Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью
(Белов В. А.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2002) Текст документаПодготовлен для системы КонсультантПлюс
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 13 сентября 2002 года
В. А. БЕЛОВ
Белов Вадим Анатольевич - доцент кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук, зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин Института актуального образования "Юринфор-МГУ".
1. Постановка вопросов
Новый Гражданский кодекс Российской Федерации весьма широко пользуется термином "государственная регистрация". Государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п. 2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 статьи 23; п. 1 статьи 25) и статуса наследника (п. 2 ст. 1038). Наиболее многочисленными являются случаи употребления термина "государственная регистрация" применительно к правам на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 1 ст. 164, ст. 219, п. 3 ст. 225, п. 3 ст. 274, ст. 551 <*>) и сделкам с ним (см. п. 2 ст. 28, п. 3 - 6 ст. 131, ст. ст. 164 и 165, п. 2 ст. 223, ст. 251, п. 3 ст. 339, п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 573, п. 3 ст. 574, ст. 584, п. 2 ст. 609, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658, п. 2 ст. 1028, п. 2 ст. 1031, ст. 1036, п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется один совершенно специфический случай указания на "государственную регистрацию", из которого непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или чего-то еще) идет речь (п. 1 ст. 234). -------------------------------- <*> Представляется спорным причисление к этой же категории случаев норм п. 4 ст. 279 и ст. 280 ГК.
Конечно, столь широкое разнообразие законодательных категорий само по себе не могло бы получить отрицательной оценки, если бы законодатель позаботился об их точном разграничении. К сожалению, этого не сделано. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК стали появляться многочисленные недоумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о (1) соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о (2) юридическом значении каждого из видов регистрации <*>. Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК, ожидая появления в скором времени особого Федерального закона по данным вопросам. -------------------------------- <*> Существовал и еще один вопрос - об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок, - который в настоящее время можно считать почти решенным.
Появившийся 21 июля 1997 г. Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> еще больше запутал ситуацию. Эта путаница прослеживается начиная едва ли не с наименования акта. Определяя понятие "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон (п. 1 ст. 2) вдруг провозгласил, что далее эта процедура будет также называться "государственная регистрация прав". То есть оказалось, что термины "государственная регистрация прав и сделок" и "государственная регистрация прав" обозначают тождественные по содержанию понятия! Зачем же нужны два разных термина для их обозначения? -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Действует с 29 января 1998 г.
На фоне существующего в ГК разделения данных понятий целый ряд положений Закона, совершенно неосновательно оперирующих терминами "регистрация сделок" и "регистрация прав" как синонимами, выглядят более чем странно. Наиболее показателен в этом отношении п. 7 ст. 16 Закона, который устанавливает буквально следующее <*>: "Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию ПРАВ. Государственная регистрация ПРАВ на недвижимое имущество И СДЕЛОК с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. СДЕЛКА считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о СДЕЛКЕ или ПРАВЕ в Единый государственный реестр ПРАВ" (выделено мной. - В. Б.). Руководствуясь презумпцией, гласящей о том, что ни одно слово, включенное в текст Закона, не является следствием случайности, можно сделать только один вывод: законодатель намеренно отождествляет регистрацию прав с регистрацией прав и сделок, только сделок и, наконец, с регистрацией как сделок, так и прав. Верно ли это? -------------------------------- <*> Содержательной стороны этой нормы мы пока не затрагиваем.
Попытку ответить на поставленные и многие другие связанные с ними вопросы представляет собой настоящая статья.
2. "Регистрация прав": понятие, соотношение со смежными категориями и юридическое значение
Для правильного разграничения смысла и назначения перечисленных процедур регистрации следует обратиться к выявлению категорий, являющихся родовыми по отношению к тем, которые могут (должны) быть подвергнуты государственной регистрации. Категории "имущество" и "права (на имущество)" имеют общую родовую законодательную категорию - "объекты гражданских прав" (ст. 128 ГК). Также общую родовую юридическую категорию имеют термины "сделка" и "переход (прав)": и то и другое суть юридические факты. <*> -------------------------------- <*> С той, естественно, разницей, что сделку следует причислить к категории юридических фактов - действий, а переход прав - к числу юридически значимых событий.
Что означает принадлежность обстоятельств, подверженных регистрации, к одному и тому же роду понятий? Только то, что эти обстоятельства представляют собой различные проявления свойств более общего родового понятия. А это значит, что за государственной регистрацией имущества и государственной регистрацией прав на имущество скрывается одно общее назначение - регистрация состояния принадлежности соответствующего объекта гражданских прав, как материального (недвижимой вещи), так и нематериального (права на недвижимую вещь). Имея в виду, что разъединение личности собственника вещи и обладателя права собственности в российском праве является невозможным, следует заключить, что установление таких двух различных процедур государственной регистрации, как регистрация принадлежности имущества и регистрация принадлежности права собственности на это имущество, лишено практического смысла <*>. -------------------------------- <*> Практический смысл в таком "разделении" регистрации на регистрацию вещей и регистрацию права собственности на них появляется только тогда, когда под государственной регистрацией вещей начинают понимать технический учет таковых, предпринимающийся исключительно для достижения ряда публично-правовых целей. Примерами такого учета является учет огнестрельного оружия органами МВД, учет жилых и нежилых помещений органами БТИ, инвентарный учет имущества государственных учреждений, учет автомототранспортных средств органами ГИБДД и др. Имея в виду возможность такого использования термина "регистрация имущества", мы, дабы не вносить путаницу в терминологию, в дальнейшем не будем пользоваться им, заменяя его словосочетанием "регистрация прав на имущество" или "регистрация прав".
