Арендодатель обязан заключить с арендатором договор купли-продажи арендуемого имущества, если право на выкуп предусмотрено договором аренды. Возражение арендодателя о том, что договор аренды с правом выкупа является крупной сделкой, оставлено судами без внимания как не соответствующее нормам Федерального закона "Об акционерных обществах"
(Гутников О. В.) ("Юридическая литература", 2004) Текст документаАРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН ЗАКЛЮЧИТЬ С АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА, ЕСЛИ ПРАВО НА ВЫКУП ПРЕДУСМОТРЕНО ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ. ВОЗРАЖЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ О ТОМ, ЧТО ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА ЯВЛЯЕТСЯ КРУПНОЙ СДЕЛКОЙ, ОСТАВЛЕНО СУДАМИ БЕЗ ВНИМАНИЯ КАК НЕ СООТВЕТСТВУЮЩЕЕ НОРМАМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ"
О. В. ГУТНИКОВ
О. В. Гутников, старший научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.
Дело N А40-29504/01-64-350 Арбитражного суда г. Москвы, дело N 2-1244/2002 Мещанского межмуниципального (районного) народного суда Центрального административного округа г. Москвы, дело N А40-43269/02-64-465 Арбитражного суда г. Москвы
ООО "Берто" в сентябре 2001 г. обратилось к ЗАО "Транспул" с иском о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором аренды от 21 сентября 2000 г. (дело N А40-29504/01-64-350 Арбитражного суда г. Москвы). Ответчик в заседание суда не явился. При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 21 сентября 2000 г., в соответствии с которым ответчику предоставлено в пользование помещение площадью 232,1 кв. м в нежилом помещении общей площадью 263,9 кв. м, расположенном по адресу: Москва, ул. Верхняя Красносельская, д. 10, корп. 7А. Передача помещения в аренду оформлена актом от 1 октября 2000 г. Договор заключен сроком на один год с момента составления передаточного акта, прошел государственную регистрацию 8 ноября 2000 г. Договор имел раздел 5, регламентирующий порядок и условия выкупа арендуемого помещения. Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в разделе 5 договора слов и выражений, суд посчитал, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, который соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, так как содержит условия о предмете договора купли-продажи, цене договора, порядке оплаты, сроке заключения основного договора. Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307, 309, 310, 429, 431, 445, 609, 624 ГК, суд удовлетворил иск и решением от 4 октября 2001 г. обязал ЗАО "Транспул" заключить с ООО "Берто" договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором имущественного найма (аренды). Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Арбитражный суд г. Москвы с апелляционной жалобой. Ответчик ссылался на то, что сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора. Кроме того, ответчик утверждал, что при подписании договора аренды генеральным директором ЗАО "Транспул" были превышены полномочия, поскольку сделка являлась крупной и требовала одобрения советом директоров и общим собранием ЗАО "Транспул". Суд апелляционной инстанции оставил без изменений решение суда первой инстанции. При этом суд указал, что из бухгалтерского баланса ответчика не следует, что договор аренды от 21 сентября 2000 г., заключенный генеральным директором ЗАО "Транспул", требовал одобрения советом директоров и общим собранием ЗАО "Транспул". Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2002 г. по делу N КГ-А40/59-02 решение и постановление Арбитражного суда г. Москвы были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы. Вынося постановление об отмене судебных актов, Федеральный арбитражный суд Московского округа установил, что раздел 5 договора предусматривает право арендатора - ООО "Берто" на выкуп помещения у арендодателя в пределах срока действия договора аренды. Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, который соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ и содержит условие о предмете договора купли-продажи, цене договора, порядке оплаты, сроке заключения основного договора. Вместе с тем Арбитражный суд не в полной мере исследовал вопрос о том, является ли оспариваемый договор крупной сделкой и заключен ли он генеральным директором с превышением полномочий, ограниченных ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах". После возвращения дела в суд первой инстанции один из акционеров ответчика - М. В. Радченко обратился в Мещанский межмуниципальный (районный) народный суд ЦАО г. Москвы с иском к ООО "Берто" и к ЗАО "Транспул" о признании недействительным договора аренды от 21 сентября 2000 г., указывая на то обстоятельство, что оспариваемый им договор в части раздела 5 "Выкуп арендованного имущества" является крупной сделкой и заключен генеральным директором ЗАО "Транспул" А. А. Гуковым с существенными нарушениями действующего законодательства (дело N 2-1244/2002 Мещанского межмуниципального (районного) народного суда ЦАО г. Москвы). В этой связи по ходатайству ответчика ЗАО "Транспул" рассмотрение дела по иску ООО "Берто" о понуждении ЗАО "Транспул" заключить договор купли-продажи было приостановлено до принятия Мещанским судом решения по другому делу. Решением Мещанского суда от 17 апреля 2002 г. исковые требования М. В. Радченко удовлетворены в полном объеме. Договор аренды в части раздела 5 "Выкуп арендованного имущества" признан недействительным, так как был заключен без согласия общего собрания и совета директоров ЗАО "Транспул". Вынося соответствующее решение, Мещанский суд исходил из того, что отнесение сделки к крупной должно проводиться по рыночной стоимости отчуждаемого имущества либо по стоимости отчуждаемого имущества, равной цене сделки. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненным специалистами ЗАО "РОСЭКО", рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 21 сентября 2000 г. т. е. на дату заключения оспариваемой сделки, составляла 6115000 руб. Согласно бухгалтерскому балансу ЗАО "Транспул" за 9 месяцев 2000 г., балансовая стоимость активов общества составляла 6603000 руб. Таким образом, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 92,6%, т. е. более 50% балансовой стоимости всех активов общества. Кроме того, судом было установлено, что согласно справке БТИ от 28 июля 2000 г. и с учетом увеличения этой стоимости на 1% (п. 5.1 оспариваемого договора) стоимость нежилого помещения составляла 2380762 руб. 50 коп. При сопоставлении стоимости передаваемого помещения по оценке БТИ плюс 1%, т. е. цены договора, с балансовой стоимостью всех активов общества следует, что стоимость нежилого помещения (цена договора) составляет 36,06%, т. е. более 25% балансовой стоимости всех активов общества. Поэтому судом сделан общий вывод о том, что решение вопроса о заключении оспариваемой сделки, являющейся крупной, должно было приниматься либо общим собранием акционеров, либо советом директоров общества в зависимости от стоимости передаваемого имущества, но не генеральным директором ЗАО "Транспул". Определением Московского городского суда от 2 июля 2002 г. по делу N 33-9021 решение Мещанского суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. При этом Мосгорсуд указал, что Мещанский межмуниципальный суд принял необоснованное решение о признании спорного договора крупной сделкой, так как определение того, является ли сделка крупной, должно проводиться на основе балансовой стоимости отчуждаемого имущества. После направления дела на новое рассмотрение в Мещанский межмуниципальный суд были приняты новый Арбитражный процессуальный кодекс РФ, а также Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "О введении в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми дела по спорам между акционером и акционерным обществом были отнесены к подведомственности арбитражных судов, а не судов общей юрисдикции, как это было ранее. В этой связи дело о признании недействительным раздела 5 договора аренды от 21 сентября 2000 г. по иску акционера М. В. Радченко было передано в Арбитражный суд г. Москвы (дело N А40-43269/02-64-465 Арбитражного суда г. Москвы). В результате рассмотрения дела первой инстанцией Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным было отказано. В решении от 24 декабря 2002 г. по делу N А40-43269/02-64-465 суд указал, что по смыслу ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", действовавшего на момент заключения договора аренды, определение того, является ли сделка крупной, проводится на основании балансовой стоимости отчуждаемого имущества, т. е. по данным бухгалтерского учета. Как видно из бухгалтерского баланса ЗАО "Транспул", на 9 месяцев 2000 г. стоимость активов составляла 6603000 руб., стоимость основных средств, в том числе зданий - 659000 руб., что составляет 10% от стоимости активов общества. Таким образом, договор аренды в части выкупа арендованного помещения не может считаться крупной сделкой и оснований для применения правил ст. 79 того же Закона при ее совершении, а именно принятия решения о совершении сделки советом директоров общества, не имелось. Не согласившись с данным решением суда, М. В. Радченко подал апелляционную жалобу, полагая, что определение того, является ли сделка крупной, должно по смыслу п. 2 ст. 78, ст. 77 Закона "Об акционерных обществах" определяться исходя из ее рыночной стоимости. При этом истец ссылался на п. 8 "Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2001 г. N 62 <*>. -------------------------------- <*> ВВАС РФ. 2001. N 7. С. 71.
Суд апелляционной инстанции постановлением от 12 мая 2003 г. оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым в удовлетворении иска о признании договора недействительным отказано. Так как кассационная жалоба на указанные решение и постановление истцом М. В. Радченко не подавалась, было возобновлено слушание приостановленного дела N А40-29504/01-64-350 по иску ООО "Берто" к ЗАО "Транспул" о понуждении к заключению договора купли-продажи. Несмотря на то что обстоятельства, послужившие причиной возвращения данного дела в первую инстанцию, были проверены и судом был подтвержден вывод об отсутствии оснований считать договор аренды крупной сделкой, при новом рассмотрении дела N А40-29504/01-64-350 суд вынес решение от 21 августа 2003 г., которым в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор купли-продажи ООО "Берто" было отказано. Суд первой инстанции указал, что в п. 5.1 договора сторонами предусмотрено право арендатора на выкуп помещения, но отсутствует обязанность арендодателя на его продажу. Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Спорный договор не содержит этого условия, как и не содержит выкупной цены, следовательно, ссылка истца на ст. 624 ГК не может быть принята судом в качестве основания обязанности собственника продать спорное помещение путем оформления договора купли-продажи помещения. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Берто" - без удовлетворения. Суд при этом указал, что ст. 624 ГК не может быть принята судом в качестве основания обязанности собственника продать спорное помещение путем оформления договора купли-продажи, поскольку указанная статья предусматривает внесение арендатором всей выкупной цены, а доказательства внесения истцом на момент прекращения договора выкупной цены отсутствуют. При этом стороны сами определили, что выкупная цена вносится только после заключения договора купли-продажи, т. е. стороны предусмотрели выкуп имущества на иных условиях, чем это установлено в ст. 624 ГК. Суд указал также, что в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. Проект направленного истцом ответчику договора купли-продажи нежилого помещения в жилом доме не содержит условия о конкретной цене объекта. Статья 3 указанного проекта договора, касающаяся цены имущества, носит отсылочный характер со ссылкой на п. 5.1 договора аренды, в свою очередь отсылающего к справке БТИ, которой на настоящий момент не существует, но которая будет оформлена в будущем и в ней должна быть указана цена объекта на момент продажи. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции посчитал, что цена объекта не определена и что без конкретизации цены направляемый ответчику проект договора нельзя считать офертой по смыслу ст. 445 ГК. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 января 2004 г. по делу N КГ-А40/11320-03-П решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций Арбитражного суда г. Москвы отменены, иск о понуждении ответчика - ЗАО "Транспул" заключить договор купли-продажи удовлетворен. При этом суд указал, что своим постановлением от 4 февраля 2002 г. Федеральный арбитражный суд Московского округа по существу констатировал правомерность требований арендатора, указав в мотивировочной части постановления, что разделом 5 договора аренды стороны заключили предварительный договор, соответствующий требованиям ГК РФ, предъявляемым к сделкам купли-продажи недвижимости. Однако в противоречие с содержанием постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2002 г. суд при повторном рассмотрении дела сделал неправильные выводы о том, что раздел 5 договора аренды не является предварительным договором и не отвечает требованиям, предъявляемым законом к сделкам купли-продажи имущества. При рассмотрении данного дела, прошедшего различные судебные инстанции, следует обратить внимание на следующие вопросы, важные с практической точки зрения.
