Обращение взыскания на жилые помещения

(Аюшеева С.)

("ЭЖ-Юрист", N 19, 2004)

Текст документа

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

С. АЮШЕЕВА

Светлана Аюшеева, аспирантка Российской академии государственной службы при Президенте РФ, ведущий юрисконсульт ЗАО "КБ ДельтаКредит".

В развитии залогового правоотношения обращение взыскания на заложенное имущество является завершающим и самым сложным этапом. От того, насколько он будет коротким и беспроблемным, в целом зависит эффективность такого способа обеспечения исполнения обязательств, как залог. Между тем статьей 292 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) не гарантируется беспрепятственность обращения взыскания на заложенное имущество, если предмет залога - жилое помещение.

Как толковать?

В соответствии со ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Однако распространяется ли требование вышеназванной статьи на случаи обращения взыскания на заложенное имущество или лишь на случаи отчуждения жилых помещений вне процедуры обращения взыскания? По причине отсутствия в действующем законодательстве легальной дефиниции термина "отчуждение" непонятно, подпадает ли "обращение взыскания на имущество" под его "отчуждение"?

Зачастую высказываются мнения о том, что в смысле терминологии ГК РФ обращение взыскания на имущество не является его отчуждением, так как последнее предполагает совершение его собственником гражданско-правовой сделки в отношении отчуждаемого имущества и подразумевает наличие воли собственника. В подтверждение своей позиции сторонники данной точки зрения приводят ст. 235 ГК РФ.

Ознакомившись с данной статьей и классифицировав названные в ней основания прекращения права собственности на имущество на определенные виды, можно прийти к выводу о том, что законодатель относит термин "отчуждение" только к случаям добровольной передачи собственником своего имущества в собственность третьим лицам. Главным критерием здесь выступает наличие воли у собственника прекратить свое право на имущество.

Обращение же взыскания на имущество является принудительным изъятием имущества у собственника. Следовательно, получения согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения при обращении взыскания на него не требуется.

Возражая против описанной точки зрения, необходимо отметить, что в ГК РФ понятие "отчуждение" встречается не только в ст. 235 ГК РФ и не всегда указанный термин свидетельствует о наличии воли собственника. Примером может служить ст. 239 ГК РФ, из которой следует, что вне зависимости от воли собственника недвижимого имущества это имущество может быть у него изъято.

В связи с тем что данная норма закреплена в статье "Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится", становится очевидно, что ГК РФ распространяет значение понятия "отчуждение" и на случаи прекращения права собственности без наличия воли собственника, а именно на принудительное прекращение права собственности.

В пользу указанной точки зрения говорит также сама формулировка ст. 292 ГК РФ, в которой не уточняется, при отчуждении каким субъектом имеет место содержащееся в ней требование. Ведь если учесть формулировку ст. 239 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что когда законодатель говорит об отчуждении имущества именно его собственником, то в тексте статьи так и прописывается. Отсутствие в ст. 292 ГК РФ указания на собственника позволяет решить, что ее требования распространяются на все случаи отчуждения - как на добровольные, так и на принудительные.

Таким образом, требование ст. 292 ГК РФ о необходимости получения согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, распространяется не только на случаи отчуждения жилого помещения в процессе совершения гражданско-правовой сделки с ним, но и на случаи, когда отчуждение жилого помещения происходит в порядке обращения взыскания на него.

Неправомерное требование

Зачем требуется согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения при обращении взыскания на него, если такое же согласие было получено на его залог (в силу п. 3 ст. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", когда предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, необходимое для ипотеки этого имущества? Для чего нужно получение разрешения на залог, если не предполагается возможное отчуждение закладываемого имущества?

Логично, что согласие на залог жилого помещения одновременно является и согласием на его отчуждение. Такая постановка вопроса защищает интересы залогодержателя. Последний смело бы принимал имущество в залог, убедившись в том, что обращение взыскания на заложенное имущество, а соответственно и удовлетворение за счет его стоимости денежных требований к залогодателю возможно.

