Договор аренды в арбитражной практике

(Эрделевский А. М.)

("Бизнес-адвокат", 2002, N 5)

Текст документа

ДОГОВОР АРЕНДЫ В АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ

А. М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ

А. М. Эрделевский, профессор МГЮА, доктор юридических наук.

Применение норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих арендные отношения, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике. Устранить многие из них позволяет Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее - Обзор), доведенный Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ до сведения арбитражных судов Информационным письмом от 11 января 2002 г. N 66. Остановимся на наиболее существенных положениях этого Обзора.

Понятие и содержание договора

Сначала несколько слов о существе и сторонах договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор аренды консенсуальный, возмездный, двусторонне - обязывающий. Стороны договора - арендодатель и арендатор. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование, основные обязанности арендатора состоят во внесении арендной платы и возврате арендованного имущества после прекращения договора аренды.

Как можно видеть из определения договора аренды, его обязательным признаком является передача имущества в пользование. Именно это обстоятельство оказалось в центре внимания в деле, о котором упоминается в п. 1 Обзора и где истцом (акционерным обществом) был заключен с ответчиком (собственником здания) договор, на основании которого истец получил право использовать крышу здания для размещения рекламы. Когда срок действия договора истек, ответчик отказал истцу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Истец, полагая, что заключенный между ним и ответчиком договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК, где предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, обратился в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору. Однако суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК и указав, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК об аренде.

При этом суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи, передача которых в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, в то время как крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Отсюда суд сделал вывод, что крыша здания не может являться объектом аренды. Что же касается договора, который был заключен между истцом и ответчиком, суд не отнес его к какому-либо из установленных в ГК видов договоров, указав лишь, что договор о предоставлении истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания не противоречит ГК РФ, а отношения сторон такого договора регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Пункт 2 Обзора касается спора, связанного с ненадлежащим исполнением довольно часто встречающегося в практике договора аренды с правом выкупа. Предметом аренды в данном случае являлся речной теплоход.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем теплоход. Судом первой инстанции иск был удовлетворен, при этом, обязывая арендатора возвратить теплоход, суд указал на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества в соответствии со ст. 622 ГК.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что правило ст. 609 ГК о том, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, является основанием для применения к отношениям сторон правила п. 2 ст. 489 ГК, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. В данном случае арендатор выплатил более половины стоимости теплохода.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции о возврате теплохода, обоснованно указав на необходимость разграничения двух разных институтов - выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК). Дело в том, что п. 1 ст. 609 ГК, на который ссылался суд апелляционной инстанции, указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.

Поэтому к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могли применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа, к каковым относится примененная судом апелляционной инстанции ст. 489 ГК. В связи с этим суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество, т. к. право собственности им еще не было приобретено, а право аренды уже прекратилось в связи с истечением ее срока.

Сроки в договоре аренды

Весьма интересен п. 3 Обзора, который связан с применением уже вызывавшего дискуссии п. 2 ст. 651 ГК. Согласно этой норме договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее одного года, не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента его подписания. Поскольку регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена с известными сложностями, арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.

В рассмотренном в п. 3 Обзора деле арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, т. к. подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

В иске было отказано в связи с тем, что в договоре аренды здания срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., т. е. составлял ровно один год, поэтому такой договор в силу п. 2 ст. 651 ГК подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. Если бы датой окончания договора было не 31, а 30 мая 2001 г., то договор считался бы заключенным, а иск, соответственно, был бы удовлетворен. Следует обратить внимание, что правила п. 2 ст. 651 ГК распространяются и на договор субаренды (п. 19 Обзора).

Сроку действия договора аренды посвящен также п. 4 Обзора, где сделан вывод, что если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК, т. е. он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Такой вывод суда основывался на правиле ст. 190 ГК, согласно которому срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т. е. не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя. Конечно, вывод суда касается указания в качестве срока не только такого события, как начало реконструкции, но и любого иного события, наступление которого зависит от воли и действий сторон договора.

Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК, обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного в упомянутой норме срока. Такой иск оставляется без рассмотрения, но по истечении требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, т. к. оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение (п. 7 Обзора).

Исполнение договора

В Обзоре уделяется внимание последствиям ненадлежащего исполнения договора аренды. Так, в п. 8 Обзора отмечается, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, без которых невозможна эксплуатация предмета аренды, арендная плата не подлежит взысканию. В п. 10 Обзора указывается, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества арендатору в установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи арендованного имущества.

Если арендодатель не передает арендатору предмет аренды, арендатор вправе истребовать его у арендодателя согласно п. 3 ст. 611 ГК. Следует обратить внимание, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его по правилам ст. ст. 301, 305 ГК у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку право использовать вещно-правовые способы защиты может принадлежать лишь титульному владельцу, каковым арендатор становится только после передачи ему предмета аренды (п. 9 Обзора). К этому необходимо добавить, что титульным владельцем арендатор может стать в случае, если арендуемое имущество передается ему во владение и пользование, а не только в пользование.

Как следует из п. 11 Обзора, довольно много споров вызывает применение п. 3 ст. 614 ГК, по общему правилу которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Аналогичный результат имело рассмотрение иска арендатора о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Истец считал, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК, согласно которой законным платежным средством является рубль, и п. 3 ст. 614 ГК, т. к. влечет, как полагал истец, более частое, чем допускает п. 3 ст. 614 ГК, изменение размера арендной платы. В удовлетворении иска было отказано, применение валютного эквивалента для определения размера рублевого обязательства допускает п. 2 ст. 317 ГК, а изменение курса иностранной валюты не является изменением размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК.

