Раздел земельного участка
(Скловский К.) ("ЭЖ-Юрист", 2005, N 45) Текст документаРАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
К. СКЛОВСКИЙ
Константин Скловский, доктор юридических наук, адвокат.
Раздел своей вещи собственником при всей практической востребованности этого акта - действие, которое с трудом вписывается в обычную систему юридических фактов. Как сама принципиальная возможность этого действия, так и порядок его практического осуществления вызывают целый ряд проблем при попытке их реализации.
Как это обычно и случается, только судебный спор обнаруживает изъяны в теории. Едва ли можно сомневаться в том, что спор о разделе земельного участка относится к числу достаточно распространенных, а судебное решение, санкционирующее отчуждение земельных участков частями в рамках договоров об отчуждении объектов недвижимости, представляет ощутимую угрозу всему обороту недвижимости, способную создать в этой весьма чувствительной сфере полный хаос. Причина возникновения подобных конфликтов - пробел в наших знаниях о том, что такое раздел. Стрельцова с ноября 2001 г. являлась собственником земельного участка площадью 929 кв. м в городе Малоярославце Калужской области. 2 декабря 2002 г. Стрельцова заключила договор дарения с Тофаном, по условиям которого Тофану передавался в собственность участок площадью 228 кв. м из ее участка. 25 декабря 2002 г. Тофан получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 228 кв. м по тому же адресу, по которому находился земельный участок, предоставленный Стрельцовой. Сразу после этого Тофан начал на своем земельном участке строительство жилого дома. Стрельцова оспаривала договор дарения в суде, ссылаясь, в частности, на то, что на самом деле отношения сторон носили возмездный характер (Тофан до того вел для Стрельцовой строительные работы). В иске Стрельцовой было отказано. В надзорной жалобе Стрельцова указывала и на то, что договор дарения части земельного участка невозможен, поскольку такого объекта права собственности, как часть земельного участка, не существует. Суд в нарушение закона не обсудил вопрос, является ли земельный участок, принадлежащий Стрельцовой, делимым, а также вопрос, соблюден ли порядок раздела земельного участка. Жалобы были отклонены. Понятно, что Стрельцова не могла иметь в собственности одновременно и свой участок площадью 929 кв. м, и участок площадью 228 кв. м. У Стрельцовой был только один земельный участок, которым она и была вправе распоряжаться. Второй участок мог появиться не иначе как в результате раздела этого земельного участка. Но в том договоре дарения, который был предметом спора, ничего не говорилось о разделе земельного участка. Не имелось никакого акта раздела, совершенного Стрельцовой, помимо дарения. Как же возник земельный участок в 228 кв. м?
Что такое раздел вещи?
Очевидно, что для ответа на этот вопрос требуется предварительно понять, что такое раздел вещи, в том числе земельного участка, и какое место занимает это действие собственника среди юридических фактов, приводящих к возникновению права собственности на вещи, возникшие в результате раздела. М. Пискунова, обсуждая вопрос делимости земельного участка, пишет, что раздел участка как система определенных действий не является сделкой. Я бы согласился с этим, имея в виду раздел земельного участка как процесс, как "работы". Однако трудно согласиться с тем, что раздел не является сделкой потому, что не является действиями самого собственника, и требует, кроме того, актов специальных органов, а именно так обосновывает свой вывод М. Пискунова <*>. -------------------------------- <*> Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. N 10.
Дело в том, что изъявление воли (сделка) и не может совпадать с действиями, это волеизъявление осуществляющими, хотя в жизни мы часто судим о содержании воли по тем действиям, которые совершает субъект волеизъявления. В этом смысле действия по разделу земельного участка и не могут быть сделкой. Вопрос в том, какова природа того решения о разделе, которое, еще не будучи исполнено, принимает собственник участка. Ведь острота нашего дела в том и состоит, что в договоре дарения выражена одна только воля, без ее материального осуществления, без реализации. Делимая вещь только потенциально содержит в себе другие вещи, но до раздела является все же одной вещью - объектом одного права. Поэтому раздел представляет собой возникновение новых вещей посредством определенных фактических действий, которые заложенные в вещи возможности превращают в реальность. Именно реальность вещи (возникающая здесь тавтология (res - это вещь) лишь подтверждает верность тезиса) заставляет признать, что существующая в потенции возможная вещь не может реализоваться иначе как реальным, фактическим, материальным способом. Нельзя забывать, что вещь существует явно. И явно для всех, иначе она не может быть объектом права собственности. Если делимая вещь являлась единой для всех субъектов оборота, то она не может прекратить своего существования для сторон соглашения и оставаться прежней для других. Ошибочным было бы считать, что такую функцию может играть акт регистрации - он только регистрирует факты, но не создает их. Весьма важным уже для проблемы собственно земельного участка как объекта права является выяснение того обстоятельства, что земельный участок создается установлением его границ <*>. -------------------------------- <*> Все определения земельного участка, вытекающие из действующего законодательства, непременно содержат упоминание границ. См. напр.: Крассов О. И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2. С. 12 - 17.