1. Обязанность заключить договор в будущем может быть установлена не только законом, но и добровольно принятым на себя обязательством, которое может иметь односторонний характер. В рассматриваемом деле обязанность заключить договор купли-продажи арендованного имущества была установлена в договоре аренды. При этом данная обязанность носила односторонний характер: при соблюдении определенного условия (обращение за заключением договора купли-продажи в пределах срока действия договора аренды) арендатор имел право выкупа арендованного имущества, а арендодатель - обязанность заключить договор купли-продажи. На этом основании ответчик (ЗАО "Транспул") утверждал, что в п. п. 1 и 4 ст. 445 ГК ("Заключение договора в обязательном порядке") предусмотрено, что обязанность заключить договор имеет место лишь в случаях, прямо предусмотренных в ГК РФ или в ином законе. Поскольку обязанность ЗАО "Транспул" заключить договор была предусмотрена в договоре, то применять механизм правовой защиты ст. 445 ГК не было оснований. Кроме того, поскольку обязанность заключить договор носит не взаимный, а односторонний характер, рассматриваемый договор предварительным не является и не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи. Данные аргументы в конечном итоге обоснованно не получили поддержку судов. В п. п. 1 и 4 ст. 445 ГК действительно указывается, что обязанность заключить договор должна быть предусмотрена в ГК РФ или в ином законе. Однако ГК РФ, в частности, предусматривает возможность принимать на себя добровольно обязанность по заключению договора в будущем, в том числе путем заключения предварительного договора (п. 1 ст. 421). Таким образом, свобода договора предполагает и свободу добровольно принимать на себя обязательство по заключению договора в будущем. Данное обязательство может вытекать: из предварительного договора (ст. 429 ГК), по которому стороны взаимно обязуются заключить договор в будущем; из договора, содержащего признаки предварительного договора, по которому одна из сторон обязуется при соблюдении определенного условия заключить договор в будущем (п. п. 1 - 3 ст. 421); из односторонней сделки, по которой одно лицо обязуется перед другим заключить договор в будущем (п. п. 1 - 3 ст. 421, ст. 156 ГК). Поэтому обязанность по заключению договора в будущем может возникнуть не только из закона, но и из договора, а также из односторонней сделки. При этом в силу положений о свободе договора (п. п. 1 - 3 ст. 421 ГК РФ) данная обязанность не обязательно должна носить взаимный характер. Право выкупа спорного помещения было добровольно предоставлено арендодателем арендатору по договору, и в силу этого арендодатель был обязан обеспечить реализацию данного права (ст. 309 ГК), не устанавливая взамен встречной обязанности арендатора по выкупу спорного помещения.
2. При толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Действительная общая воля сторон выясняется лишь в случае, если буквальное содержание договора не позволяет определить его содержание. При первом рассмотрении дела о понуждении заключить договор купли-продажи суды обоснованно руководствовались буквальным значением содержащихся в нем слов и выражений. В частности, в п. 5.1 договора аренды устанавливалось: "Арендатор имеет право на выкуп помещения у арендодателя в пределах срока действия настоящего договора. В этом случае стороны настоящего договора заключат договор купли-продажи помещения по цене стоимости, исчисленной соответствующими органами БТИ и указанной в справке БТИ, действительной на дату заключения договора купли-продажи помещения, и увеличенной на 1%, включая НДС". В п. 5.3 договора уточнялось: "При соблюдении условия, указанного в п. 5.1 договора, арендатор имеет исключительное, не зависящее от наличия у арендодателя каких-либо гражданско-правовых обязанностей по отношению к третьим лицам, право на заключение с арендодателем договора купли-продажи на указанных в разделе 5 "Выкуп помещения" настоящего договора условиях с одновременным расторжением настоящего договора аренды". Таким образом, буквальное значение всех условий раздела 5 договора аренды ("Выкуп помещения"), а также сопоставление этих условий с другими условиями и смыслом договора в целом свидетельствовали только об одном: стороны договорились о выкупе помещения в пределах срока действия договора аренды. При повторном рассмотрении дела в первой инстанции суд занял позицию, согласно которой в договоре было установлено не исключительное, а преимущественное перед третьими лицами право арендатора на заключение договора купли-продажи. Поэтому у арендодателя была обязанность заключить договор с арендатором лишь в том случае, если он по своей воле будет продавать спорное помещение. Если же продавать помещение арендодатель не намерен, то и обязанности по продаже помещения арендатору у него не имеется. Между тем судом были неверно применены положения ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которыми при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и лишь при неясности содержания договора может выясняться подлинная воля сторон. В рассматриваемом договоре не было ни одного положения, прямо или косвенно позволяющего сделать вывод о наличии в договоре преимущественного права перед третьими лицами на приобретение помещения. В спорном договоре аренды не содержались ни указание на преимущественное право арендатора на выкуп помещения, ни определение круга лиц, перед которыми такое право предоставляется, ни порядок осуществления такого права. Наоборот, право на выкуп было определено в договоре не как преимущественное, а как исключительное (п. п. 5.1, 5.3 договора аренды). При таких условиях суды первой, апелляционной и кассационной инстанций при первом рассмотрении дела о понуждении заключить договор правомерно исходили из того, что в договоре предусмотрены исключительное право на выкуп спорного помещения и обязанность арендодателя заключить договор купли-продажи. С этим же выводом согласился суд кассационной инстанции при повторном рассмотрении дела.