Комментарий к статье "Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости"

(Кюрджев М.)

("Жилищное право", 2013, N 6)

Текст документа

КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ "НЮАНСЫ ДОГОВОРНО-ПРАВОВОГО ВОПРОСА

НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ"

М. КЮРДЖЕВ

Кюрджев Михаил, партнер, DS Law.

Комментарий к статье "Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости" Артема Ломакина, юриста, адвокатский кабинет О. Ю. Ломакиной (текст статьи ищите в N 1 журнала или на нашем сайте www. top-personal. ru).

Всем своим клиентам мы настоятельно рекомендуем не заключать никакие договоры, направленные на приобретение объектов недвижимости (в том числе соглашения об авансах, задатках и т. д.) без привлечения юриста. Дело зачастую даже не в том, что клиента могут ввести в заблуждение в момент заключения договоров, дело, скорее, в анализе правовых последствий этих договоров и соглашений по истечении некоторого периода времени. Для того чтобы иметь четкое представление о строящемся объекте и порядке передачи этого объекта покупателю (инвестору), необходимо ознакомиться со следующими документами:

с документами, в соответствии с которыми застройщик приобрел право строительства объекта на земельном участке (например, договор аренды участка, свидетельство о собственности на участок). Дополнительно стоит попросить кадастровый план или кадастровый паспорт земельного участка;

с разрешением на строительство объекта - очень важно обратить внимание на срок действия этого разрешения (лучше всего, чтобы заявляемый застройщиком срок окончания строительства не превышал срока действия разрешения). Дополнительно к разрешению на строительство необходимо запросить документы, на основании которых такое разрешение было выдано (в частности, это может быть постановление местной администрации);

с проектом объекта - покупателю стоит проверить, что в проектной документации есть предлагаемая ему квартира;

с документами, на основании которых застройщик (или иное лицо) реализует объекты недвижимости покупателю (попросту говоря, с документами, предоставляющими право застройщику или иному лицу привлекать денежные средства покупателей) - зачастую это инвестиционный контракт или договор о долевом участии в строительстве.

Безусловно, этот перечень документов является примерным. Очень важно обратить внимание на содержание документов, по которым будет производиться оплата объекта недвижимости. Схема оплаты должна быть прозрачна. Получатель денежных средств должен совпадать с компанией, с который вы заключили договор о приобретении недвижимости.

Основное правило при инвестировании в покупку объекта недвижимости: схема инвестирования должна быть прозрачна и понятна. В первую очередь это правило касается оплаты средств инвестирования застройщику или иному лицу.

У покупателя должен быть подписанный договор (договор инвестирования, договор о долевом участии, предварительный договор купли-продажи), отражающий инвестиционную сущность правоотношений. Если в договоре есть непонятные вам пункты, проконсультируйтесь с юристами. Обратите отдельное внимание на все обязательства инвестора-покупателя: нет ли среди них не понятных вам обязательств или невыполнимых.

Необходимо иметь надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие тот факт, что покупатель является стороной инвестиционного договора. Это касается в том числе случаев, когда первоначально инвестором-покупателем выступило одно лицо (например, муж), а в дальнейшем передало права по договору о приобретении недвижимости другому лицу (например, жене или ребенку). Обычно процедура передачи прав по таким договорам регламентирована. Четко соблюдайте документальный порядок оформления такой передачи, предусмотренный договором.

Если оплата по договору произведена полностью, требуйте от застройщика (иного лица, привлекающего денежные средства инвестирования) подписания акта об исполнении денежных обязательств по договору. Не перечисляйте и не передавайте денежные средства инвестирования организациям или лицам, не являющимся стороной по вашему договору.

Если строительство объекта завершено, попросите у застройщика копию акта о вводе объекта в эксплуатацию, а в последующем попросите предоставить вам оригиналы документов БТИ на ваш объект инвестирования (квартиру, апартаменты, гараж и т. д.).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) должны отсутствовать сведения о правах третьих лиц на указанную квартиру (машино-место, апартаменты и т. д.).

Название документа