Точно так же обнаруживается общность назначения государственной регистрации сделок с недвижимостью и государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Это назначение - регистрация факта установления и перехода соответствующих объектов гражданских прав, т. н. отношений правопреемства. К указанным видам регистрации можно добавить также и государственную регистрацию иных, отличных от сделок юридических фактов, являющихся основаниями динамики правоотношений с недвижимостью (например, предусмотренных статьями 279 и 280 ГК актов государственных органов об изъятии земельного участка, истечения срока приобретательной давности и т. д.). Наряду с регистрацией фактов, являющихся основаниями возникновения правоотношений транзитивного преемства, в рассматриваемую нами группу попадают также и факты, лежащие в основании процесса конститутивного преемства, т. е. к случаям установления на недвижимую вещь новых, ранее не существовавших прав (например, права хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута, залога, доверительного управления и т. п.) и случаям прекращения таковых без продолжения отношений транзитивным правопреемством. Если регистрация имущества и регистрация права на имущество являются разными проявлениями одной и той же категории - регистрации факта принадлежности имущества, причем разъединение их оказывается практически бессмысленным, то совсем иное дело в случае разделения регистрации юридических фактов (в частности, сделок) и перехода, возникновения или прекращения прав, т. е. последствий этих юридических фактов <*>. Известно, что далеко не всегда один и тот же юридический факт (фактический состав) приводит к одинаковым юридическим последствиям. Применительно к сделкам это значит, что намечаемый участниками сделки правовой результат, та цель, на достижение которой направлено совершение действий, составляющих сделку (см. ст. 153 ГК), может как совпадать с фактически достигнутым результатом, так и отличаться от него. Это свидетельствует о необходимости различения понятий "регистрация сделок" (действий, направленных на достижение юридического результата) и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" (последствий сделок, реально полученного юридического результата). -------------------------------- <*> Что совершенно не исключает нашего предыдущего суждения о возникновении, переходе и прекращении прав как самостоятельных юридических фактах.
Итак, остается три категории: "регистрация прав", "регистрация сделок" (юридических фактов) и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав", т. е. фактически наступивших последствий сделок <*>. -------------------------------- <*> Наименование статьи 131 ГК РФ, устанавливающей все три процедуры, дает основания полагать, что все они "обнимаются" более общим термином - "государственная регистрация недвижимости". И регистрация прав, и сделок, и их последствий - все это случаи государственной регистрации недвижимости. Вряд ли такое "широкое" использование термина "недвижимость" является оправданным.
Нельзя не обратить внимание на то, что государственная регистрация фактически наступивших последствий сделок, очевидно, приведет к результату, идентичному результату государственной регистрации прав. Что будет зарегистрирован, допустим, факт возникновения у определенного лица залоговых прав на дом, что факт принадлежности этому же лицу этих прав - все едино, ибо регистрация факта принадлежности прав предполагает исследование вопроса об основании возникновения этих прав. Это значит, что при регистрации чьих-либо прав на недвижимость тем самым автоматически регистрируются: (а) факт возникновения у данного лица этих прав; (б) факт прекращения аналогичных прав у правопредшественника (если таковой существовал). Регистрация фактов "а" и "б" суть регистрация перехода прав, поскольку, как это было убедительно показано в научной литературе, конструкция, именуемая "переход прав", суть не что иное, как конструкция прекращения прав правопредшественника и возникновение прав преемника <*>. Регистрация же динамики правоотношений предполагает обязательность регистрации и основания такой динамики, т. е., в частности, сделки с недвижимым имуществом. -------------------------------- <*> См. об этом: Грибанов В. П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве // Советское государство и право. 1955. N 8. С. 68; Рясенцев В. А. Главы в учебниках: Советское гражданское право: Учебное пособие для студентов ВЮЗИ. Т. 1 / Отв. ред. В. А. Рясенцев. М., 1955. С. 254; Советское гражданское право: Учебник для юрид. ин-тов и фак-тов. Т. 1. / Отв. ред. В. А. Рясенцев. М., 1965. С. 270; Толстой В. С. Исполнение обязательств. М., 1973. С. 168 - 173. Объяснение данной концепции, а также разбор критики - см. нашу работу: Белов В. А. Правопреемство в связи с законодательной концепцией квалификации имущественных прав как объектов гражданских прав // Законодательство. 1998. N 6. С. 85 - 91. Здесь лишь отметим, что точка зрения критиков (надо признать - наиболее распространенная), согласно которой термином "переход прав" обозначается особый процесс, аналогичный процессу передачи вещи, основана на некритическом восприятии буквального значения термина "переход" (в смысле "передача", "перенесение", "перевод") и не имеет под собой анализа существа процесса, обозначаемого этим термином.
