Практический комментарий к главе "Сервитут" Гражданского кодекса Республики Молдова

(Андронатий А. А.) ("Бюллетень нотариальной практики", 2005, N 5) Текст документа

ПРАКТИЧЕСКИЙ КОММЕНТАРИЙ К ГЛАВЕ "СЕРВИТУТ" ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА <*>

А. А. АНДРОНАТИЙ

Статья 443. Понятие суперфиция

(1) Суперфицием является вещное право пользования земельным участком другого лица с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения над и под поверхностью этого участка либо эксплуатации существующего здания или сооружения. Это право отчуждаемо, передается в порядке правопреемства и может быть предметом договора имущественного найма. (2) Если не предусмотрено иное, суперфиций может осуществляться лишь в отношении застроенной площади либо площади, на которой предстоит воздвигнуть здание или сооружение, а также в отношении незастроенной площади, необходимой в соответствии с характером либо назначением здания или сооружения для обеспечения его нормальной эксплуатации. (3) Пределы права суперфициария на пользование обремененным земельным участком устанавливаются договором или законом. В отсутствие договорных положений земельный участок обременяется сервитутом, необходимым для осуществления права суперфиция. Сервитут прекращается при прекращении права суперфиция. (4) В отношении права суперфиция применяются соответствующим образом правила о праве собственности на недвижимость, если законом не предусмотрено иное. (5) Здание или сооружение является существенной составной частью права суперфиция. (6) Право суперфиция не может устанавливаться под отменительным условием. (7) Право суперфиция не может ограничиваться частью здания или сооружения.

Суперфиций как разновидность прав на чужие вещи имеет строго ограниченную сферу действия - пользование зданием или сооружением на чужом земельном участке. Данная статья подчеркивает те свойства суперфиция которые отличают его от прав арендатора, а именно - возможность отчуждения права, его наследования. В то же время ошибочно говорить об имущественном найме суперфиция как самостоятельного предмета договора имущественного найма, т. к. суперфиций также неразрывно связан со зданием, в пользу которого он установлен. Соответственно при продаже или сдаче в наем здания суперфиций будет следовать за ним. Представить же себе ситуацию, когда правообладателем земельного участка, здания и суперфиция являются три разных лица, крайне сложно и абсурдно. Какую выгоду получит лицо, получившее право суперфиция на основании договора найма, при условии, что он не является собственником здания, в пользу которого он установлен?! Совсем другая ситуация, когда в договор отчуждения или сдачи в наем здания будет включено и право суперфиция, - здесь никаких юридических коллизий не возникает. Главное в данном случае - указать в таком договоре срок, на который был установлен суперфиций. Суперфиций, как и сервитут, может быть установлен не только для обеспечения функционирования уже имеющегося имущества, но и в отношении здания, которое планируется построить в будущем. Суперфиций ограничен правом пользования земельным участком для воздвижения и использования здания или сооружения, соответственно может возникнуть необходимость в обеспечении иных нужд для данных строений. Например, транспортная связь, системы тепло - и водоснабжения. Данный вопрос предлагается ГК решить с помощью сервитута, который может существовать наравне с суперфицием. Однако хочу обратить ваше внимание на определенную коллизию между п. 3 данной статьи и п. 1 ст. 431 ГК. Дело в том, что, исходя из своей природы, суперфиций является разновидностью сервитута как права на чужие вещи. И тогда установление сервитута, принимая во внимание ст. 431 ГК, невозможно на основании закона, как о том говорит п. 3 данной статьи. С другой стороны, в определении суперфиция не указано, что данное право - разновидность суперфиция, что предполагает возможность установления отличной от сервитута процедуры установления суперфиция. Думается, что эта коллизия носит больше теоретический характер и не будет наносить ущерб практическому применению норм права, посвященных суперфицию. В отношении содержания права суперфиция необходимо пояснить, что законом в п. 1 данной статьи четко установлено содержание права суперфиция: это есть право пользования земельным участком. При этом юридически абсурдно изложен п. 5 данной статьи, т. к. физическая вещь окружающего мира (пусть даже и здание или сооружение) никогда не являлась и не может являться составным элементом права. Право заключается в законной возможности осуществлять определенные действия либо воздерживаться от таковых. Соответственно не сами здания и сооружения являются элементом суперфиция, а те права, которые связаны с пользованием землей для обеспечения их нужд. В ином случае право суперфиция будет главенствовать над правом собственности, что юридически недопустимо. Также статьей оговаривается, что суперфиций может быть установлен только в отношении всего здания целиком. Данное положение стоит признать целесообразным, т. к. здание целиком неразрывно связано с землей, на котором оно расположено, и соответственно необходимо наличие прав пользования землей под всем зданием, а не только под его частью.

