Способы защиты жилищных прав граждан, в том числе при выселении из жилых помещений

(Шалыгин Б. И., Мозымова Е. Н.) ("Жилищное право", 2006, N 8) Текст документа

СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИ ВЫСЕЛЕНИИ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Б. И. ШАЛЫГИН, Е. Н. МОЗЫМОВА

Б. И. Шалыгин, старший научный сотрудник НИИ проблем укрепления законности и правопорядка при Генеральной прокуратуре РФ, старший советник юстиции, почетный работник Прокуратуры РФ.

Е. Н. Мозымова, аспирант НИИ проблем укрепления законности и правопорядка при Генеральной прокуратуре РФ.

Согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, оно неприкосновенно, и никто не может быть произвольно лишен его (статьи 25 и 40). Эти конституционные принципы закреплены в статье 3 нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Частью 4 этой статьи установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами. Более того, как определено в части 2 статьи 40 Конституции РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (часть 3 статьи 40). Формулируя основные начала жилищного законодательства, Жилищный кодекс РФ установил, что жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (часть 1 статьи 1). Как видим, Жилищный кодекс РФ ввел довольно широкое по содержанию понятие "жилищные права", определив их как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Не все жилищные права представляют собой права на жилище, поскольку с учетом положений статьи 4 ЖК РФ к жилищным отнесены и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом, и др. Из этого можно сделать вывод, что жилищные права - это субъективные права, определяемые жилищным законодательством. Вместе с тем не все права (в том числе регулируемые гражданским, а не только жилищным законодательством), объектом которых выступают жилые помещения, дают возможность их правообладателям реализовать свое право на жилище. Существуют такие права, как, например, право залогодержателя по договору об ипотеке жилого помещения, которое не предоставляет правообладателю возможности использовать помещение по своему усмотрению. В Жилищном кодексе РФ заложен новый правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ, статья 46 которой гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности жилищных. Кодекс закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к их защите в административном порядке (статья 11 ЖК РФ). Согласно законодательству защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом РФ и Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Жилищные дела рассматриваются в судах на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц. Если граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства полагают, что их жилищные права нарушены, то они в равной степени обладают правом на судебную защиту. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (часть 2 статьи 46 Конституции РФ). При нарушении жилищных прав соответствующим решением и действием (или бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд в соответствии с положениями главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ). В случае нарушения жилищных прав изданием незаконного нормативного правового акта заявитель, обращаясь в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или частично, должен учитывать положения главы 24 ГПК РФ или главы 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела). Применение административного порядка защиты жилищных прав (то есть обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимися вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) возможно лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен Жилищным кодексом РФ или иным федеральным законом. Однако в случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в суд в соответствии с нормами, установленными главой 25 ГПК РФ, главой 24 АПК РФ. Уместно отметить, что органы прокуратуры вносят ощутимый вклад в дело защиты жилищных прав граждан. В 2005 г. прокурорами разрешено 81,1 тыс. жалоб на нарушения жилищного законодательства, что на 21% больше, чем в 2004 г., из них 17,6 тыс. (+17,7%) признаны обоснованными, и жилищные права граждан восстановлены. Более чем на треть увеличилось в 2005 г. количество выявленных прокурорами нарушений жилищных прав граждан разнопланового характера (55,1 тыс.), что обусловлено в том числе действием нового Жилищного кодекса РФ. На 36,2% возросло число (до 5,7 тыс.) незаконных правовых актов (почти все они опротестованы). Больше на одну треть направлено в судебные органы исковых заявлений в защиту прав граждан (5,6 тыс.). Об устранении выявленных нарушений прокурорами внесено 12,5 тыс. представлений (+30,6%). По их инициативе 2,6 тыс. виновных привлечены к дисциплинарной (+43,5%) и 2,4 тыс. - к административной ответственности (+50,5%). Предостережено 6,4 тыс. должностных лиц о недопустимости нарушения закона (+75%). Возбуждено 340 уголовных дел. В связи с отсутствием достаточной практики применения Жилищного кодекса РФ можно прогнозировать в дальнейшем рост нарушений данного законодательства. На защиту жилищных прав и законных интересов граждан направлены также нормы, содержащиеся, как указывалось, в статье 3 Жилищного кодекса РФ. В ней прописаны закрепленные в статье 25 Конституции РФ положения о неприкосновенности жилища. