Ипотека: тест на непротиворечивость
(Любимцев М.)
("Бизнес-адвокат", N 23, 2003)
Текст документа
ИПОТЕКА: ТЕСТ НА НЕПРОТИВОРЕЧИВОСТЬ
М. ЛЮБИМЦЕВ
Михаил Любимцев, председатель правления КБ "Промэнергобанка".
2003 г. по праву можно назвать "годом ипотеки". Тон событиям задало выступление Президента РФ В. В. Путина на апрельском заседании Госсовета с особым акцентом на вопросах ипотеки. В октябре прошел третье чтение в Госдуме Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Спустя несколько дней в Гостином Дворе в рамках 9-й международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО" стартовал проект "Улица ипотеки" с участием ведущих "игроков" на этом рынке, включая банки, риэлторские агентства, консалтинговые и страховые компании. Параллельно в Госдуме состоялись парламентские слушания на тему законодательного обеспечения ипотеки. Ипотека находилась в центре внимания участников ряда профессиональных конференций и форумов. А в конце октября вопрос о развитии системы ипотечного жилищного кредитования был рассмотрен уже на заседании Правительства РФ.
Стократный резерв
Нынешний объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долларов. А его потенциал - в 30 млрд. долларов, то есть в сто раз больше текущих показателей. Председатель комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы Иван Грачев считает, что в стране к настоящему моменту выдано около 100 тыс. ипотечных кредитов.
Действительно, практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилья не только в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, но и в других регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подключились уже свыше 45 субъектов РФ.
Накапливается реальный опыт рублевого кредитования, за которым, по нашему мнению, будущее ипотеки в России. Так формируется ценная методологическая и информационная база, инфраструктура массовой ипотеки. Готовятся кадры специалистов в этой сфере.
Профилактика кризиса
Развитие системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов. Это в первую очередь высокие процентные ставки, неоправданная налоговая нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры. А люди часто делают это в расчете приобрести с помощью ипотеки новое жилье. Вызывает вопрос и нынешняя стоимость нотариального удостоверения договора ипотеки. Решение этих вопросов нельзя затягивать. Мы видим, какими темпами растет стоимость жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Многолетних семейных накоплений порой оказывается недостаточно даже для первоначального взноса на покупку квартиры, а объем необходимого кредита значительно возрастает. Значит, круг потенциальных платежеспособных заемщиков может сократиться.
Кризис на рынке недвижимости может произойти в том случае, если государство устранится от регулирующих функций в этой сфере или будет развивать эти функции несбалансированно. А предпосылки для такого кризиса, увы, существуют. И в какой-то степени они связаны с ростом объема ипотечных кредитов. Конечно, у нынешнего астрономического роста цен на недвижимость есть целый ряд причин. Это и существенная девальвация доллара, и либерализация контроля за осуществлением крупных покупок, и инвестирование в недвижимость сверхприбыли от экспорта энергоресурсов. На этом фоне в последнее время растет роль такого фактора, как огромные финансовые вливания в ипотеку, в том числе и с привлечением зарубежных капиталов.
Нынешние темпы роста цен на жилье в несколько раз превышают индекс инфляции, что снижает возможности граждан по приобретению качественного жилья даже с помощью ипотеки. Чтобы кардинально расширить ее масштабы, необходимо как можно скорее сбалансировать спрос и предложение за счет наращивания объемов нового строительства. Широкомасштабные государственные инвестиции следует направить не только и, может быть, не столько в строительство нового жилья, сколько в создание, образно говоря, "Генерального плана России" - общей концепции развития как столичного региона, так и малых городов, в создание сопутствующей инфраструктуры (дорог, коммуникаций), а также объектов соцкультбыта, то есть современной среды обитания. Обозначенные государством четкие правила работы, наличие ясной и прозрачной инвестиционной строительной программы развития регионов России позволят рынку недвижимости, в том числе и ипотеки, развиваться не хаотично, а на предсказуемой основе.
