Приобретательная давность как право на имущество

(Лапин Д., Фрейдензон Е.)

("Бизнес-адвокат", N 19, 2004)

Текст документа

ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ КАК ПРАВО НА ИМУЩЕСТВО

Д. ЛАПИН, Е. ФРЕЙДЕНЗОН

Дмитрий Лапин, адвокат.

Елена Фрейдензон, адвокат.

Вопрос о том, кто является добросовестным приобретателем, всегда спорный. Определить добросовестность для каждого конкретного случая может только суд.

Одним из оснований возникновения права собственности на имущество, в том числе недвижимое, является приобретательная давность. Она отличается от иных привычных способов приобретения права собственности, возникающего, например, в результате сделок купли-продажи, мены, а также договора ренты, перехода по наследству по закону или завещанию, либо дарения. Сущность приобретательной давности состоит в том, что лицо приобретает право собственности на имущество в результате длительного владения им. При этом владение подразумевает физическое обладание, фактическое господство над вещью.

Статья 234 ГК РФ, посвященная приобретательной давности, гласит: лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Из определения видно, что для возникновения права собственности недостаточно просто пользоваться имуществом, необходимо соблюсти некоторые условия, а именно: добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение 15 лет.

Возникает ряд вопросов: что означает добросовестное, открытое владение и как исчисляется срок непрерывного владения?

Определение добросовестного приобретателя вытекает из содержания ст. 302 ГК РФ. Из данной нормы следует, что им является лицо, которое, приобретая имущество, не знало и не могло знать о правах других лиц в отношении этого имущества.

Распространенным примером является ситуация, при которой, приобретая квартиру у последнего собственника, покупатель не знал и не мог знать о незаконности предыдущих сделок с этой квартирой. Согласно ст. 302 ГК РФ лицо, не знавшее о неправомерности приобретения недвижимости, является добросовестным приобретателем.

Важное значение имеет субъективная характеристика приобретателя (владельца): "не знал и не мог знать" - добросовестный приобретатель (владелец), а если "знал и должен был знать" - недобросовестный.

В приобретательной давности добросовестность проявляется в том, что, даже если владение незаконно, давностный приобретатель в момент начала владения не только не знал, но и не мог знать о незаконности своего владения.

Вот пример недобросовестного владения. В собственности X. находится земельный участок, однако на протяжении многих лет X. его не обрабатывает и не появляется на нем, однако уплачивает необходимые платежи. Сосед К. без согласия X. начал осваивать участок, чтобы земля не пропадала. После чего К. решил, что имеет право на этот участок, поскольку долгое время осваивал его, вкладывал свои деньги и силы.

В этом случае приобретательная давность не наступает, имеет место самозахват земельного участка, поскольку своими действиями К. нарушает законные права и интересы X., о чем доподлинно знает. Таким образом, К. не является добросовестным приобретателем.

Иная ситуация возникает, когда лицо владело имуществом с согласия собственника без надлежащего оформления и после смерти собственника продолжало добросовестно владеть этим имуществом. В этом случае право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть при следующих условиях: у предыдущего собственника нет наследников; орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, не обратился с требованием в суд о признании муниципальной собственности на это имущество.

Кроме указанного выше, для возникновения приобретательной давности необходимо открытое и непрерывное владение в течение 15 лет.

Определяя давность владения, необходимо учитывать следующее. Закон не ограничивает возникновение права собственности в силу приобретательной давности только на бесхозные вещи. Приобретательная давность может распространяться и на имущество, имеющее собственника.

Возникновение права собственности на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности прежнего собственника. При этом следует помнить, что согласно положениям ч. ч. 2, 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет владельца, может быть приобретено другим лицом лишь на основании сделки об отчуждении этого имущества либо в случаях, когда собственник неизвестен либо он утратил право на это имущество.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Законодательством предусмотрены сроки исковой давности, когда собственник имущества может обратиться в суд за защитой своих прав. Срок исковой давности исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права. После истечения сроков исковой давности владелец теряет исключительное право на защиту своего имущества и, следовательно, может лишиться права собственности на него.

Таким образом, если собственник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав на имущество, но ничего не предпринял (без уважительных причин) в течение срока исковой давности, он теряет возможность защитить свои нарушенные права в судебном порядке.

По этому вопросу есть разъяснение Пленума ВАС РФ. В части 2 п. 17 Постановления ВАС РФ N 8 от 25 февраля 1998 г. обращается внимание на то, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно ч. 4 ст. 234 ГК РФ исчисление срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Исключается применение приобретательной давности в случае, когда лицо пользуется имуществом на основании договоров аренды, найма, хранения и т. д. В названных случаях имеет место реализация собственником своего права распоряжения имуществом.