Однако на сегодня в действующем законодательстве согласие требуется и на залог, и на обращение взыскания. При этом вполне вероятна ситуация, когда на момент получения согласия на залог оснований для отказа в его выдаче у органов опеки и попечительства нет, но они появляются за период действия договора залога. Как быть в такой ситуации?

Решая обозначенный вопрос, прежде всего нужно исходить из того, что опека и попечительство устанавливается над теми, кто в силу состояния здоровья либо по возрасту не может принимать участия в гражданских правоотношениях, либо над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей. Вполне логично, что лица, назначенные на должность опекуна или попечителя, вправе совершать сделки либо давать согласие на совершение сделок с имуществом подопечного только с согласия назначивших их органов опеки и попечительства.

Учитывая то, что природа согласия органов опеки и попечительства состоит именно в контроле за деятельностью опекунов и попечителей, очевиден вывод о том, что распространение требования о получении согласия органов опеки и попечительства на случаи, когда несовершеннолетние имеют родителей, неправомерно.

Например, в соответствии с нормами семейного законодательства РФ ребенок не имеет права собственности на имущество своих родителей, а родители не имеют права собственности на имущество своих детей (ст. 60 Семейного кодекса РФ). К имущественным правам ребенка в семье относятся лишь права на получение им от своих родителей содержания, воспитания и основного общего образования (ст. 60, 63 Семейного кодекса РФ).

Как видим, семейным законодательством РФ за родителями закреплены алиментные обязательства по отношению к своим несовершеннолетним детям, что же касается порядка и формы исполнения этих обязательств, то они определяются родителями самостоятельно. Требование ст. 292 ГК РФ ограничивает родителей как собственников жилых помещений в правомочии распоряжения этими жилыми помещениями на основании факта проживания в них несовершеннолетних детей.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Легальная дефиниция термина "ограничение (обременение) прав" содержится в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В силу ст. 1 указанного Закона под ограничением (обременением) права понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Следовательно, ст. 292 ГК РФ, устанавливая условия, стесняющие собственника жилого помещения в осуществлении им права собственности в отношении указанного помещения, ограничивает тем самым право собственности. Отсюда вопрос, каким образом введенное ст. 292 ГК РФ ограничение права собственника жилого помещения обеспечивает защиту перечисленного в ст. 55 Конституции РФ? Названное ограничение скорее идет вразрез со смыслом установления ограничений в части защиты нравственности, ставя под сомнение родительские качества граждан, заранее презюмируя недобросовестность их действий.

Кроме того, требование ст. 292 ГК РФ неправомерно еще и потому, что, корреспондируя п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, оно противоречит смыслу установления залога. На этапе принятия решения о вступлении в залоговые правоотношения с залогодателем залогодержатель должен быть уверен в реальной возможности удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем своих обязательств по основному договору. Никаких факторов, способных поставить под сомнение такую уверенность, быть не должно, иначе теряется весь смысл залога.

Становится непонятно, в чем заключается обеспечение, если залогодержателю, чтобы получить возможность удовлетворения своих денежных требований за счет стоимости заложенного имущества, необходимо получать на это согласие третьих лиц (органов опеки и попечительства). Сам факт необходимости получения согласия третьего лица уже предполагает возможность неполучения такого согласия. В этом случае залогодатель теряет возможность удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества, то есть лишается обеспечения.

Фактически здесь речь идет о прекращении залога. Напомним, что залог может прекратиться лишь по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ и ст. 42 и 58 Закона об ипотеке, при этом указанные статьи не содержат такого основания, как прекращение залога вследствие отказа органов опеки и попечительства дать согласие на отчуждение предмета залога в процессе обращения взыскания на него.

Думается, при отмене требования ст. 292 ГК РФ в части необходимости получения согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отпадет необходимость получения согласия органов опеки и попечительства на залог жилых помещений. Разрешение органов опеки и попечительства должно требоваться тогда, когда в отношении несовершеннолетнего назначена опека либо попечительство и когда назначенный органами опеки и попечительства опекун либо попечитель совершает отчуждение либо дает согласие на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества.

------------------------------------------------------------------

Название документа