Без границ земельный участок существовать не может, а установление границы - действие материальное.
Не может быть предметом доказывания
Имеются в виду традиционные способы, такие, как установление пограничных камней, посадка насаждений по границе, возведение оград, наконец, просто проведение межи путем "пропахивания" земли. Если собственник только указал те границы, которые он собирается провести, то раздел еще не совершен. В отличие от двустороннего соглашения, содержание которого может доказываться его сторонами, решение о разделе не может быть предметом доказывания. Обращение к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года, позволяет убедиться, что для межевания - а это и есть проведение границы - в качестве межевых знаков применяются бетонные пилоны, бетонные монолиты, железные трубы, пни, деревянные столбы и пр. Причем межевые знаки размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме границ, проходящих по "живым урочищам" и линейным сооружениям, совпадающим с границами земельного участка (п. 4.3 Инструкции). Как не может быть участка без поворотных точек (ибо участок не может быть описан прямой линией), так не может быть межевания без установления знаков. Межевание определяется как "работы" (в указанной Инструкции) или как "мероприятия" (в Законе о земельном кадастре), т. е. как несомненно фактические действия. Работы и мероприятия не тождественны, конечно, изъявлению воли (сделке) в чистом виде. Межевание проводится наряду с прочим и в случаях купли-продажи земельных участков или части земельного участка (понятно, что после продажи часть становится иным земельным участком). В свою очередь, присвоение новому земельному участку кадастрового номера, т. е. его юридическое создание как объекта права, возможно лишь после представления документов о межевании (ст. 19 Закона о государственном земельном кадастре). Следовательно создание земельного участка никак не может миновать стадии проведения "работ" и "мероприятий" по межеванию, которые являются действиями фактическими. Поскольку любое фактическое действие - это осуществление плана (термин, имеющий самое прямое отношение к земельным участкам), первоначально возникшего как воля на само действие, мы должны отделить эту волю на установление границы и тем самым - создание (раздел) земельного участка и ее осуществление. Сделка - это волеизъявление, существующее вовне материально как действие, но это еще не "работы" и не "мероприятия". Создаваемые сделками обязанности исполняются тоже действиями обязанного лица. Вот эти действия, исполняющие сделку, - уже "работы" и "мероприятия". Если считать волеизъявление о разделе своей вещи односторонней сделкой собственника, то возникает вопрос допускаются ли такие сделки действующим ГК?
Черты сделки, но без обязанностей и прав
Если следовать этим путем, то собственник земельного участка может, кажется, получить право на совершение односторонней сделки по разделу своего участка. Эта сделка исполняется (осуществляется) им путем фактического раздела участка. Фактический раздел, т. е. осуществление сделки о разделе, включает в себя прежде всего и как необходимое условие установление границ вновь созданных земельных участков. Тем не менее решение собственника о разделе своей вещи хотя оно и имеет черты сделки, отличается настолько большой спецификой, что квалификация этого решения требует многих оговорок. Прежде всего решение о разделе не создает никаких обязанностей для собственника и не дает никаких прав в части раздела иным лицам, в том числе связанным с собственником обязательственными правоотношениями. Из решения собственника о разделе не возникает способных к передаче как в порядке сингулярного, так и универсального правопреемства прав и обязанностей. Важным является вопрос: допустимо ли участие иных кроме собственника лиц в разделе вещи как только волевом, юридическом акте, акте волеизъявления? Если в договоре собственника с иными лицами так или иначе содержится условие о совершении раздела принадлежащей собственнику вещи, то придется, конечно, признать совершение раздела выходящим за рамки двусторонних обязательств сторон. Например, если собственник обязуется продать треть имеющегося у него табуна породистых лошадей либо треть розового сада (ничего не изменится, если будет указано точное число лошадей или розовых кустов), то покупатель должен ожидать отделения подлежащих продаже вещей, т. е. раздела, и не вправе сделать это по своей воле. В то же время раздел вещи не является условием совершенного договора (ст. 157 ГК), и продавец, естественно, отвечает за неисполнение договора. Конечно, вещь может разделяться прямо в процессе заключения договора (это применимо к движимым вещам). В этом случае, однако, не следует говорить о том, что заключение и исполнение договора совпадают. Совпадают здесь моменты совершения собственником акта раздела (который не является исполнением обязательства и в отношении которого покупатель не имеет права требования) и заключения договора об отчуждении созданных в результате раздела вещей. И только в части передачи последних можно было бы говорить о совпадении моментов заключения и исполнения договора. Обратившись теперь к сделкам об объекте недвижимости, мы можем видеть, что акт раздела уже только потому не может совпадать с договором об отчуждении вновь создаваемых объектов недвижимости, что в момент заключения договора об отчуждении этих объектов их еще не существует как объектов права собственности в силу известного правила о регистрации права собственности на вновь созданную вещь (ст. 219 ГК). Даже если в процессе заключения договора покупатель ставится в известность об условиях раздела, т. е. ему, скажем, демонстрируются границы участка, его расположение, то предмет договора тем не менее отсутствует. Если в договор включены условия раздела, то это еще не дает покупателю права требовать регистрации права собственности на вновь созданный участок, т. к. такое право возникает только для самого собственника - ведь именно он производит раздел. Покупатель лишен права самостоятельно произвести межевание, определить границы объекта недвижимости, независимо от того, насколько ясно выражал свою волю на это собственник. Действия по разделу вещи - право собственника, которое не может принадлежать никому, кроме него.
