Законодательная... Вавилонская башня

(Игнатов А.)

("Бизнес-адвокат", 2005, N 16)

Текст документа

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ... ВАВИЛОНСКАЯ БАШНЯ

А. ИГНАТОВ

Александр Игнатов, юрист.

1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). При всей позитивности этого долгожданного документа его творцы не смогли преодолеть противоречивости, заложенной в категориях "земельный участок" и "объект недвижимости" в их взаимосвязи.

На первый взгляд право собственности на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом в рамках договора долевого участия, согласно ч. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ принадлежит застройщику.

Однако более внимательному наблюдателю открывается нечто странное.

Поскольку цена договора долевого участия согласно ч. 1 ст. 5 и ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ не включает цену земельного участка, то после передачи дольщикам многоквартирного дома, как того требует ч. 2 ст. 16, возникает юридическая коллизия прав. Дом зарегистрирован как собственность дольщиков, а земля под домом остается в собственности застройщика.

Но подобная ситуация принципиально невозможна в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, откуда следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. Кроме того, об этом же гласит п. 3 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (в ред. от 21 августа 2000 г.), в котором прямо говорится о нормативном размере земельного участка, предоставляемого в общую долевую собственность бесплатно.

Следовательно, застройщик, имеющий право собственности на земельный участок, автоматически теряет это право в момент передачи дома в общую собственность дольщиков. Слава Богу еще, что он теперь согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ номинально освобожден хотя бы от уплаты НДС при реализации земельного участка - ведь иначе ему пришлось бы заплатить НДС как с безвозмездной передачи имущества. Я вовсе не случайно употребил слово "номинально": как-никак реализация согласно ст. ст. 39 и 146 НК РФ предполагает передачу права собственности (на возмездной или безвозмездной основе), а в случае с застройщиком такая передача формально отсутствует - право собственности на земельный участок у застройщика исчезает само по себе. Как улыбка Чеширского Кота.

Что и говорить, крепко поздравили законодатели застройщиков (дело-то ведь было за день до Нового года). Во всяком случае, договоры долевого участия, заключенные после 1 апреля 2005 г., могут стать для арбитражных судов и адвокатов очень вкусным яблоком раздора.

Чтобы избежать этого, в пп. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ необходимо предусмотреть, что возводимый на средства дольщиков многоквартирный дом должен обязательно располагаться на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и на время строительства переданном застройщику безвозмездно. В этом случае переход права собственности на земельный участок к собственникам многоквартирного дома (дольщикам) регулирует ст. 36 Земельного кодекса РФ. Согласно ее п. 2 "в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством". Здесь под жилищным законодательством подразумевается уже упоминавшаяся ст. 36 ЖК РФ.

Земельный участок не может быть даже передан застройщику в аренду, как это допускается Законом N 214-ФЗ. Застройщик втихаря включит арендную плату в стоимость своих услуг, что в конечном счете будет означать, что дольщики опосредованно, но все же заплатили за земельный участок - опять же вопреки ст. 36 ЖК РФ.

А потому к ч. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ требуется небольшое дополнение примерно следующего содержания: "Многоквартирные дома, возводимые на средства участников долевого строительства, должны находиться на земельном участке, находящемся в муниципальной (государственной) собственности и переданном застройщику на период строительства в безвозмездное пользование".

Название документа