К проблеме статуса собственников помещений в кондоминиуме
(Певницкий С. Г.) ("Нотариус", N 3, 2004) Текст документаК ПРОБЛЕМЕ СТАТУСА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В КОНДОМИНИУМЕ
С. Г. ПЕВНИЦКИЙ
Становление нового общественного строя всегда связано с непостоянством и высокой изменчивостью правового регулирования, ибо в данной ситуации идет не эволюционное развитие и постепенное совершенствование существующей системы, но создается и формируется принципиально новая модель отношений <*>. -------------------------------- <*> Следует заметить, что подобное начало подойдет практически к любому цивилистическому исследованию, затрагивающему какую-либо практическую проблему. Подробнее см.: Проблемы общей теории права и государства / Под общ. ред. В. С. Нерсесянца. М., 2000. С. 680 - 681.
Однако, казалось бы, эта опасность обошла стороной основной источник гражданского права - Гражданский кодекс РФ. Действительно, на фоне многократно трансформировавшихся процессуальных и отраслевых кодексов, нестабильного природоресурсного законодательства, менявшихся правил игры при банкротстве и многих других примеров неустойчивости правового регулирования Гражданский кодекс является неким краеугольным камнем стабильности: за все время с момента его вступления в силу в него внесено всего несколько поправок, что прежде всего объясняется высоким профессионализмом его авторов. Можно с уверенностью сказать, что Гражданский кодекс является образцом законодательной техники, что выделяет его из всего массива существующих правовых актов. Тем не менее при попытке провести анализ норм, регулирующих некоторые комплексы общественных отношений, становится очевидным, что даже и ГК не избавлен от противоречий, лакун и неточностей. Иногда такие случаи очевидны, иногда они проявляются при дальнейшем законодательном регулировании - путем принятия законов в соответствии с ГК. Наиболее очевидно данное положение иллюстрируется на примере регулирования отношений, связанных с такой категорией имущества, как недвижимость. Как справедливо отмечено многими авторами <*>, неясность вызывают многие вопросы, начиная с чисто дефинитивных и вопросов вещных прав на объекты недвижимости, а также вопросы, связанные с регистрацией прав (их перехода) на недвижимое имущество, в частности проблема признания государством незарегистрированных прав. Здесь же возникает крайне интересный вопрос обязательности нотариальной формы для сделок с недвижимостью <**>; также вызывают вопросы широкие возможности для отчуждения доли в праве общей долевой собственности, - вообще, объем проблем, связанных с недостаточно четким и внятным регулированием, прописанным законодателем, настолько велик, что даже простое их перечисление многократно превысит рамки данной статьи. -------------------------------- <*> Наиболее подробно состояние действующего федерального законодательства, регулирующего данный вопрос, рассмотрено в Концепции реформирования гражданского законодательства о недвижимом имуществе, подготовленной Институтом частного права и одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 1 Протокола от 17.02.2003). ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <**> Данный вопрос является предметом дискуссии, ведущейся непрерывно с момента вступления в силу ГК РФ. Позиция законодателя нашла отражение в монументальном труде Брагинского М. И., Витрянского В. В. "Договорное право (общая часть)" (М., 1997. С. 625). Противоположная позиция также широко распространена в доктрине; из последних работ, затрагивающих эту тему, следует отметить учебник Черемных Г. Г., Черемных И. Г. "Нотариальное право Российской Федерации" (М., 2004. С. 696 - 714) и монографию Патращук Ж. В. "Защита конституционных прав человека и гражданина нотариатом Российской Федерации" (М., 2004. С. 109 - 117).