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан, иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом РФ целях и в установленных другим федеральным законом случаях, в порядке или на основании судебного решения. Согласно Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены, в том числе и жилищные права, федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (часть 3 статьи 55 Конституции, часть 3 статьи 1 ЖК РФ). За незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, предусмотрена уголовная ответственность в виде штрафа в размере до 40 тыс. рублей либо в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо он наказывается обязательными работами на срок от ста двадцати до ста восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев (часть 1 статьи 139 Уголовного кодекса РФ "Нарушение неприкосновенности жилища"). В данном случае имеются в виду лица, проживающие в соответствующем помещении на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения либо лицом с использованием своего служебного положения, то наступает более строгая уголовная ответственность. Такие действия наказываются штрафом в размере до 200 тыс. рублей либо в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев либо лишением свободы на срок до двух лет (по части 2), а по части 3 статьи 139 УК РФ - он наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей либо в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет. В соответствии с примечанием к статье 139 УК РФ под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания. Несколько иное понятие жилища, на наш взгляд, более конкретное, дано в Жилищном кодексе РФ. Согласно статье 15 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым либо непригодным для проживания и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (часть 1 статьи 16 ЖК). Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу <*>. В нем установлены требования к жилому помещению, порядок признания его пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу. -------------------------------- <*> Российская газета. N 28. 10 февраля 2006 г.; СЗ РФ. 6 февраля 2006 г. N 6. Статья 702.

Согласно пункту 7 Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям. Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта РФ. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. В соответствии с пунктом 8 Положения орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в Положении требованиям и по принятию решения о признании их пригодными (непригодными) для проживания граждан. Как уже отмечалось, частью 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Кодексом и другими федеральными законами. Эта норма действует в отношении тех граждан, которые владеют жильем на законных основаниях. Если гражданин самоуправно (то есть самовольно, без законных оснований) вселился в жилое помещение, то он подлежит выселению из него на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. С учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (статья 330 УК РФ "Самоуправство"), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком преступления в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения. Вышеизложенные противоправные действия наказываются штрафом в размере до 80 тыс. рублей либо в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо арестом на срок от трех до шести месяцев (часть 1), а по части 2 статьи 330 УК РФ - наказывают ограничением свободы на срок до трех лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. Более полно нормы по защите жилищных прав граждан изложены в статье 11 Жилищного кодекса РФ, согласно которой защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом и в административном порядке, как было отмечено выше. При этом защита жилищных прав осуществляется путем: - признания жилищного права; - восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; - признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; - неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; - прекращения или изменения жилищного правоотношения; - иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом. Как видно из смысла статьи 11 ЖК РФ, установленный в ней перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы является примерным. Поскольку каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (часть 3 статьи 46 Конституции РФ), например в Европейский суд по правам человека <*>. -------------------------------- <*> См. более подробно: Жилищное право. 2005. N 8. С. 15.

В зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права по-разному определяется круг членов семьи, связанных правами и обязанностями. Согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему помещении его родители и дети, супруга (супруг). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях - иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Кодексом по-новому регулируются вопросы прекращения права пользования жилым помещением членов семьи собственника (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Это относится прежде всего к случаям расторжения брака между супругами или признания брака недействительным. Данная норма применяется тогда, когда иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (к примеру, брачным договором или другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные статьей 31 Кодекса. Содержащиеся в части 4 статьи 31 ЖК РФ нормы существенно изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. К тому же они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее конкретно, то этого нельзя признать в отношении прав родителей и детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи, сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу статьи 31 Кодекса, если собственник стал проживать раздельно с ними, и будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно. Статья 31 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность заключения между собственником и членами его семьи соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако неясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с новым Жилищным кодексом возрастает. Не совсем понятно, какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением. Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями. Если права пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах должен распространяться законный режим права пользования жилым помещением, установленный в части 1 статьи 31. Все эти и другие вопросы подлежат рассмотрению в суде. Следует иметь в виду, что при решении вопроса о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ, которые определяют режим общей собственности супругов. В соответствии с пунктом 1 статьи 256 ГК РФ и статьей 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью. Поэтому если собственником квартиры является один супруг, но при этом она была приобретена во время брака на общие средства, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы ЖК РФ. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ. При расторжении брака право пользования помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется, если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, поскольку такое помещение является собственностью этого супруга (пункт 2 статьи 256 ГК РФ, статья 36 СК РФ). В судебном порядке такой бывший супруг может требовать признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (реконструкция, капитальный ремонт, переоборудование и т. п.). Данное правило не применяется в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (пункт 2 статьи 256 ГК РФ, статья 37 СК РФ). При установлении судом наличия указанных выше обстоятельств и признания помещения совместной собственностью бывших супругов вышеизложенные положения ЖК РФ, содержащиеся в статье 31, не могут применяться. Не были подробно регламентированы до введения в действие Жилищного кодекса РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд. В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд Кодексом предусмотрены юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения. Жилое помещение подлежит изъятию путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений статьи 32 ЖК РФ, предусматривающих меры обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения в вышеуказанных случаях. Необходимо отметить, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (Оно подлежит государственной регистрации, согласно части 3 статьи 32). Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством (часть 2 статьи 32 ЖК). Решение, принятое неуполномоченным органом, не имеет юридической силы. При возникновении спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение (пункт 1 статьи 239 ГК РФ). Основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в общем виде предусмотрены в Земельном кодексе РФ. В соответствии со статьей 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для указанных нужд осуществляется в исключительных случаях, обусловленных: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: - объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; - объекты использования атомной энергии; - объекты обороны и безопасности; - объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; - объекты, обеспечивающие космическую деятельность; - объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы Российской Федерации; - линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; - объекты электро-, газо-, тепло - и водоснабжения муниципального значения; - автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (подпункт 2 в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ); 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъекта РФ. Следует отметить, что понятие "государственные или муниципальные нужды" является оценочным, поэтому каждый раз этот вопрос должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, которым он извещается в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). При этом в суд может обратиться и собственник изымаемого жилого помещения. Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке (см. вышеназванное Постановление от 28 января 2006 г. N 47) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. При этом должен быть соблюден порядок, предусмотренный частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. В части 8 статьи 32 ЖК РФ предусматривается, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В этой норме содержится только возможность сторон договариваться о предоставлении другого жилья. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке, переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены. Исходя из содержания части 8 статьи 32 ЖК РФ речь идет о передаче в собственность жилого помещения лицу, у которого изымается жилье. Однако нельзя исключать и предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилья на иных правовых основаниях. Если, например, собственник изымаемого жилого помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг, то по желанию такого собственника ему может быть предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения (статья 96 ЖК). При стоимости жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения собственнику изымаемого жилья выплачивается разница между стоимостью "прежнего" и "нового" жилья. Если же стоимость "нового" жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то соглашением сторон может быть предусмотрена выплата собственником изымаемого жилого помещения соответствующей разницы, хотя в законе на этот счет нет никаких указаний. С учетом ранее существовавшей практики, социально-экономических реалий и пр. можно прогнозировать, что еще в течение длительного времени предоставление другого жилья взамен изымаемого жилого помещения будет иметь более широкое распространение, нежели выплата выкупной цены, хотя закон (статья 239 ГК, статья 32 ЖК) предусматривает выплату выкупной цены собственнику изымаемого жилого помещения, а предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого допускается лишь как факультативное последствие изъятия жилого помещения, возможное только по соглашению сторон. Необходимо обратить внимание на то, что Конституция РФ, охраняя право частной собственности, в части 3 статьи 35 подчеркнула, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Поэтому представляется, что вышеизложенные нормы ЖК РФ не согласуются с нормами Конституции РФ, вследствие чего за их разъяснениями возможно обращение заинтересованных лиц в Конституционный Суд РФ. Уместно отметить, что Постановлением Правительства Москвы от 15 июня 2004 г. N 404-ПП <*> было предусмотрено осуществление переселения граждан в границах района проживания при комплексной реконструкции районов, за исключением переселения граждан, проживающих в Центральном и Зеленоградском административных округах, где переселение осуществляется в границах этих административных округов. Эта норма не распространяется на граждан, подлежащих неотложному отселению в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными. -------------------------------- <*> Тверская, 13. N 76. 21 июня 2004 г.

