Означает ли согласие сособственника на приобретение доли в праве общей собственности его обязанность заключить договор купли-продажи доли
(Иванова Г., Лаева Н.) ("Правовые вопросы недвижимости", 2006, N 1) Текст документаОЗНАЧАЕТ ЛИ СОГЛАСИЕ СОСОБСТВЕННИКА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ЕГО ОБЯЗАННОСТЬ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ
Г. ИВАНОВА, Н. ЛАЕВА
Иванова Г., компания "Миэль", отд. "Каширское".
Лаева Н., компания "Миэль", отд. "Южное".
Ситуация с согласием сособственника приобрести долю и ситуация с уклонением продавца от продажи доли согласившемуся ее купить сособственнику. Целью данной статьи является определение правовой природы предложения собственника доли в праве общей собственности на имущество продать свою долю и согласия сособственника купить долю на предложенных условиях. Само понятие преимущественного права покупки содержится в ст. 250 ГК РФ. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Но продать свою долю любому лицу возможно лишь в случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут ее в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения. Статья 250 ГК устанавливает также последствия несоблюдения нормы о преимущественном праве покупки: любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. Сособственники имеют преимущественное право покупки доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т. д.). Если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке других участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право может оказаться нарушенным. На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли или отказа от ее продажи, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю на указанных продавцом условиях. Мнение об отсутствии у продавца такой возможности обосновывается тем, что подобное предложение является офертой, принятие которой адресатом признается акцептом, исключающим возможность отзыва предложения направившим его лицом (ст. ст. 432, 435, 438 ГК РФ). Но исходя из положений ст. 435 ГК РФ, указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение. Многие авторы публикаций, касающихся института преимущественного права покупки, считают извещение продавца остальных участников долевой собственности офертой (Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2). Пункт 2 ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли направил другим участникам долевой собственности письменное извещение "о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее". Из текста закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. Нигде в законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, не обязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. А это значит, что предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену. Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение может являться односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК. Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной. Высказывается мнение о том, что рассматриваемое "извещение" не может считаться офертой, ибо оно уведомляет получателя не о намерении отправителя извещения продать долю адресату, а о его намерении продать свою долю третьему лицу. В частности, судья Верховного Суда РФ Н. Толчеев в своей статье "Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры)" (опубликована в "Российской юстиции", N 7, 2000) указывает, что по смыслу ст. 250 ГК РФ продавец извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Если между сособственником доли и лицом, которому сделано предложение приобрести долю, не достигнуто соглашение о заключении договора на предложенных условиях, то участники общей собственности, которым такое предложение не направлялось, не вправе требовать заключения с ними договора на условиях, обозначенных в полученном ими извещении о продаже доли постороннему лицу. С таким суждением трудно согласиться. Ведь продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и одновременно тем самым предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла. Предположим, что через несколько дней после направления извещения продавец доли отказывается от него или вносит в извещение изменения. Может ли он это делать и какие права адресата эти действия нарушают, если указанное извещение не является офертой? Очевидно, что на поставленные вопросы придется ответить, что продавец доли вправе "передумать" продавать свою долю постороннему лицу и что отзыв извещения не может нарушить прав адресата, ибо само извещение не налагает на продавца никаких обязанностей по отношению к адресату. При таком подходе права и интересы лица, получившего извещение, серьезно ущемляются. Для того чтобы этого не происходило, необходимо признать, что извещение налагает на продавца доли обязательство продать свою долю адресату, т. е. что извещение является офертой. Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет, цена. Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, предложение, направленное сособственнику, содержит признаки оферты. Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной. Высказывается мнение о том, что рассматриваемое "извещение" не может считаться офертой, ибо оно уведомляет получателя не о намерении отправителя извещения продать долю адресату, а о его намерении продать свою долю третьему лицу. С таким суждением трудно согласиться. Ведь продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и одновременно тем самым предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла. Если один из участников в течение установленного законом срока выразит согласие купить предложенную к продаже долю, то оно считается акцептом. Разумеется, согласие должно быть полным и безоговорочным. Статья 438 ГК РФ. Акцепт. 