О некоторых особенностях правового режима жилых помещений

(Волкова Н. А.) ("Законодательство и экономика", 2006, N 1) Текст документа

О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Н. А. ВОЛКОВА

Волкова Н. А., заведующая кафедрой гражданского права Современной гуманитарной академии, кандидат юридических наук.

Правовой режим жилья определяет, что каждый человек имеет право на жилище (п. 1 ст. 40 Конституции РФ <*>), а жилищные права и свободы человека представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в Российской Федерации (ст. 2 и 18 Конституции РФ). -------------------------------- <*> Российская газета. 1993. N 237. 25 декабря.

Конституционно закреплены и запрет произвольного лишения жилья (п. 1 ст. 40), и неприкосновенность жилища, при котором никто не вправе проникать в него против воли проживающих в нем лиц, за исключением случаев, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ), и свобода выбора места жительства (ст. 27 Конституции РФ), и охрана права частной собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 35 Конституции РФ). Соответственно и отношения по наследованию жилых помещений, имеющие особое значение в жизни каждого человека, по здравой логике должны бы подлежать особому правовому регулированию. Однако анализ норм наследственного права показывает наличие существенного пробела относительно данной проблемы. В наследственном праве, как и во всех отраслях и институтах российского права, предусмотрена дифференциация правового регулирования, обусловленная особенностями объектов и способов наследования. Эта дифференциация находит свое выражение в наличии в наследственном праве Общей и Особенной части. И если Общая часть наследственного права состоит из гл. 61 "Общие положения о наследовании" и 64 "Приобретение наследства" Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), то Особенная часть этого гражданско-правового института представлена гл. 62 и 63, посвященными способам наследования ("Наследование по завещанию" и "Наследование по закону"), и гл. 65 "Наследование отдельных видов имущества" <*>. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552; 2004. N 49. Ст. 4855.

Такая структура построения наследственного права является логичной и способствует правильному толкованию норм гражданского права, содержащихся в разделе 5 ГК РФ "Наследственное право". Например, установленные законом обязательные признаки объектов наследования (ст. 1112 ГК РФ) дополнены специальными статьями, предусматривающими особенности правового режима некоторых объектов, наследование которых нуждается в специальном правовом регулировании предприятий (ст. 1178), земельных участков (ст. 1181), государственных наград (ст. 1185) и др. К сожалению, в гл. 65 не нашлось места для правовых норм, регулирующих особенности наследования жилых помещений, хотя отражение специфики наследования этих объектов в ГК РФ необходимо для нужд правоприменительной практики. Особенности правового режима жилых помещений как объектов наследования закреплены в ряде специальных нормативных правовых актов. В частности, Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) <*> устанавливает такие требования к жилому помещению, как нахождение его в жилищном фонде независимо от формы собственности (ст. 19), предназначенность и пригодность для проживания в нем граждан (ст. 15 и 17), ограниченность пределов правомочий собственника жилого помещения положениями ЖК РФ (ст. 30), возможность принудительного отчуждения для государственных или муниципальных нужд (ст. 32), а также принудительного возмездного отчуждения за определенные нарушения правил эксплуатации жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ и ст. 293 ГК РФ) и т. д. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Данные требования должны быть в системном виде отражены в наследственном праве России, поскольку жилые помещения могут наследоваться не только по завещанию, т. е. по односторонней сделке, которую можно признать недействительной в силу ее оспоримости или ничтожности (ст. 166 и 1131 ГК РФ), но и по закону, который может оказаться пробельным и затрудняющим принятие правильного решения по наследственному делу. Например, как решить вопрос с наследованием квартиры в порядке гл. 63 ГК РФ "Наследование по закону", если наследодатель начал реприватизировать эту квартиру в порядке ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О порядке введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации <*>" (передача из частной собственности в муниципальную или государственную), но смерть прервала этот процесс? Ведь исходя из конституционного принципа приоритета прав, свобод и интересов человека и гражданина (ст. 2, 17 и 18 Конституции РФ) нельзя решать данное дело по аналогии с приватизацией квартиры, не доведенной до завершения из-за смерти ее нанимателя. Вероятно, в такой ситуации должно быть применено иное правило, по которому не завершенный при жизни наследодателя процесс реприватизации квартиры должен быть прекращен и квартира должна поступить в наследственную массу для наследников по закону. Однако такого правила в законе нет, что может вызвать разнобой в судебной практике, породить множество споров для перегруженных гражданскими делами российских судов. -------------------------------- <*> Там же. Ст. 15.