Статья 444. Установление права суперфиция

(1) Право суперфиция возникает на основании сделки либо требования закона и может быть предъявлено третьим лицам с момента его регистрации в реестре недвижимого имущества. (2) Право суперфиция устанавливается на девяносто девять лет, если не установлен иной срок. (3) Право суперфиция не может быть ограничено отлагательным условием.

Суперфиций как право, установленное в отношении недвижимого имущества, должен подлежать государственной регистрации. Также данная статья не определяет форму договора об установлении суперфиция. Однако, исходя из явной аналогии закона в данному случае, к такому договору также должна быть применена нотариальная форма его удостоверения, как это прямо предусмотрено для иного права на чужие вещи - сервитута. Здесь же хочу обратить ваше внимание на один из самых сложных вопросов, поднятых в данной статье, связанных с использованием суперфиция с точки зрения практики. Дело в том, что, как и в случае с сервитутами, владелец сервитута не обладает правом преимущественного продления договора об установлении суперфиция. Это является серьезной законодательной недоработкой, т. к. образует серьезную угрозу для эксплуатируемого здания. Например, в договоре не указан срок, и соответственно - суперфиций установлен на 99 лет. По истечении этого срока владелец земельного участка может заключить договор об установлении суперфиция с иным лицом. Текущий же собственник здания становится "заложником" складывающейся ситуации ввиду владения именно недвижимым имуществом, которое он не может просто перенести на иной участок. Данная ситуация порождает нестабильность правоотношений, связанных с правом суперфиция, и одновременно дает возможность собственнику земельного участка, обремененного суперфицием, де-факто в одностороннем порядке изменить стоимость вознаграждения за использование его земли, под угрозой сноса здания после прекращения суперфиция. Неясен и вопрос о бессрочности суперфиция. Позволяет ли формулировка "если не установлен иной срок" заключить бессрочный договор об установлении суперфиция? По-другому говоря, является ли "бессрочность" сроком? Думается, что для юридически корректного применения нормы здесь необходимо толкование Парламента данной статьи либо ее изменение. Также, к огромному сожалению, ГК точно не оговаривает судьбу здания после истечения срока суперфиция, при двух условиях: отсутствии желания собственника земли продлить срок действия договора и отказа от отчуждения владельца суперфиция своего здания собственнику земли (ниже будет прокомментирован п. 1 ст. 451 ГК, имеющая отношение к этому вопросу), тем более что здесь усматриваются нарушения принципа "справедливости", которым оперирует ГК.

Статья 445. Право суперфиция в случае сноса или гибели здания или сооружения

Право суперфиция не прекращается вследствие сноса или гибели здания или сооружения. Содержание статьи продиктовано той позицией, что на месте снесенного или погибшего здания может быть построено иное, и соответственно владелец суперфиция в случае, если он не отказался произвести новую постройку, не должен заново заключать договор об установлении суперфиция.

Статья 446. Очередность суперфиция

Право суперфиция регистрируется в реестре недвижимого имущества только под первой очередью. Очередность не может быть изменена. Здесь необходимо осветить тот момент, что формулировка статьи противоречит положению ст. 500 ГК, в которой п. 2 позволяет изменять очередность регистрации прав. Сама очередность определяется последовательностью даты регистрации прав. Например, право сервитута может быть зарегистрировано только после регистрации права суперфиция. Соответственно если после регистрации права суперфиция его владелец будет решать вопрос, давать согласие на регистрацию сервитута (если только он не является и владельцем сервитута) или нет.