Для того чтобы приобрести право собственности, недостаточно выполнить требования ст. 234 ГК РФ, поскольку это право в силу приобретательной давности само по себе возникнуть не может, так как согласно ст. ст. 131, 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Для того чтобы зарегистрировать свое право собственности, необходимо предоставить в Учреждение юстиции по регистрации прав документы, подтверждающие факт давностного владения.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.) право собственности на недвижимое имущество, возникающее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Для установления факта владения и пользования недвижимым имуществом ГПК РФ предусматривает рассмотрение дел в порядке особого производства.

В соответствии со ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан и организаций, в том числе об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом.

В случае, когда приобретательная давность может распространяться и на имущество, имеющее собственника, положения ст. 264 ГПК РФ неприменимы, поскольку возникает спор о праве. Приобретательная давность здесь устанавливается в порядке искового производства, в процесс при этом необходимо привлечь собственника недвижимого имущества. Иначе нарушаются его права, что является основанием для отмены судебного акта.

Установление приобретательной давности в порядке искового производства выглядит следующим образом.

С. обратилась в суд с иском о признании права собственности на комнату в частном доме по Миргородскому проезду в мкрн. Южное Бутово, ссылаясь на то, что с 1940 г. проживала с родителями в данном строении, однако родители при жизни не оформили право собственности. После их смерти она продолжает пользоваться помещением и земельным участком.

В настоящее время возникла необходимость в государственной регистрации права на часть дома - комнату, принадлежащую ей.

В 1940 г. между П. , отцом С., и Г. был заключен договор на совместную покупку дома за 18 тыс. руб. с внесением по 6 тыс. руб. Этим же договором определен порядок пользования приобретенным имуществом. Дом по Миргородскому проезду принадлежал К. на основании договора застройки от 7 июня 1938 г., удостоверенного Ленинским государственным нотариальным столом.

Судом установлено, что согласно указанному договору дом был куплен на правах общей собственности тремя семьями и был оформлен на одного покупателя П. На основании решения народного суда от 6 февраля 1954 г. семья Г. выделила свою долю размером в 33/100 из общей долевой собственности. В оставшейся части дома, которая составила 67/100 долей, продолжали проживать семьи П. и С. Факт проживания истицы в комнате размером 11,7 кв. м спорного домовладения с 1940 г. сначала с родителями, а после их смерти - с сыном по вышеуказанному адресу подтверждается свидетельскими показаниями сына истицы, свидетелей X. и Y. Это не оспаривалось ответчиками, которые присутствовали при допросе свидетелей. После смерти родителей С. и ее сын остались проживать в этом доме. Истица открыто пользовалась имуществом как собственник. Однако документов на право собственности на указанное строение на свое имя она не оформляла, в связи с чем вынуждена обратиться в суд.

Объяснения свидетелей соответствуют тексту договора о покупке С. комнаты размером 11,7 кв. м в вышеуказанном доме. Доказательств, подтверждающих незаконность появления указанного договора, ответчиками не представлено. А в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Г. приобрела право собственности на 33/100 доли спорного домовладения на основании договора о совместной покупке дома. При рассмотрении дела, предшествовавшего вынесению решения суда от 6 февраля 1954 г. по иску Г. к П. , как указывала истица, она не присутствовала.

Суд считает, что факт пользования комнатой также подтверждается платежными документами и страховыми свидетельствами на данное строение. Судом также установлено, что отец истицы, а затем и она сама производили обязательное окладное страхование, уплачивали земельный налог и налог со строений. Осуществление платежей по обязательному окладному страхованию занимаемой площади может иметь место в отношении имущества, принадлежащего гражданам на праве личной собственности. На каждого из лиц, проживающих в спорном домостроении, был открыт отдельный лицевой счет, и оплату коммунальных услуг семьи производили только в отношении той площади, на которой они фактически проживали; землеотводные документы на С. выдавались.

Из Комитета муниципального жилья были представлены документы и выписки, из которых усматривается, что правоустанавливающими документами на спорное домовладение являются договор застройки от 7 июня 1938 г., исполнительные листы от 19 апреля 1940 г., исполнительный лист от 6 февраля 1954 г., свидетельство о праве на наследство по закону от 8 декабря 1975 г.

Префектура в своем отзыве согласилась с требованиями истцы.

Согласно архивной справке и выписке из домовой книги истица являлась членом семьи главы хозяйства С. и в 1958 - 1960 гг. и 1964 - 1965 гг. проживала в спорном домовладении.

Таким образом, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд признал, что С. приобрела право собственности на спорную жилую комнату.

Приобретательная давность не такая уж редкость. Может быть, и вы добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет чем-нибудь владеете...

Название документа