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При повторном рассмотрении данного дела суды первой и апелляционной инстанций считали, что заключенный сторонами договор аренды не может быть основанием для возложения на арендодателя обязанности по заключению договора купли-продажи, поскольку он не в полной мере соответствует признакам предварительного договора (ст. 429 ГК), договора аренды с выкупом (ст. 624 ГК). В частности, суды исходили из отсутствия встречной обязанности арендатора заключить договор купли-продажи в будущем, что характерно для предварительного договора. Также суды ссылались на невозможность применения ст. 624 ГК, так как в рассматриваемом договоре аренды условие о выкупе сформулировано по-иному, нежели это допускается законом для договоров аренды с правом выкупа. В рассматриваемом договоре аренды от 21 сентября 2000 г. условие о выкупе сформулировано не путем включения в договор положения о переходе права собственности арендатору при условии внесения им выкупной цены, а указанием на заключение в будущем отдельного договора купли-продажи помещения. Это, по мнению судов, не соответствует ст. 624 ГК РФ и не может служить основанием для удовлетворения иска о понуждении заключить договор. Между тем данная позиция не основана на действующем законодательстве и не учитывает положения п. 3 ст. 421 ГК, согласно которой допускается заключение договоров, содержащих элементы различных договорных типов ("смешанный договор"). Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении судебных актов при первом рассмотрении дела обоснованно исходили не только из норм о предварительном договоре (ст. 429 ГК), но также из норм о свободе заключения договора (ст. 421 ГК), о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК). В договоре аренды были соблюдены все основные условия предварительного договора (п. 1 ст. 429 ГК). Предмет договора купли-продажи помещения, срок заключения договора купли-продажи, цена выкупаемого помещения сторонами согласованы. Таким образом, договор аренды содержит также элементы предварительного договора, по которому стороны обязуются в пределах срока действия договора аренды заключить договор купли-продажи арендуемого помещения. В судебно-арбитражной практике допускается, что договор может содержать "признаки" предварительного договора <*>. -------------------------------- <*> См., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 апреля 2003 г. N КГ-А40/1679-03.
Поэтому содержание спорного договора аренды (его раздел 5) на основании п. п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ не только соответствовало нормам о предварительном договоре (ст. 429 ГК), но также подпадало под действие норм п. 1 ст. 421 и ст. 624 ГК. Добровольно согласованное сторонами в договоре условие о выкупе помещения в пределах срока действия договора свидетельствует о наличии у истца права на понуждение ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого помещения. Поэтому несмотря на то, что в договоре аренды имелись определенные несоответствия ст. ст. 429 и 624 ГК, данный договор содержал элементы как предварительного договора, так и договора аренды с правом выкупа, что и позволило Федеральному арбитражному суду Московского округа в конечном итоге удовлетворить иск о понуждении заключить договор купли-продажи. В договоре аренды было установлено условие о выкупе арендуемого помещения (ст. 624 ГК), которое реализовалось путем заключения сторонами договора купли-продажи помещения в пределах срока действия договора аренды. В этой части условия договора аренды соответствовали положениям ст. 624 ГК. Реализация права выкупа арендованного имущества путем заключения отдельного договора купли-продажи в пределах срока действия договора аренды является сложившимся и широко применяемым правилом поведения и отвечает признакам п. 1 ст. 5 ГК РФ ("Обычаи делового оборота"). Такое правило подтверждается судебно-арбитражной практикой о понуждении арендодателей заключать договоры купли-продажи помещения в случаях, если арендаторам предоставлено право выкупа помещения в пределах срока действия договора. В частности, право выкупа арендаторами арендуемых помещений предоставлялось законодательством о приватизации. При этом формулировки законодательства, в соответствии с которыми предоставлялось такое право, были по смыслу идентичны положениям спорного договора аренды <*>. -------------------------------- <*> См., например, п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284) // САПП РФ. 1994. N 1. Ст. 2; п. 4.5, п. 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утв. Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535) // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478 (утратили силу - СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1229).
На практике указанное право на выкуп, предусмотренное законодательством о приватизации, реализовывалось путем заключения договора купли-продажи помещения по инициативе арендатора, а при уклонении арендодателя от заключения договора - путем понуждения арендодателей заключать договоры купли-продажи занимаемых ими помещений <*>. -------------------------------- <*> См., например, п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // ВВАС РФ. 1998. N 1; п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2001 г. N 60) // ВВАС РФ. 2001. N 5.
Об устоявшейся практике заключения договоров купли-продажи на основании предоставленного законодательством о приватизации права выкупа арендованного имущества свидетельствует многочисленная судебная практика о понуждении арендодателей заключить договор купли-продажи <*>. -------------------------------- <*> См. постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2001 г. N 5843/98; от 23 октября 2001 г. N 10437/01; от 25 сентября 2001 г. N 4566/01; от 10 марта 1998 г. N 2400/96.
