Обремененное имущество: оправданны ли риски?

(Кюршунова Н.)

("ЭЖ-Юрист", 2006, N 9)

Текст документа

ОБРЕМЕНЕННОЕ ИМУЩЕСТВО: ОПРАВДАННЫ ЛИ РИСКИ?

Н. КЮРШУНОВА

Надежда Кюршунова, юрист, г. Петрозаводск.

Распространенным является мнение, сформированное некоторыми органами власти, о том, что соглашение об изменении или о расторжении договора, если договор подлежит обязательной государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации. Однако данный вопрос до сих пор вызывает сомнения у практикующих юристов, поскольку конкретного нормативного урегулирования не имеет, а обоснование необходимости регистрации на сто процентов критики не выдерживает.

С учетом сложившейся практики подобные вопросы возникают по поводу договора аренды, например, когда изменяется арендная плата, изменяются условия о ремонте арендуемого помещения, изменяется срок аренды, т. е. когда сам объект недвижимости, переданный в аренду, в результате подписания такого соглашения не затрагивается. Имеют место также случаи, когда гражданам необходимо изменить условия договора купли-продажи жилого помещения, поскольку обнаруживается ошибка в реквизитах расчетного счета, для получения налогового вычета - разделить стоимость приобретенных одновременно по договору земельного участка и жилого дома и т. п.

Позиция власти

Сторонники регистрации дополнительных соглашений исходят из того, что:

обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации, то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Сразу замечу, что в принципе норма, прямо устанавливающая такую зависимость, в ГК РФ отсутствует.

Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение - неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Предмет спора

Несмотря на наличие некоторой логики, эта позиция не совсем соответствует действующему законодательству и искажает смысл государственной регистрации прав на недвижимость, а также заставляет участников договорных отношений производить неоправданные значительные расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию дополнительных соглашений, в частности 7500 рублей для юридических лиц (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Стремление наполнить Единый государственный реестр прав на недвижимость (далее - ЕГРП, реестр) всевозможными ненужными записями непонятно, поскольку существующие нормы права четко позволяют определить, что подлежит регистрации и с какой целью.

Согласно ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом в соответствии со ст. 164 ГК РФ. Статьей 164 ГК РФ установлено, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации подлежат именно сделки с недвижимостью. В ЕГРП фиксируется именно наличие тех или иных правоотношений по поводу недвижимой вещи, а именно: правоотношений собственности, аренды, ипотеки, доверительного управления, сервитута.

Соглашение об изменении условий договора является сделкой, направленной на изменение содержания, но не существа правоотношения, которое уже возникло по поводу данного объекта недвижимости на основании договора и зафиксировано в Реестре. Это может быть изменение обязательств по расчетам, обязательств по содержанию и обслуживанию объекта, т. е. сделка с недвижимостью в данном случае отсутствует, соответственно такое соглашение не будет являться правоустанавливающим документом. Поэтому если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации, то в силу п. 2 ст. 4 названного Закона данное соглашение не будет требовать регистрации в реестре.

Арендатору на заметку

Если рассмотреть договор аренды, то, конечно, стороны могут подписать дополнительное соглашение, в котором изменят предмет договора, например уменьшат количество арендуемых помещений либо вообще договорятся о передаче в аренду другого имущества. В этом случае следует обращать внимание на содержание такой сделки - здесь очевидно возникновение арендных отношений по поводу нового объекта недвижимости и соответственно будет иметь место новый договор аренды, для юридической силы которого необходима государственная регистрация.

Такая же ситуация возможна в случае изменения предмета зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости. Если же изменяется срок действия договора, цена предмета сделки, какие-то иные условия, которые подлежат отражению в ЕГРП в том или ином случае, то на основании соответствующего соглашения, фиксирующего данные изменения, в записи ЕГРП (о сделке, об аренде) могут быть внесены изменения (государственная пошлина для юридических лиц в данном случае составляет 300 рублей - подп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Хотя даже без регистрации в ЕГРП данные изменения будут иметь юридическую силу и будут изменять отношения сторон, если они совершены в надлежащей форме.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Государственная регистрация в силу своего понятия (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации) к форме договора не относится. Иных требований к порядку заключения соглашения об изменении договора ГК РФ не предусмотрено, следовательно, соглашение об изменении договора не подлежит государственной регистрации. Поэтому вызывает недоумение п. 19 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом МЮ РФ от 06.08.2004 N 135, согласно которому соглашение об изменении договора аренды регистрируется как сделка в подразделе III-4. При этом совершенно неясно, как регистрирующий орган исходя из требований заполнения в ЕГРП записи о сделке (раздел V Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219), будет вносить запись о соглашении, изменяющем размер арендной платы либо условие о проведении ремонта арендуемого объекта. Немаловажно, что согласно п. 44 раздела V Правил ведения ЕГРП подраздел III-4 предназначен для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве и т. п.).

Нельзя безоговорочно согласиться и с позицией, выраженной в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59, где указано следующее: соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

Если обратиться к разделу V Правил ведения ЕГРП, то обнаруживается, что размер арендной платы в записи об аренде в реестре не отражается. Согласно Правилам при регистрации договора аренды указываются предмет и срок аренды, стороны договора, реквизиты договора.

Кроме того, ст. 333.33 НК РФ предусматривает размер государственной пошлины за государственную регистрацию вещных прав на недвижимость, сделок об отчуждении, подлежащих государственной регистрации, ограничений (обременений) прав на недвижимость, внесение изменений в записи ЕГРП и т. д. НК РФ не устанавливает размера государственной пошлины за регистрацию дополнительных соглашений.

ЕГРП не резиновый

Аналогично можно рассуждать по поводу регистрации соглашений о расторжении договоров. ГК РФ не устанавливает требований обязательной государственной регистрации таких сделок. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежит прекращение прав на недвижимость, что должно производиться на основании таких соглашений. На практике имел место случай оспаривания отказа в государственной регистрации соглашения о досрочном расторжении договора аренды (АС РК, дело А26-7027/03-16). Помимо всего прочего, арбитражный суд указал, что в ГК РФ отсутствуют нормы, требующие государственной регистрации такого соглашения, поэтому действия регистрирующего органа являлись правомерными.

Таким образом, представляется более правильным обращать внимание прежде всего на содержание соглашения: оно может вообще не касаться объекта недвижимости и никаких прав на него не порождать, так как эти права уже возникли и зарегистрированы на основании самого договора. В случае если соглашение об изменении договора не влечет за собой изменения предмета договора, а также возникновения, прекращения или перехода прав на объект в ЕГРП, оно не подлежит обязательной государственной регистрации, а на его основании в записи Реестра могут быть внесены изменения.

Например, в соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП изменения в ЕГРП могут быть внесены по заявлению сторон договора на основании соглашения об изменении договора при изменении фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, уточнении площади объекта, цены в договоре или иных существенных условий договора, которые в соответствии с Правилами ведения ЕГРП отражаются в его подразделах.

Учитывая, что и у Министерства юстиции РФ и у ВАС РФ имеется право законодательной инициативы, с точки зрения правового государства видится более правильным, чтобы их мнения превратились в надлежащие нормы права и нашли свое отражение в законе, а не порождали разнообразные толкования и подходы в зависимости от ситуации.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации, то в силу п. 2 ст. 4 названного Закона данное соглашение не будет требовать регистрации в Реестре.

Название документа