Особенности правового регулирования наследования жилых помещений отражены лишь в ст. 33 ЖК РФ, посвященной пользованию жилым помещением по завещательному отказу. Однако данная статья предусматривает лишь порядок реализации уже полученного данного наследственного права и не раскрывает особенности его получения. Законодательство не в полной мере учитывает возможные конфликты и иные негативные последствия, порождаемые данным видом наследственного права на проживание в квартире наследника. Даже в советский период в законодательстве был обозначен курс на ликвидацию коммуналок и предоставление каждой семье, как правило, отдельной квартиры (см., например, ст. 18 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 28 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. и другие акты). Наследственный же институт завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ) фактически создает возможность возрождения подобных коммуналок, поскольку собственник жилого помещения вынужден будет жить в одном жилом помещении с нежелательным для него человеком или даже с целой нежелательной для него семьей, являющимися пользователями этого помещения по завещательному отказу. В условиях принудительного проживания с нежелательным человеком вероятны возникновения острых конфликтов, способных толкнуть собственника жилого помещения и членов его семьи на преступление (вплоть до убийства навязанного наследодателем "нахлебника" - пользователя по завещательному отказу). Кроме того, современное наследственное право наследодателя на применение завещательного отказа не учитывает особенности правового режима жилого помещения, одним из обязательных требований которого является изолированность, соответствие санитарным нормам жилой площади, ненарушение прав соседних владельцев жилых помещений и других положений жилищного законодательства. В результате этого возможны ситуации, при которых на праве завещательного отказа в квартиру собственника вселится гражданин (или его семья) с нарушением санитарной нормы жилплощади на каждого проживающего в данной квартире; в квартиру с малолетними детьми вселится хронический алкоголик или наркоман, больной заразной формой туберкулеза, и т. д. Разумеется, установление запрета собственнику жилого помещения на применение завещательных отказов в спектре наследственных правомочий будет прямым посягательством на конституционную гарантию права наследования, определенную п. 4 ст. 35 Конституции РФ, а также на свободу воли собственника по распоряжению своим имуществом на случай смерти, закрепленную ст. 209 и 1119 ГК РФ и другими законодательными актами. Да и сам завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ) не всегда может породить вышеуказанные последствия. Чаще всего - это одна из положительный акций наследодателя, направленная на достижение единства и благополучия оставшихся пока в этой жизни потомков умершего собственника жилого помещения. Например, завещательным отказом наследодатель обязывает сына-эгоиста обеспечить жилье внуку, оказавшемуся пока не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Решение проблемы видится во введении в гл. 65 ГК РФ специальной статьи, предусматривающей особенности наследования жилых помещений, в которой следовало бы установить критерии ограничения свободы наследования этих помещений основными требованиями жилищного законодательства. Например, недопустимостью применения завещательного отказа в случаях, когда его применение приведет к проживанию граждан в условиях сниженных санитарных норм жилой площади; к нарушению условий изолированности частей помещения, в которых проживают самостоятельные семьи; к вынужденному проживанию с заразными больными, алкоголиками, наркоманами и т. п. Конечно, любой завещательный отказ можно оспорить в суде в случае противоречия его закону, но когда спор задевает право на жилье, которое конституционно гарантировано каждому проживающему в России (п. 1 ст. 40 Конституции РФ), то чаша весов правосудия неизбежно склонится в сторону выполнения завещательного отказа. Поэтому без предлагаемой специальной правовой нормы в наследственном праве создаются большие затруднения в судебных разрешениях данной категории дел. Следующим дополнением, которое следовало бы внести в предлагаемую специальную статью, является проблема перехода права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 - 43 ЖК РФ). К данному общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, и другая инфраструктура многоквартирного дома, определенная законом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе последнего (п. 1 - 3 ст. 37 и ст. 38 ЖК РФ). Однако поскольку натуральный выдел этой доли не допускается (п. 1 - 4 ст. 37 ЖК РФ), а бремя расходов общего имущества несут собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ), то может сложиться ситуация, при которой наследник получит "кота в мешке", т. е. квартира, переданная ему в наследство, окажется не имущественным благом, а имущественными убытками. Иначе говоря, наследодатель может оставить наследнику в наследство (по закону или по завещанию) квартиру, настолько обремененную долгами, которые невозможно погасить даже в пределах ее стоимости, и наследнику придется раскошеливаться на возмещение по этим долгам из своих скудных средств, поскольку одновременно с получением жилья в наследство наследник обременяется и обязанностью отвечать по долгам наследодателя (ст. 1175 ГК РФ). Закон наделяет наследников правом отказа от наследства путем непринятия его или отказа после принятия наследства (ст. 1152 и 1157 ГК РФ). Однако такой отказ допускается лишь в пределах шестимесячного срока со дня открытия наследства (ст. 1154 и 1157 ГК РФ). И поскольку ни в нормах наследственного права, предусмотренного разделом 5 ГК РФ, ни в Основах законодательства о нотариате <*>, ни в иных актах не предусмотрены гарантии получения наследниками точной информации о состоянии долгов наследодателя, то наследник может оказаться лишенным возможности своевременно избежать попадания в этот "экономический капкан". -------------------------------- <*> Российская газета. 1993. N 49. 13 марта; СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377.