Статья 447. Осуществление права суперфиция

Суперфициарий может свободно распоряжаться своим правом. В случае существующего здания или сооружения суперфиций может отчуждаться либо обременяться ипотекой только вместе с ним. В случае отчуждения здания или сооружения суперфициарием собственник земельного участка обладает преимущественным правом покупки. Данная статья еще раз подтверждает неразрывность суперфиция и недвижимости, в пользу которой им был обременен земельный участок. Также, основываясь на иной, указанной выше, неразрывности земельного участка и здания, на нем расположенного, собственник земельного участка имеет преимущественное право покупки здания. Либо в случае, если он не желает приобретать недвижимость, ему необходимо будет соответствующим образом подтвердить отказ от покупки.

Статья 448. Обязанность суперфициария осуществлять периодические платежи

(1) Если сделкой не предусмотрено иное, суперфициарий обязан выплачивать собственнику земельного участка в виде ежемесячных платежей сумму в размере установившейся на рынке платы за сдачу внаем с учетом характера земельного участка, района, в котором расположен участок, назначения здания или сооружения, а также любых иных критериев определения эквивалента пользования. Размер периодических платежей определяется на момент установления суперфиция. (2) Размер периодических платежей может быть пересмотрен по требованию одной из сторон в случае, когда экономические условия складываются таким образом, что неприменение такой меры ведет к нарушению справедливости. Пересмотр осуществляется с учетом изменившихся экономических условий и принципа справедливости. (3) В случае невнесения суперфициарием периодических платежей в течение трех лет собственник земельного участка вправе требовать продажи суперфиция с торгов. Собственник земельного участка имеет право участвовать в торгах. (4) В случае, когда суперфиций принадлежит нескольким лицам, в отношениях с собственником они несут солидарную ответственность по внесению периодических платежей.

Как и в случае с сервитутом, договором можно определить ежемесячные платежи владельца суперфиция собственнику земельного участка. Важным здесь является тот факт, что данные платежи исчисляются по аналогии с арендой земельного участка. Хотя, конечно же, контрагенты могут настаивать и предлагать свои варианты оплаты. Очередное абстрактное и субъективное понятие, включенное в содержание п. 2 данной статьи, вводит элемент нестабильности в правоотношения, связанные с суперфицием. Односторонние требования стороны договора "с учетом изменившихся экономических условий и принципа справедливости" изменить сумму оплаты за право пользования суперфицием больше относятся к собственнику земли. В данном случае владелец суперфиция также оказывается заложником своего владения зданием и сооружением, т. к. собственник земли через несколько лет может посчитать несправедливым текущую оплату и требовать ее увеличения, вплоть до обращения в судебную инстанцию. Принимая во внимание тот факт, что расходы по сносу текущего здания и строительству нового на ином земельном участке на несколько порядков превышают возможное увеличение суммы оплаты за пользование суперфицием, его владелец де-факто будет вынужден всегда соглашаться с повышением такой платы собственником земли. Конечно, если данные процессы будут носить явно спекулятивный характер, то владелец суперфиция сможет также обратиться в суд. Но опять же - возникнет вопрос о "справедливости", разрешение которого не имеет четко определенного механизма. Суперфиций без здания, в пользу которого им был обременен земельный участок, не имеет юридического смысла. Таким образом, реализация только права суперфиция без реализации самого здания также выглядит абсурдной. Какую пользу извлечет новый владелец суперфиция, не обладая правом собственности на здание? Поэтому данный пункт также представляется крайне трудным для применения на практике. Скорее всего, вопрос с неуплатой платежей будет решаться классическими способами при неисполнении обязательств. Много вопросов возникает и при анализе четвертого пункта данной статьи. К сожалению, ГК не устанавливает, какие лица, помимо собственника, могут быть совладельцами суперфиция. Тем более что в самом определении суперфиция говорится о лице, а не о лицах, могущих установить суперфиций. В результате содержание данного пункта, скорее всего, раскроет время либо произведенные изменения и дополнения ГК.

