Перенаем с препятствиями
(Алещев И.) ("ЭЖ-Юрист", N 23, 2004) Текст документаПЕРЕНАЕМ С ПРЕПЯТСТВИЯМИ
И. АЛЕЩЕВ
Илья Алещев, эксперт "ЭЖ-Юрист".
ООО (арендатор по договору аренды земельного участка в г. Москве, заключенному с Москомземом на пятидесятилетний срок) заключило договор уступки прав и обязанностей по этому договору аренды с ОАО. Договор уступки зарегистрирован, и Москомзем был уведомлен о состоявшейся сделке. Однако Москомзем отказывает в оформлении дополнительного соглашения к договору аренды о замене стороны в договоре, требуя "выкупа права аренды". Необходимо ли для уступки прав из договора аренды согласие Москомзема и правомерны ли его действия? А. Фуковский, г. Москва.
Отвечая на поставленный вопрос, прежде всего необходимо отметить, что договор аренды является двусторонним, то есть таким, в котором каждая из сторон имеет как права, так и обязанности <*>, вследствие чего сделка, влекущая замену в нем одной из сторон (в данном случае - арендатора), будет представлять собой совокупность сделок по уступке права требования и по переводу долга. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 308.
Правильность такого подхода подтверждается анализом норм ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды (ст. 615, 616, 622 ГК РФ), а также разъяснениями высших судебных инстанций. Так, в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" было указано, что право арендатора пользоваться имуществом всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования, на основании чего суд пришел к выводу о том, что сделка, влекущая замену лица, выступающего на стороне арендатора в договоре аренды, всегда включает в себя как уступку права требования, так и перевод долга, - даже в том случае, если к моменту совершения этой сделки арендная плата выплачена полностью. В отношении перенайма по договору аренды земли действует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), наделяющий арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет полномочием передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Коллизия между данной нормой и п. 2 ст. 615 ГК РФ должна разрешаться в пользу нормы ЗК РФ, которая здесь является специальной, поскольку регулирует частный случай (перенаем в договоре аренды земельных участков), и в силу этого должна иметь приоритет над общей нормой п. 2 ст. 615 ГК РФ (общие положения о перенайме). Вызвано это тем, что в п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. С учетом толкования этой нормы в арбитражно-судебной практике ВАС РФ (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 1 июля 2003 г. N 12168/02, от 20 мая 2003 г. N 1971/03) и ФАС Московского округа (Постановление ФАС МО от 10 ноября 2003 г. N КГ-А40/8747-03) применительно к обороту земельных участков коллизии между нормами ГК РФ и специального законодательства о земле (ЗК РФ) должны разрешаться исходя из принципа соотношения общих и специальных норм, а не по правилам п. 2 ст. 3 ГК РФ. Данный подход к толкованию норм ГК РФ и ЗК РФ о порядке перенайма по договору аренды земельных участков нашел свое отражение в практике ФАС Московского округа. В ряде постановлений по отдельным делам ФАС МО признавал приоритет положений ст. 22 ЗК РФ над соответствующими нормами ГК РФ о договоре аренды (см., например, Постановления ФАС МО от 20 декабря 2002 г. N КА-А41/8193-02, от 10 ноября 2002 г. N КГ-А40/7319-02, от 9 июля 2002 г. N КГ-40/4312-02). Наконец, дополнительные требования к совершению рассматриваемой сделки предъявляют нормативно-правовые акты г. Москвы. В частности, в ст. 1 и 4 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (далее - Закон г. Москвы N 34) определено, что "право на совершение сделок с арендными правами" (под которым в Законе г. Москвы N 34 подразумевается право арендатора на совершение сделки по перенайму) возникает у арендатора "при наличии согласия арендодателя после внесения в полном размере платы за право на совершение сделок с арендными правами". Как видно из приведенных формулировок, Закон г. Москвы N 34 содержит два требования к совершению сделки по перенайму - согласие арендодателя и внесение платы "за право на совершение сделок с арендными правами". Нельзя не отметить, что правомерность установления данных ограничений в таком нормативном акте, как Закон г. Москвы, вызывает значительные сомнения. В силу п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ, а