В связи с этим в специальную статью об особенностях наследования жилых помещений следовало бы внести право наследника на получение точной информации о состоянии долгов наследодателя, позволяющей наследнику решить вопрос о принятии или непринятии наследства со знанием действительных обстоятельств дела. Данное право вытекает из основных начал гражданского законодательства, предполагающих свободу физических лиц в приобретении и осуществлении своих гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). И еще одна проблема в наследовании жилых помещений нуждается в разрешении в специальной статье, которую необходимо ввести для установления особенностей наследования жилья. Эта проблема обусловлена правоотношениями в жилищно-строительных и жилищных кооперативах (ст. 110 - 134 ЖК РФ), основанными на особом правовом статусе этих организаций и членстве наследодателей в них. В отличие от членов товариществ - собственников жилья, правовой статус которых не создает особых сложностей для наследственно-жилищных отношений, жилищные и жилищно-строительные кооперативы основаны на паевых отношениях своих членов (ст. 124, 125, 131, 132 ЖК РФ). При этом один пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (п. 2 ст. 125 ЖК РФ). А поскольку пай в кооперативе представляет собой своего рода условную единицу, предоставляющую возможность участия в делах кооператива и получения в нем квартиры, то в данной сфере жилищных отношений возникают сложные комбинации в правомочиях на жилое помещение, получаемое в кооперативе в соответствии с данным паем. В отличие от обычного вещного права собственности на жилое помещение вещные права членов кооператива на жилье в кооперативе могут иметь ограниченно вещный характер. Так, член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, вправе сдать часть занимаемого жилого помещения в доме данного кооператива внаем за плату при условии получения предусмотренных в законе согласий на такую сдачу (ст. 128 ЖК РФ). Ограниченное вещное право члена кооператива на квартиру в доме этого кооператива носит временный характер и может быть прекращено для него при невыплате им паевого взноса в установленный срок (п. 1 ст. 133 ЖК РФ). В силу этого в наследственных правоотношениях может возникнуть казус, при котором законное (т. е. не завещательное) наследство на жилое помещение возникнет в период, когда кооператив возбудил и ведет дело о прекращении членства наследодателя в кооперативе, но еще не довел это дело до конца. Наследник готов полностью оплатить этот пай, однако уже пошел процесс возврата паевого взноса скоропостижно скончавшемуся наследодателю в порядке ст. 132 ЖК РФ. Закон устанавливает преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая определенной категории лиц (ст. 131 ЖК РФ), но в нем не предусмотрен порядок действий на случай, когда решение кооператива о возврате пая уже состоялось, а на место умершего члена кооператива принято другое лицо. Этот пробел в законе может породить немалые проблемы в судебной практике, поэтому в предлагаемой специальной статье наследственного права, посвященной особенностям наследования жилых помещений, необходимо предусмотреть варианты правового решения данных возможных казусов. Кроме