Характеристики недвижимости при госрегистрации

(Киндеева Е., Пискунова М.)

("Бизнес-адвокат", N 22, 2003)

Текст документа

ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ГОСРЕГИСТРАЦИИ

Е. КИНДЕЕВА, М. ПИСКУНОВА

Елена Киндеева, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов.

Марианна Пискунова, старший научный сотрудник Российской правовой академии.

Согласно ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ в ред. от 9 июня 2003 г. (далее - Закон о регистрации) при государственной регистрации описывается объект недвижимости. В соответствии с Законом о регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие характеристики недвижимости указываются в соответствии с планами, удостоверенными государственными органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов. Не всегда учетные параметры зданий, жилых и нежилых помещений соответствуют правоустанавливающим документам, что порождает немало сложностей при государственной регистрации. Необходимо отметить, что по существующей классификации объектов гражданских прав недвижимость относится к индивидуально определенным вещам. Согласно ст. 1 Закона о регистрации технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости заключается в описании и индивидуализации объекта, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Насколько важны характеристики объекта недвижимости для государственной регистрации как юридического акта признания прав? И каковы действия государственного регистратора прав в случае несоответствия описания недвижимости в правоустанавливающем документе и техническом плане (паспорте)?

Подсчет площадей зданий и помещений

при инвентаризации

В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в РФ" от 13 октября 1997 г. N 1301 Приказом Министерства РФ по земельной политике от 4 августа 1998 г. N 37 была утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ (далее - Инструкция Минземстроя). Площади квартир и жилых зданий при технической инвентаризации должны подсчитываться в соответствии со Строительными нормами и правилами "Жилые здания". СНиП 2.08.01-89". Площади встроенных в жилые дома помещений общественного назначения (нежилых помещений), а также зданий нежилого назначения определяются в соответствии со СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с понижающими коэффициентами. Жилая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовок). Общая площадь жилых зданий определяется как сумма общих площадей квартир этих зданий. В Москве такой порядок закреплен также распоряжением мэра Москвы "О порядке подсчета площадей жилых зданий" от 9 ноября 1995 г. N 592-РМ. Эти показатели используются для государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Для зданий нежилого назначения установлены три вида площади - общая, полезная и расчетная. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных); полезная площадь - как сумма площадей всех помещений за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов; расчетная площадь - как сумма площадей всех помещений за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей. При этом во все указанные площади не включаются площади чердаков, технических подполий и технических чердаков высотой менее 1,8 кв. м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, крылец, открытых лестниц. Таким образом, одно нежилое здание может иметь три различных показателя площади, определенных для различных целей. При инвентаризации также подчитываются строительные объемы зданий.

В Москве для государственной регистрации прав на здания государственное унитарное предприятие Московское городское бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) выдает выписку из технического паспорта по форме 1а, утвержденной Постановлением правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915. В описании объекта в зависимости от его функционального назначения (жилое, нежилое, смешанное) предусмотрены четыре вида площади: общая без учета балконов, лоджий и т. п.; общая с учетом лоджий и т. п.; балконов; жилая и нежилая.

Безусловно, что при технической инвентаризации недвижимость - не только объект гражданских прав, но и объект градостроительной деятельности. И хотя в этом качестве недвижимость характеризуется различными количественными показателями (площадями и объемами), для целей имущественного оборота, следовательно, и для государственной регистрации прав она является одной и той же индивидуально определенной вещью в соответствии с гражданским законодательством.

Учреждения юстиции зачастую отказывают в регистрации прав в случае несоответствия площади объекта, указанной в правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию, плану объекта, мотивируя тем, что право приобретено "не на ту площадь", "не в том объеме", забывая, что недвижимость - вещь, определяемая индивидуальными, а не родовыми признаками. Количественные характеристики длины, площади, объема, веса - погонные и квадратные метры, кубометры, тонны и пр. имеют значение для приобретения прав на определенные родовыми признаками вещи, например строительные и горюче-смазочные материалы. Но для недвижимости площади и объемы имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав - недвижимость, а не ее площадь.

