Как отнять землю у собственника?

(Уткин Б.)

("ЭЖ-Юрист", 2005, N 45)

Текст документа

КАК ОТНЯТЬ ЗЕМЛЮ У СОБСТВЕННИКА?

Б. УТКИН

Борис Уткин, советник-эксперт по вопросам социального управления.

Частной собственности на землю скоро может не стать совсем. Подталкивают к такому выводу законопроекты, регулирующие вопросы земельных правоотношений. Автор, критикуя эти документы, предлагает свой вариант изменений в действующее земельное законодательство, которые не только не навредят собственникам земельных участков, но и устранят существующие правовые пробелы.

На рассмотрении Государственной Думы находятся сразу четыре законопроекта по земельным вопросам, связанным с ограничением прав частной собственности на землю: "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков" (далее - законопроект об изъятии), "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов" (далее - законопроект о сервитутах), "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд" (далее - законопроект о резервировании), "О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения" (далее - законопроект о плате).

Само название одного из законопроектов - "совершенствование порядка изъятия..." - вызывает недоумение: на практике случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд почти не встречаются, чего же тут совершенствовать? У государства и без того достаточно собственных свободных земель для решения насущных проблем... Лучше было бы написать честно: "Об установлении нового порядка изъятия...".

Видимо, дело в том, что по мере перехода в частную собственность земель - в первую очередь в городских и сельских поселениях - этот вопрос становится актуальным. Ведь с 01.01.2006 вступает в силу ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 06.10.2003 N 131-ФЗ, который предусматривает значительное увеличение числа муниципальных образований, установление новых границ городских и сельских поселений, при этом весьма вероятны изменение и уточнение границ земельных участков, права на которые уже зарегистрированы.

Действующий порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд прописан в ст. 279 - 283 ГК РФ.

Следует признать, что установленный действующим законодательством порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд действительно чрезвычайно сложен для практического применения.

Посудите сами: допустим, земельный участок для этих самых нужд требуется сегодня, в крайнем случае через месяц. Но предыдущий мэр (или губернатор) год назад об этом понятия не имел и, естественно, никакого решения об изъятии загодя не принимал. Значит, нужно принимать это решение сейчас, а потом год выжидать и еще как минимум год судиться в случае несогласия правообладателя (неявки в суд, апелляции, кассации и прочее)... Через два-три года, глядишь, придет новый мэр (губернатор), которому этот участок вообще не нужен!

Видимо, по этой причине на свет появился названный выше пакет законопроектов, краткая суть которых состоит в следующем.

Власть не ждет

Вводится новый термин - "резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд" - и соответствующая новая глава в ЗК РФ. Предполагается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления вне зависимости от вида права на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.) имеют право объявить в одностороннем порядке любой земельный участок "зарезервированным" для государственных или муниципальных нужд. Не за год и не за два, а немедленно! И без каких-либо переговоров с собственником земельного участка. Причем это означает запрещение не только какого-то строительства на этом земельном участке, но даже реконструкции уже расположенных на нем зданий, сооружений и вообще любого "улучшения" земельного участка (п. 8 ст. 1 законопроекта о резервировании).

Официальная такса для административного барьера

Однако предполагается, что это столь жестокое ограничение прав на землю, запрещающее реконструкцию и строительство на земельном участке, может быть снято по заявлению правообладателя в любой момент. Но... при условии внесения им платы за снятие ограничения прав на землю, установленной нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в размере не более 80 процентов от кадастровой стоимости земельных участков (п. 6 ст. 1, п. 1 ст. 2 законопроекта о плате).

Как хорошо задумано: сегодня зарезервировал чужой земельный участок якобы для государственных или муниципальных нужд, а завтра по заявлению собственника это резервирование отменил, но уже за деньги.

Будет тут - сервитут!

Согласно законопроекту о сервитутах (п. 2 ст. 5) для строительства, ремонта, эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, водопроводов, коммунальных сетей, мелиоративных систем, туннелей, эстакад, плотин и тому подобных сооружений (перечень на полстраницы!) не требуется ни резервирование чужого земельного участка, ни тем более его изъятие. Достаточно органам государственной власти или органам местного самоуправления установить в одностороннем порядке так называемый публичный сервитут на земельный участок в пользу... некоего заинтересованного третьего лица (в том числе, естественно, и некой коммерческой организации)...

Земля для чужих нужд

Поскольку в ст. 8 Конституции РФ установлено, что государственная, муниципальная, частная и иные формы собственности признаются и защищаются равным образом, то в законодательстве должна быть предусмотрена обратная процедура, то есть порядок изъятия земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность физических и юридических лиц. В том числе принудительное изъятие - естественно, на основании решения суда и с возмещением убытков. Основания для такого изъятия могут быть примерно те же: неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение установленного срока; отравление, загрязнение и порча плодородного слоя почвы и прочее (см. ст. 45 ЗК РФ).

Следует четко установить, что публичным сервитутом является только тот, круг правообладателей которого не определен, то есть бесконечен. В законопроекте о сервитутах норму ст. 23 ЗК РФ о том, что публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом, уже интерпретировали так, что любой сервитут, установленный органом государственной власти или органом местного самоуправления, является публичным по определению. "Действительно, каждая береза является деревом, но не каждое же дерево является березой".

Название документа