Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки
(Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н.)
("Законодательство и экономика", 2006, N 5)
Текст документа
СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ ПРИ НЕИСПОЛНЕНИИ
ЗАЕМЩИКОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ИПОТЕКИ
Л. Ю. ГРУДЦЫНА, М. Н. КОЗЛОВА
Л. Ю. Грудцына, кандидат юридических наук, адвокат.
М. Н. Козлова, юрисконсульт адвокатского кабинета, аспирантка Российской правовой академии Минюста России.
Если заемщик не выполняет свои обязательства по договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56 - 59 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 447 - 449 ГК РФ).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 59. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по местонахождению этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах присутствуют лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Закона об ипотеке).
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для необходимых записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день, после того как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в п. 1 и 2 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15 процентов. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона становятся основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имели к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 5 и 6 ст. 350 ГК РФ, а также ст. 46 Закона об ипотеке.
Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет. Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обращения взыскания и реализации жилого помещения возвращается бывшему залогодателю. В случае обращения взыскания на жилье, приобретенное по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяющееся нотариусом. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:
1) жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;
2) проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.
Порядок осуществления прав по закладной
Требовать исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой, может любой законный владелец закладной, а не только залогодержатель. При реализации своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную лицу, в отношении которого осуществляется такое право, по его требованию. Таким лицом может быть либо сам залогодатель, либо должник.
Исключение составляют случаи, когда:
- закладная при ее залоге передана в депозит нотариуса;
- закладная заложена с передачей ее залогодержателю.
Должник по основному обязательству будет погашать свой долг полностью либо частично согласно плану погашения долга путем надлежащего исполнения своих обязанностей по закладной. Как уже говорилось, исполнение своих обязательств должник осуществляет законному владельцу закладной либо иному лицу, которое письменно уполномочено на это законным владельцем. По исполнении должником своего обязательства, обеспеченного ипотекой и удостоверенного закладной в полном объеме, залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. Если обязательство исполняется по частям, залогодержатель должен удостоверить эти факты таким способом, который однозначно свидетельствовал бы о надлежащем исполнении обязательства для возможных последующих владельцев. Указанными способами могут быть приложение соответствующих финансовых документов к закладной либо совершение соответствующей записи на закладной о частичном исполнении обязательства.
При этом нахождение у залогодержателя закладной либо отсутствие на закладной отметки о частичном исполнении обязательства будет свидетельствовать о том, что обязательство полностью или частично не исполнено, если иное не доказано. Не будет считаться исполненным обязательство, удостоверенное закладной, в случае передачи залогодержателем данной закладной иному лицу. В этом случае передача закладной означает и передачу всех удостоверяемых ею прав в совокупности новому лицу, которое будет являться законным владельцем закладной.
Владелец закладной признается законным, если его права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной, а на закладной сделана соответствующая отметка предыдущим владельцем. Владелец признается незаконным, если закладная оказалась у него в результате хищения или иным образом помимо воли лица, сделавшего передаточные надписи на закладной, а такой владелец знал об этом, приобретая закладную, либо должен был знать. При этом факт хищения или выбытия из законного владения какого-либо лица должен быть доказан в установленном законом порядке. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. При передаче прав по закладной с частичным исполнением основного обязательства обязательства, которые должны быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. Должник обязан исполнять обязательство надлежащим образом: либо путем полного исполнения обеспечиваемого обязательства, либо путем частичного погашения долга в соответствии с планом погашения задолженности. Если закладная находится в депозите нотариуса, должник исполняет свое обязательство путем внесения долга в депозит нотариуса.
Закон об ипотеке предусматривает случаи, когда должник вправе отказать предъявителю закладной в исполнении. Такое возможно, если:
1) судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной;
2) судом принят иск о применении последствий недействительности сделки по уступке прав по закладной;
3) предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдан ее дубликат;
4) предъявленная закладная недействительна в связи с нарушением порядка ее выдачи, а также дубликата, за который должник не отвечает;
5) должник признается частично исполнившим обязательство. Таким случаем является передача прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Если такие обязательства должны быть исполнены до момента передачи прав, то после передачи они в любом случае признаются исполненными.