Поэтому в рассматриваемом деле способ выкупа путем заключения отдельного договора купли-продажи арендуемого имущества хотя и не соответствует буквальному содержанию ст. 624 ГК РФ, однако вполне допустим, поскольку согласован сторонами в договоре и соответствует сложившейся практике выкупа арендованного имущества, в частности на основании законодательства о приватизации.
4. Праву на выкуп арендуемого имущества всегда корреспондирует обязанность продать это имущество, даже если данная обязанность прямо не указана в договоре. При повторном рассмотрении дела о понуждении заключить договор купли-продажи суд первой инстанции указал, что в договоре отсутствует прямое указание на обязанность арендодателя заключить в будущем договор купли-продажи. По мнению суда, в договоре предусмотрено лишь право арендатора на выкуп помещения, но не обязанность арендодателя продать это помещение арендатору. Между тем такой подход не соответствует действующему законодательству и не был принят во внимание судами апелляционной и кассационной инстанций. Обязанность ответчика продать помещение вытекает из права истца на выкуп спорного помещения, предусмотренного договором, которому в конкретном правоотношении корреспондирует обязанность ответчика продать помещение, и соответствует п. 1 ст. 421 ГК. Из п. 2 ст. 308 ГК вытекает, что предоставленному какой-либо из сторон договора праву всегда корреспондирует (соответствует) обязанность другой стороны исполнить то действие, право требовать которого предоставлено одной из сторон. В соответствии с п. 5.1 спорного договора "арендатор имеет право на выкуп помещения у арендодателя в пределах срока действия настоящего договора". При этом такое право установлено не абстрактно, а применительно к конкретному правоотношению, вытекающему из заключенного сторонами договора. Договор носит двусторонний характер. Поэтому в силу п. 1 ст. 307 и п. 2 ст. 308 ГК праву истца (кредитора) на выкуп помещения корреспондирует обязанность другой стороны договора (арендодателя) осуществить действие - продать помещение по требованию арендатора, заявленному в пределах срока действия договора аренды. При наличии в конкретном правоотношении права одной стороны обязанность другой стороны считается установленной независимо от прямого указания на это в тексте договора. Это подтверждается и арбитражной практикой по спорам о понуждении заключить договор. В частности, в п. 1 ст. 618 ГК установлено право субарендатора на заключение договора аренды с арендодателем в случае досрочного прекращения договора аренды. Обязанность арендодателя заключать договор с субарендатором при этом прямо не установлена. На этом основании арендодатели, уклоняясь от заключения договора аренды с субарендатором, ссылались на отсутствие прямо выраженной обязанности заключить договор аренды. Однако арбитражные суды удовлетворяют иски субарендаторов о понуждении арендодателя заключить договор аренды <*>. -------------------------------- <*> См. постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2002 г. N КГ-А40/3882-02; от 1 июля 2002 г. N КГ-А40/4109-02.
Таким образом, праву арендатора-истца в спорном договоре на выкуп помещения как праву стороны в обязательстве корреспондирует обязанность другой стороны (арендодателя) осуществить определенное действие, на которое имеет право истец - продать спорное помещение истцу на условиях раздела 5 договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена добровольно принятым обязательством. Наличие в договоре аренды условий об исключительном праве арендатора на выкуп арендуемого помещения в пределах срока действия договора свидетельствует о добровольно принятом на себя арендодателем обязательстве заключить договор купли-продажи помещения, на выкуп которого арендатор имеет исключительное право. В этой части условия договора аренды полностью соответствуют положениям п. 1 ст. 421 ГК о возможности понуждения к заключению договора в тех случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена добровольно принятым обязательством.
5. Неполучение от стороны, для которой заключение договора обязательно, ответа на оферту рассматривается как уклонение от заключения договора и является основанием для понуждения ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом в законе не указывается, что понимается под уклонением от заключения договора. Этот вопрос имеет важное практическое значение, так как от ответа на него зависит характер спора между сторонами. Если несогласие заключить договор на предложенных условиях не является уклонением от заключения договора, то спор будет иметь преддоговорный характер и в суде будет рассматриваться вопрос о разногласиях по договору (п. 1 ст. 445, ст. 446 ГК), а не вопрос о понуждении заключить договор. Если же действия стороны, для которой заключение договора обязательно, квалифицируются как уклонение от заключения договора, то спор будет идти о понуждении заключить договор на условиях, предложенных понуждающей стороной. В рассматриваемом деле стороной, уполномоченной на предъявление требования о заключении договора, был арендатор. Реализуя данное право, истец (ООО "Берто") в период срока действия договора аренды неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи спорного помещения на условиях, согласованных сторонами в договоре аренды от 21 сентября 2000 г. По всем известным адресам ответчика истец направил 25 июля 2001 г. телеграмму о намерении выкупить арендуемое помещение и предложил генеральному директору ЗАО "Транспул" определиться с датой и порядком заключения договора. Вслед за телеграммой истцом в адрес ЗАО "Транспул" 27 июля 2001 г. было направлено письмо о готовности заключить договор купли-продажи и намерении определиться с датой его заключения. Наконец, руководствуясь условиями договора и п. 1 ст. 445 ГК, в период действия договора в соответствии с п. п. 5.1 и 5.3 договора аренды 31 июля 2001 г., в адрес ЗАО "Транспул" был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения в жилом доме (оферта), содержащий все существенные условия для договоров такого вида и соответствующий условиям договора аренды. Одновременно было направлено письмо на имя генерального директора ЗАО "Транспул" с предложением заключить договор аренды на условиях проекта договора. Данные письмо и проект договора были получены ответчиком 8 августа 2001 г. В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты. Учитывая, что оферта была получена ЗАО "Транспул" 8 августа 2001 г., соответствующая реакция на оферту должна была иметь место в период с 9 августа 2001 г. до 9 сентября 2001 г. Однако ответчик никак не выразил своего отношения к оферте, не направил истцу ни извещения об акцепте, ни отказа от акцепта, ни извещения об акцепте оферты на иных условиях. Указанное обстоятельство свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи, заключение которого для него обязательно, что нашло подтверждение в судебных актах по делу. Аналогичная позиция уже ранее была отражена в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. N 2400/96 также указывалось, что при уклонении ответчика от заключения договора в случаях, когда ответчик не выразил своего отношения к проекту договора, суд рассматривает законность условий проекта, представленного истцом, определяет цену выкупаемого помещения и выносит решение о понуждении ответчика заключить договор на определенных судом условиях. В рассматриваемом деле истец также предложил ответчику заключить договор купли-продажи на условиях проекта договора, направленного ответчику 31 июля 2002 г. Ответчик не выразил своего отношения к данному проекту и уклонился от заключения договора. Это должно повлечь для ответчика отрицательные последствия в виде решения суда о понуждении заключить договор на условиях, предложенных истцом.
6. Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, но при этом она может быть определена в твердой денежной сумме или быть определенной исходя из условий договора. Суды первой и апелляционной инстанций при повторном рассмотрении дела посчитали, что арендодатель не обязан продавать арендуемое имущество, поскольку в договоре аренды с правом выкупа цена выкупа не определена. Определение в договоре цены со ссылкой на справку БТИ, которой не существовало в момент заключения договора аренды с правом выкупа, свидетельствует о несогласованности условия о цене и о незаключенности условия о выкупе. Суд апелляционной инстанции ссылался также на отсутствие в оферте, направленной истцом ответчику, указания на цену выкупа. Суд указал на то, что проект направленного истцом ответчику договора купли-продажи не содержит условия о конкретной цене объекта. Статья 3 проекта, касающаяся цены имущества, носит отсылочный характер со ссылкой на п. 5.1 договора аренды, который, в свою очередь, отсылает к справке БТИ, которой на настоящий момент не существует, но которая будет оформлена в будущем и в которой должна быть указана цена объекта на момент продажи. Между тем данный подход не соответствует п. п. 1 - 3 ст. 424 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 424 ГК в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Данное правило (в части определения цены по аналогии с ценами на аналогичные товары, работы или услуги) в силу п. 1 ст. 555 ГК не применяется к договорам купли-продажи недвижимости. Однако систематическое толкование закона (п. 1 ст. 555, п. п. 1 - 3 ст. 424 ГК) позволяет утверждать, что в договоре купли-продажи недвижимости цена будет считаться определенной не только когда ее размер будет прямо указан в договоре, но и когда ее размер можно определить на основании критериев, четко установленных в договоре. В соответствии с п. 5.1 договора аренды от 21 сентября 2000 г. "стороны настоящего договора заключат договор купли-продажи помещения по цене стоимости, исчисленной соответствующими органами БТИ и указанной в справке БТИ, действительной на дату заключения договора купли-продажи помещения и увеличенной на 1%, включая НДС". На основании этого в проекте договора, направленного истцом ответчику (п. 1 статьи 3 проекта), цена помещения определялась в соответствии с п. 5.1 договора аренды от 21 сентября 2000 г. В соответствии с п. п. 1 - 3 ст. 424 ГК цена должна быть либо прямо предусмотрена в договоре, либо из условий договора должна следовать возможность ее определения. При этом судебно-арбитражная практика исходит из того, что способ определения цены, а соответственно, и цена считаются установленными в договоре, если определение цены выражено в форме, позволяющей рассчитать ее без дополнительных согласований. В частности, в вопросе определения цены в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК) может быть применена норма ст. 709 ГК, в соответствии с которой "в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения". При этом в п. 6 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда <*> подтверждается, что способ определения цены должен быть согласован сторонами в форме, позволяющей рассчитать ее без дополнительных согласований. -------------------------------- <*> См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51 // ВВАС РФ. 2000. N 3.
По спорному договору аренды способ определения цены путем ее расчета на основании стоимости справки БТИ был согласован сторонами, и в период срока действия договора аренды у сторон не было разногласий по цене выкупа помещения. На момент заключения договора аренды органы БТИ не выдавали по нежилым помещениям никаких других справок о стоимости имущества, кроме справок об инвентаризационной стоимости. Это подтверждалось письмом МосгорБТИ от 11 февраля 2002 г. N 567, в котором на запрос представителя ООО "Берто" было дано разъяснение о том, что "для нежилых зданий, сооружений и помещений в них никакой стоимости, кроме инвентаризационной, МосгорБТИ не определяет и в выдаваемых справках не указывает". Таким образом, цена выкупа определяется по инвентаризационной стоимости, указанной в справке БТИ, действительной на дату заключения договора купли-продажи, и увеличенной на 1%, включая НДС. Такая справка могла быть получена на дату заключения договора купли-продажи. При этом относительно размера цены не требовалось дополнительных согласований между сторонами: справка БТИ, действительная на дату заключения договора купли-продажи, должна быть источником определения цены выкупа.
