Спорные вопросы, связанные с переходом права на земельный участок

(Дикусар В. М.)

("Правовые вопросы недвижимости", 2005, N 2)

("Бюллетень нотариальной практики", 2005, N 5)

Текст документа

СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПЕРЕХОДОМ ПРАВА

НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

В. М. ДИКУСАР

Дикусар В. М., адвокат, кандидат юридических наук, член-корреспондент РАА.

В процессе проведения демократических реформ и перехода к рыночным отношениям российское земельное законодательство ориентировалось на теории либерально-консервативного направления, согласно которым социальная функция государства должна сводиться к минимуму, в том числе и на земельном рынке.

Современное же земельное законодательство базируется на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Другим важным принципом земельного законодательства является гарантия неприкосновенности и защиты конституционных прав на земельные участки собственников, землевладельцев и землепользователей.

Если в отношении граждан этот принцип более или менее соблюдается на практике, то в отношении юридических лиц сложилась ситуация повсеместного нарушения их земельных прав. Особо острая ситуация складывается в крупных городах и в регионах с дефицитом земли. На какие только ухищрения не идут уполномоченные органы государственной власти с одной-единственной целью - не допустить возможности свободного перехода прав на земельные участки от одного юридического лица к другому, в том числе и при продаже объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Казалось, что после введения в действие гл. 17 Гражданского кодекса РФ и принятия Земельного кодекса РФ эта проблема исчезнет, так как в этих вышеуказанных Законах достаточно подробно регламентирован порядок перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости. В соответствии со ст. 273 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Это положение закона согласуется с принципом гражданского и земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст. 1 ЗК РФ). Статья 12 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимости.

Таким образом, при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке, в том числе находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы, осуществляющие государственную регистрацию перехода права собственности на продаваемые объекты, обязаны перерегистрировать переход к новому собственнику права на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях, что и у прежнего собственника.

Однако на практике регистрирующие органы действуют неоднообразно. Московская областная регистрационная палата поступает в строгом соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства. Например, при осуществлении продажи одной частной организации другой жилого многоэтажного дома одновременно с регистрацией перехода права собственности на дом и выдачей новому собственнику свидетельства о праве собственности на домостроение, регистрационная палата перерегистрировала переход права на земельный участок (находящийся в муниципальной собственности) к новому собственнику дома и выдала ему свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования вышеуказанным земельным участком. То есть перерегистрировала переход права на земельный участок к новому собственнику дома на тех же условиях и в том же объеме.

Между тем уполномоченный орган Министерства юстиции по государственной регистрации прав в г. Москве отказал новому собственнику технического центра в регистрации перехода права на земельный участок, на котором располагается технический центр, по тем основаниям, что нет решения органов власти о предоставлении земельного участка размером 0,12 га в аренду новому собственнику, несмотря на то что срок договора аренды земельного участка с предыдущим собственником еще не истек. Более того, предыдущему собственнику техцентра было вменено в обязанность расторгнуть договор аренды земельного участка, а новому собственнику было предложено заключить договор аренды только на часть земельного участка в размере 0,07 га (на которой располагалось непосредственно здание техцентра), на остальную же часть земельного участка размером 0,05 га, занятую местом парковки и въезда в техцентр автомобилей, новому собственнику было предложено выкупить право аренды на торгах. При этом делается ссылка на ст. ст. 36, 38 ЗК РФ.

Две практически одинаковые ситуации, а решения оказались разными. Думаю, что правильно поступила Регистрационная палата Московской области.

Во-первых, и в одном, и в другом случае речь идет о переходе права на земельный участок в порядке ст. 35 ЗК РФ, а не о предоставлении вновь земельного участка в порядке ст. ст. 36, 38 ЗК РФ.

Во-вторых, к новому собственнику единственного объекта недвижимого имущества, расположенного на неделимом земельном участке, переходит право на весь земельный участок, а не на его часть, в том же объеме и на тех же условиях, что и у прежнего собственника (ст. 35 ЗК РФ).

В-третьих, собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право аренды данного земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 35 ЗК РФ).

В-четвертых, при переходе права на земельный участок к новому собственнику расположенного на нем здания его границы и размеры не подлежат изменению. Допускается деление земельного участка и изменение его границ только при наличии обоюдного согласия собственника и арендатора или в соответствии с градостроительной документацией, но при этом обязательно должны соблюдаться требования градостроительного регламента к минимальным размерам земельных участков и параметров красных линий и линий регулирования застройки (ст. 56 Градостроительного кодекса РФ).

Не меньше споров возникает на практике при приватизации юридическими лицами земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Например, в 2003 г. в администрацию поселка с заявлением о приватизации земельного участка обратилось общество с ограниченной ответственностью. Эта просьба была удовлетворена, однако ему было предложено выкупить часть неделимого земельного участка (на котором непосредственно располагается здание) по одной цене, а остальную свободную часть и часть, на которой располагается небольшой водоем, - по более высокой цене.