Достаточно интересным представляется вопрос о таком объекте недвижимости, как кондоминиум. Вернее, о реализации собственниками кондоминиума своих правомочий. Как известно, кондоминиум как объект недвижимости является следствием реализации нормы статьи 130 ГК, приводящей открытый список недвижимых вещей и позволяющей относить к ним иные объекты путем принятия федеральным законодателем соответствующего акта. Таким актом является Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", который и вводит понятие кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого здания и иных объектов недвижимости, причем сущность данной модели состоит в том, что отдельные части (жилые и нежилые помещения) находятся на праве собственности у различных правообладателей (как лиц частного права, так и публично-правовых образований), а оставшаяся часть комплекса находится в общей долевой собственности указанных лиц. Смысл Закона - в наделении собственников частей кондоминиума (жилых и нежилых помещений, иных объектов недвижимости) возможностью самостоятельного управления и обеспечения эксплуатации данного имущественного комплекса. Причем для осуществления этих целей законодатель предусматривает специфическую форму объединения собственников - товарищество собственников жилья, являющееся некоммерческой организацией <*>. Очевидно, что законодатель установил весьма тесную корреляцию между регулированием отношений по поводу кондоминиума и отношений, связанных с товариществом, которые, как явствует из статьи 2 Закона, по сути образуют единый комплекс отношений, регулируемых единым же законодательством. Соответственно законодатель видит тождественными фигуры члена товарищества и домовладельца (собственника помещения в кондоминиуме). Ибо в этом и заключается смысл Закона - в формировании "класса" собственников жилья, несущих бремя собственности, ответственных за управление и эксплуатацию мест своего проживания, способных на равных выступать в отношениях с коммунально-обеспечивающими организациями. -------------------------------- <*> Совершенно справедливо может возникнуть вопрос, насколько оправданно такое наименование организационно-правовой формы для некоммерческой организации (то, что ТСЖ есть самостоятельная организационно-правовая форма, уже не требует доказательств, см.: Крашенинников П. В. "Право собственности и иные права на жилые помещения". М., 2000. С. 111), если полное и, разумеется, коммандитное товарищества исходя из ГК являются коммерческими организациями, а простое товарищество также по общему правилу, установленному ст. 1041, преследует цели извлечения прибыли. Возникают аллюзии к понятию "предприятия", которое с добавлением прилагательного переходит из объекта прав в их субъекта. Представляется, что по своей природе, несмотря на отсутствие солидарной ответственности членов по долгам организации, ТСЖ ближе к ЖСК и ЖК.
Как известно, именно данные нормы Закона стали, менее чем через два года после принятия, предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ <*>. Последний исходя из принципов добровольности членства в общественном объединении и возможности собственника осуществлять все свои правомочия в любой форме (единолично или коллективно) постановил, что обязательность членства в товариществе собственников без их добровольного изъявления на этот счет противоречит статье 30 Конституции РФ. -------------------------------- <*> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".
Интересно рассмотреть концепцию и положения этого решения в соотношении с иными решениями, в частности с Постановлением от 17 декабря 1996 г. N 20-П <*>, где Конституционный Суд высказался о том, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией Российской Федерации не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В одном из последних решений Конституционный Суд обосновал возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств <**>. В недавно принятом Постановлении Конституционный Суд не признал противоречащими Конституции, в частности принципу добровольности объединений, положения закона, фактически принуждающие лиц, желающих осуществить этнокультурное самоопределение в форме национально-культурной автономии, к вступлению в единственную, безальтернативную региональную НКА <***>. -------------------------------- <*> Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П по делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 года "О федеральных органах налоговой полиции". <**> В Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О по делу о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Первомайского районного суда г. Пензы сказано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, "установление неодинакового порядка приобретения прав <...> для собственников и <...> сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями". <***> См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 марта 2004 года N 5-П по делу о проверке конституционности части третьей статьи 5 Федерального закона "О национально-культурной автономии" в связи с жалобой граждан А. Х. Дитца и О. А. Шумахер.