7. Решение вопроса о том, является ли сделка крупной, должно определяться путем сопоставления балансовой стоимости отчуждаемого имущества с балансовой стоимостью активов общества. Как видно из приведенных выше судебных решений, данный вывод был поддержан Московским городским судом, а также первой и апелляционной инстанциями Арбитражного суда г. Москвы (дело N А40-43269/02-64-465). Характерным в данном деле является то, что этот вывод был сделан применительно к договору, который был заключен 21 сентября 2000 г., т. е. еще до внесения в Федеральный закон "Об акционерных обществах" изменений, в соответствии с которыми было однозначно установлено, что в случае отчуждения или возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета <*>. Этот вывод представляется правильным, поскольку буквальное толкование ранее действовавшей редакции Закона "Об акционерных обществах" свидетельствовало о том, что при отнесении сделки к крупной за основу должны браться данные о балансовой стоимости отчуждаемого имущества и о балансовой стоимости всех активов общества. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона "Об акционерных обществах" стоимость имущества, являющегося предметом крупной сделки (сделок), должна составлять 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (за последний отчетный период). -------------------------------- <*> См. абз. 2 п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах" (в ред. Федерального закона от 7 августа 2001 г. // СЗ РФ. 2001. N 33 (Часть I). Ст. 3423).
При этом в новой редакции Закона "Об акционерных обществах" делается важное уточнение: в случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения. Ранее аналогичное уточнение содержалось в п. 2 ст. 46 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью". Отсутствие такого уточнения в Законе "Об акционерных обществах" приводило к тому, что суды зачастую ошибочно определяли крупную сделку на основе сопоставления с балансовой стоимостью активов не балансовой, а рыночной стоимости отчуждаемого имущества, руководствуясь п. 2 старой редакции ст. 78 Закона. Были также попытки определять стоимость отчуждаемого имущества путем сопоставления суммы (цены) сделки с балансовой стоимостью активов общества. Оба этих ошибочных подхода были продемонстрированы Мещанским судом при рассмотрении по первой инстанции дела N 2-1244/2002 по иску М. В. Радченко к ЗАО "Транспул", ООО "Берто". На наш взгляд, и до внесения поправок в Закон "Об акционерных обществах" при определении того, является ли сделка крупной, необходимо было сопоставлять балансовую стоимость отчуждаемого имущества с балансовой стоимостью активов общества. При приобретении имущества следовало сопоставлять сумму сделки с балансовой стоимостью активов общества. Определение стоимости имущества по правилам о рыночной стоимости (ст. 77 Закона) всегда имело задачей лишь установить цену, по которой общество могло отчуждать имущество, являющееся предметом крупной сделки. При этом преследовалась лишь одна цель: не допустить отчуждение дорогостоящего имущества по цене ниже рыночной. Что же касается самого понятия крупной сделки, то для его определения рыночная стоимость отчуждаемого имущества не имела значения. Во-первых, чисто логически ранее действовавшая редакция п. п. 1 и 2 ст. 78 Закона "Об акционерных обществах" не позволяла применять для определения того, является ли сделка крупной, рыночную стоимость имущества. Определение крупной сделки давалось лишь в п. 1 ст. 78 Закона, в котором указывалось, что стоимость отчуждаемого имущества должна составлять более 25% балансовой стоимости активов общества. Что же касается п. 2 ст. 78 Закона "Об акционерных обществах", то в нем шла речь об определении стоимости имущества, уже являющегося предметом крупной сделки (т. е. отнесенной к крупной по правилам п. 1 ст. 78 Закона). Поэтому под стоимостью имущества в п. 2 ст. 78 понималась, по сути, цена, по которой общество могло отчуждать (приобретать) имущество, уже являющееся предметом крупной сделки. Во-вторых, последовательное проведение принципа определения крупной сделки с помощью установления рыночной цены отчуждаемого (приобретаемого) имущества привело бы к тому, что исполнительный орган общества перед совершением любой сделки (даже на незначительную сумму), не относящейся к обычной хозяйственной деятельности, должен был бы получать решение совета директоров об определении рыночной стоимости этого имущества <*>. Очевидно, что такое понимание правил Закона не входило в задачу законодателя. -------------------------------- <*> В соответствии с подп. 8 ст. 65 старой редакции Закона, определение рыночной стоимости имущества по правилам, установленным ст. 77 Закона, относилось к исключительной компетенции совета директоров.
Исполнительный орган на основании объективных критериев, поддающихся его собственной оценке, должен был: определить, является ли сделка крупной (п. 1 ст. 78 Закона "Об акционерных обществах" в старой редакции); в зависимости от стоимости имущества, являющегося предметом крупной сделки, определить, какой орган должен принимать решение об одобрении такой сделки (ст. 79 Закона "Об акционерных обществах" в старой редакции) <*>; -------------------------------- <*> Сопоставление п. 2 ст. 78 и ст. ст. 77, 79 старой редакции Закона не давало однозначный ответ на вопрос о том, какая стоимость на этапе определения надлежащего органа должна учитываться: рыночная, балансовая или цена сделки. На наш взгляд, на втором этапе, когда определяется надлежащий орган, следовало учитывать также балансовую стоимость отчуждаемого имущества или сумму сделки приобретаемого имущества. Хотя в судебной практике встречались случаи, когда на этом этапе предполагалось учитывать рыночную стоимость, основанную на данных заключения оценщика и решении совета директоров об утверждении рыночной стоимости (в соответствии с п. 8 ст. 65 Закона определение рыночной стоимости относится к исключительной компетенции совета директоров). После подтверждения рыночной стоимости советом директоров предполагалось с помощью ст. 79 Закона определять, какой орган должен принять решение об одобрении крупной сделки (рыночная стоимость сравнивалась с активами баланса). И уже в последнюю очередь соответствующий орган должен вынести решение об одобрении или неодобрении крупной сделки. Однако такой подход не отвечал смыслу Закона, и согласно ст. 79 в расчет должна была также приниматься балансовая стоимость отчуждаемого имущества или сумма сделки по приобретению имущества.