Сказанное позволяет заключить, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей в том смысле, что ее соблюдение делает излишним осуществление государственной регистрации перехода этих прав и оснований такого перехода (юридических фактов). Наличие государственной регистрации права на недвижимость означает также наличие зарегистрированного государством факта транзитивного либо конститутивного приобретения этих прав, а также зарегистрированного государством основания такого приобретения (в частности, сделки). Государственная регистрация права выполняет не только собственную, предназначенную ей законодательством роль, но и во всех случаях заменяет государственную регистрацию сделок и динамики (перехода) прав - вот главный тезис, показывающий место государственной регистрации прав на недвижимость в системе смежных юридических категорий.
3. Влияние "регистрации сделок" и "регистрации перехода (прав)" на регистрацию самих прав
Верны ли обратные тезисы: (1) "регистрация сделок (иных юридических фактов) заменяет регистрацию прав" и (2) "регистрация перехода прав заменяет регистрацию прав"? Начнем с рассмотрения первого тезиса. По замыслу законодателя - да, он должен быть всегда верным. Об этом свидетельствуют, в частности, во-первых, правила п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, обязывающие регистрирующие органы проверять законность регистрируемых сделок и, во-вторых, норма п. 1 ст. 20 того же Закона, обязывающая отказывать в государственной регистрации, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Но может случиться и так, что сам регистрирующий орган будет введен в заблуждение относительно содержания сделки, например относительно полномочий лица, подписавшего договор. Последующее оспаривание такой сделки может привести к совершенно иным последствиям, нежели те, которые отражены регистрирующим органом в государственном реестре. Тем не менее, поскольку нужно исходить из нормального течения гражданских отношений и из добросовестного поведения их участников, следует признать, что соблюдение хотя бы одной из процедур - регистрации прав на недвижимость или регистрации сделки с недвижимостью - достаточно для создания намечаемых юридических последствий. Замечательной иллюстрацией к тезису о достаточности государственной регистрации сделки с недвижимостью для возникновения прав на недвижимость является норма п. 2 статьи 223 ГК. В нем говорится, что "в случаях, когда отчуждение (сделка по отчуждению. - В. Б.) имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Иными словами, чтобы приобрести право собственности на недвижимость, можно зарегистрировать не само приобретенное право, а сделку по приобретению недвижимости. Хотя в приведенной здесь норме говорится только о сделках по отчуждению имущества (сделках, приводящих к возникновению права собственности) <*>, не подлежит никакому сомнению то обстоятельство, что эта норма может быть применена и к сделкам, устанавливающим иные, по крайней мере ограниченные, вещные права. Кроме того, ч. 2 статьи 251 ГК прямо распространила данное правило на сделки по приобретению и отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. -------------------------------- <*> Строго говоря, сделки, приводящие к возникновению права собственности, было бы более точным именовать сделками по приобретению имущества. Сделки по отчуждению приводят не к возникновению, а к прекращению права собственности.
Смысл различения процедур регистрации прав и регистрации сделок заключается только лишь в том, что: - государственная регистрация прав имеет универсальный характер и может применяться во всех без исключения случаях, в то время как применение процедуры государственной регистрации сделок, естественно, не может иметь места в случаях, когда права на недвижимость возникают из иных юридических фактов, отличных от сделок <*>; - применение процедуры государственной регистрации иных юридических фактов, отличных от сделок, может иметь место только в случаях, прямо упомянутых в законе (статьи 234, 279 и 280 ГК). -------------------------------- <*> Например, если лицо желает зарегистрировать приобретение права собственности на недвижимость в результате создания им нового объекта недвижимости (строительства), он никак не может воспользоваться для этого институтом регистрации сделок, ибо строительство не есть сделка. Остается возможность использовать институт регистрации прав - универсальный, не знающий исключений.