И в этом случае действия органов муниципальной власти не соответствуют требованиям земельного и гражданского законодательства.

В соответствии со ст. ст. 83 - 85 ЗК РФ вышеуказанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, т. е. к жилой территориальной зоне.

К основным нормативным актам, регулирующим процесс приватизации земельных участков, относятся Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Дополнительно процедура приватизации может быть урегулирована в нормативных актах субъектов РФ и органов местного самоуправления. Эти акты должны соответствовать Земельному кодексу (ст. 2 ЗК РФ). Порядок осуществления юридическими лицами приватизации земельных участков установлен ст. 3 Федерального Закона РФ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. ст. 36, 37 ЗК РФ и Федерального закона РФ от 8 декабря 2003 г. "О внесении изменения в ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При этом требования земельного законодательства носят обязательный характер для юридических лиц только в части переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения их в собственность до 1 января 2006 г. В остальной же части положения земельного законодательства носят диспозитивный характер. Юридическое лицо имеет право свободы выбора, на каком разрешенном праве продолжать владеть земельным участком после 1 января 2006 г. Желание юридического лица приобрести земельный участок в собственность - это его право, которому корреспондирует обязанность органов государственной власти или муниципальных органов продать юридическому лицу этот земельный участок (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Реализация этого права может быть осуществлена юридическими лицами в любой момент после вступления ЗК РФ в действие, но не позднее 1 января 2006 г.

Для приобретения права собственности на земельный участок (приватизации) юридическое лицо должно обратиться в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления с заявлением. К заявлению прилагается кадастровая карта (план) земельного участка. Уполномоченный орган, при соблюдении юридическим лицом вышеуказанных условий, обязан в двухнедельный срок изготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении договора. При этом законодатель исключает возможность возникновения споров, т. е. заявителю не может быть отказано в удовлетворении его заявления. Все должно быть осуществлено в строгом соответствии с требованиями законодательства.

Порядок оформления и регистрации договора купли-продажи земельного участка, а также регистрации права собственности на земельный участок установлен Гражданским кодексом и Федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. с учетом требований земельного законодательства.

Законодатель допускает возможность приватизации и части земельного участка. Соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления обязан удовлетворить заявление юридического лица именно в том объеме, который указан в заявлении. Право юридического лица на отказ от части земельного участка предусмотрено ст. ст. 45, 53 ЗК РФ. Однако необходимо учитывать, что отказ юридического лица от права на часть земельного участка не означает автоматического прекращения у него права на земельный участок. До внесения соответствующих изменений в правоустанавливающих документах юридическое лицо продолжает оставаться носителем прав и обязанностей в отношении этого земельного участка.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 133, 134, 261 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ) объектом купли-продажи может быть не только земельный участок, но и часть земельного участка. Земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Документом, подтверждающим обособленность земельного участка от смежных земельных участков, является кадастровая карта (план) земельного участка.

Орган государственной власти может ограничивать максимальный или минимальный размер земельного участка только в случае, если это предусмотрено в законе. Например, минимальный размер неделимого земельного участка или максимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения, который может принадлежать одному лицу. Что касается приватизации юридическим лицом земельного участка, принадлежавшего ему ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования, то никакие ограничения не могут быть установлены. Правообладателю должен быть продан весь земельный участок как единый имущественный комплекс.

Стоимость земельного участка определяется пропорционально его кадастровой стоимости по одной и той же ставке для всего земельного участка, в зависимости от категории земель. Для земель населенных пунктов допускается установление различной стоимости между частями одного и того же земельного участка только в случаях, если этот земельный участок располагается на территории двух и более различных территориальных зон с отличительным градостроительным регламентом. Тогда же, когда земельный участок располагается целиком в одной территориальной зоне с одним и тем же градостроительным регламентом (один и тот же вид использования), то стоимость его должна определяться по одной и той же ставке в зависимости от способа использования всего земельного участка, а не отдельных его частей. Например, на земельном участке, предоставленном для строительства гостиничного комплекса, землевладелец в разрешенном порядке может возвести бассейн, построить ветряную электростанцию, теннисный корт и т. п. для удовлетворения нужд обитателей гостиницы, при этом целевое назначение (вид использования) всего земельного участка останется неизменным, так же как и его кадастровая стоимость.

В соответствии с требованиями российского законодательства земельный участок, относящийся к землям поселений с установленным единым градостроительным регламентом для всего участка - под жилищное строительство, может быть приватизирован только за плату, по единой ставке за весь участок, установленной в данном поселке для земель такого рода.

Название документа