Важное практическое значение имеет сформулированный в п. 12 Обзора вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Суд счел, что условие договора, согласно которому арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, не может рассматриваться как устанавливающее форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Так как для договора аренды недвижимости условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК), договор аренды в данном случае был признан незаключенным.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременное и в полном размере внесение арендной платы. В этом отношении представляет интерес п. 14 Обзора, где отмечается, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за это помещение.

В п. 18 Обзора содержится весьма важное разъяснение правила п. 2 ст. 615 ГК о порядке дачи арендодателем арендатору согласия, в частности, на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу (перенаем). Отмечается, что по смыслу п. 2 ст. 615 ГК согласие арендодателя не обязательно должно быть дано в отношении каждой конкретной сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этой норме сделок. Поскольку п. 2 ст. 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение таких сделок, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Иногда при передаче арендуемого имущества в акте приема-передачи отмечаются недостатки этого имущества. В связи с этим следует обратить внимание на п. 21 Обзора, где отмечается, что указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Зачастую стороны включают в договор аренды соглашение о порядке участия арендатора в расходах на электроэнергию в арендуемых им помещениях. Как отмечается в п. 22 Обзора, такое соглашение не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения, поэтому правила ст. 539 ГК о договоре энергоснабжения в этом случае неприменимы.

Изменение и расторжение договора

При перемене собственника сданного в аренду имущества далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п. 23 Обзора вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По этой же причине переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Однако это правило не распространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендодателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК предъявить иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе (п. 24 Обзора). Такой подход основан на том, что в силу ст. 608 ГК арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Значительная часть Обзора посвящена вопросам расторжения договора аренды. Так, в п. 25 Обзора разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК, вовсе не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. При этом отмечается, что хотя ч. 1 ст. 619 ГК в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, это, тем не менее, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Дело в том, что ч. 2 ст. 619 ГК содержит отсылку к п. 2 ст. 450 ГК, где в качестве основания расторжения договора судом предусмотрено как существенное нарушение договора другой стороной, так и любое иное основание, предусмотренное договором.

Обратим внимание, что полное или частичное неисполнение обязательства по внесению арендной платы может быть в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК признано существенным нарушением договора и самостоятельным основанием для его расторжения, если такое нарушение договора причиняет арендодателю значительный ущерб (п. 28 Обзора).

Как указывается в п. 26 Обзора, несмотря на то, что п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Более того, в п. 27 Обзора сделан вывод, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в т. ч. связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, на основании п. 3 ст. 450 ГК, т. е. в порядке одностороннего отказа от исполнения договора. Однако следует обратить внимание на необходимость учета и общего правила ст. 310 ГК, согласно которому основания одностороннего отказа от исполнения обязательства могут быть установлены только законом, и лишь в случае осуществления сторонами обязательства предпринимательской деятельности такие основания могут быть установлены также и договором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан, согласно ч. 3 ст. 619 ГК, направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а в случае неисполнения арендатором обязанности в течение этого срока арендодатель в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор (п. п. 29, 30 Обзора). Несоблюдение указанных требований влечет оставление предъявленного иска без рассмотрения.

Пункт 1 ст. 621 ГК предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это право принадлежит только арендатору по договору, причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. п. 33, 34 Обзора). Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, а не по какому-либо иному основанию (п. 35 Обзора). Заключенный на новый срок договор аренды, как разъясняется в п. п. 31, 32 Обзора, является новым договором аренды, поэтому при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. При этом следует учитывать, что правило п. 3 ст. 614 ГК регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды и не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Пункт 36 Обзора имеет очень важное значение для правильного определения места надлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК). В приведенном в этом пункте деле суд апелляционной инстанции считал, что если в договоре стороны не оговорили место возврата предмета аренды, подлежит применению абз. 6 ст. 316 ГК, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица-должника. Однако суд кассационной инстанции с этим тезисом не согласился и указал, что абз. 6 ст. 316 ГК в данном случае неприменим, поскольку он распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору, а в данном случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю. Отсюда, по мнению кассационной инстанции, следует, что из существа обязательства по возврату арендованного движимого имущества арендодателю вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором, если иное не предусмотрено в самом договоре аренды.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Если в период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК (п. п. 37 - 39 Обзора).

Крупные договоры

Следует обратить особое внимание на п. 40 Обзора, который, безусловно, будет иметь большое значение для применения ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г., устанавливающей особый порядок принятия решения о совершении акционерным обществом крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением имущества общества, составляющего более 25% его активов. В этом пункте Обзора приводится решение суда по иску акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований ст. 79 Закона N 208-ФЗ.

В оспариваемом договоре в аренду были сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80% стоимости основных фондов акционерного общества.

Суд счел, что таким образом в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности, поскольку в пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности. Учитывая, что в результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной, и в связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном ст. 79 упомянутого Закона.

При этом в решении отмечается, что арендная плата была установлена в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности. В результате рассмотрения дела требование истца о признании договора аренды недействительным было удовлетворено. С таким решением вряд ли можно согласиться, поскольку передача имущества в аренду, независимо от срока аренды, не может быть квалифицирована как сделка по отчуждению имущества, так как арендодатель остается собственником предмета аренды.

Между тем правила ст. 79 распространяются только на сделки, связанные с приобретением или отчуждением имущества. В рассматриваемом деле эта норма могла бы быть применена лишь в случае признания договора аренды притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК), прикрывающей сделку по отчуждению имущества в собственность арендатора.

------------------------------------------------------------------

Название документа