Остается невыясненным смысл законодательного разделения понятий "регистрация прав" и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" (вопрос об истинности второго из сформулированных выше тезисов). Сопоставление терминов "регистрация прав" и "регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав" позволяет предположить, что законодатель имел в виду установить различное юридическое значение результатов данных "регистраций". Действительно, ведь говоря о возникновении, переходе или прекращении прав, мы указываем тем самым на уже состоявшиеся, свершившиеся, наступившие безотносительно к государственной регистрации факты. Те случаи, когда законодатель требует государственной регистрации перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость - это случаи, когда такой государственной регистрации придается только и исключительно доказательственное, но не конституирующее значение. В случаях, когда законодатель требует регистрации перехода, возникновения или прекращения прав на недвижимость, он признает, что сам переход, возникновение или прекращение этих прав могут и должны происходить до государственной регистрации данных фактов. Причем только до государственной регистрации, иначе и регистрировать-то будет нечего: не будет перехода, возникновения или прекращения. Совершенно иной подход законодателя обнаруживается в вопросе о юридическом значении государственной регистрации прав на недвижимость. Пункт 2 ст. 8 ГК установил, что "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ СООТВЕТСТВУЮЩИХ ПРАВ НА НЕГО, если иное не установлено законом" (выделено мной. - В. Б.). Иными словами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет не только доказательственное, но и конституирующее значение для таких прав. Без государственной регистрации прав на недвижимое имущество нет и не может быть таких прав. Получается, что смысл и назначение категорий "регистрация прав" и "регистрация перехода прав" различны: первая описывает правило, второе - законодательно установленные исключения из этого же правила. Правило, как только что было сказано, состоит в том, что права на недвижимость не могут возникнуть без государственной их регистрации, если иное не установлено законом. Установленные законом случаи допустимости регистрации не прав, а лишь перехода прав - это как раз то самое "иное", о котором говорится в общем правиле. В случаях, когда законом признается достаточной государственная регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость, законом признается тем самым возможность перехода (возникновения, прекращения) прав на недвижимость без государственной регистрации самих этих прав. Естественно, если лицо все-таки зарегистрировало не переход прав, а сами права, это никак не может порочить его юридического положения, ибо соблюдение более строгих требований предполагает соблюдение также и требований менее строгих. Получается, что и второй сформулированный нами тезис - "регистрация перехода прав заменяет регистрацию прав" - также оказывается верным, хотя и не в том смысле, что первый. Если регистрация сделки автоматически означает и регистрацию прав, то в случаях, когда законодатель разрешает осуществлять государственную регистрацию перехода прав, подвергать государственной регистрации сами права не нужно, это становится излишним. Права на недвижимость, в отношении которых зарегистрированы факты их перехода, возникновения или прекращения, государственной регистрации не подлежат. Смысл законодательного разделения процедур "регистрация прав" и "регистрация перехода прав" заключается в том, чтобы указать на возможность различного юридического значения процедуры государственной регистрации. Если законодательство употребляет термин "государственная регистрация прав", то речь идет о государственной регистрации, имеющей конституирующее значение для прав. Без такой государственной регистрации соответствующие права просто не могут возникнуть. Но если законодатель сказал о необходимости государственной регистрации перехода прав, то он тем самым сказал о процедуре, имеющей не более чем доказательственное значение. Сам переход прав (т. е. их возникновение и прекращение) свершается безотносительно к государственной регистрации, что делает ненужным процедуру государственной регистрации самих прав. Иллюстрацией к сказанному могут служить нормы статей 550 и 551 ГК. Первая из них разрешает вопрос о форме договора продажи недвижимого имущества. Таковой должен быть составлен в форме одного подписанного сторонами документа. Заметим, требований о государственной регистрации такого договора (сделки) не содержится. Почему? Может быть, законодатель имел в виду, что этого не нужно записывать специально в каждом конкретном случае, ибо ранее им было установлено общее правило о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации (п. 1 статьи 164 ГК)? Очевидно, нет, ибо не во всяких случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только в тех, которые прямо предусмотрены статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ни статья 131 ГК, ни указанный Закон не предусматривают перечня таких сделок. Указания о сделках с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации в ГК, имеются, но не в статье 131, а в статьях, посвященных отдельным сделкам. Так, например, указания на государственную регистрацию как необходимый элемент формы сделки с недвижимостью присутствует в п. 3 ст. 339 (ипотека), п. 3 ст. 560 (продажа предприятия), п. 3 ст. 574 (дарение), ст. 584 (рента) и др. статьях ГК (полный перечень приведен в начале настоящей публикации). Это означает лишь то, что коль скоро в нормах о форме договора продажи недвижимости отсутствует требование о государственной регистрации этого договора, такой регистрации не нужно <*>. Договор продажи недвижимости порождает юридические последствия безотносительно к своей государственной регистрации. Но это означает, что и право собственности на недвижимость переходит (прекращается у продавца и возникает у покупателя) по договору продажи недвижимости безотносительно к государственной регистрации самого права. Государственной регистрации в этом случае подлежит не договор продажи недвижимости и не право собственности на недвижимость, а фактически состоявшийся переход права собственности от продавца к покупателю: "Переход (фактически состоявшийся переход! - В. Б.) права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации", - говорит п. 1 ст. 551 ГК <**>. -------------------------------- <*> Естественно, за исключениями, установленными законом, - случаи продажи предприятия и продажи недвижимости под выплату ренты. <**> В контексте этой формулировки совершенно непонятно назначение рассмотренного выше п. 2 статьи 223 ГК: зачем в нем говорить о регистрации сделки отчуждения недвижимого имущества, если самая распространенная сделка такого рода - сделка продажи недвижимости - государственной регистрации не подлежит?