Как нахождение закладной у залогодержателя свидетельствует о неисполнении должником своего обязательства, так и нахождение закладной у должника или в государственном регистрационном органе свидетельствует о надлежащем исполнении должником своих обязательств, если иное не доказано или не предусмотрено федеральным законом. Лицо, которое обладает закладной, обязано незамедлительно известить об этом всех лиц, в ней указанных. Если закладная в соответствии с законом аннулируется, регистрирующий орган обязан произвести аннуляцию путем проставления на ее лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, за исключением ее физического уничтожения.
В случае если по каким-либо причинам закладная утрачена, она подлежит восстановлению в следующем порядке:
1) лицо, означенное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как залогодержатель, направляет заявление в адрес залогодателя, а также должника, если залогодатель является третьим лицом по обеспеченному ипотекой обязательству. При этом данные, содержащиеся в Едином государственном реестре, должны устанавливать законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
2) в ином случае суд в порядке особого производства выносит решение по делу об установлении фактов, имеющих юридическое значение;
3) залогодатель и должник (если залогодатель - третье лицо по основному обязательству) обязаны в минимально короткие сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в государственный регистрирующий орган;
4) государственный регистрирующий орган выдает дубликат закладной лицу, ее утратившему. При этом дубликат должен полностью соответствовать утраченной закладной. За все убытки, которые могут возникнуть в связи с таким несоответствием, несет ответственность лицо, составившее дубликат.
Порядок получения ипотечного кредита
Банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это:
- наличие постоянной работы в регионе, где проживает заемщик;
- наличие достаточного совокупного дохода на семью для погашения кредита;
- наличие собственных денежных средств для внесения первоначального взноса. Размер такого взноса может изменяться в зависимости от приобретаемого жилого помещения. Так, для покупки квартиры необходимо иметь не менее 20 процентов стоимости приобретаемого жилья, а для жилого дома размер взноса составит не менее 40 процентов его стоимости.
Ипотечный кредит отличается от обычного своим целевым назначением. Он предоставляется исключительно для приобретения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья.
Условия и сроки предоставления кредита
Обычно ипотечный кредит предоставляется на срок от пяти до двадцати лет, как правило, это пятнадцать лет. Ставка кредита зависит от вида валюты, в которой предоставляется кредит, и от вида покупаемого жилья. Так, ставка кредита в рублях составляет от 9 до 15 процентов годовых, в валюте - от 14 до 20 процентов годовых. Ставка кредита для покупки квартиры на первичном рынке недвижимости составляет 14 - 17 процентов годовых до регистрации права собственности на жилье, после такой регистрации - 12 - 15 процентов годовых. Ставка кредита на вторичном рынке недвижимости составляет 12 - 15 процентов годовых. Ставка кредита на покупку жилого дома составит примерно 16 - 17 процентов годовых, а при строительстве собственного дома - 18 - 20 процентов.
Выплата долга должна осуществляться равномерными платежами ежемесячно и составлять не менее 20 процентов, но не более 60 процентов совокупного дохода семьи.
Размер предоставляемого кредита определяется заемщиком самостоятельно. Минимальный размер кредита для приобретения квартиры составляет 10 тыс. дол., а максимальный размер - 300 тыс. дол. Кредит для покупки жилого дома составляет соответственно 30 тыс. и 1 млн. дол.
Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Расширенный перечень таких документов составляют:
1) основные документы:
- копия паспорта заемщика;
- копия загранпаспорта (при наличии) заемщика;
- копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования заемщика;
- копия свидетельства о присвоении ИНН;
- справка о регистрации (выписка из домовой книги) по месту жительства заемщика;
- копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);
- характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета), служащего основным местом жительства заемщика;
- копии документов об образовании (аттестаты, дипломы) заемщика;
2) документы, подтверждающие семейное положение заемщика:
- копия свидетельства о браке;
- копия(и) свидетельств(а) о рождении детей заемщика (при наличии);
- копия свидетельства о расторжении брака;
- копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов;
3) документы, подтверждающие здоровье заемщика:
- копия военного билета заемщика;
- копия водительского удостоверения заемщика;
- справка из психоневрологического диспансера заемщика (при отсутствии двух вышеперечисленных документов);
- справка из наркологического диспансера заемщика (при отсутствии двух вышеперечисленных документов);
4) документы, подтверждающие доходы заемщика:
- копия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем;
- справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме N 2-НДФЛ);
- краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме);
- копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии);
- копия трудового контракта (при наличии);
- копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме 2-НДФЛ) при наличии дополнительных доходов от других организаций;
5) информация об активах заемщика:
- документы, подтверждающие источник формирования первого взноса (при наличии);
- документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома) (предоставляются правоустанавливающие документы);
- документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т. д.);
- документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. п.), с выписками за последние шесть месяцев;
- документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг);
6) документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копии финансовых документов, подтверждающих исполнение обязательств, либо справка о состоянии ссудной задолженности;
7) сведения о продавце квартиры:
- копии паспортов всех совершеннолетних членов семьи продавца;
- справка из нарко - и психоневрологического диспансера;
8) документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица:
- копия свидетельства о регистрации предпринимателя;
- лицензии для занятия профессиональной деятельностью (при наличии);
- налоговые декларации о доходах за предыдущие два календарных года;
- выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев;
- выписка из книги учета доходов и расходов за последние 12 месяцев (итоговые суммы доходов и расходов в разбивке по месяцам), заверенная печатью или подписью предпринимателя.