Обязательность указания в правоустанавливающем документе площади объекта недвижимости гражданским законодательством не установлена. Например, согласно ст. 554 ГК РФ "Определение предмета в договоре продажи недвижимости" в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества (т. е. точный адрес). В случае определения цены на единицу площади или иного показателя размера общая цена покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ), т. е. на момент продажи площадь может быть точно не определена. Поэтому повсеместное указание в договоре площади отчуждаемого жилого дома, квартиры, нежилого здания или помещения является условием, существенным для сторон в силу сложившихся традиций оборота недвижимости, а не в силу требований закона.

Не является обязательным указание площади недвижимости и в нотариальных свидетельствах о праве на наследство. В соответствии с Приказом Минюста РФ "Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" от 10 апреля 2002 г. N 99 (в ред. от 28 июля 2003 г.) указывается объект наследования, его характеристика, стоимость, а в отношении недвижимого имущества - его местонахождение и кадастровый номер.

Также не требовалось точного указания площади в соответствии с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества - в договорах безвозмездной передачи квартир, в актах оценки имущества, внесенного в уставный капитал реорганизованных и государственных (муниципальных) предприятий, поскольку для отчуждения этих объектов не требовалось технической инвентаризации. Площадь, указываемая в актах ввода завершенных строительством объектов в эксплуатацию, в распоряжении о закреплении государственного и муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления также может не соответствовать данным технической инвентаризации.

Между тем указание площади недвижимости имеет существенное значение для такого специфического объекта недвижимости, как нежилое помещение, и то только в том случае, когда размер площади является существенным определяющим признаком, характеризующим это нежилое помещение и выделяющим его из других нежилых помещений, расположенных на одном этаже здания. Ни в какой мере это не относится к зданиям в целом или жилым помещениям.

В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184, при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета.

Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по техническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут являться:

а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества;

б) уточнение данных обмера по результатам текущей инвентаризации;

в) использование различной методики подсчета площади для разных целей - включение или невключение площади балконов, лестниц, встроенных шкафов, подвалов и пр.

г) градостроительные изменения объекта - реконструкция, перепланировка и пр.;

д) ошибка органа (организации), изготовившего план объекта недвижимости и иную техническую документацию.

Очевидно, что запрос не требуется, если в правоустанавливающем документе площадь указана без учета данных технической инвентаризации и это не было установлено законодательством на момент его составления. Запрашивая орган (организацию) технической инвентаризации БТИ, регистратор четко должен представлять свои дальнейшие действия в зависимости от полученного ответа.

Отказ в регистрации права на здание только по факту несоответствия площадей недопустим, хотя учреждения юстиции отказывают в этом случае на основании того, "что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Этот отказ является незаконным в тех случаях, когда точное указание площади объекта по данным технической инвентаризации не является обязательным в соответствии с законодательством, действовавшим во время приобретения объекта.

Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади здания, составлять правоустанавливающие документы и заявление в учреждение юстиции в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой "приблизительно", "может быть уточнена по данным технической инвентаризации", а в заявлении на государственную регистрацию можно писать "площадь согласно техническому паспорту (плану, выписке) органа (организации) технической инвентаризации". Рекомендуется также заранее подготовить и представить в учреждение юстиции документ органа (организации) технической инвентаризации, объясняющий расхождение учетных характеристик объекта.

Существенным условием любого договора с недвижимым имуществом является определение объекта сделки, его описание и индивидуализация. В случае, когда предметом договора являются нежилые помещения, они определяются следующим образом: в договоре указывается адрес здания, этаж, на котором расположены нежилые помещения, номера нежилых помещений на поэтажном плане, площадь каждого нежилого помещения и всех нежилых помещений в целом.

Иногда, стремясь к более полному описанию нежилых помещений, являющихся предметом договора, стороны уточняют, что подробное описание объекта приведено в технической документации, которая является неотъемлемой частью договора. При этом в тексте договора и в прилагаемой технической документации содержится разное описание объекта в части номера нежилых помещений, площади помещений или здания. Такая "небрежность" сторон при заключении договора расценивается, как недостижение сторонами согласия по существенному условию - предмету договора, что в большинстве случаев и является основанием для отказа в государственной регистрации.

Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие строительных работ и архитектурного преобразования неизбежно влечет вопрос о наличии права на него.

Реконструкция: создание нового объекта или изменение существующего?

В отличие от земельных участков, увеличение площади которых сверх погрешности землеустройства возможно только путем приобретения дополнительной земли, увеличение площади градостроительных объектов возможно не юридическими действиями, а строительной, технической деятельностью правообладателя - путем реконструкции, ремонта, переоборудования.

Актуальным является вопрос о порядке действий учреждений юстиции при реконструкции объекта недвижимости. Если право на объект до реконструкции зарегистрировано в ЕГРП, что необходимо делать после реконструкции: вносить изменения в описание объекта недвижимости или производить регистрацию права на вновь созданный объект? Так, в п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями в ЕГРП являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под "незначительной реконструкцией"?

Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Бесспорно, что реконструкция является действиями собственника в отношении принадлежащего ему имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права либо происходит изменение объекта, но без прекращения права на него.

В свое время Госплан СССР, Госстрой СССР, Стройбанк СССР и ЦСУ СССР в письме от 8 мая 1984 г. (в ред. от 25 октября 1985 г.) установили общие определения понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения. К реконструкции было отнесено переустройство существующих объектов. При реконструкции действующих предприятий могло осуществляться: расширение отдельных зданий и сооружений, а также строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия. Четко прослеживается два возможных вида реконструкции - переустройство существующих объектов и строительство новых взамен ликвидируемых.

В Законах Московской области "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области" от 29 марта 1996 г. N 9/96-ОЗ и "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области" от 15 апреля 1999 г. N 19/99-ОЗ фактически поставлен знак равенства между строительством новых и реконструкцией существующих объектов. Приемка законченного строительством (реконструкцией) объекта оформляется актом приемочной комиссии, утверждаемым постановлением главы муниципального образования. Постановление и акт как документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости, необходимы для государственной регистрации права на вновь созданный или реконструируемый объект недвижимости (ст. 10 Закона N 19/99-ОЗ).

В Москве нормативные акты в области строительства более детализированы. Закон Москвы "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве" от 9 июля 2003 г. N 50 определяет строительство как комплекс работ по созданию нового градостроительного объекта, а реконструкцию - как комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта.

В распоряжении мэра Москвы "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ регламентируются четыре вида строительных работ в здании. Во избежание дословного цитирования можно дать следующие краткие характеристики.

Реконструктивные работы - работы в отдельном помещении в целях частичного изменения фасадной части здания и/или несущих конструкций, например изменение формы, создание и ликвидация оконных и дверных проемов, изменение и устройство входов и тамбуров; устройство и остекление лоджий и балконов.

Реконструкция объекта - работы по изменению существующих технико-экономических показателей объекта и повышению эффективности его использования, в том числе изменение первоначального функционального назначения с заменой технологического оборудования (реорганизация объекта); изменение габаритов и технических показателей; капитальное строительство пристройки, надстройки; разборка и усиление несущих конструкций по объекту (кроме недвижимых памятников истории и культуры); переоборудование чердачного помещения под мансарду; строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания.

Переоборудование помещений - строительные работы в отдельных помещениях здания при изменении его функционального назначения без затрагивания несущих капитальных конструкций (замена не несущих перегородок; пробитие проемов, замена оборудования). Перепланировка помещения - аналогичные работы, но при сохранении функционального назначения объекта.

Таким образом, если площади объекта по правоустанавливающему документу и документу БТИ существенно различаются, потому что после приобретения объекта произведено его архитектурно-строительное преобразование, действия регистратора зависят от следующих факторов:

а) повлекли ли строительные работы создание нового объекта взамен ранее приобретенного (существенная реконструкция);

б) было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его преобразования.