Все рассмотренные выше вопросы - о юридическом значении регистрации прав и ее соотношении с регистрацией сделок и перехода прав - получают отнюдь не такое однозначное решение по нормам Федерального закона N 122-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наименование его как будто говорит о различении, по крайней мере, регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью. Попытавшись установить, какое же юридическое значение несет (в соответствии с этим Законом) государственная регистрация прав, а какое - государственная регистрация сделок, мы, признаемся, сделать этого не сумели. В формулировке п. 1 ст. 2 Закона законодатель свалил все в одну кучу. Норма открывается фразой об отождествлении термина "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с более кратким - "государственная регистрация прав". Подобная формулировка имеет право на существование только в том случае, если ее понимать как указание на универсальность процедуры регистрации прав: если, дескать, есть регистрация прав, то, без сомнения, будет и регистрация сделок, из которых эти права возникли <*>. Допустим, что имелось в виду именно это. Но как тогда объяснить формулировку, которая объявляет государственную регистрацию прав "юридическим актом ПРИЗНАНИЯ И ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ГОСУДАРСТВОМ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ), ПЕРЕХОДА ИЛИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации" (выделено мной. - В. Б.)? -------------------------------- <*> При условии, что права возникли именно из сделок, а не из иных фактов, не являющихся сделками.
Акт "признания и подтверждения" - это не более как доказательственный, но не конституирующий фактор. А кроме того, обратите внимание, о "признании" и "подтверждении" чего идет речь - прав? сделок? Ничего подобного - и не прав, и не сделок, а результатов сделок - возникновения и прекращения (перехода, обременения <*>) прав. Получается, что государственная регистрация прав (по Закону) имеет такое же юридическое значение, как и государственная регистрация перехода прав (по ГК): все права на недвижимость возникают, прекращаются (переходят и ограничиваются) безотносительно к государственной регистрации. Регистрации же подлежат уже состоявшиеся возникновение и прекращение прав. Это положение вступает в прямое противоречие с цитированным выше п. 2 ст. 8 ГК: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Можно, конечно, заявить, что вот как раз-таки "иное" и установлено. Но это вряд ли, ибо максимум, что предполагает термин "иное", так это введение исключений, а не формулировку нового "общего правила". -------------------------------- <*> Обременение прав представляет собой частный случай конститутивного преемства, а потому оно также сводимо к категориям "возникновение" (обременяющих и обремененных прав) и "прекращение" (прав с ранее существовавшим, необремененным содержанием).
Ничуть не более понятной является и последующая формулировка текста п. 1 статьи 2 Закона: "Государственная регистрация является единственным доказательством существования ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ПРАВА. ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЕ ПРАВО на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке" (выделено мной. - В. Б.). Здрасьте, пожалуйста! Вот вам и новая классификация прав на недвижимость: "права зарегистрированные" и "права незарегистрированные". Классификация, неизвестная, между прочим, ГК. А значит, не имеющая под собой никакой основы для существования. Истолковав же данную норму в том смысле, что слово "зарегистрированное" значения в данном случае не имеет и имеются в виду любые права на недвижимость, мы окажемся в ситуации, когда эту норму будет... невозможно применить. Если, например, вы возвели дом на собственном участке, вам никогда не удастся зарегистрировать право собственности на него, ибо у вас нет того самого единственного, сакраментального, можно сказать, доказательства вашего права - государственной регистрации. Чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно представить доказательства уже состоявшейся государственной регистрации. Но последние не только невозможно представить, но и невозможно получить, ибо для этого требуется... наличие государственной регистрации. Закон выходит из этой абсурдной ситуации, вводя понятие "основания для государственной регистрации прав" (статья 17 Закона). Понятие это наделено совершенно специфическим содержанием, не совпадающим с содержанием аналогичного теоретического понятия. В теории основания возникновения и прекращения гражданских прав называются юридическими фактами. В Законе же этим термином обозначаются документы, удостоверяющие наступление юридических фактов, влекущих динамику прав на недвижимость (акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные решения, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>), а также "договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества" <**>. Особенные основания для государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, а также отдельных прав на недвижимость предусмотрены также статьями 21 - 30 Федерального закона. Но при этом само понимание термина "основания для государственной регистрации" в смысле особых, прямо названных законом документов о юридических фактах, сохраняется. -------------------------------- <*> Так в тексте Закона. Мы не беремся объяснить, что подразумевается под термином "акт о передаче... сделки": в теории такого термина нет, а в Законе он, к сожалению, не разъяснен. <**> Видимо, все-таки имеются в виду "документы о совершении договоров и иных сделок".
Иными словами, для возникновения права на недвижимость заинтересованному лицу сначала следует обратиться в государственный орган, где попытаться доказать наличность оснований для возникновения интересующего его права. И только при успехе такой попытки он может рассчитывать, что, в соответствии со статьями 8 и 131 ГК, у него возникнет интересующее право на недвижимость. В результате государственной регистрации.