Разумеется, нерегулируемый быстрый приток частных капиталов в доходную отрасль через несколько лет и сам по себе приведет к расширению предложения в строящихся объектах. Но тогда ситуация уже грозит выйти из-под контроля. Вследствие того что количество субъектов - участников рынка ипотеки конечно, платежеспособный спрос в конце концов либо зафиксируется, либо начнет сокращаться. На определенном ценовом уровне этот спрос не смогут долго подстегивать даже ипотечные кредиты. Рынок распухнет, как мыльный пузырь, и масштабное превышение предложения над спросом на этом высоком ценовом уровне с гораздо большей вероятностью сможет привести к обвалу цен. Не исключено, что некоторые заемщики не смогут возвратить кредиты или сочтут нецелесообразным погашать займы, которые рассчитывались на базе прежней, более высокой рыночной стоимости их квартир. Возможно, у нас еще есть два - три года до такого варианта развития событий. И этот период надо использовать для того, чтобы рынок недвижимости развивался не хаотично, а на предсказуемой основе.
К сожалению, практика минувших лет показывает, что государство у нас принимает меры лишь тогда, когда грянет гром. Какие-то механизмы можно предусмотреть и при разработке законодательства, но и перед исполнительной властью стоит задача выработки превентивных мер по защите рынка возможного кризиса. Надо четче обозначить прерогативы и функции регулирующих структур в этой сфере, назрела необходимость регулирования и стимулирования предложения на рынке со стороны государства, его федеральных органов.
Асимметрия не в пользу кредиторов
Вместе с тем существуют проблемы, с которыми уже сегодня приходится сталкиваться в банковской практике. Это очевидная асимметрия прав и обязанностей кредиторов и заемщиков. Причем явно не в пользу кредиторов. Статья 446 ГПК РФ определяет имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Смысл в том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилье, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи помещением.
Итак, если заемщик не в состоянии погашать ссуду и кредитору необходимо реализовать заложенное жилое помещение, то заемщика надо переселять. На этом пути могут возникнуть препятствия, которые трудно устранить в короткий период. Тем временем кредитор будет терпеть убыток. На наш взгляд, необходимо, чтобы уже в самом ГПК РФ был четко прописан порядок предоставления жилья несостоятельным заемщикам из специальных жилищных фондов, находящихся в ведении субъекта Федерации, на территории которого расположено купленное с помощью ипотеки жилье. Известно, что в действующем Жилищном кодексе предусмотрены специализированные фонды жилья для временного поселения. Жилищный кодекс отводит для добровольного переселения месячный срок, после которого должники выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения. Но все мы знаем, с каким трудом решаются вопросы предоставления временного жилья даже в кризисных ситуациях. Имеется и негативный опыт реализации целевых жилищных программ, в том числе предоставления жилья военнослужащим, жителям ветхих домов, пятиэтажек. Так что резонно опасаться трудностей и при переселении несостоятельных заемщиков. Тем более что регламентированный Законом "Об ипотеке" срок допустимой отсрочки реализации судебного решения - один год - работает явно не в пользу кредиторов. Отсрочка слишком большая и, главное, безусловная. К этому следует добавить и длительный срок рассмотрения дела в суде.
Мы не сторонники драконовских мер. Пусть заемщику будут предоставляться на выбор два - три варианта переселения. Это может быть и предоставление в собственность жилья меньшей площади по нормам общежития, жилья, имеющего меньшую рыночную стоимость, предоставление жилья в аренду, жилья по схеме социального найма. Но если все эти варианты будут человеком отвергнуты, необходимо, чтобы судебное решение обязывало такого несостоятельного должника переселиться в безусловном порядке. И не через год, а незамедлительно.
Так же остро обозначилось противоречие в законодательстве по вопросам защиты прав и интересов несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, с одной стороны, и кредиторов - с другой. Законодатель в ряде случаев не дал инструкций или определил нечетко, как должны защищаться права указанной группы граждан при совершении ипотечных сделок за счет кредитных средств и как должны действовать органы опеки и попечительства при выдаче разрешений, в том числе при ипотечных сделках. В этом случае возникает огромное поле для вольного трактования законов на различных уровнях власти (органы опеки и попечительства, дающие разрешения на ипотеку; прокуратура, обладающая правами опротестования решений органов опеки; суды, разбирающие споры между кредиторами и заемщиками). В конечном итоге ипотека может быть признана незаконной по огромному числу оснований из-за нестыковок в законодательстве.
