Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как необходимый инструмент, обеспечивающий слияние и поглощение обществ

(Ильченко А. Л.)

("Предпринимательское право", 2006, N 1)

Текст документа

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

КАК НЕОБХОДИМЫЙ ИНСТРУМЕНТ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЙ СЛИЯНИЕ

И ПОГЛОЩЕНИЕ ОБЩЕСТВ

А. Л. ИЛЬЧЕНКО

Ильченко А. Л., государственный регистратор прав Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве.

Говоря о слиянии и поглощении обществ в России, нельзя не затронуть проблемы, связанные с формированием имущественной базы для субъектов, участвующих в процессах слияния и поглощения. Если обратиться к любой из правовых форм слияния, существующих у нас сегодня, - будь то реорганизация юридических лиц путем слияния, присоединения или преобразования; создание на базе юридического лица дочернего или зависимого хозяйственного общества; объединение юридических лиц в форме ассоциации или союза; либо иные формы слияния, включая заключение договоров между субъектами-предпринимателями, - во всех случаях происходит объединение имущества субъектов тем или иным способом. Объединение имущества обществ происходит путем передачи его от одного общества к другому при реорганизации, внесении вкладов в уставный капитал, путем формирования общей долевой собственности при заключении договора простого товарищества (совместной деятельности), и тому подобными способами.

С возрождением в России недвижимости как объекта предпринимательского оборота именно недвижимое имущество стало играть роль имущественной основы предпринимательской деятельности, в том числе при слиянии и поглощении обществ. Поскольку недвижимость является наименее потребляемой и относительно незыблемой, стабильной вещью, активное включение недвижимости в предпринимательский оборот должно способствовать стабилизации экономических процессов, происходящих на рынке, включая процессы слияния и поглощения. Отсюда появляется необходимость предоставления серьезных гарантий и защиты прав и интересов предпринимателей на рынке в связи с оборотом недвижимости. Важную роль здесь играет государство в лице соответствующих органов, контролирующих оборот недвижимости и фиксирующих принадлежность недвижимого имущества тем или иным лицам. Речь идет в первую очередь о такой функции государства, как государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью, которая является одним из эффективных средств государственного регулирования экономики.

С созданием имущественной основы предпринимательской деятельности при слиянии и поглощении связано множество правовых проблем. В частности, это проблемы, касающиеся установления прав на объекты недвижимости при реорганизации обществ. Так, имеются коллизии между нормами, регулирующими общий порядок государственной регистрации и устанавливающими общий момент возникновения прав на недвижимое имущество - момент внесения в Единый государственный реестр прав записи о таком праве (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ), и нормами, регулирующими порядок реорганизации обществ. Из толкования последних следует, что права на недвижимое имущество у правопреемников - юридических лиц в результате реорганизации возникают с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении существования реорганизованного юридического лица или о новом юридическом лице. Сделка, направленная на реорганизацию, может считаться исполненной именно в момент регистрации новых юридических лиц (а при реорганизации в форме присоединения - в момент внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности последнего из присоединенных юридических лиц - ст. 16 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Аналогично следует подходить к вопросу определения момента возникновения прав на недвижимое имущество, внесенное в уставный капитал юридического лица. При учреждении общества размер, состав вкладов, порядок и сроки внесения недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал или в оплату акций акционерного общества определяются в учредительном договоре, являющемся многосторонней сделкой, а при внесении дополнительных вкладов и других случаях - в соответствующем решении общего собрания.

Существует и множество других проблем.

Говоря о государственной регистрации недвижимости в свете проблем слияния и поглощения, нельзя не остановиться на отдельных вопросах, связанных с защитой прав предпринимателей, подвергшихся "силовому захвату", своего рода принудительному (так называемому недружественному) поглощению другими лицами. Речь идет, в частности, о случаях совершения недействительных сделок с недвижимым имуществом, в результате которых происходит переход права собственности на объекты недвижимости, составляющие основной актив деятельности предпринимателя. Здесь существует два основных блока проблем, связанных с государственной регистрацией принадлежащего юридическому лицу недвижимого имущества: проблема предотвращения "недружественного" поглощения (в ряде случаев являющегося незаконным) и проблема защиты прав предпринимателей, уже подвергшихся такому поглощению (проблема возврата недвижимого имущества и восстановления деятельности предпринимателя).

Если говорить о способах недружественного поглощения с помощью передачи недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности на него, следует отметить ряд имеющихся в законодательстве норм и пробелов, позволяющих использовать при таком поглощении различные рычаги. В первую очередь речь идет о специальной компетенции государственного органа, осуществляющего регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, принадлежащее юридическому лицу, подвергшемуся "нападению". Проводя государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью на основании норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), регистрирующий орган действует в пределах предоставленных ему полномочий, к которым относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах и др. (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации). При этом Законом о регистрации четко установлен порядок проведения государственной регистрации, включая порядок и основания как для регистрации, так и для приостановления или отказа в регистрации (ст. 13, 16 - 20 Закона о регистрации).

Проводя правовую экспертизу представленных на регистрацию перехода права собственности сделок, регистрирующий орган в ряде случаев, имея информацию о совершении не вполне законной сделки, не вправе приостановить регистрацию перехода права по такой сделке или отказать в регистрации. К примеру, когда акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью совершается крупная сделка или ряд взаимосвязанных по продаже активов общества и отсутствует надлежащее согласие на совершение таких сделок со стороны уполномоченных органов общества (общего собрания или совета директоров общества), у регистрирующего органа не имеется оснований для отказа в регистрации перехода права собственности. Это связано с тем, что согласно нормам действующего законодательства крупные сделки, совершенные с нарушением требований закона относительно их одобрения (принятие решения о совершении крупной сделки производится общим собранием или советом директоров общества - в зависимости от стоимости такой сделки или ряда взаимосвязанных сделок относительно балансовой стоимости активов (стоимости имущества) общества), относятся к числу оспоримых сделок, то есть могут быть признаны недействительными судом по иску общества или его акционера (участника), - ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах". Таким образом, до получения вступившего в законную силу решения суда о признании такой сделки недействительной регистрирующий орган не имеет оснований для отказа в регистрации перехода права по такой сделке.