4. Юридическая природа сделок, не прошедших государственной регистрации
Рассмотрение данного вопроса в рамках настоящей статьи обусловлено отнюдь не его неоднозначным законодательным решением (как предыдущих вопросов), а его ставшей уже традиционной неправильной трактовкой в нашей правоприменительной вообще и судебной практике в частности. Пунктом 1 статьи 165 ГК установлено, что "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной". Неудачным построением фразы обусловлена возможность ее неоднозначного толкования, ибо не сразу становится понятным, к чему относятся слова "в установленных законом случаях". О каких "установленных законом случаях" идет речь: (а) о случаях, когда законом установлена обязательная государственная регистрация сделки или (б) о случаях, когда законом установлена ничтожность сделок? Применяя вариант "а", мы получим, что всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной. Перечень таких сделок, предусмотренных ГК, см. выше, в начале настоящей публикации. Именно такой вариант толкования данной нормы считается правильным в большинстве учебников гражданского права, изданных в 1996 - 1998 гг. <*>. -------------------------------- <*> См. напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. С. П. Гришаева. М., 1998. С. 68. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Изд. 2-е. Т. 1. М., 1998. С. 352. Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого и А. П. Сергеева. Ч. 1. М., 1996. С. 205. В иных учебниках просто воспроизводится норма п. 1 статьи 165 ГК, вовсе никак не истолковываясь. См. напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало и В. А. Плетнева. Ч. 1. М., 1988. С. 206; Гражданское право: Учебник / Под ред. З. И. Цыбуленко. Ч. 1. М., 1988. С. 187.
Применяя же вариант "б", мы сможем делать выводы о ничтожности только таких сделок, не прошедших государственной регистрации, которые прямо объявлены по этой причине ничтожными в самом законе. В ГК таких сделок всего три: договор залога недвижимости - ипотеки (п. 3 и 4 ст. 339), договор доверительного управления недвижимостью (п. 3 ст. 1017) и договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством (ч. 4 п. 2 ст. 1028) <*>. -------------------------------- <*> Именно такая точка зрения проведена в единственном учебнике: Гражданское право: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина и А. И. Масляева. Ч. 1. М., 1997. С. 170. Автор главы - почтенный профессор А. Г. Калпин, пред которым мы склоняем голову в знак уважения к правильно найденному им решению рассматриваемого вопроса и к точке зрения которого безоговорочно присоединяемся.
Полагаем, что правильным вариантом толкования является последний, вариант "б". Действительно, в противном случае было бы, во-первых, непонятным, почему в статьях ГК об одних сделках прямо говорится об их ничтожности на случай несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других - нет. А во-вторых, если бы вариант "а" толкования был бы правильным, то фраза была бы построена так, чтобы словосочетание "в случаях, установленных законом" относилось бы не только к требованию о государственной регистрации, но и о нотариальном удостоверении сделки <*>. -------------------------------- <*> Например: "Несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении или государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной".
Правда, последнее возражение по варианту "а" может быть устранено следующим толкованием: несоблюдение требований о нотариальном удостоверении сделки всегда влечет ее недействительность, где бы эти требования ни были установлены (в законе, подзаконном акте или даже предварительном договоре частных лиц), а вот нарушение требований о государственной регистрации - не всегда, а только тогда, когда эти требования установлены именно законом (а не чем-либо иным). Но, поскольку первое возражение по данному варианту толкования продолжает оставаться в силе, все-таки подобную трактовку следует считать ошибочной. В пользу нашей точки зрения свидетельствует также и то обстоятельство, что только она позволяет примирить п. 1 ст. 165 ГК с нормой п. 3 ст. 433 ГК, рассмотрев их как непротиворечивые, а напротив, логично развивающие друг друга нормы (см. далее). Итак, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность не всегда, а лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законом. Отсюда возникают два вопроса. Первый вопрос - что должно быть предусмотрено в законе - указание именно на ничтожность сделки (как это сделано в ст. 1028 ГК), или достаточно указания на недействительность сделки вообще (ст. 339 и 1017 ГК)? В указанном выше учебнике профессор Калпин, опираясь на статью 168, ГК утверждает, что достаточно просто указания на недействительность, ибо "сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения". "Поэтому, - отмечает профессор, во всех случаях, когда говорится о недействительности сделок ввиду нарушения требования регистрации, следует считать их ничтожными" <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина и А. И. Масляева. Ч. 1. С. 170.
