Ипотека жилых помещений
(Гришаев С. П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документаПодготовлен для системы КонсультантПлюс
ИПОТЕКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 22 февраля 2005 года
С. П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.
С принятием нового Жилищного кодекса РФ количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократится. Таким образом, в условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Основополагающим нормативным актом, регулирующим ипотечное жилищное кредитование, является Закон "Об ипотеке" <*>, который содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит (ипотеке жилых помещений и квартир посвящена глава XIII Закона). В этот Закон неоднократно вносились дополнения и изменения, целью которых были попытки усилить рыночную составляющую ипотеки. Наиболее существенные изменения были внесены в рамках так называемого жилищного пакета в конце 2004 г. (ФЗ от 30.12.2004 N 216-ФЗ <**>). В дополнение к Закону "Об ипотеке" был принят Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" <***>. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с изменениями и дополнениями). <**> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 42. <***> СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448.
Существенное значение для регулирования ипотечного жилищного кредитования имеют также и следующие подзаконные акты: 1) Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ) <*>; -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
2) Приказ Минюста РФ N 289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290 от 16.10.2000 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" <*>. -------------------------------- <*> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2000. N 48.
Следует отметить, что принимаются также и региональные правовые акты, направленные на стимулирование ипотечного жилищного кредитования. Например, это Закон г. Москвы от 31.03.1999 N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве". Согласно этому Закону организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве является Московское ипотечное агентство, решение о создании которого принимает Правительство Москвы. Данное агентство является базовым звеном в системе ипотечного кредитования, включающей также банки, страховые, риелторские, оценочные компании, Правительство Москвы. Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке"). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность). Предметом данного договора являются дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Он определяется в договоре указанием его наименования и места нахождения, наряду с описанием имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточным для идентификации этого имущества. В Законе РФ "Об ипотеке" регулированию ипотеки жилых помещений и квартир посвящена глава XIII. В ней упоминается о таких специфических недвижимых жилых объектах, как часть жилого дома или часть квартиры, строящиеся жилые дома; отдельная статья посвящена ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Закон различает индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам. (Допускается лишь ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.) Жилыми здания (дома) признаются по их функциональному назначению, которое определяется не субъективно, допустим, фактом использования в тех или иных целях, а объективно, конструктивным назначением, проектной документацией, по правоустанавливающим документам, сопровождающим его строительство, капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию, отражающим целевую направленность проектно-сметной документации. В 1993 г. в Законе РФ от 25.06.1993 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <*> было введено два различных понятия: "место жительства" и "место пребывания". Местом пребывания считается гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база и другое подобное учреждение; местом жительства - жилой дом, квартира, специализированные жилые дома (общежитие, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных Законом (ст. 2 Закона). Поэтому п. 3 статьи 74 Закона "Об ипотеке" исключает из ипотеки жилых помещений жилые дома, гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания. Однако они могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. -------------------------------- <*> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.
С учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств в законе выделяются две группы жилых домов для ипотеки: индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Надо отметить, что глава 18 ГК упоминает только многоквартирные жилые дома. К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке. Как только отдельная квартира технически и юридически разделена между двумя и более собственниками, она переходит в режим коммунальной квартиры, многоквартирного жилого дома. Понятие многоквартирного жилого дома конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры. Дом может быть гостиничного типа, где площадь каждого жилого помещения с его обустройством изолирована от мест общего пользования дома, но связана с ними сообщением, а также внешней средой <*>. -------------------------------- <*> Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. М. Г. Масевич // Законодательство и экономика. 1999. N 10.
Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Поэтому наряду с применением норм настоящей главы применяются нормы гл. XI, регулирующие особенности ипотеки земельных участков. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, в соответствии с п. 4 ст. 74 Закона, к такой ипотеке соответственно применяются правила об ипотеке жилого дома и квартиры главы XIII Закона "Об ипотеке". Поэтому в ипотеку может быть передана и часть жилища при условии делимости части дома (квартиры), если технически они делимы так, чтобы при этом оставаться местом постоянного проживания. Критерий изолированности комнаты определяется тем, можно ли ее использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации. В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <*> правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст. 29. Согласно п. 1 и 2 ст. 29 указанного Закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Закон "Об ипотеке" отдельно регламентирует покупку или построение жилья с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (например, общество взаимного кредитования, кредитный кооператив) либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом. Залогодателем выступает лицо, приобретшее за счет соответствующего кредита (полностью за счет кредита или с доплатой иных денежных средств либо другого имущества) жилой дом или квартиру либо часть таковых. Залогодержателем выступает банк, иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка, в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды. Обеспечение кредита может быть оформлено: договором об ипотеке приобретенного жилого помещения, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи. В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 <*>, предусмотрено три вида банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья: а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит); б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит); в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья). -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692.
В кредитном договоре определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения). Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Обычный набор документов, включаемых банками для получения ипотечного кредита на покупку жилья, включает: копию паспорта заемщика, копии документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика, копии документов об образовании, документы, подтверждающие семейное положение заемщика, паспортные данные всех несовершеннолетних членов семьи заемщика, выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика, копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика. Кроме того, могут потребовать документы, подтверждающие здоровье заемщика (военный билет, водительские права, в случае отсутствия - справку из психоневрологического диспансера, документы, подтверждающие сведения о доходах и занятости заемщика (копии из трудовой книжки, справки из налоговой инспекции и др.)), а также документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, банковских счетов, ценных бумаг <*>. -------------------------------- <*> Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Юристъ, 2003. С. 156.
Одним из сдерживающих факторов в развитии ипотечного кредитования являлась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако в указанную статью были внесены изменения, согласно которым такой переход в настоящее время прекращает указанное право. Однако и до принятия указанных изменений согласно п. 1 ст. 78 Закона "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являлись основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры. Формулировка этой нормы также подверглась изменениям (хотя суть ее осталась прежней), и в настоящее время она звучит следующим образом: "1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры". Другим сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией статьи 77 (п. 3) Закона "Об ипотеке" органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия (разрешения). Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должен быть мотивирован. Решение органа опеки и попечительства может быть оспорено в суде (п. 3 ст. 77 Закона "Об ипотеке"). Из смысла указанной статьи вытекает, что отдельное разрешение нужно и на ипотеку, и на отчуждение. Однако непонятно, зачем требуется согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения при обращении взыскания на него, если такое же согласие было получено на его залог. Как известно, сама передача в ипотеку предполагает потенциальную возможность отчуждения заложенной вещи. В связи с этим можно предположить, что согласие на залог жилого помещения одновременно является и согласием на его отчуждение. Такая постановка вопроса защищает интересы залогодержателя. Последний смело бы принимал имущество в залог, убедившись в том, что обращение взыскания на заложенное имущество, а соответственно и удовлетворение за счет его стоимости денежных требований к залогодателю возможны. Однако в действующем законодательстве согласие требуется и на залог, и на обращение взыскания. При этом вполне вероятна ситуация, когда на момент получения согласия на залог оснований для отказа в его выдаче у органов опеки и попечительства нет, но они появляются за период действия договора ипотеки. Важное изменение затронуло форму заключения договора ипотеки. В частности, было отменено обязательное нотариальное удостоверение договора, что позволит гражданам экономить значительные суммы. Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты и меры по защите прав граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору ипотеки. В частности, согласно п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, которые предназначены для временного проживания. Предполагается, что за время проживания в таких домах они так или иначе решат свою жилищную проблему. Существенным условием предоставления жилья маневренного фонда гражданам является то, что жилое помещение, на которое налагается взыскание, является для них единственным пригодным для проживания. То есть при наличии иного жилого помещения, в которое могут быть выселены залогодатель и совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи), им не предоставляется жилое помещение из этого фонда. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX Закона "Об ипотеке". Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенных жилых помещений без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Согласно ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существует два варианта определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества. Во-первых, это могут сделать стороны путем заключения соответствующего соглашения, во-вторых, это может сделать суд в случае спора между сторонами. При этом в Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену. Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество. Согласно п. 1 ст. 56 Закона "Об ипотеке" реализация заложенного имущества происходит путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Пункт 1 ст. 59 упомянутого Закона допускает продажу заложенного имущества на аукционе. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Таким образом, отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация. Право выбора способа реализации недвижимого имущества принадлежит сторонам, но решение сторон должно быть санкционировано судом, который, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает в решении порядок реализации. Действующее законодательство не предусматривает передачу предмета залога в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414 ГК РФ) (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8) <*>. -------------------------------- <*> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.