инициировать проведение оценки и передать на решение совета директоров вопрос об утверждении рыночной стоимости имущества, не ниже которой он должен отчуждать (не выше которой - приобретать <*>) имущество; -------------------------------- <*> При приобретении имущества критерий цены для определения крупной сделки в конечном итоге также решает задачу установить балансовую стоимость расходов (активов), которые будет нести общество на приобретение имущества. Если балансовая стоимость расходов (цена сделки) больше 25% балансовой стоимости активов общества, то сделка должна рассматриваться как крупная.
передать соответствующему органу (совету директоров или общему собранию акционеров) решение вопроса об одобрении крупной сделки. В-третьих, четкие правила сопоставления балансовой стоимости активов не с рыночной ценой, а с балансовой стоимостью имущества (при отчуждении) или с ценой сделки (при приобретении) были установлены в Законе "Об обществах с ограниченной ответственностью". Поэтому, учитывая сходный характер соответствующих отношений, для акционерных обществ соответствующие правила можно (и нужно) было применять по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Кроме того, разное понимание крупных сделок для обществ с ограниченной ответственностью и для акционерных обществ нарушало принцип равенства субъектов гражданского права (ст. 1 ГК). Наконец, Закон "Об обществах с ограниченной ответственностью", регулирующий сходные отношения, был принят позже по времени, чем Закон "Об акционерных обществах", и в этой части должен был применяться к определению крупных сделок, в том числе и для акционерных обществ. Данное толкование ранее действовавшей редакции Закона "Об акционерных обществах" подтверждалось (хотя и не всегда <*>) также арбитражной практикой <**>. -------------------------------- <*> В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 апреля 1997 г. N 4/8 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" (ВВАС РФ. 1997. N 6) сумма крупной сделки определялась "исходя из стоимости реально отчуждаемого имущества в сопоставлении с данными последнего утвержденного баланса общества". При этом не давалось никаких разъяснений о том, что понимать под "стоимостью реально отчуждаемого имущества". Это приводило к тому, что суды могли трактовать это понятие как рыночную стоимость имущества, балансовую стоимость, либо как стоимость, равную цене договора. В настоящее время указанное Постановление утратило силу (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18/20 ноября 2003 г. N 19/20 // ВВАС РФ. 2004. N 1). Действующее Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 ноября 2003 г. N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" (ВВАС РФ. 2004. N 1) в п. 31 четко установило, что необходимо исходить из балансовой стоимости отчуждаемого имущества. <**> См. п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2001 г. N 62) // ВВАС РФ. 2001. N 7; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2000 г. N КГ-А41/2281-00; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 августа 2002 г. N КГ-А40/5092-02.
В настоящее время редакция ст. 78 Закона "Об акционерных обществах" приведена в соответствие с тем смыслом, который в нее изначально закладывался: уточнен п. 2 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". Теперь в нем говорится не об определении стоимости имущества советом директоров, а об определении цены отчуждаемого (приобретаемого) имущества. Согласно п. 2 ст. 78 Закона для принятия советом директоров и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки цена отчуждаемого или приобретаемого имущества определяется советом директоров в соответствии со ст. 77 Закона. Таким образом, к компетенции совета директоров относятся решение о совершении крупной сделки, а также определение рыночной стоимости имущества, являющегося предметом крупной сделки, для установления обоснованной цены отчуждения (приобретения) имущества. Вопрос о том, является ли сделка крупной, должен устанавливаться не советом директоров, а иными органами общества (генеральным директором) на основании объективных данных бухгалтерского учета либо на основании цены приобретения имущества. Цена приобретаемого имущества также в конечном итоге устанавливает балансовую стоимость активов (денежных средств или иного имущества), которые будут израсходованы на приобретение имущества. Если эти данные свидетельствуют о том, что сделка не является крупной, то решение о совершении такой сделки полностью находится в компетенции исполнительных органов общества. На наш взгляд, соответствующее понимание правил установления стоимости имущества по крупной сделке отвечает здравому смыслу и интересам гражданского оборота. Необходимо также иметь в виду, что определение стоимости имущества, его состава, цены сделки должно осуществляться на момент совершения сделки. Никакие дополнительные обременения имущественного характера, которые общество может понести в результате неисполнения сделки (штрафы, пени и т. д.), учитываться не должны. По смыслу закона, балансовая стоимость активов общества (и балансовая стоимость отчуждаемого имущества) определяется по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, т. е. за последний отчетный период, предшествующий совершению сделки. Речь в данном случае идет о квартальной и годовой отчетности (п. 2 ст. 15 Федерального закона "О бухгалтерском учете"). Под балансовой стоимостью активов общества, с которой необходимо сравнивать балансовую стоимость отчуждаемого (цену приобретаемого) имущества, следует считать балансовую стоимость всех активов общества, т. е. сумму раздела 1 "Внеоборотные активы" и раздела 2 "Оборотные активы" бухгалтерского баланса по форме, утвержденной Минфином России <*>. В судебной практике встречались случаи, когда суды под балансовой стоимостью активов ошибочно понимали размер уставного капитала организации или размер его чистых активов. Однако вышестоящие судебные инстанции такие решения отменяли как не основанные на законе <**>. -------------------------------- <*> Форма N 1 "Бухгалтерский баланс" утверждена Приказом Минфина России от 22 июля 2003 г. N 67н "О формах бухгалтерской отчетности организаций" // Финансовая газета. 2003. N 33. <**> См. п. п. 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2001 г. N 62) // ВВАС РФ. 2001. N 7; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 февраля 1999 г. N 6115/98.
Название документа