Аналогичная ситуация происходит при совершении обществом сделок по продаже недвижимого имущества, в которых имеется заинтересованность, - такие сделки также являются оспоримыми (ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах").

При этом какие-либо письма или сообщения заинтересованных лиц о незаконности данной сделки, содержащие просьбы не производить регистрацию перехода права собственности по сделке, также не могут служить основанием для отказа в регистрации в силу норм ст. 20 Закона о регистрации. В данном случае единственным способом воспрепятствования регистрации является введение ограничительных мер в отношении объекта недвижимости уполномоченными органами - судами или правоохранительными органами. В случае обращения в суд с иском о признании недействительной соответствующей сделки заинтересованное лицо вправе заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде ареста имущества, запрета производить какие-либо регистрационные действия и т. п. При наличии таких обеспечительных мер регистрирующий орган не вправе производить государственную регистрацию перехода права собственности.

Между тем для принятия таких мер требуется определенное время. Кроме того, простого вынесения соответствующего процессуального документа о наложении ареста или запрета в данном случае недостаточно. Необходимо представить данный документ в регистрирующий орган в установленном порядке. И здесь опять может возникнуть ряд проблем, связанных с регистрацией подобного рода ограничений. Во-первых, не во всех случаях ограничения будут подлежать государственной регистрации. Это вытекает из норм ст. 1, 4 Закона о регистрации, согласно которым государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Таким образом, ряд ограничений, которые могут быть введены в отношении объекта недвижимости, регистрации не подлежат, и неясно, как они должны расцениваться регистрирующим органом. Во-вторых, в Законе вообще не установлены порядок и правовые последствия регистрации возникновения, изменения и прекращения ограничений. В частности, неясно, в каких случаях имеющееся в отношении объекта недвижимости ограничение должно влечь приостановление государственной регистрации по п. 4 ст. 19 Закона о регистрации либо отказ в регистрации по п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (абз. 6 - "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества"; абз. 7 - "лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий", и др.). Если вести речь о приостановлении государственной регистрации, то такое приостановление возможно лишь в случае, когда в регистрирующий орган поступает решение о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав. Логика законодателя в данном случае не вполне ясна, исходя из того, что такого рода ограничения, как арест или запрет, являются временными мерами и в ряде случаев не могут влиять на возможность распоряжения объектом недвижимости.

Таким образом, для предотвращения нежелательного поглощения общества путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества наиболее эффективным является использование обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, несмотря на то, что нормы законодательства, регламентирующие введение такого рода мер, требуют дальнейшего совершенствования.

Наряду с изложенным одним из рычагов, используемых при передаче недвижимости из одних рук в другие в целях поглощения общества, являются нормы ст. 165 и 551 Гражданского кодекса РФ и ст. 16 Закона о регистрации. Речь идет о том, что, заключив соответствующую сделку по продаже недвижимого имущества, заинтересованные в поглощении лица инициируют спор об уклонении стороны по сделке от регистрации, в результате которого на основании решения суда о понуждении произвести регистрацию регистрирующий орган производит государственную регистрацию перехода права собственности на объект по заявлению одной стороны (приобретателя). В последующем возврат имущества возможен только путем оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

Кроме того, следует отметить начавшую сегодня активно развиваться практику косвенного вовлечения в процесс поглощения обществ третейских судов. Институт третейского разбирательства, являющийся одним из наиболее развитых в мире институтов, обеспечивающих свободу предпринимательства, в нашей стране в ряде случаев становится инструментом для недружественных поглощений, порой незаконных, одними обществами других. Так, рассматривая споры, вытекающие из договоров купли-продажи недвижимого имущества и из иных обязательств, влекущих в итоге переход права собственности на объекты недвижимости, третейские суды признают право собственности приобретателей по соответствующим сделкам либо выносят иные решения, касающиеся принадлежности недвижимого имущества.

В случае когда поглощение одного общества другим все же произошло и государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество уже произведена, встает вопрос оспаривания зарегистрированного права и возврата объекта недвижимости. Здесь также возникает множество проблем, связанных с выбором способа защиты права, последствиями вынесения того или иного судебного акта, предотвращением последующего отчуждения объекта третьему лицу, которое может быть признано впоследствии добросовестным приобретателем, и т. д. Важно отметить, что оспаривание зарегистрированного на основании недействительной сделки права на недвижимое имущество невозможно с использованием такого самостоятельного способа защиты права, как признание сделки недействительной, без применения последствий ее недействительности в том или ином виде (реституция, виндикация и др.).

В целом надо отметить, что проблема оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество должна разрешаться в рамках общих способов защиты права, причем при наличии спора о праве способы защиты должны избираться гражданско-правового характера, позволяющие суду установить в резолютивной части решения право лица на имущество, с привлечением в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права. Разрешение спора о праве путем рассмотрения спора публичного характера (о признании недействительными ненормативных актов, решений, действий (бездействия) регистрирующего органа) является недопустимым, так как может повлечь серьезное нарушение гражданских прав субъектов предпринимательской деятельности.

Таким образом, подводя итог изложенному, следует отметить, что эффективность использования института государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в России во многом является залогом законности слияний и поглощений обществ, и для предотвращения незаконных поглощений обществ на рынке необходимо усовершенствование законодательной базы и правоприменительной практики, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок и ограничений в отношении недвижимости.

Название документа