Право пользования жилым помещением членами семьи собственника
(Гришаев С. П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006) Текст документаПодготовлен для системы КонсультантПлюс
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ЧЛЕНАМИ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 25 марта 2006 года
С. П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н. доцент кафедры гражданского права МГЮА.
В качестве вещного права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В данной главе говорится только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК также подтверждает вещный характер этого права. О вещном характере этого права говорит и то обстоятельство, что члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, что также характерно для вещных абсолютных прав (п. 3 ст. 292 ГК). Наконец, в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 2 ст. 292 ГК право членов семьи собственника на пользование жилой площадью сохранялось за ними и в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, а также при прекращении ими семейных отношений с собственником. Таким образом, право членов семьи собственника на пользование жилой площадью характеризовалось наличием важнейшего признака вещного права - права следования. Высказывалось мнение, что такие права обладали рядом прав, присущих личным сервитутам <1>. Обосновывалось это тем, что установлены они в отношении конкретных индивидуумов, непередаваемы; срок их действия ограничивается сроком жизни управомоченного лица, они неотчуждаемы, не могут быть заложены, не переходят по наследству и на них не может быть обращено взыскание. -------------------------------- <1> Груздев В. В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. N 6. С. 32.
Однако в последней редакции этого пункта, введенной Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ, было установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, указанное право лишилось такого важнейшего признака вещного права, как право следования. Вместе с тем право членов семьи собственника на пользование жилой площадью по-прежнему следует рассматривать в качестве вещного, поскольку остальные признаки вещных прав сохранились. Существуют некоторые различия в правовом регулировании этого вещного права в ГК и ЖК. Так, в первом случае используется понятие "член семьи собственника жилого помещения", тогда как во втором кроме понятия "член семьи собственника" используется термин "гражданин, проживающий совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении". Понятие члена семьи собственника дано в ст. 31 ЖК РФ, согласно которой речь идет прежде всего о лицах, связанных с собственником родственными или супружескими узами, однако сюда могут также входить нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Нельзя не обратить внимания на изменения, которые произошли в жилищном законодательстве по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Так, если в старом ЖК решающим для признания гражданина членом семьи был факт совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем, то в настоящее время главное - чтобы гражданин был вселен в качестве члена семьи собственника. Вместе с тем для признания членом семьи собственника в смысле жилищного права супруга, родителей и детей необходим факт совместного проживания в принадлежащем собственнику жилом помещении. При этом родители супруга собственника не включены в категорию членов семьи собственника. Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением (п. 2 ст. 31 ЖК). Однако эта норма носит диспозитивный характер и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное. Из этого следует, что члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав. На последних, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению. По общему правилу член семьи собственника имеет право на использование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается с истечением этого времени; что право пользования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств - например, при вступлении собственника жилого помещения в брак (сделка под отменительным условием - ст. 157 ГК). Соглашение о возникновении и прекращении права пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых оно предоставлено, может быть пунктом брачного договора. На дееспособных граждан, которые являются членами семьи собственника, возлагается солидарная с собственником ответственность. Под гражданской дееспособностью понимается способность физического лица (гражданина) своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права. Полной дееспособности граждане достигают по достижении 18 лет. Из этого правила есть два исключения. Первое: граждане, вступившие в брак до достижения 18 лет, становятся полностью дееспособными со времени вступления в брак. Второе - если несовершеннолетний, достигший 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью, то он может быть объявлен полностью дееспособным. Солидарными называются обязательства, в силу которых каждый из солидарных кредиторов вправе требовать, а каждый из солидарных должников обязан исполнить обязательство полностью. Солидарные обязательства возникают в случаях, предусмотренных договором или законом, в частности при неделимости предмета обязательства. В солидарных обязательствах кредитор имеет право требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. Таким образом, солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника заключается в том, что к каждому из них может быть предъявлено в полном объеме требование, вытекающее из пользования данным жилым помещением (например, по оплате коммунальных услуг). ЖК специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения (ранее действовавшее законодательство права таких лиц не регулировало). К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным). Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника (имеется в виду расторжение брака или признание его недействительным). Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное. Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право. Указанная норма направлена против недобросовестных граждан, которые вступали в брак исключительно для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Следует отметить, что правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. В частности, она предоставляет определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан. Так, согласно п. 4 ст. 31 ЖК, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Формулировка "отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением" означает, что у бывших членов семьи собственника нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. В таких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. В первоначальном варианте проекта ЖК такой срок был установлен в 1 год, однако впоследствии законодатель отказался от установления определенных сроков и он был отдан на усмотрение суда. Более того, если у собственника есть алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи собственника (так, в силу ст. 90 СК РФ бывший супруг может получить право на получение алиментов от другого супруга), то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Истечение установленного судом срока означает прекращение права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника и соответственно он может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Однако это правило носит диспозитивный характер и в договоре между собственником и данным бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное. При этом до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании суда. Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником данного помещения о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Возникает вопрос о том, подлежит ли указанное право государственной регистрации. Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <2>. Высказывалось также мнение о том, что права лиц, пользующихся жилым помещением, защищены в порядке ст. 558 ГК, предусматривающей, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением <3>. -------------------------------- <2> Пискунова М. Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А. Р. Кирсанова. М. 2003. С. 54. <3> Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. М., 2004. С. 321.
С таким мнением вполне можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения для последующей регистрации его права пользования жилым помещением может вызвать некоторые сложности как организационного, так и правового характера. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением Правительства г. Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.
Название документа