По нашему мнению, необходимо более подробно рассмотреть и другие, самые болезненно решаемые вопросы о выселении граждан из жилых помещений. Из смысла пункта 14 статьи 12 Жилищного кодекса РФ следует, что только органы государственной власти могут определять: - основания выселения граждан из жилых помещений (перечень обстоятельств, юридических фактов, служащих причиной для выселения); - порядок выселения (например, должен определяться орган, уполномоченный принимать решения о выселении, органы, исполняющие такие решения, и т. д.); - условия выселения (выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т. д.). Необходимо еще раз подчеркнуть, что выселение из жилых помещений во всех случаях осуществляется в судебном порядке, а в некоторых из них - с участием прокурора в суде. В соответствии с частью 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении в целях осуществления возложенных на него полномочий. При этом он руководствуется, кроме того, пунктом 4 Приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 2 декабря 2003 г. N 51 "Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве", согласно которому он обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В иных случаях прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, если истец или ответчик по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может лично отстаивать в суде свои жилищные права либо спор приобрел особое общественное значение в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании. Например, прокурор Балтийского района г. Калининграда обратился в суд в интересах недееспособного С., 1929 г. рождения, с иском к Громовскому психоневрологическому интернату, а также к гражданам И. и Б. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения в связи с тем, что С., помещенный в психоневрологический интернат, будучи решением Славского районного суда Калининградской области признанным недееспособным, являлся собственником квартиры, которая по инициативе его опекуна - Громовского психоневрологического интерната в лице директора - была продана гражданину И. в нарушение статьи 37 Гражданского кодекса РФ без предварительного разрешения органа опеки и попечительства за 63,4 тыс. рублей, а затем за ту же цену - гражданке Б., что намного ниже рыночной стоимости данной квартиры. Решением Балтийского районного суда г. Калининграда исковые требования прокурора удовлетворены в полном объеме, сделки признаны недействительными, Б. выселена из спорного жилого помещения. Решением Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24 марта 2005 г. удовлетворены исковые требования прокурора Невского района Санкт-Петербурга в защиту интересов инвалида 2-й группы гражданки З. к гражданину С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами. Судом установлено, что истица, заключая договор, действовала под влиянием заблуждения, которое признано существенным, поскольку она в результате сделки утратила право собственности на квартиру - единственное жилое помещение, которое имеет. Кроме того, истица является пожилым человеком и инвалидом по зрению. Исковые требования прокурора, заявленные на основании статьи 178 ГК РФ, нашли свое подтверждение. Решением Куйбышевского суда Центрального района г. Санкт-Петербурга от 17 октября 2005 г. удовлетворены исковые требования прокурора Центрального района в интересах недееспособного гражданина Б. к гражданке М. о признании недействительной регистрации ответчицы в спорном жилом помещении и ее выселении. Прокурор Павловского района Алтайского края обратился в суд в интересах гражданки Н. к гражданину М. о признании недействительным договора купли-продажи дома, поскольку в момент продажи дома, как установлено судебно-психиатрической экспертизой, истец страдал психическим расстройством, не мог понимать значение своих действий. Иск прокурора был удовлетворен. Вопрос о подсудности дел о выселении должен разрешаться в соответствии со статьей 28 ГПК РФ, согласно которой иск о выселении предъявляется по общим правилам территориальной подсудности по месту жительства ответчика. Следует отметить, что иск о выселении часто является встречным, то есть содержит встречные исковые требования. Встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска (часть 2 статьи 31 ГПК РФ). Так, в суд обратилась Л. о признании за ней права на жилое помещение. При этом администрация