Срок для рассмотрения поданных документов на предоставление ипотечного кредита обычно не превышает двух недель. При получении положительного ответа заемщик определяется с выбором квартиры, после чего заключается кредитный договор. Деньги по кредитному договору предоставляются после заключения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации.
Страхование при получении ипотечного кредита
Большинство банков предоставляют ипотечный кредит при условии заключения договоров страхования. Страхование призвано защитить интересы как заемщика, так и банка в случае наступления страхового случая. Страхованию подлежат:
- приобретаемая недвижимость от рисков повреждения и уничтожения;
- риск утраты права собственности на приобретаемую недвижимость;
- жизнь и трудоспособность заемщика.
Обязанность уплаты страховой премии по договорам страхования лежит на заемщике и составляет примерно 1,5 процента суммы кредита. Договоры заключаются сроком на один год, и при последующем продлении размер страховой премии будет уменьшаться в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения нового договора. В обязанность страховщика входит проверка "юридической чистоты" приобретаемой недвижимости. В случае наступления страхового случая страховая компания погашает задолженность заемщика перед банком.
В случае если заемщик по тем или иным причинам не в состоянии погасить очередной платеж, при обращении в банк можно получить отсрочку платежа в счет погашения основного долга. Однако если заемщик так и не восстановит свою платежеспособность и не сможет осуществлять платежи, то квартира или иное жилое помещение, находящееся в залоге у банка, подлежит продаже. Из вырученных денег в первую очередь погашается задолженность перед банком, а оставшиеся деньги возвращаются заемщику.
Недостатками ипотечного кредита являются:
- наличие первоначального взноса;
- выплата в течение 15 лет взносов по договору ипотечного кредитования;
- уплата процентов за кредит;
- ежегодные расходы по договору страхования;
- оплата коммунальных и эксплуатационных услуг;
- уплата налога на недвижимое имущество, находящееся в собственности.
От других видов кредитов, обеспечиваемых ипотекой, жилищный ипотечный кредит отличается:
1) целевым назначением - кредит предоставляется для покупки жилья;
2) предметом залога - им является жилое помещение, приобретенное с помощью кредита.
Действующее законодательство отменило требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки жилого дома или квартиры. Закон об ипотеке предусматривает в качестве условия действительности такого договора его государственную регистрацию. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
Ипотека права аренды
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества: земли, зданий и сооружений - всего, что неразрывно связано с землей, за исключением отдельных видов имущества, которое отнесено законом к недвижимому - морские и воздушные суда, космические объекты. Однако Закон об ипотеке предусматривает отдельный вид предмета договора ипотеки. Таким предметом является ипотека прав аренды.
Возникновение ипотеки прав аренды неразрывно связано с землей. Поскольку большинство земельных участков относятся либо к государственной, либо к муниципальной собственности, то земли, выделяемые под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам во временное пользование на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, достигается баланс между государственными интересами и частными - земля остается в государственной, муниципальной собственности, а застройщик наделяется в отношении ее обязательственным правом.
В дальнейшем при ипотеке здания или сооружения, построенного на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду, возникает необходимость передать в ипотеку и права на земельный участок или часть участка, функционально обеспечивающий данный объект.
Пунктом 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Закон об ипотеке устанавливает особый режим ипотеки прав аренды на земельный участок. Ипотека права аренды может устанавливаться только с согласия арендодателя. В договоре об ипотеке арендованное имущество описывается так, как если бы оно было предметом ипотеки.
При обращении взыскания на заложенное право аренды и последующей продаже с публичных торгов заключается договор не купли-продажи, а уступки права. Предметом договора ипотеки может быть право аренды предприятия как имущественного комплекса.