Помимо правовых коллизий существуют и процессуальные сложности при реализации ипотечных сделок. С одной стороны, сильно утяжеляется процесс за счет нотариального удостоверения одного из договоров при совершении ипотечных сделок. С другой - при регистрации прав залогодержателя и закладной в регистрирующем органе законодатель определил, что кредитор-залогодатель должен наравне с другими сторонами предоставлять в оригинале пакет учредительных документов. Регистрирующие органы существуют в каждом областном центре, районе и районном центре, получается, что кредитор-залогодатель должен "разорваться" между различными регистрирующими органами, разнесенными в пространстве на несколько десятков или сотен километров. А если, предположим, банк затеял перерегистрацию уставных документов в связи с увеличением капитала или изменениями структуры собственников, то работа по совершению ипотечных сделок должна на это время остановиться.
Словом, нелишне протестировать на непротиворечивость различные законодательные акты, регулирующие правовые отношения в сфере ипотечного кредитования. Для банков снизится уровень риска при выдаче ипотечных ссуд. Снизится и уровень издержек по обращению взыскания, что приведет и к снижению процентных ставок. Ведь кредиторам не придется перестраховываться при выдаче ссуд. Надо заметить, что при нынешних противоречиях в действующем законодательстве ипотечные кредиты можно назвать только условно обеспеченными. Во многих случаях существует возможность опротестовать и признать на законных основаниях ипотеку недействительной.
Сплошное притворство
Другой ряд проблем обнаруживается при выдаче ссуд на приобретение строящегося жилья. Нехватка предложения на первичном рынке, когда практически все жилье приобретается до завершения строительства, ведет к тому, что страдают покупатели. Им предлагается заключать ущербные, с точки зрения многих юристов, договоры. Называются такие договоры красиво: "Об инвестировании в строительство", "О долевом участии в финансировании строительства" и тому подобное. Хотя, с точки зрения Гражданского кодекса, договор об инвестировании строительства является притворной сделкой. Она призвана прикрыть другую сделку - договор строительного подряда. А эти договоры сознательно не заключаются застройщиками из-за нежелания платить НДС и нести ответственность за просрочку при сдаче объектов. Ипотечные ссуды на покупку жилья в строящихся объектах востребованы населением. Раз это явление существует в реальной жизни, его необходимо анализировать. Есть ощущение, что выдача ипотечных кредитов на покупку жилья на стадии строительства - это пока еще правовая "терра инкогнита". Мы можем столкнуться здесь с непредвиденными коллизиями прежде всего из-за нечеткого определения прав покупателей такого жилья. А коль скоро они выступают также в роли заемщиков, данная неопределенность рикошетом ударит и по кредиторам. Так что игнорировать этот правовой пробел нельзя. С другой стороны, развитие ипотеки на первичном рынке тормозится отсутствием по аналогии с готовым жильем единого централизованного государственного учета прав на объекты недвижимости, находящиеся на этапе строительства. Что, в свою очередь, существенно повышает риски кредитующей стороны при недобросовестности инвесторов, продавцов-посредников или заемщика.
Повышать "кредитный оптимизм"
Еще одно существенное препятствие на пути ипотечного бума является скорее психологическим. Увы, широкие слои населения не очень-то стремятся в банк за кредитом, и не только ипотечным. К сожалению, в нашем обществе, в отличие от западных стран, не развита культура получения кредитов на те или иные потребительские цели. Ведь в западных обществах население, можно сказать, веками приучалось "жить взаймы". Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику низкими кредитными ставками. Конечно, культуру цивилизованных заимствований трудно напрямую инсталлировать законодательным путем. И вместе с тем это дело нельзя пускать на самотек. Сегодня в России актуальна задача формирования потребительского сообщества, повышения "кредитного оптимизма". Государство не должно перекладывать эту ношу на плечи одних лишь коммерческих структур, озабоченных расширением своей клиентуры. Требуется комплекс поощрительных шагов, в том числе с использованием возможностей телевидения, прессы. Люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды. Возможно, здесь поможет закон о гарантировании банковских вкладов.
Название документа