Статья 449. Прекращение права суперфиция

Право суперфиция прекращается: a) по истечении его срока; b) вследствие соединения - когда земельный участок и здание или сооружение становятся собственностью одного и того же лица; c) в иных случаях, предусмотренных законом.

Перечень прекращения права суперфиция не является исчерпывающим, что является преимуществом перед сервитутом. Таким образом, расторжение договора об установлении сервитута может производиться и в рамках расторжения гражданско-правовых договоров вообще.

Статья 450. Прекращение права суперфиция по требованию собственника земельного участка

Если суперфициарий не воздвиг здание или сооружение в оговоренный в сделке об установлении суперфиция срок либо нарушил обязанность сохранения здания или сооружения, собственник земельного участка вправе требовать прекращения права суперфиция.

Данное требование может быть реализовано двумя способами. Во-первых, если сам владелец суперфиция признает требования собственника земли, то по соглашению о расторжении договора об установлении суперфиция. Во-вторых, если владелец суперфиция не согласен с требованиями собственника земли или последнему неизвестно нахождение владельца суперфиция, то данные вопросы могут быть решены посредством судебного разбирательства.

Статья 451. Последствия прекращения права суперфиция

(1) При прекращении права суперфиция размещенное на земельном участке здание или сооружение передается по праву собственнику участка. (2) Собственник земельного участка обязан выплатить суперфициарию соответствующее возмещение за здание или сооружение. Возмещение не является соответствующим, если оно не покрывает не менее двух третей рыночной стоимости здания или сооружения. (3) Собственник земельного участка может быть освобожден от выплаты возмещения, если он до истечения срока суперфиция продлевает это право на предполагаемый срок эксплуатации здания или сооружения. Если суперфициарий отказывается от продления, он теряет право на возмещение. (4) По прекращении права суперфиция суперфициарий не вправе воздвигать здание или сооружение либо его часть.

Положение о передаче собственности на здание владельцу земельного участка установлено в безальтернативной форме. То есть содержание данной статьи указывает на то, что рано или поздно здание или сооружение должно перейти к собственнику земельного участка. Данное положение вызывает ряд вопросов. Во-первых, у собственника здания может быть желание постоянно пользоваться своим зданием и передать это право собственности на здание своим наследникам. Во-вторых, сам собственник земельного участка, не располагая, например, должной суммой для уплаты налога на недвижимость или несения расходов по оплате коммунальных услуг либо по иным причинам, может также не захотеть принимать право собственности на здание или сооружение. Также собственника земли может не устраивать текущая планировка или функциональность здания, и ему придется понести расходы по сносу или перепланировке строений. В-третьих, создается впечатление, что статья презюмирует изначальное желание собственника земли получить в собственность строения владельца суперфиция. И собственник земли заключает договор именно с целью получения в будущем возводимых на ней строений в свою собственность. Но можно ли законом принудить лицо стать собственником того или иного имущества? Не требуется ли воля лица на приобретение имущества в собственность? Здесь необходимо вернуться к определению суперфиция - право одного лица пользования земельным участком, находящегося в собственности другого лица, для возведения и эксплуатации зданий или сооружений. Но как в таком случае прекращение права пользования одним имуществом влечет за собой переход права собственности на другое имущество? Действительно, здание и земля, на которой оно расположено, можно рассматривать как главную и принадлежную вещь, т. к. без земли здание не может существовать, но земля может существовать без здания. Но в таком случае ГК предусматривает, что принадлежная вещь следует за основной и неразрывна с ней. Остается еще много вопросов, разрешение которых должно последовать в будущем с помощью либо официального толкования Парламента, либо внесения соответствующих изменений и дополнений. В случае, когда и собственник здания, и собственник земельного участка согласен с переходом права собственности на здания от первого ко второму, последний должен выплатить не менее 2/3 рыночной стоимости здания. Принимая во внимание грядущий переход системы оценки недвижимости со стороны кадастровых органов на коммерческую основу, думается, что информацию о стоимости здания следует получать именно в этих органах. Третий пункт данной статьи можно истолковать двумя способами: либо право собственности на здание переходит к собственнику земельного участка, но он сохраняет права пользования бывшего его владельца, либо собственник земли выступает с инициативой о продлении срока действия договора об установлении сервитута. Первый случай потребует в будущем заключения договора имущественного найма здания, т. к. права пользования должны быть закреплены соответствующим образом. Второй случай подпадает под регулирование общих норм регламентирующих суперфиций и описанных ранее. Привести же пример, когда владелец суперфиция отказывается от продления права суперфиция и соответственно не сможет эксплуатировать здание, сложно, но, к примеру, если речь идет о хозяйственной постройке, в которой больше не нуждаются, то следует быть очень внимательным. Если собственнику земли (не желающему выплачивать установленные 2/3 стоимости) станет известно о намерениях прекратить суперфиций, он может, наоборот, предоставить дополнительный срок на использование строения, тем самым получая возможность избавиться от указанной выплаты возмещения.