Размер государственной пошлины, взимаемой за внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. В настоящий момент государственная пошлина за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, составляет для физических лиц - 500 руб., для организаций - 2 тыс. руб.
Государственная пошлина за регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляет для физических лиц - 100 руб., а для организаций - 300 руб.
При уступке прав по основному обязательству или по договору ипотеки в Единый государственный реестр прав вносятся соответствующие записи. Государственная пошлина при смене залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, составляет 500 руб. Для смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, должна быть уплачена государственная пошлина в размере 100 руб.
При внесении изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке уплачивается государственная пошлина в размере 100 руб.
Государственная пошлина не уплачивается за регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона. Также не подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрационная запись об ипотеке делается в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Эти сведения вносятся на основании договора об ипотеке. На самом договоре об ипотеке делается надпись о государственной регистрации, а если ипотека возникает в силу закона, то такая надпись делается на документе, являющемся основанием для возникновения права собственности залогодателя на имущество. Такая надпись должна содержать: наименование регистрирующего органа, дату и место регистрации, а также номер регистрации. Надпись заверяется подписью должностного лица и скрепляется печатью регистрирующего органа. Информация о регистрации является публичной. Любое лицо вправе получить в регистрирующем органе сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке на то или иное имущество. Также можно получить заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. При прекращении ипотеки регистрационная запись подлежит погашению. Погашение осуществляется на основании:
- заявления законного владельца закладной;
- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
- на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи в связи с прекращением ипотеки закладная должна быть аннулирована в установленном законом порядке. Аннуляция осуществляется регистрирующим органом путем проставления на лицевой стороне закладной штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Законодательством предусмотрены случаи исправления технических ошибок, а также внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Исправление технической ошибки производится по письменному заявлению залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении. Исправление производится при условии, что оно не причинит ущерб третьим лицам и не нарушит их законные интересы. Исправления производятся по решению регистратора в трехдневный срок. При этом в течение этого же срока участники отношений, возникающих в связи с заключением договора ипотеки, в обязательном порядке в письменной форме также получают информацию об исправлении ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
Если есть основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, то такое исправление производится по решению суда или арбитражного суда. В случае, когда необходимо внести изменения или дополнения в регистрационную запись, необходимо согласие как залогодателя, так и залогодержателя. Изменения и дополнения вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении и дополнении условий договора об ипотеке.
Не допускается внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, в случае если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключением будет являться случай, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной заключают дополнительное соглашение об изменении установленных условий закладной. Также изменения вносятся в регистрационную запись об ипотеке, возникшей в силу закона, в случае если залогодатель и залогодержатель заключают договор об ипотеке.
Любые действия (бездействие) государственного органа или его должностного лица, в том числе действия регистрирующего органа могут быть обжалованы. Данное право принадлежит любому заинтересованному лицу и не может чем-либо ограничиваться.
Действия, которые могут быть обжалованы:
1) отказ в государственной регистрации ипотеки;
2) уклонение регистрирующего органа от регистрации;
3) уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
4) отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений;
5) погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил;
6) регистрация несуществующей ипотеки;
7) отказ в осуществлении прав на получение сведений об имеющихся регистрационных записях;
8) иные действия регистрирующего органа или его должностного лица, нарушающие действующее законодательство.
Действия обжалуются в суде, арбитражном суде в соответствии с процессуальным законодательством: Гражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ.
В арбитражный суд могут обратиться за защитой нарушенного права организации и индивидуальные предприниматели, если действия регистрирующего органа затрагивают их права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Все остальные споры подведомственны судам общей юрисдикции. Обжаловать бездействие можно в течение трех месяцев после того как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Пропущенный срок по уважительной причине может быть восстановлен судом. Обращаться с заявлением об обжаловании действия регистрирующего органа необходимо по местонахождению этого органа.
В заявлении должно быть указано:
- наименование органа или лица, чье действие обжалуется;
- название, дата, время совершения обжалуемого действия;
- права, которые нарушаются обжалуемым действием;
- законы и нормативные правовые акты, которые нарушены обжалуемым действием;
- требование заявителя.
Для обжалования в судебном порядке действия регистрирующего органа или его должностного лица должна быть уплачена государственная пошлина, которая составляет 2 тыс. руб. для организаций и 100 руб. - для граждан.
Название документа