1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Таким образом, согласие сособственника купить содержит признаки акцепта. И это вроде бы приводит к логическому итогу. Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Итак, предложение собственника и согласие сособственника содержат признаки акцепта и оферты, но к логическому итогу, что договор все-таки заключен и у сторон появились взаимные обязанности, мы так и не придем. Согласно ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Согласно ст. 550 договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Из вышеизложенного можно сделать вывод: несмотря на то что предложение собственника продать содержит признаки оферты, а согласие сособственника хоть и содержит признаки акцепта, они не порождают договор (имеется в виду предварительный договор), из которого могла бы следовать обязанность сособственника - потенциального покупателя - купить долю. Можно предположить, что если бы к извещению собственника прилагался проект договора (имеется в виду предварительный договор), который был бы подписан собственником, и ответ был бы получен также в виде подписи сособственника (потенциального покупателя), то в соответствии с правилами о едином документе либо в соответствии с моей "вольной" трактовкой ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Могу предположить, что в этом случае можно было бы говорить о предварительном договоре и соответственно о тех последствиях, которые влечет неисполнение предварительного договора. Опять же, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Но на защите "слабой" стороны ст. 162 ГК РФ, в силу которой несоблюдение простой письменной формы сделки не лишает стороны права приводить письменные и другие доказательства в пользу признания договорных отношений. Таким образом, в рассматриваемых нами случаях понуждение к заключению основного договора возможно, если признать стороны (продавца - собственника доли и покупателя) добровольно принявшими на себя обязательства по заключению договора. Гражданское законодательство предусматривает заключение договора в обязательном порядке для лиц, добровольно принявших на себя обязательства только по предварительному договору. Если при несоблюдении сторонами письменной формы, но при наличии и достаточности письменных доказательств признать стороны заключившими предварительный договор, то в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. К таким отношениям применяются общие основания ответственности за причинение вреда (ст. 1064 ГК РФ). Например, в случае уклонения продавца от продажи доли в праве общей собственности согласившееся ее купить лицо может понести убытки, связанные с подготовкой к заключению договора купли-продажи (оформить в банке кредит на приобретение недвижимости, уплатить банку проценты за пользование кредитом, штрафы за досрочное расторжение кредитного договора, неиспользование кредита и т. д.). Но это уже следующая тема. Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела... При рассмотрении проблем договорного права особое значение имеет принцип свободы договора. По общему правилу понуждение к заключению договора не допускается. В то же время законодатель в отдельных случаях предусматривает основания применения понуждения к заключению договора. Например, в случае добровольно принятого на себя обязательства по предварительному договору. Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданами и юридическими лицами своих прав с причинением (прямо или косвенно) вреда другим лицам. Злоупотребление связано не с содержанием права, а с его осуществлением, т. к. при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом. В п. 1 ст. 10 ГК РФ прежде всего запрещены такие действия граждан и юридических лиц, которые осуществляются исключительно с намерением причинить вред другому лицу. Осуществление прав с целью причинить вред, т. н. шикана, запрещено гражданскими законами ряда европейских государств. При рассмотрении конкретных дел суд определяет, можно ли то или иное поведение стороны спора расценивать как злоупотребление. Таким образом, ведение переговоров, обмен письмами, проектами без реального намерения заключить договор вполне отвечают условиям неправомерности деяния, образующего деликт. В нашем же случае налицо злоупотребление свободой договора, т. е. правом договор не заключать.
Список использованной литературы
1. Хвощинский А. В поисках договора о переговорах // Бизнес-адвокат. 2000. N 1. 2. Богданова Е. Е. Понуждение к заключению договора // Право и экономика. 2005. N 1. 3. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2. 4. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. N 7. 5. Фогель В. А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики. 2002. N 4. 6. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. NN 10, 11. 7. Комментарий к ГК РФ (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997.
Приложение. Извлечения из постановлений ФАС Московского округа
Постановление от 3 июня 2003 г. N КГ-А40/2653-03 <*>
Постановление от 1 марта 2005 г. N КА-А40/707-05-П <*>
Постановление от 21 декабря 2004 г. N А40/10659-04 <*>
Материал предоставлен компанией "Миэль"
Название документа