Как создать недвижимость, ничего не строя

(Бекленищева И.)

("ЭЖ-Юрист", N 18, 2004)

Текст документа

КАК СОЗДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ, НИЧЕГО НЕ СТРОЯ

И. БЕКЛЕНИЩЕВА

И. Бекленищева, магистр частного права, аспирантка кафедры гражданского права УрГЮА.

Нежилые помещения наиболее часто выступают объектом сделок с недвижимостью. В то же время вопросы, связанные с их оборотом, являются одними из наиболее спорных в правоприменительной практике. Одним из них является порядок отчуждения нежилого помещения владельцем здания.

Положения действующего гражданского законодательства не позволяют рассматривать нежилые помещения, права на которые не были оформлены, в качестве объекта гражданского оборота. Следовательно, сделки по отчуждению таких помещений недействительны, как ничтожные (ст. 168 ГК РФ). Сделанный вывод основывается на следующих положениях.

Во-первых, каждый объект недвижимости на территории РФ имеет кадастровый номер, позволяющий идентифицировать данный объект недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Регистрация права собственности на здание в целом означает, что в качестве объекта недвижимости выступает все здание в целом, а не входящие в его состав нежилые помещения. Зданию в целом присваивается соответствующий кадастровый (условный) номер. Если же право собственности регистрируется на нежилое помещение, то в качестве объекта недвижимости выступает указанное нежилое помещение, но не здание.

Во-вторых, при регистрации права на часть здания свидетельство о регистрации права выдается именно на указанный объект недвижимости - часть здания. Нежилые помещения, поименованные в свидетельстве о регистрации права, являются не самостоятельными объектами права, а единицами описания объекта недвижимости, право собственности на которое было зарегистрировано. Это не самостоятельные объекты прав, а лишь мера объекта недвижимости, которая позволяет идентифицировать его границы и состав.

В-третьих, если за лицом зарегистрировано право собственности на отдельный объект недвижимости, соответствующий части здания, в состав которого входят помещения, то такое лицо не вправе отчуждать указанные помещения.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права в силу п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).

Юридически существующий объект недвижимости находится в гражданском обороте в силу особого акта - его государственной регистрации в качестве такового. Нежилые помещения, составляющие площадь данного объекта, не являются самостоятельными объектами гражданского оборота до момента регистрации прав на них.

Необходимо отметить, что регистрация права на объект недвижимости, входящий в состав другого ранее зарегистрированного объекта, является составляющей правомочий собственника на определение судьбы принадлежащего ему имущества. Однако в ряде случаев собственник не только вправе, но и обязан зарегистрировать право собственности на отдельный объект недвижимости. Так, для того чтобы у собственника возникла возможность произвести отчуждение нежилых помещений, входящих в часть здания, требуется государственная регистрация права на такие новые объекты.

В-четвертых, поскольку нежилые помещения, входящие в состав другого объекта недвижимости, не зарегистрированы и не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут участвовать в обороте, то возникает вопрос: какова процедура оформления прав на такие объекты?

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, для того чтобы внести изменения в подраздел I-3 соответствующего раздела ЕГРП, необходимо заявление собственника об изменении объекта (в данном случае здания). Регистратор на основании заявления собственника ликвидирует существующий объект и регистрирует новые объекты недвижимого имущества, присваивает им новые кадастровые (условные) номера. Только с этого момента лицо приобретает право на нежилое помещение как отдельный объект недвижимости (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ) и с этого же момента лицо вправе произвести отчуждение такого объекта. Все эти положения следуют из п. 23 - 36 Правил ведения ЕГРП. Аналогичная позиция высказана в Постановлении ФАС СЗО от 5 августа 2002 г. по делу N А56-8577/02.

В-пятых, существует основной - практический момент, на котором хотелось бы заострить внимание. При конкретизации помещений в свидетельстве о регистрации права на часть здания невозможно определить, какие именно помещения уже отчуждены, а какие остаются в собственности лица. У собственника сохраняется "на руках" свидетельство, данные которого не позволяют определить, на какую конкретно площадь объекта недвижимого имущества, указанного в свидетельстве, за лицом сохраняется право собственности.

Таким образом, можно сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (несколько нежилых помещений) как отдельный объект недвижимого имущества влечет невозможность включения указанного объекта в гражданский оборот и невозможность его отчуждения. Следовательно, и переход права собственности на такие нежилые помещения зарегистрирован быть не может.

Название документа