муниципального образования, на территории которого находится это жилое помещение, заявила встречный иск к Л. о ее выселении, поскольку полагает, что она не имеет права на указанное жилое помещение. Первоначальный же иск может подаваться, во-первых, по месту жительства ответчика. Например, иск о признании сделки с недвижимым имуществом, жилым помещением, недействительной. Во-вторых, истец может подать иск в суд о восстановлении жилищных прав по месту своего жительства, руководствуясь правилами альтернативной подсудности, предусмотренной частью 6 статьи 29 ГПК РФ. В-третьих, первоначальный иск должен быть подан в суд по месту нахождения жилого помещения, жилого дома, если решается спор о праве на это жилое помещение (жилой дом): о праве собственности, владения или пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли и т. д. В таком случае речь идет о правилах исключительной подсудности, установленной частью 1 статьи 30 ГПК РФ. Для использования в судебном разбирательстве всех имеющихся возможностей защиты жилищных прав граждан необходимо правильно определять спорные правоотношения (главные и второстепенные), объект спора, субъекты спорных правоотношений, способы защиты жилищных прав и нормы закона, регулирующие спорные жилищные отношения. Рассмотрим эти моменты более детально. Как известно, с 1 марта 2005 г. введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации, а прежний ЖК РСФСР признан утратившим силу. Надлежащим образом разрешить дело возможно только после уяснения того, в каких случаях необходимо применять нормы ЖК РФ, а в каких - ЖК РСФСР. Пока это одна из основных проблем, затрудняющих применение норм жилищного законодательства. В соответствии с частью 1 статьи 6 ЖК РФ, а также статьей 1, пунктом 1 части 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в ред. от 26 декабря 2005 г.) (далее - Вводный закон) нормы ЖК РФ должны применяться к жилищным отношениям, возникшим после 1 марта 2005 г., а к жилищным отношениям, возникшим до 1 марта 2005 г., нужно применять нормы ЖК РСФСР. Однако из этого правила имеются исключения. В определенных случаях к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, применяются нормы нового Кодекса (части 2, 3, 4 статьи 6 ЖК РФ). Во-первых, если об этом прямо предусмотрено в акте жилищного законодательства. Во-вторых, в части тех жилищных прав и обязанностей, которые возникли после введения в действие этого акта. В третьих, если в ЖК РФ или во Вводном законе установлено, что ЖК РФ распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Так, согласно статье 9 Вводного закона, действие норм раздела VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Например, в ходе проверки, проведенной прокуратурой Тверской области по многочисленным обращениям граждан о нарушении их жилищных прав, в том числе на приватизацию квартир, было установлено, что в 1996 г. Тверским облпотребсоюзом были незаконно переданы по акту передачи 18 жилых домов в г. Твери с проживающими в них гражданами в собственность коммерческой организации - ООО "Домоуправление Тверского облпотребсоюза", которым в 2002 г. дома переданы по договору о переуступке доли участия в уставном капитале ООО "Велес плюс", а последнее в 2004 г. передало их по аналогичному договору гражданину П. Изменение формы собственности на жилой фонд существенно ущемило жилищные права граждан, которые получили свои квартиры в установленном порядке, по ордерам и проживали в них более 20 лет. Вместе с тем в силу ограничений, установленных статьей 45 ГПК РФ, прокурор, по мнению суда, не вправе был обратиться в суд в интересах всех граждан, проживающих в 18 домах бывшего облпотребсоюза, поэтому иск о признании недействительным постановления правления Тверского облпотребсоюза в части безвозмездной передачи ООО "Домоуправление Тверского облпотребсоюза" в собственность в счет уставного капитала 18 жилых домов, а также заключенных позднее договоров о переуступке доли участия в уставном капитале был заявлен прокурором только в интересах одного гражданина Б., проживающего в одном из домов бывшего облпотребсоюза - доме N 17 по ул. Озерная в г. Твери, являющегося пайщиком Тверского облпотребсоюза и инвалидом 2-го группы. Решением суда признано недействительным постановление правления Тверского облпотребсоюза в части безвозмездной передачи обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление Тверского облпотребсоюза" в собственность в счет уставного капитала дома N 17 по ул. Озерная и договоров о переуступке в той части, что в состав переданного уставного капитала входит указанный дом, а также признано право муниципальной собственности на этот дом. Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда решение районного суда частично изменено, вместо признания права муниципальной собственности на дом судом постановлено привести стороны в первоначальное положение, признав за истцами права и обязанности, содержащиеся в договоре найма жилого помещения, относящегося к муниципальному жилому фонду, и предусмотренные разделом 2 ЖК РСФСР, включая право на приватизацию занимаемого жилого помещения. Впоследствии определением судебной коллегии областного суда дано разъяснение, что для отнесения жилищного фонда, которым распорядился Тверской облпотребсоюз, к муниципальной собственности необходимо соответствующее решение названной организации или судебное решение в арбитражном судопроизводстве о признании такой собственности за муниципальным образованием. На практике иногда возникают трудности при разрешении жилищных споров в связи с отношениями по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и которые были переданы в ведение органов местного самоуправления. Согласно статье 7 Вводного закона к таким отношениям применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 1 марта 2005 г. Длительное время жильцы одного из общежитий в г. Мурманске писали жалобы во все инстанции на нового собственника, создавшего невыносимые условия для проживания. Проверка показала, что отчуждение общежития в частную собственность произведено незаконно, и по решению суда, удовлетворившему иск прокурора Ленинского округа г. Мурманска, здание общежития возвращено прежнему владельцу. Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение. В прежнем жилищном законодательстве отсутствовало его понятие. Оно содержится в статье 673 Гражданского кодекса РФ. Еще раз повторимся, что новый Жилищный кодекс РФ в части 2 статьи 15 определил жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Согласно пункту 1 статьи 23 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ) жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. К таким правилам и нормам, например, относятся Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03, утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 6 апреля 2003 г. Говоря о выселении, необходимо учитывать, что оно возможно только из жилых помещений, а нежилые помещения освобождаются. Суд может обязать граждан освободить нежилое помещение на основании норм гражданского законодательства. Совокупность всех жилых помещений на территории Российской Федерации образует жилищный фонд, который в зависимости от формы собственности подразделяется на частный, государственный и муниципальный (части 1, 2 статьи 19 ЖК РФ). В делах рассматриваемой категории разрешаются спорные правоотношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 1 части 1 статьи 4 ЖК РФ), а также вопросы о праве пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (пункт 2 части 1 статьи 4 ЖК РФ). В зависимости от целей использования, согласно части 3 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования. При этом следует иметь в виду, что выселение из жилых помещений указанных фондов имеет свои особенности, которые будут рассмотрены ниже. Для вынесения правильного решения по делу о выселении в судебном заседании приходится разрешать такие вопросы, как: - отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда (пункт 4 части 1 статьи 4 ЖК РФ); - спорные правоотношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений (пункт 6 части 1 статьи 4 ЖК РФ); - переустройство и перепланировка жилых помещений (пункт 7 части 1 статьи 4 ЖК РФ); - создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, права и обязанности их членов (пункт 9 части 1 статьи 4 ЖК РФ); - предоставление коммунальных услуг (пункт 10 части 1 статьи 4 ЖК РФ); - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (пункт 11 части 1 статьи 4 ЖК РФ); - контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (пункт 12 части 1 статьи 4 ЖК РФ) и др. От исхода рассмотрения этих вопросов будет зависеть решение о выселении. Как правило, суд выносит решение с учетом норм, содержащихся в части 3 статьи 11 Жилищного кодекса