Главный и частные выводы
Возвращаясь вновь к вопросу о природе решения собственника о разделе вещи, которое мы с большими сомнениями отнесли к числу односторонних сделок, заметим следующее. Такая сделка в любом случае может совершаться только собственником. Иные лица таких решений принимать не могут. Их соучастие в решении собственника является недопустимым, т. к. вступает в конфликт с ведущим правилом об исключительности собственности и юридически ничтожно. Один из главных выводов этого суждения состоит в том, что любые соглашения о разделе вещи между собственником и несобственником ничтожны. Частным случаем этого вывода является другой - часть вещи (часть участка) не может быть предметом обязательства о передаче вещи, что, впрочем, вполне очевидно, т. к. часть вещи не является объектом права (ст. 128 ГК). Понятно, что никто не вправе требовать от собственника реализации его волеизъявления о разделе, если такое волеизъявление состоялось, как, впрочем, и собственник не вправе требовать от кого-либо осуществления (исполнения) его решения о разделе вещи. При этом договор собственника с иными лицами о фактических изменениях вещи (перестройках, межевании, различных переработках) - это не сделка о разделе. Взятое изолированно решение собственника, его воля на определенное им же осуществление своего права, может быть им выражена вовне, и тогда эта воля приобретет вид волеизъявления, т. е. материализуется, станет фактом. Такой факт, волеизъявление по своим внешним признакам совпадает со сделкой. Причем если это волеизъявление отделено от другого факта - осуществления собственником своего решения, то возникает вопрос, который и представляет для нас непосредственный интерес, - о юридическом значении этого волеизъявления. В сфере частного права такое волеизъявление, как уже говорилось, не создает прав и обязанностей ни для собственника, ни для третьих лиц, а его осуществление самим собственником лишь изменяет, прекращает его право собственности, но все же не создает относительных прав. Но в сфере публичного права волеизъявление собственника может играть ту роль, которая, видимо, состоит в санкции на вторжение органов публичного права в сферу автономии собственника, поскольку такое вторжение необходимо для осуществления права собственности. И вот если считать возникновение у органов публичной власти полномочий (компетенции) некоторым "юридическим эффектом" волеизъявления собственника, то тогда его решение приобретает не только внешний вид сделки, но и определенные черты сходства с нею по существу. Именно в этом смысле, как представляется, в Требованиях к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, утв. Приказом Росземкадастра от 13.06.2001 N П/115, говорится о том, что "заявитель совершает одностороннюю сделку по слиянию или разделению принадлежащих ему земельных участков". Однако, учитывая, что кадастровый учет проводится после установления границ в натуре, скорее всего, практически налицо будет не только заявление о разделе (слиянии), но и действия по его осуществлению. Возвращаясь к нашему делу, мы можем теперь убедиться в том, что договор об отчуждении части земельного участка, как бы она ни была описана, а тем более, если речь идет только об указании количественных параметров, является ничтожным. Такой договор не может быть исполнен и не порождает у приобретателя никаких прав на имущество - ни вещных, ни обязательственных. Отчуждению земельного участка, ранее являвшегося частью другого участка, обязательно должны предшествовать односторонние действия собственника по созданию участка, начиная от принятия такого решения (которое само по себе не устанавливает каких-либо обязанностей собственника) до его осуществления путем установления границ участка и придания участку качеств объекта права посредством кадастрового учета и регистрации. В рассмотренном деле имеется и другое нарушение основ земельного законодательства, которое ввиду его простоты и очевидности не нуждается в пространном анализе. В соответствии со ст. 33 ЗК РФ обязательным критерием делимости является соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельного участка. Согласно п. 1 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры участков для индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В п. 3 ст. 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре" N 28-ФЗ установлено, что в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В городе Малоярославце законодательно установленный минимальный размер участка для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв. м. В нашем деле постановлением городского головы города Тофану было дано разрешение на строительство жилого дома на земельном участке площадью 228 кв. м, что следует признать актом, принятым сверх полномочий, т. к. по существу глава муниципального образования ревизовал нормативный акт о предельно допустимом размере земельного участка, предназначенного для строительства.