Оговариваемся, что делать из этой позиции, казалось бы, с неизбежностью следующий категорический вывод о том, что не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, недействительна, а лишь та, в отношении которой это прямо записано в законе, неверно. Недействительна (в форме ничтожности) всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, - об этом недвусмысленно свидетельствует статья 168 ГК. Просто в отношении требований закона о государственной регистрации сделок сделано исключение. Здесь применяются иные правила: сделки, заключенные с нарушением требований закона об их государственной регистрации, недействительны только в случае, если это прямо указано в законе (п. 1 статьи 165 ГК). И второй вопрос. Какова судьба иных сделок - сделок, в отношении которых закон предъявил требование о государственной регистрации, но которые такой регистрации все-таки не подверглись <*>? Кажущийся очевидным ответ - должно применяться общее правило о последствиях несоблюдения формы сделки, установленное статьей 162 ГК, - будет неправильным. В данной статье идет речь о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки. Государственная регистрация не есть элемент простой письменной формы; более того, не всегда требование о государственной регистрации сделки трактуется ГК как элемент формы сделки (см., напр., п. п. 2 и 3 ст. 560 и п. п. 2 и 3 ст. 658 - о продаже и аренде предприятий <**>). -------------------------------- <*> Т. е. в отношении всех перечисленных ранее сделок, кроме ипотеки, доверительного управления недвижимостью и коммерческой концессии запатентованных объектов. <**> Их наименования уже говорят сами за себя: "Форма и государственная регистрация договора..." - очевидно противопоставление понятий "форма" и "государственная регистрация" как различных. О том же свидетельствует и структура этих статей: п. 1 говорит о форме договора, п. 2 - о последствиях ее несоблюдения, и только п. 3 выдвигает требование о государственной регистрации, никак не связанное с формой сделки.
Нельзя применить и норму об исключении из общего правила, установленную статьей 168 ГК, т. е. нельзя истолковать п. 1 ст. 165 ГК в том смысле, что им реализуется как раз предоставленная статьей 168 возможность предусмотреть, что сделки, не соответствующие требованиям закона об их государственной регистрации и не объявленные законом ничтожными, являются оспоримыми. Объявить сделку, не соответствующую требованиям закона, оспоримой можно только лишь соответственным словесным выражением в тексте закона. Ни п. 1 статьи 165, ни какая бы то ни было другая норма ГК указания именно на "оспоримость" интересующих нас сделок не содержат. Ответ на вопрос мы находим в п. 3 статьи 433 ГК, согласно которому "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". "Переворачивая" эту фразу в отрицательное суждение, получаем, что если иное не установлено законом, то до государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, последний просто не может считаться заключенным. Точнее, такого договора без государственной его регистрации просто нет; не о чем говорить, заключено это "нечто" или нет, ибо нет вообще ничего. Ни договора, ни чего-то другого. Именно о такого рода последствиях говорят и специальные нормы, посвященные незарегистрированным договорам отдельных типов - продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года (п. 2 ст. 651), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК) <*>. -------------------------------- <*> А. Г. Калпин отмечает, что к этому перечню должен быть добавлен договор мены предприятия, ссылаясь при этом на бланкетную норму п. 2 ст. 567 ГК (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина и А. И. Масляева. Ч. 1. С. 171). Возразить против этого нечего; добавить можно лишь то, что аналогичным образом, сославшись на норму п. 2 ст. 389 ГК, следует указать, что без государственной регистрации не будет считаться заключенным также и договор об уступке любого требования, возникшего из сделки, требующей государственной регистрации.
Но из этого общего правила существуют два исключения. Договор продажи недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК) <*> и договор коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК) считаются заключенными безотносительно к соблюдению их сторонами требования о государственной регистрации. Однако в этих случаях закон устанавливает, что данные договоры до их государственной регистрации не являются основаниями для изменения отношений сторон этих договоров с третьими лицами. Данные договоры порождают иные, предусмотренные законом последствия. Именно - делается уже невозможным, с одной стороны, повторное распоряжение предметом договора со стороны отчуждателя (ибо уже с момента заключения договора или передачи его предмета последний более не находится в собственности отчуждателя), а с другой - еще не становится возможным распоряжение предметом договора со стороны приобретателя (ибо до государственной регистрации договора третьи лица имеют право не считать приобретателя собственником предмета договора). Такое "подвешенное" состояние, с одной стороны, позволяет контрагентам регулировать свои отношения нормами заключенного ими договора, не опасаясь его недействительности или констатации его отсутствия, но с другой - охраняет права третьих лиц от последствий противоправных действий отчуждателя и приобретателя. -------------------------------- <*> Опять-таки заслуживает внимания указание А. Г. Калпина на то, что следует включить в этот перечень также и договор мены недвижимости. См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина и А. И. Масляева. Ч. 1. С. 171.