согласно подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Таким образом, органы власти субъекта РФ (в том числе и г. Москвы) правомочны издавать нормативные акты в сфере регулирования земельного, но не гражданского законодательства. Предмет регулирования гражданского законодательства определен в п. 1 ст. 2 ГК РФ - к нему относятся "правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав... договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников". Предмет регулирования земельного законодательства определен в п. 1 ст. 3 ЗК РФ как "отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории". Таким образом, если гражданское законодательство регулирует частноправовые отношения, связанные с оборотом земли как одного из вида объектов недвижимого имущества, то земельное законодательство - публично-правовые аспекты такого оборота, связанные с использованием и охраной земель. Представляется очевидным, что установление ограничений и условий совершения сделок по уступке прав и обязанностей из договора аренды земельного участка входит в предмет регулирования гражданского, а не земельного законодательства. В связи с этим усматриваются основания для признания указанных норм Закона г. Москвы N 34 принятыми с нарушением компетенции и в силу этого не подлежащими применению. Более того, даже если признать, что Закон г. Москвы N 34 регулирует земельные отношения, отнесенные к совместному ведению РФ и субъектов РФ, он не должен противоречить федеральным законам, в том числе и ЗК РФ (в силу п. 5 ст. 76 Конституции РФ). Поскольку отдельные положения Закона г. Москвы N 34 противоречат нормам ЗК РФ, они не должны подлежать применению (в том числе и арбитражными судами, на основании п. 2 ст. 13 АПК РФ). Вместе с тем сложившаяся арбитражно-судебная практика ФАС МО отдает приоритет нормам Закона г. Москвы N 34 о необходимости внесения платы "за право на совершение сделок с арендными правами", применяя их в постановлениях по отдельным делам (см., в частности, Постановления ФАС МО от 11 сентября 2003 г. N КА-А40/6625-03, от 23 апреля 2003 г. N КА-А40/1953-03-П, от 20 ноября 2002 г. N КА-А40/7604-02). Следовательно, такое дополнительное требование к порядку совершения сделки по перенайму в договоре земельного участка, как внесение платы "за право на совершение сделок с арендными правами", установленное Законом г. Москвы N 34, является неправомерным (поскольку данный Закон издан с превышением полномочий), однако применяется арбитражными судами Москвы и ФАС Московского округа. Сделка уступки требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме, должна быть совершена также в простой письменной форме, а требования, основанного на сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ). Аналогичные требования предъявляются к сделке по переводу долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Поскольку договор аренды недвижимости (в том числе и земельного участка) сроком более одного года должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 и 2 ст. 609 ГК РФ), сделка по перенайму в рассматриваемом договоре аренды также должна быть совершена в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Требования об изменении условий договора аренды в связи со сделкой по перенайму (которое достигалось бы путем заключения дополнительного соглашения к этому договору аренды), равно как и требования о необходимости волеизъявления арендодателя для совершения сделки по перенайму, действующее законодательство не предъявляет. Таким образом, установленный федеральным законодательством порядок совершения сделки по перенайму в рассматриваемом договоре аренды земельного участка состоит в заключении между первоначальным арендатором и новым арендатором договора о перенайме (совмещающего в себе элементы уступки права требования и перевода долга), регистрации этого договора и последующего уведомления об этом арендодателя. Требования о необходимости получения согласия арендодателя (в лице Москомзема) и уплаты арендатором "платы за право на совершение сделок с арендными правами", установленные нормативными актами г. Москвы, не подлежат применению как изданные с превышением полномочий и противоречащие федеральным законам. В то же время сложившаяся на данный момент арбитражно-судебная практика Федерального арбитражного суда Московского округа занимает противоположную позицию.
Название документа