Если строительные работы привели к созданию нового объекта, то право на него регистрируется на основании акта приемки в эксплуатацию. В соответствии с правилами ст. 218, 222, 263 ГК РФ при этом должны быть соблюдены следующие условия: 1) для этих целей предоставлен земельный участок; 2) получено разрешение на реконструкцию; 3) соблюдены все градостроительные, строительные и другие нормы и правила; 4) реконструкция объекта осуществлена собственником для себя за счет собственных или заемных средств (не привлекались средства иных лиц под обязательства передачи им объекта или помещений в нем). При этом если ранее в ЕГРП была внесена запись о праве на объект до реконструкции, то она погашается, а раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на новый объект открывается соответствующий раздел. Разумеется, не требуется регистрации прав на объект до реконструкции, поскольку вследствие реконструкции он уничтожен и право на него прекратилось.

Если право на объект было зарегистрировано учреждением юстиции и произошло архитектурно-строительное преобразование недвижимости (перепланировка, переоборудование, реконструктивные работы), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права. Если право не было зарегистрировано в ЕГРП, проводится его регистрация на основании имеющегося у правообладателя правоустанавливающего документа, при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

Такие же действия должны осуществляться и в случае переоборудования жилых помещений в нежилые и наоборот. Для регистрации права на нежилое помещение необходимо не только разрешение органа местного самоуправления о переводе помещения из жилого в нежилой фонд, акт приемки в эксплуатацию после строительных работ и план БТИ с новыми характеристиками и назначением помещения, но и правоустанавливающий документ на квартиру (квартиры). Если право на жилое помещение зарегистрировано, то после его переоборудования в установленном порядке и инвентаризации в ЕГРП надо внести изменения наименования, назначения и площади.

Например, согласно п. 9 Постановления правительства Москвы "О работе Московского городского бюро технической инвентаризации и его взаимодействии с городскими структурами" от 25 апреля 2000 г. N 293 учреждению юстиции по государственной регистрации прав на территории Москвы (Мосрегистрации) предписано при регистрации сделок с объектами недвижимого имущества и обременении регистрировать изменения объектов, права на которые ранее были зарегистрированы, только на основании документов органа учета таких объектов, в случаях изменения внешних границ объекта; изменения состава или нумерации помещений, являющихся предметом сделки или аренды; по обращению заявителя о внесении изменений.

Самовольные строительные работы

Порядок действий учреждений юстиции в случае самовольных строительных работ в зданиях и помещениях также зависит от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего.

Как установлено ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Однако обратим внимание, что самовольная постройка относится к случаям создания новой вещи (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка, перестройка - это не самовольная постройка.

В приложении 3 к вышеупомянутой Инструкции Минземстроя указывается, что в качестве самовольной постройки рассматривается осуществление без соответствующего разрешения:

- реконструкция жилых домов (частей домов);

- переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

- возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

- возведение дополнительных зданий.

При наличии самовольных построек в технических паспортах и инвентаризационных планах (земельного участка и поэтажных) проставляются штампы "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено".

Очевидно, что из данных примеров только два могут быть отнесены к самовольной постройке - возведение новых, в том числе и дополнительных, зданий. Статья 222 ГК РФ - один из немногочисленных примеров санкции в нормах гражданского законодательства (лишение, "не приобретение" права). И как всякая запретительная норма, она не может применяться "по аналогии". По аналогии применяются дозволительные нормы (ст. 6 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании прямого указания федерального закона, а не на основании расширительного толкования или применения запретительной нормы по аналогии.

Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Но самовольная пристройка, перепланировка и переоборудование не влекут прекращения имущественного права и сами по себе не препятствуют регистрации наличия, перехода, ограничения права, а также сделки с объектом.

Самовольные постройки в домовладении. Согласно Инструкции Минземстроя строения на земельном участке подразделяются на основные и служебные. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа, и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т. п. Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену, например пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т. п. При решении вопроса о вспомогательном характере пристройки и определении строительного объема здания - пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, учитываются вместе со зданием. Не отвечающие этим требованиям пристройки учитываются отдельно как части здания. Учитываемые отдельно части здания должны резко отличаться друг от друга по очертанию, конфигурации или по конструктивному решению.