Исключительное право на приватизацию
В завершение следует проанализировать дело, рассмотренное недавно ВАС РФ, в котором затронуты некоторые аспекты обсуждаемой проблемы. Предприниматель приобрел в собственность по договору, заключенному с комитетом по управлению государственным имуществом, земельный участок, на котором находился объект, принадлежащий ему на праве собственности, - производственное здание (механосборочный цех) и объект, принадлежащий ООО "СТП", - здание электроподстанции N 5. Общество "СТП" оспорило договор в части приобретения того земельного участка, который предназначен для обслуживания здания электроподстанции. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции в иске отказали, сославшись на то, что при продаже здания электроподстанции N 5 к новому собственнику могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости. Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал, что право на приватизацию земельного участка в силу ст. 36 ЗК РФ принадлежит только собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. По этим основаниям состоявшиеся судебные акты отменены в части, договор купли-продажи земельного участка между предпринимателем и комитетом признан недействительным в отношении площади данного участка, занятой электроподстанцией N 5 и необходимой для ее использования <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ N 15524/04 от 5 июля 2005 г.
Варианты возможных выходов из тупика
Позиция Президиума ВАС РФ по существу означает возможность признания части участка предметом отдельных гражданских прав и обязанностей. Как я пытался выше показать, часть земельного участка не может считаться объектом права собственности (что касается пользования, то как право относительное, установленное договором, оно возникает по отношению к собственнику и тем самым не столь жестко связано с квалификацией предоставляемого в пользование имущества с точки зрения объектов гражданских прав). Понимая, что рассмотренный спор является не только сложным сам по себе, но и указывающим на достаточно распространенную практику, связанную с наличием нескольких хозяев у вышедших из эксплуатации производственных объектов, важно все же найти выходы из таких повторяющихся ситуаций, не вступающие в конфликт с нормой ст. 128 ГК. Мне уже приходилось писать о необходимости такого толкования ст. 36 ЗК РФ, которое позволило бы собственнику здания, сооружения, строения, помещения устанавливать своим личным заявлением (без множественности на стороне заявителя) право общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации. Иначе обязательно будут возникать юридические тупики <*>. К сожалению, пока эта вполне отвечающая смыслу закона позиция не находит поддержки на практике, что и приводит к неразрешимым ситуациям. -------------------------------- <*> Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2004. N 10.
Другой вариант, выходящий за рамки ст. 36 ЗК РФ, состоит, как это показано выше, в предварительном разделе делимого земельного участка с последующим отчуждением вновь созданного участка. Но вот распоряжение частью земельного участка, конечно, исключено. Трудно согласиться поэтому и с применением к таким случаям нормы ст. 180 ГК о возможности признания сделки недействительной в части, поскольку частичная недействительность сделки возможна лишь тогда, когда оспариваемая сделка может быть представлена как две или более сделок. Иными словами, норма ст. 180 ГК не вносит ничего нового в правило ст. 166 ГК: недействительной может быть признана только сделка. Поэтому, когда закон говорит о недействительности части сделки, имеются в виду лишь те сделки, которые могут быть представлены как несколько сделок. При неделимости предмета сделки это, как правило, невозможно.
Название документа