Очевидно, что законодателем закладывался следующий смысл: поскольку в таком объекте недвижимости, как кондоминиум, особое значение имеет общее имущество, на которое каждый из собственников помещений в кондоминиуме имеет долю в праве собственности, постольку это является наиболее оправданной для оптимального управления и обеспечения интересов указанных лиц формой некоммерческих организаций. Более того, самим приобретением права собственности на объект правообладатель высказывает согласие на вступление в связанные правоотношения по обеспечению эксплуатации и управлению своей собственностью в форме участия в товариществе собственников жилья, то есть его вступление отвечает требованию добровольности <*>. -------------------------------- <*> Данные мысли в целом совпадают с правовой позицией, высказанной Б. С. Эбзеевым в особом мнении по данному делу. Показательно, что, выступая судьей-докладчиком по уже упоминавшемуся делу об оспаривании ФЗ "О национально-культурной автономии", имеющему схожую правовую природу, Б. С. Эбзееву удалось убедить судей Конституционного Суда принять ранее отвергнутую ими позицию о характере и природе права на объединение.
Однако даже указанное решение не смогло снять всех противоречий, возникающих при применении норм Закона. Так, остается неясным важнейший и определяющий вопрос о соотношении собственника помещения и домовладельца. Во-первых, представляется, что конституирующим признаком кондоминиума, как это следует из его легальной дефиниции, данной в статье первой Закона, является жилой характер его основного здания. Соответственно вызывает интерес проблема различения собственника жилого и иного помещения, а именно доля участия таких домовладельцев и, следовательно, мера их участия в управлении и в несении бремени собственности. Насколько можно видеть, в абз. 3 п. 1 ст. 9 законодатель указал на возможность дифференцированного установления доли участия в зависимости от объекта собственности домовладельца, однако данное положение не может быть признано совершенно удовлетворяющим решением. Так, оно не устраняет опасности ущемления прав собственников жилых помещений за счет неоправданного увеличения прав собственников нежилых помещений, конструкций и сооружений, входящих в кондоминиум <*>. -------------------------------- <*> Может статься, что рыночная стоимость сооружения инфраструктуры будет существенно выше стоимости жилого помещения; что же говорить о закрепленном в п. 1 ст. 9 принципе расчета прав исходя из площади помещений, то он заведомо ставит собственников квартир в ущемленное положение по сравнению с собственниками нежилых помещений (легко представить, во сколько раз площадь гаража или иного дополнительного обслуживающего помещения превышает площадь жилого).
Во-вторых, возникает проблема участия собственника помещения в общем имуществе, то есть определения доли каждого в праве общей собственности. По общему правилу доли полагаются равными соотношению площадей находящихся в собственности помещений. Однако соотношение может быть изменено по соглашению сторон (к примеру, общим собранием домовладельцев, в соответствии со ст. 22). Из этого вытекает, что хотя собственник помещения юридически будет являться домовладельцем, его долю можно уменьшать бесконечно, не доводя при этом до ноля, соответственно изменяя объем его прав по управлению и обязанностей по несению бремени содержания. Не менее интересен вопрос учета мнения собственников - не членов товарищества при принятии товариществом решений, распространяющихся на всех домовладельцев. Получается парадоксальная ситуация: защищая права граждан на добровольное вступление в объединение, КС создал предпосылки для будущего возможного ущемления их правомочий как лиц, имеющих помещения на праве собственности. Кроме того, законодателем предусмотрен достаточно интересный момент, когда собственник может перенести на других домовладельцев свои права по управлению в части передачи голоса на общем собрании домовладельцев; правда, круг этих собственников ограничен публично-правовыми образованиями. Резюмируя, можно сделать следующие выводы: во-первых, законодатель, следуя своей обычной манере, не смог или не захотел обеспечить четкое регулирование данной сферы общественных отношений, во-вторых, Конституционный Суд РФ, устраняя допущенные законодателем неточности, также принял весьма спорный с точки зрения доктрины документ. Следствием же этого явилось то, что, будучи искаженной, интенция законодателя не может объективироваться в нормальном порядке управления и эксплуатации кондоминиума при помощи ТСЖ. Такая ситуация не может не внушать опасений. Следует заметить, что число кондоминиумов в России за последнее время существенно увеличилось и соответственно, если в законодательство не будут внесены изменения, все вышеописанные моменты могут создать ряд тяжелейших проблем для тех лиц, кто решился взять на себя ответственность за эксплуатацию собственного жилья.
------------------------------------------------------------------
Название документа