Например, двухэтажное кирпичное строение площадью 100 кв. м, возведенное в домовладении рядом с бревенчатым одноэтажным домом площадью 50 кв. м, не может иметь вспомогательного значения даже при наличии общей стены и сообщения между ними. Такой "пристрой" имеет самостоятельное значение, и право на него должно регистрироваться по правилам вновь созданного объекта недвижимости. В целом следует отметить, что с учетом архитектурного многообразия строений (особенно в сельской местности) для решения вопроса о самостоятельном или вспомогательном назначении пристройки может потребоваться заключение уполномоченной организации (БТИ, архитектуры).

Действия учреждений юстиции

Таким образом, не согласованные в установленном порядке строительные работы по преобразованию недвижимости не влекут прекращения прав на нее и не должны препятствовать регистрации прав и сделок.

Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечет прекращения прав на основное строение - жилой дом (равно как и на само домовладение, если предполагать наличие такого объекта прав). Поэтому отметки БТИ в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом.

Например, в Мосрегистрации инструктивным письмом установлен следующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае наличия в описании объекта, выданного органом технического учета (БТИ), перепланировок, не согласованных в установленном порядке. Документы БТИ с отметками об отсутствии разрешительной документации "красными линиями" на поэтажных планах принимаются на регистрацию. Если после приобретения объекта изменились внешние границы объекта (реконструкция) и иные параметры, необходимо представить разрешительную документацию на произведенные работы и документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Если внешние границы объекта не изменились (реконструктивные работы, переоборудование, перепланировка), разрешительная документация не требуется, а для регистрации необходимо предварительное изменение описания объекта в ЕГРП. Но если данные работы не согласованы в установленном порядке, а в Мосрегистрацию не представлена разрешительная документация, в описании объекта в ЕГРП и в свидетельстве о государственной регистрации права указывается: "Произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке".

Инвестиционная деятельность при реконструкции

При существенном изменении характеристик объекта вследствие реконструкции в первую очередь необходимо проверить изменение правового режима объекта, которое может быть связано с инвестиционной деятельностью. Если для реконструкции привлекаются средства иных лиц, то они вместе с собственником здания являются инвесторами. При этом в соответствии с договором возникают право общей долевой собственности на реконструированный объект либо права инвесторов на конкретные части здания (помещения). Недвижимость может стать объектом долевой собственности и без реконструкции, например на основании договоров простого товарищества (совместной деятельности).

Созданные при реконструкции капитальные пристройки, надстройки, переоборудованные под мансарду чердачные помещения могут являться объектами прав инвесторов, осуществивших строительные работы с целью приобретения права собственности или финансировавших строительство. На основании актов приемки регистрируются права новых собственников на самостоятельные объекты - мансардные, подвальные, встроенно-пристроенные помещения.

В случае возведения капитальных пристроек, имеющих не вспомогательное, а самостоятельное назначение, необходимо проверить наличие прав на земельный участок. Неделимый участок должен находиться в совместном пользовании собственника здания и собственника пристройки (например, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ - множественность лиц на стороне арендатора, долевая собственность).

Заключение

Таким образом, с учетом физической и правовой специфики градостроительных объектов можно сделать следующее заключение.

Несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану) БТИ вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается и само по себе не препятствует государственной регистрации прав на объект. При существенном расхождении площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены следующие сомнения:

- в индивидуализации объекта - в том, что в правоустанавливающем документе и плане БТИ описан один и тот же объект;

- в существовании описанного в правоустанавливающем документе объекта - в том, что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта;

- в отсутствии прав иных лиц - в том, что при реконструкции объекта не привлечены средства иных лиц, что повлекло возникновение их прав на результат инвестиционной деятельности (в виде долевой собственности на все здание или собственности на его отдельную часть);

- в отсутствии земельных правонарушений - в том, что при преобразовании объекта правообладатель не вышел за пределы предоставленного ему земельного участка.

В целом следует отметить, что учреждения юстиции ведут Единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине "несоответствия площади".

------------------------------------------------------------------

Название документа