Земля для жилья
(Уткин Б.) ("ЭЖ-Юрист", 2005, N 19) Текст документаЗЕМЛЯ ДЛЯ ЖИЛЬЯ
Б. УТКИН
Борис Уткин, советник-эксперт по вопросам социального управления.
Вступившие в действие с 10 января 2005 года Градостроительный кодекс РФ <*> и Закон о его введении в действие <**>, а также вступивший в действие с 12 января 2005 года Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ <***> внесли существенные изменения в порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из состава государственных и муниципальных земель. Поскольку строительство жилья интересует абсолютно всех, данная тема является весьма актуальной. -------------------------------- <*> ФЗ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. <**> ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" N 191-ФЗ от 29.12.2004 (далее - Закон о вводе Градостроительного кодекса). <***> ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ от 29.12.2004 (далее - Закон о вводе ЖК РФ).
Статьей 16 Закона о вводе Градостроительного кодекса в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) добавлены сразу четыре новые статьи (30.1, 30.2, 38.1, 38.2), изменены редакции ст. 38, 49 и 85 ЗК РФ, а также внесены изменения в ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <*>. -------------------------------- <*> ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Ранее в ст. 30 ЗК РФ предусматривались два варианта предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для любого строительства, включая жилищное: - без предварительного согласования места размещения объектов (такие земельные участки могли предоставляться в собственность либо в аренду исключительно на торгах - конкурсах, аукционах); - с предварительным согласованием места размещения объектов (в этом случае земельный участок нельзя было предоставить в собственность даже на аукционе, но право на заключение договора аренды по решению главы местной администрации могло быть предоставлено как на торгах, так и без торгов).
Суть изменений
Теперь согласно п. 2 ст. 16 Закона о вводе Градостроительного кодекса и ст. 30.1 ЗК РФ для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе. Проведение конкурсов вообще не предусмотрено. В соответствии с п. 3 ст. 4 Кодекса к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательства, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), иное законодательство РФ, разрешающее конкурсы, только в том случае, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности. Во вновь введенной ст. 30.2 ЗК РФ установлен еще один вариант предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Речь идет, видимо, о застройке жилыми домами целого микрорайона с необходимыми элементами инфраструктуры и объектами социальной сферы. В собственность такой земельный участок не предоставляется, а право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе.
Аукцион
Порядок проведения аукционов теперь закреплен в ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ. При этом предусмотрено, что если на аукцион будет подана лишь одна заявка, то не позднее 10 дней со дня проведения аукциона договор купли-продажи либо договор аренды заключается с единственным участником по начальной цене аукциона. Однако старт аукциона, в том числе для целей индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, не может быть назначен, только если определены технические условия подключения будущего объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и даже установлена плата за подключение. В других случаях до проведения аукциона должны быть определены и параметры будущего объекта капитального строительства! Данные нормы вступают в силу с 1 октября 2005 года. Под нежилые объекты капитального строительства сохранена возможность предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием места размещения объектов без проведения аукциона, но только до 1 января 2010 года (ст. 18, 17 Закона о вводе Градостроительного кодекса). Еще раз подчеркнем, что указанный выше порядок проведения аукционов распространяется при продаже земельных участков либо права на заключение договора аренды для жилищного строительства. В иных обстоятельствах будут действовать Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.
Когда заявитель - гражданин
Понятно, что выставление свободного земельного участка на аукционную продажу проводится по инициативе органа государственной власти либо местной администрации. Однако как быть, если с заявлением о предоставлении в собственность (в аренду) земельного участка для жилищного строительства обращается физическое или юридическое лицо по собственной инициативе? Здесь предусмотрен следующий порядок. Для продажи заявленного земельного участка в собственность глава местной администрации (орган государственной власти) обязан провести аукцион. Для передачи участка в аренду можно или провести аукцион, или просто опубликовать сообщение о приеме заявлений на аренду этого участка. Если в течение месяца такие заявления поступят, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды. Если их не будет, то земельный участок передается заявителю по договору аренды без аукциона (абз. 5 п. 2 ст. 16 Закона о вводе Градостроительного кодекса). Еще одна трудность подстерегает правообладателей земельных участков, желающих что-нибудь построить. Теперь для получения разрешения на любое строительство (включая индивидуальное жилищное) правообладатель земельного участка должен представить не только его кадастровый, но и градостроительный план. Последний разрабатывается на основании проектов планировки и межевания территорий, утверждаемых только после проведения публичных слушаний (ст. 44, 51 Градостроительного кодекса). Правда, на этот счет предусмотрены некоторые смягчающие обстоятельства: - до установления Правительством РФ формы градостроительного плана его предоставление для получения разрешения на строительство не требуется. Данная норма действует только до 10 января 2010 года (п. 1 ст. 4 Закона о вводе Градостроительного кодекса). И если Правительство РФ до указанного срока так и не успеет утвердить положенную форму, то людям придется выдумывать эту форму самим; - не требуется предоставление градостроительного плана для ввода объекта в эксплуатацию, если разрешение на строительство было получено до 10 января 2005 года (п. 2 ст. 4 Закона о вводе Градостроительного кодекса); - если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, то указанный орган осуществляет подготовку, утверждение и выдачу градостроительного плана бесплатно в течение 30 дней, в том числе в случае, когда проекты планировки и межевания территорий не утверждены и публичные слушания еще не проводились (п. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса). Последняя из названных норм, конечно, не реальна. Невозможно представить, чтобы орган местного самоуправления сделал для людей что-нибудь бесплатно, тем более - в течение месяца.
Земля и ЖК РФ
Нормы Закона о вводе ЖК РФ касаются уже не вопросов предоставления земельных участков под жилищное строительство, а правового статуса земельных участков под многоквартирными домами. Ранее Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", утратившим силу с 12 января 2005 года, было установлено, что в существующей застройке земельный участок, на котором расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передается в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Ныне же прописано следующее: - земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 16 Закона о вводе ЖК РФ); - земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до 12 января 2005 года и прошел кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Закона о вводе ЖК РФ); - в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до вышеуказанной даты, то его формирование осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета этот участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 16 Закона о вводе ЖК РФ). Как видим, в новом законодательстве, во-первых, понятие "кондоминиум" заменено понятием "многоквартирный дом" (в том числе и в ЗК РФ, и в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Во-вторых, предпринята попытка объявить де-факто земельные участки под многоквартирными домами долевой собственностью жильцов - видимо, в целях взимания земельного налога.
Кто платит налог
Конечно, для городских поселений это весьма значимая проблема: ведь фактически налог за землю под зданиями, находящимися в долевой собственности, никто не платит. Попытки взимать земельный налог с собственников встроенно-пристроенных помещений, пропорциональный площади их офисов, бесплодны, так как часть неделимого земельного участка не относится к объектам недвижимого имущества. Судя по всему, поэтому в законодательстве и появились такие формулировки, как "является общей долевой собственностью", "переходит бесплатно в общую долевую собственность"... Между тем в п. 2 ст. 8 ГК РФ прописано, что права на недвижимое имущество возникают только с момента их государственной регистрации, и данную статью никто не отменял. Поэтому, как ни назови жилое здание - "кондоминиум" или "многоквартирный дом", - его обитатели не будут платить земельный налог до тех пор, пока не зарегистрируют право собственности на земельный участок под зданием в установленном порядке. Хотя, возможно, что на основании вышеуказанных норм ФЗ собственникам квартир, не зарегистрировавшим право долевой собственности на земельный участок, могут пригрозить сносом многоквартирного дома...
Название документа