Однако из данного правила есть исключение. Публичные торги могут быть объявлены несостоявшимися по основаниям, указанным в ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Следствием объявления публичных торгов несостоявшимися является проведение повторных торгов, при которых начальная продажная цена снижается на 15%. В том случае, если повторные торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. В том случае, если залогодержатель не реализует предоставленное ему право оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, т. к. согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса правила, предусмотренные ст. 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу Закона для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона, что исключает какие-либо злоупотребления <*>. -------------------------------- <*> Кастальский В. Н. Реализация предмета залога на торгах // Право и экономика. 2003. N 8.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Правительством Москвы 11 августа 1998 г. утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве и определен основной оператор экспериментального проекта Московской ипотечной программы - специально создаваемое ОАО "Московское ипотечное агентство" ОАО МИА. В соответствии с Законом "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" <*> Агентство создается в форме открытого акционерного общества при участии города Москвы. На момент создания доля города Москвы в уставном капитале общества составляет не менее 51 процента. -------------------------------- <*> Тверская, 13. 1999. N 16.
К его функциям относится разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которыми строятся отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве. Кроме того, Московское ипотечное агентство обеспечивает финансирование системы ипотечного жилищного кредитования, приобретает права требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществляет выпуск ценных бумаг, обеспеченных в том числе ипотечными обязательствами и поручительствами Правительства Москвы. Агентство осуществляет экспертную и консультационную помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие банкам и иным кредитным институтам в организации рациональной практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучает персонал кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования, а также осуществляет иную деятельность, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования. На федеральном уровне решение о создании аналогичного ипотечного агентства - Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию - было принято задолго до московского решения (п. 2 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы") <*>. -------------------------------- <*> СА РФ. 1993. N 52. Ст. 5132.
На Московское ипотечное агентство возлагается заключение договоров с кредиторами. В договоре содержатся гарантии выкупа любого выданного данным кредитором ипотечного кредита с получением им заранее обусловленной маржи, но только в том случае, если данный кредит выдан по стандартам агентства. На первых порах становления рынка ипотечного кредитования в число стандартов Московского ипотечного кредитования входят требования участия только квалифицированных агентством страховых и оценочных компаний во всех случаях страховой и оценочной деятельности, связанной с ипотечным кредитованием. Агентство не осуществляет выкуп кредитов, выданных иными, чем квалифицированными агентством, кредиторами. Непосредственно ни Федеральное, ни Московское ипотечное агентства не должны выдавать индивидуальным заемщикам ипотечные кредиты и создавать вторичный рынок ипотечных кредитов, покупая их у банков, что имеет место в странах с развитой ипотечной структурой жилищного строительства <*>. -------------------------------- <*> Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. М. Г. Масевич // Законодательство и экономика. 1999. N 10.
Кроме того, на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют риелторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. К функциям риелторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание. Важную роль играют нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. Субъектами ипотечных кредитных правоотношений являются и специалисты-оценщики. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района) (п. 2.4 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ). Надо отметить в заключение, что развивается и небанковская ипотека, или система ссудно-сберегательных касс. Суть этой системы состоит в том, что заемщик вносит 50% стоимости жилья еще на стадии строительства. Этих денег хватает для того, чтобы окупить затраты на строительство жилья, после чего заемщик въезжает в квартиру. В порядке эксперимента в Москве создано ОАО "Строительная сберегательная касса" (далее - ОАО "ССК"), в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 24.11.98 N 896 "Об организации эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению Строительной сберегательной кассы" <*>, с целью привлечения средств населения для инвестирования в жилищное строительство на территории Западного административного округа. Доля города в ее фондах составляет 100%. -------------------------------- <*> Вестник Мэрии Москвы. N 1. 1999.
Название документа