Статья 452. Обеспечение возмещения

(1) Суперфициарий имеет право удержания здания или сооружения до выплаты ему возмещения. (2) Требование возмещения обеспечивается земельным участком взамен суперфиция и очередностью суперфиция. (3) Если право суперфиция при его прекращении обременено также ипотекой, ипотекодержатели обладают правом залога в отношении возмещения.

При условии отсутствия споров при применении ст. 451 владелец суперфиция (суперфициарий) получает защиту своего права на получение возмещения. Указание на обеспечение данного требования земельным участком дает нам возможность в будущем реализовать данный земельный участок с тем, чтобы из полученных сумм выплатить требуемое возмещение. Касательно вопроса об ипотеке, думается, что законодатель допустил обременение суперфиция ипотекой как раз ввиду неразрывности суперфиция и здания, в отношении которого обременен, и соответственно обременение здания автоматически обременяет и вещные права, с ним связанные. Но вот залог в отношении возмещения фактически означает, что заложенным имуществом является право требования. Вместе с тем согласно п. 2 ст. 454 ГК залог связан с обеспеченным залогом обязательством, является акцессорным правом по отношению к основному обязательству. Но ведь обязательство существует у собственника земли, который не является собственником права требования вознаграждения (заложенного имущества), и соответственно - не у залогодателя. Получается, что закладывается имущество (в виде права требования) в обеспечение исполнения "чужого" обязательства. Поэтому думается, что третий пункт данной статьи (при условии, что стороны не придут к определенному удовлетворяющему всех соглашению) также станет "головной болью" судебной инстанции. В связи с этим разрешение данного комплекса вопросов видится в заключении трехсторонних договоров, сторонами которых будут являться: владелец суперфиция, собственник земельного участка и залогодержатель.

Статья 453. Переход права в действующих договорах

При прекращении права суперфиция права суперфициария в действующих договорах имущественного найма и аренды переходят к собственнику земельного участка. Если земельный участок, обремененный суперфицием, и здания, сооружения являются предметом договоров имущественного найма и аренды, то права суперфициария не передаются арендатору или нанимателю. Они передаются непосредственно собственнику земельного участка, хотя арендатор или наниматель вправе заключить договор об установлении суперфиция. Данный Комментарий не охватывает и не может охватить всего комплекса проблем, связанных с сервитутами и суперфицием, вместе с тем он достигает главной цели - обозначения основных правовых вопросов, требующих детальной подготовки при заключении договора об установлении сервитута или суперфиция. Тем более что любые правовые операции с недвижимым имуществом очень болезненно реагируют на допущенные огрехи в подготовке договорной базы, и необходимо четко представлять себе все возможные "подводные камни" при вступлении в те или иные правоотношения, в том числе и в отношении сервитута и суперфиция.

Название документа