Правовые аспекты самовольной постройки

(Пиджаков А. Ю.) ("Правовые вопросы строительства", 2005, N 2) Текст документа

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

А. Ю. ПИДЖАКОВ

Пиджаков А. Ю., заведующий кафедрой гражданского и коммерческого права СПбГМТУ, профессор, кандидат юридических наук.

В силу императивного указания закона самовольная постройка изъята из гражданского оборота и права на нее не подлежат государственной регистрации, в том числе и как на объект, не завершенный строительством (ст. 8, 129 ГК РФ). Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольное строение в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям. Строительство любого объекта согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в РФ" должно вестись при наличии двух условий: - разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения; - соблюдения градостроительства, строительных норм и правил. Согласование государственных, общественных, частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Оно достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации выдается разрешение на строительство. Перечень объектов, для которых не требуется разрешения на строительство, определяется органами государственной власти субъектов РФ (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ"). Данное разрешение не нужно, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений. Отсутствие надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (ст. 46 Конституции РФ, п. 7 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ). Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции. Добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно только в порядке искового производства. В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. Однако установления судом юридического факта владения строением на праве собственности недостаточно для пользования этим имуществом. Единственным доказательством существования и необходимым условием реализации права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права. В ст. 222 ГК РФ перечислены случаи, когда самовольная постройка не подлежит госрегистрации. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т. д.); все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние <*>. -------------------------------- <*> См.: ЭЖ-Юрист. 2004. N 3.

Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям. В случае, предусмотренном п. 3 ст. 222 ГК РФ, истцу следует предъявить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Судебная практика исходит из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст. 32 ЗК РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение <*>. -------------------------------- <*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 10.

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком. Например, при условии перехода к последнему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков (ст. 27 ЗК РФ). Не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы ст. 8 ЗК РФ, устанавливающей отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую. В судебной практике возникают вопросы, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован. Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" рекомендовал судам предлагать истцу предъявлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Хочется заметить, что при признании судом права собственности на самовольную постройку у собственника постройки появляются права по приобретению земельного участка в собственность предусмотренными законом способами. Согласно п. 2 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" с момента вступления в силу указанного Закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Законом. В силу п. 3 ст. 28 названного Закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять эти участки в аренду либо приобрести в собственность. Аналогичное право собственников зданий, строений, сооружений предусмотрено п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Название документа