Управлению капитального строительства право на инвестирование стройки. Суд обосновал сделанное заключение следующим. Между правительством Москвы и Управлением капитального строительства был заключен так называемый инвестиционный контракт, согласно которому Управление не только получало права на строительство конкретного жилого дома по отведенному ему адресу, но и брало на себя обязанности завершить строительство к определенному сроку и переселить жильцов из близлежащих ветхих домов в часть вновь построенного дома. Суд посчитал, что Управление не только переуступило свои права тресту механизации, но и передало обязательства перед правительством Москвы, вытекающие из инвестиционного контракта. Кроме того, в самом контракте записано условие, что переуступка прав инвестора должна быть согласована с администрацией города. Указанное решение первой инстанции было подтверждено апелляционной коллегией того же арбитражного суда.

По той же ст. 6 названного Закона инвестор вправе переуступить третьим лицам не только свои права по инвестированию строительства объекта, но и передать право требования результатов инвестиционной деятельности, т. е. уступить права на построенную площадь. Представляется, что и такая переуступка требует согласования с местными властями. В Москве, например, после завершения строительства объекта и его приемки составляется акт реализации инвестиционного проекта, подписанный и представителями правительства города. Наличие такого акта дает возможность инвестору зарегистрировать свое право на вновь возведенную площадь.

Возникает вопрос: можно ли, привлекая к строительству других инвесторов, обойтись без согласования с властями города? В связи с этим представляет интерес форма договора о долевом участии в строительстве объекта. По своей сути договор долевого участия в финансировании строительства является договором о совместной деятельности (простое товарищество), когда товарищи распределяют между собой доли материального вклада в стройку и полученные в результате строительства объекта площади. По правилам главы 55 ГК РФ такой договор не требует согласования с администрацией соответствующей территориальной единицы. Однако если он заключается уже после отвода земельного участка под строительство какому-либо одному инвестору, которому и дано разрешение на строительство объекта по конкретному адресу, следуя логике всего сказанного, привлечение других инвесторов, даже по договору о совместной деятельности, на наш взгляд, также требует согласования во властных структурах, поскольку из содержания договора о простом товариществе видно, что первоначальный инвестор, заключая подобный договор с третьим лицом, по существу, передает ему часть своих полномочий, приобретенных распорядительным документом администрации района, города или другой административной единицы. Привлекая по договору о совместной деятельности другого инвестора, он так или иначе возлагает на него обязательства, вытекающие из административно - правового акта или контракта с администрацией. Так, вновь привлеченное к строительству лицо должно обеспечить свою долю финансирования строительства таким образом, чтобы объект был завершен в срок, установленный для первоначального инвестора, с одновременным соблюдением всех норм и правил строительства, не затрагивая права и интересы других лиц. По завершении строительства он также, видимо, должен нести бремя обязательного отчуждения части своей доли площадей местным властям.

Другое дело, когда разрешение на строительство объекта получают сразу несколько инвесторов. Вот тогда между ними может быть заключен договор о совместной деятельности, где стороны уже без всякого согласования с разрешительными органами распределяют свои обязанности по финансированию объекта и порядку его строительства, а также договариваются о порядке использования полученных в ходе строительства площадей.

Название документа