Возвращаясь к вопросу о "добросовестности"
(Власенко Е.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 11)
Текст документа
ВОЗВРАЩАЯСЬ К ВОПРОСУ О "ДОБРОСОВЕСТНОСТИ"
Е. ВЛАСЕНКО
Евгений Власенко, адвокатское бюро "LOCUS STANDI".
В N 1 "ЭЖ-Юрист" за 2006 г. была опубликована статья д-ра юрид. наук, адвоката К. И. Скловского "Захват недвижимости и борьба с ним". На примере конкретной сделки со зданием, принадлежащим (ранее) ОАО "Гипромез", были рассмотрены последствия применения абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, выразившиеся в "захвате недвижимости", а также уточнено понятие "добросовестность" при совершении сделок с недвижимостью. С высказанной точкой зрения нельзя согласиться в полной мере.
Автор вышеуказанной статьи считает, что дополнительный абзац, введенный в п. 2 ст. 223 ГК РФ Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ, потворствует захватчикам недвижимости и именно на этой норме основаны противоправные захваты недвижимости. Но ведь и до 01.01.2005 было ничуть не меньше сделок с недвижимостью с поддельными подписями и документами, а также совершенные неуполномоченными лицами и т. п. Потому вряд ли можно говорить об открытии новой эпохи криминального передела рынка недвижимости, вызванной введением в действие абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Удивительно другое: какой смысл хотел придать законодатель этой норме и какие вопросы она должна была разрешить?
Эта норма совсем ничего не меняет. Абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ по сути разъясняет положение, существующее с момента принятия первой части ГК РФ и в ней содержащееся (см. абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). И у какого юриста есть сомнения в отношении определения момента перехода права собственности на недвижимое имущество?
Странным было бы также предполагать, что законодатель ввел специальную норму о моменте возникновения права собственности на недвижимость у "добросовестного приобретателя". Все приобретатели считаются "добросовестными", пока суд не установит обратного. И правовые средства защиты лица, лишенного своей собственности, этой нормой нисколько не затрагиваются и не меняются.
Введенную Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ норму никак нельзя оценивать с точки зрения открывшей прямой путь мошенникам. Иначе как недоразумением эту норму расценить нельзя.
Стоит согласиться с мнением К. И. Скловского о необходимости отмены этой нормы, но не в связи с ее влиянием на криминогенную обстановку, а в связи с ее полной ненужностью, как никоим образом не влияющую на гражданские правоотношения.
К. И. Скловский полагает, что одним из основных признаков подтверждения добросовестности приобретателя недвижимости является непосредственное ознакомление с этим объектом недвижимости, т. е. осмотр этого здания изнутри и снаружи, выяснение, кто владеет этим зданием. По меньшей мере неуютно должны почувствовать себя все те действительно добросовестные приобретатели, которые при покупке объекта недвижимости (в т. ч. земельного участка или недостроенного объекта недвижимости и т. п.) не осмотрели его. А как же теперь доказывать факт осмотра, если и осматривали? Впрочем, почему бы этот принцип определения добросовестности не распространить не только на недвижимость, но и на движимые вещи?
Если принять во внимание, что в сделках, подобных описанной, участвуют исключительно недобросовестные лица (пока не "легализуют" объект), то трудно поверить, что эти лица согласятся с приведенными доводами в судебном заседании. Это всего лишь рассуждения - осматривалось здание до сделки или нет. Во-первых, с формальной точки зрения никто не обязан этого делать (все параметры здания имеются в технической документации), во-вторых, этот довод отводится одним простым документом, который является действительно доказательством - это акт приема-передачи здания. Зачем доказывать факт осмотра здания, если на руках имеется документ, подтверждающий передачу этого здания покупателю, и этот документ принят уполномоченным государственным органом? Без указанного документа переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован не будет. Но именно здесь и присутствует слабое звено у "захватчиков". Почему-то многие не придают этому обстоятельству ни малейшего значения. Передаточный акт "захватчики" подписали, но реально передачи здания не было! И факт захвата через силовые ведомства, предъявление недобросовестными приобретателями исков о выселении и т. п. только подтверждают это.
Судебная практика складывается иногда таким образом, что договоры в этих случаях признаются незаключенными. Можно спорить в отношении возможности предъявления иска по такому предмету (о признании договора незаключенным), так как ГК РФ признает лишь единственный случай признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным - в случае отсутствия согласованной цены в договоре (ст. 555 ГК РФ), но ВАС РФ в ряде своих постановлений и информационных писем счел возможным признавать договоры незаключенными и по другим основаниям.
И последнее. У К. И. Скловского достаточно пессимистичный взгляд на гражданско-правовые возможности защиты пострадавшей стороной своих прав от мошеннических действий. Вроде как кроме ст. 302 ГК РФ, больше и опираться не на что. Но проблема здесь не в цивилистах и не в ущербности существующих норм права, а в чистой "уголовщине". Когда речь идет о банальной подделке подписей и документов, то этими вопросами должны заниматься следственные органы, а не арбитражные суды. И если уголовному делу не дали ход, прекратили, "замяли" и т. п., то естественно, у пострадавшей стороны возникают формальные проблемы применения ст. 302 ГК РФ - в ином случае очень сложно доказать в арбитражном процессе, что имущество похищено у этого лица или выбыло из владения иным путем помимо его воли.
Название документа