Аренда земли без согласия собственника

(Лобанов Г. А.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2003)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

АРЕНДА ЗЕМЛИ БЕЗ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 сентября 2003 года

Г. А. ЛОБАНОВ

Г. А. Лобанов, советник председателя Международного фонда "Помоги себе сам".

Дело происходит в Москве. Хотя данная ситуация типична для многих регионов Российской Федерации. Так, одна компания-арендатор заключила договор аренды земли, принадлежащей субъекту Российской Федерации, для строительства спортивно-развлекательного комплекса на срок 10 лет. При этом в договоре аренды имеется запись о том, что "Арендатору запрещается передавать третьим лицам право аренды земельного участка без согласия Арендодателя". Однако в настоящее время у арендатора отсутствуют необходимые денежные средства, поэтому он и решил передать право аренды земельного участка на оставшийся срок (свыше пяти лет) другой фирме, которая сможет выполнить условия договора аренды земельного участка, содержащего нормы о строительстве спортивно-развлекательного комплекса.

В связи с этим возникает вопрос, обязана ли фирма - новый Арендатор получать согласие органа, выступающего в качестве Арендодателя (данное лицо уполномочено собственником выступать в качестве Арендодателя при аренде земельных участков в городе). С учетом того, что в таких случаях Москомзем требует получения согласия.

Представляется, что решение данного вопроса заложено в Земельном кодексе Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на суть затронутой проблемы не влияет.

Что касается пункта 5 данной статьи Кодекса, то он сформулирован так: "Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется".

В данном случае читателя может смутить запись в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, касающаяся согласия собственника, которое (согласие) может быть закреплено в договоре аренды земельного участка. Но пусть вас это не пугает, поскольку пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации упоминает лишь о правах, перечисленных в пункте 5 упомянутой статьи Кодекса. Это, в частности, права по передаче земельного участка в залог, по внесению права аренды в качестве вклада в уставный капитал и т. д.

Законодатель в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации лишь обращает внимание на перечень прав, указанных в пункте 5 указанной статьи, но ничего не говорит о применении правил, в данном пункте содержащихся, в том числе касающихся согласия собственника.

Таким образом, делается вывод о том, что фирма - новый арендатор вправе получить права аренды земельного участка (который относится к государственной/муниципальной собственности) без согласия собственника земли, направив ему соответствующее уведомление. Запись в договоре аренды, в нашем случае о запрещении передачи прав аренды третьим лицам, является ничтожной (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

------------------------------------------------------------------

Название документа