того, режим вещных прав на жилые помещения, обеспеченный к реализации относительно зрелым гражданским и жилищным законодательством, не устоялся пока в правосознании населения. Например, до сих пор даже не все должностные лица муниципальных органов знают о наличии арсенала правовых средств, предусмотренных в ст. 293 ГК РФ и позволяющих через суд лишать собственников жилых помещений права на эти помещения путем продажи его с торгов, если этот собственник после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не устранит последствия бесхозяйного обращения с помещением, которое повлекло его разрушение. Между тем это положение гражданского законодательства действует уже свыше десяти лет, создавая хорошие правовые возможности для защиты прав соседей такого собственника и для обеспечения сохранности жилого фонда, не повергая одновременно собственника-нарушителя в финансовое и жилищное затруднение, поскольку вырученные от продажи жилого помещения на торгах деньги выплачиваются этому нарушителю за вычетом расходов и судебных издержек. На полученные деньги нарушитель имеет возможность приобрести жилье в собственность в другом месте, обеспечив покой исстрадавшимся соседям. Данное положение закона может создать проблемы и в наследственных правоотношениях, если, к примеру, нарушитель скончался в период рассмотрения судебного дела о принудительной продаже жилого помещения с торгов. Наследник же не желает, чтобы эта продажа состоялась и намерен проживать в данном помещении. Имеется и еще одна проблема правового регулирования жилищных отношений. Дело в том, что ни жилищное законодательство, ни нормативные акты не предусматривают такого критерия непригодности жилья, как размещение жилого дома на участке геопатогенной зоны, которая не только отрицательно влияет на здоровье жильцов, но даже опасна для их жизни. Например, еще в начале 90-х гг. прошлого века появился даже термин "раковый дом", жильцы которого умирали от онкологических заболеваний из поколения в поколение, и лишь впоследствии выяснилось, что такой дом построен на геопатогенной зоне, природа которой еще недостаточно изучена. На эмпирическом уровне выявлен лишь способ определения наиболее опасных геопатогенных зон "дедовскими" приемами (биолокация, поведение домашних животных и т. п.), пришедшими к нам от предков. Данный пробел в законе фактически лишает покупателя такого жилого помещения возможности расторгнуть сделку в порядке ст. 178 и 475 ГК РФ из-за невозможности доказать геопатогенное неблагополучие местности, в которой находится проданное жилье. Устранение же этого пробела в жилищном законодательстве невозможно из-за отсутствия необходимых знаний о природе данной проблемы и способах ее разрешения. Поэтому современный Градостроительный кодекс РФ <*> предусматривает в схемах территориального планирования и в генеральных планах поселений лишь территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (п. 8.2 ст. 19, п. 6.9 ст. 23), не упоминая ничего о геопатогенных зонах с запретами жилищного строительства на них. В связи с этим назрела необходимость предусмотреть в Градостроительном кодексе норму о геопатогенных территориях. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

Название документа