Для сделок, в которых требование о государственной регистрации противопоставлено требованию о форме (т. е., например, в случаях, предусмотренных п. п. 2 и 3 ст. 560 и пп. 2 и 3 ст. 658 - продажа и аренда предприятий), пунктами 3 и 4 статьи 165 ГК установлены также специальные правовые последствия. Применяются они в случае, если подобная сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Действительно, соображения справедливости и устойчивости обязательственных отношений требуют, чтобы выраженное в составленном в надлежащей форме документе о сделке связывало бы каждую ее сторону хотя бы в обязанности надлежаще оформить такую сделку. При отсутствии ее надлежащего оформления сделка будет либо считаться недействительной, либо вообще не будет считаться совершенной. Если одна из сторон искренне рассчитывает на эту сделку, то спрашивается, почему она должна страдать из-за недобросовестного поведения другой стороны, отказывающейся оформить сделку? Вот на такие-то случаи указанными пунктами статьи 165 ГК и установлено, что заинтересованная сторона вправе потребовать через суд осуществить государственную регистрацию сделки независимо от воли и действий стороны, уклоняющейся от такой регистрации. Наличие у заинтересованной стороны на руках вступившего в законную силу решения суда соответствующего содержания является основанием для государственной регистрации индивидуализированной в решении сделки, даже если вторая сторона сделки не совершает для этого необходимых действий или даже противодействует регистрации. Естественно, что последняя также обязана возместить другой стороне убытки, вызванные необоснованным уклонением <*> от государственной регистрации сделки. -------------------------------- <*> Является ли уклонение "обоснованным" или нет, должно определяться, по-видимому, наличием или отсутствием судебного решения о регистрации. Если таковое есть - уклонение точно необоснованное; если решения суда нет - непонятно, вопрос подлежит разрешению в суде.
Следует отметить, что сторонники толкования нормы п. 1 ст. 165 ГК в том смысле, что несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки делает ничтожной всякую сделку, неизбежно вынуждены признавать "в известной мере противоречащим" этой норме правило п. 3 ст. 433 ГК. Весьма неудачную, как нам представляется, попытку согласовать две заведомо несогласуемые нормы предприняли авторы нового учебника по гражданскому праву. Не говоря уже о том, что противоречие не может иметь ни "известных", ни каких-нибудь других "степеней", под сомнением находится самое существо решения вопроса. А оно заключается в следующем: поскольку ни ст. 165, ни 433 ГК не устраняют для участников сделки возможности пройти ее государственную регистрацию, в т. ч. потребовать ее по решению суда, то "как ничтожная, так и несвершившаяся сделка ПЕРЕРАСТАЮТ (! - выделено мной. - В. Б.) в действительные (заключенные)" <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Изд. 2-е. Т. 1. С. 353.
Даже если мы допустим существование пока никому не известного в гражданском праве института "перерастания" одних юридических фактов в другие, то все равно перед нами не примирение противоречия и не решение вопроса. От того, как рассматривать договор, не прошедший, вопреки указаниям закона, государственной регистрации, - как ничтожный или как вообще не существующий, зависит и решение другого вопроса - может ли суд применить двустороннюю реституцию или нет, или же стороны вправе рассчитывать только на возмещение убытков. Учитывая то, что сделками, подлежащими государственной регистрации, являются главным образом сделки с недвижимостью, такое решение - возвращать дом или платить за него деньги - может оказаться имеющим принципиальное значение для неудачливых контрагентов. Если мы ответим, что сделка ничтожна, - то да, применение реституции возможно; если же ответим, что нет, сделки просто не существует, то никакой реституции быть не может. Возможно только либо возмещение убытков, либо требование о возврате неосновательно переданного. Последнее же в отдельных случаях заявлено и вовсе быть не может (см. п. 4 ст. 1109 ГК). Последовательное проведение неправильной трактовки нормы п. 1 ст. 165 ГК заводит в юридический тупик, в то время как при предложенном нами толковании п. 1 ст. 165 ГК никаких проблем, подобных описанным, не возникает. Какова судьба односторонних сделок, подлежащих государственной регистрации, но, увы, ее не прошедших? Статья 156 ГК устанавливает, что "к односторонним сделкам соответственно применяются ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ И О ДОГОВОРАХ постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки" (выделено мной. - В. Б.). Поскольку норма п. 3 ст. 433 ГК находится в подразделе 2 раздела 3 ГК, именуемой как раз "общие положения о договоре", и не содержит какой-либо специфики, делающей ее противоречащей одностороннему характеру сделок <*>, не подлежит сомнению, что к односторонним сделкам, не прошедшим государственной регистрации вопреки указанию закона, должно применяться рассмотренное ранее правило п. 3 ст. 433: подобные односторонние сделки не могут считаться совершенными. -------------------------------- <*> Существо односторонних сделок с недвижимостью (сделок, подлежащих государственной регистрации) многообразием не отличается и может состоять либо (а) в передаче самой недвижимости на абсолютном или ограниченном вещном праве, либо (б) в установлении обязательственного обременения недвижимости. Поскольку принципиального различия в содержании и существе данных процессов, происходящих на основании договора и односторонней сделки, нет, можно утверждать, что и существу односторонних сделок с недвижимостью правило п. 3 ст. 433 ГК не противоречит. Хотя, конечно, исключить вероятность совершения односторонней сделки с недвижимостью, существо которой будет столь кардинально отличаться от существа договора с аналогичным юридическим результатом, что не позволит применить правило п. 3 ст. 433, нельзя.
------------------------------------------------------------------
Название документа