РФ, после удовлетворения или отклонения следующих исковых требований: а) признания жилищного права. То есть суд принимает решение о том, что субъект жилищных отношений действительно обладает тем или иным жилищным правом на законных основаниях; б) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права (устранение обстоятельств, способствующих нарушению жилищного права; возмещение ущерба, причиненного участнику жилищных отношений), и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; в) признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта, нарушающего жилищные права граждан и противоречащего ЖК РФ, или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу. Представляется, что если нормативный правовой акт будет нарушать права граждан, но не будет при этом противоречить ни ЖК РФ, ни другому нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, то суд все же должен признать его недействующим исходя из конституционных и общепризнанных международных принципов прав человека и прямого действия Конституции РФ. Так, согласно части 1 статьи 15, Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России; г) неприменения при разрешении судебных споров нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, которые противоречат имеющим большую юридическую силу законам и нормативным правовым актам, регулирующим жилищные правоотношения. Данную меру уместно применять после рассмотрения предыдущей, то есть после признания недействительным нормативного правового акта. Однако для восстановления справедливости иногда достаточно признать нормативный правовой акт недействующим. Суд может также не применить нормативный правовой акт, не признавая его при этом недействующим; д) прекращения или изменения жилищного правоотношения, которое в силу определенных обстоятельств нарушает права других участников жилищных отношений; е) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами. Таковы общие положения, на которые необходимо обращать внимание как суду, так и прокурору для дачи правомерного заключения по делам о выселении граждан из жилых помещений. При рассмотрении вопросов участия прокурора в суде по делам о выселении граждан из жилых помещений следует отметить, что наблюдается увеличение количества гражданских дел, разрешенных в различных судебных инстанциях с участием прокуроров. Так, в 2003 г. с их участием рассмотрено 40,5 тыс. дел о выселении, в интересах граждан и неопределенного круга лиц в судебные органы прокурорами предъявлено 2,7 тыс. исков (заявлений) о нарушении жилищных прав. В 2004 г. эти цифры возросли и составили соответственно 45,7 тыс. дел о выселении (+12,9%) и 3,4 тыс. исков (заявлений) о восстановлении нарушенных жилищных прав (+26,6%). Активизация органов прокуратуры в этом направлении отмечалась и в 2005 г. С участием прокуроров в судах рассмотрено 47,1 тыс. дел о выселении (+3%). Кроме того, в судебные органы прокурорами направлено 4,6 тыс. исков (заявлений) о восстановлении нарушенных жилищных прав граждан (+34,2%). Из рассмотренных судами 83% таких дел на начало 2006 г. удовлетворено более 2,9 тыс. исковых заявлений (+47,2%). Большое значение приобретает защита жилищных прав граждан, особенно в спорах о выселении. В Жилищном кодексе РФ содержится около 30 статей, в которых так или иначе упоминаются нормы, регулирующие вопросы защиты жилищных прав граждан в судебном порядке. Назовем некоторые из них, в том числе и уже приводимые выше: - статья 1 - Основные начала жилищного законодательства; - статья 3 - Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения; - статья 10 - Основания возникновения жилищных прав и обязанностей; - статья 11 - Защита жилищных прав; - статья 24 - Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение; - статья 27 - Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; - статья 29 - Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения; - статья 31 - Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении; - статья 32 - Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; - статья 35 - Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением; - статья 36 - Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; - статья 46 - Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; - статья 54 - Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях; - статья 56 - Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях; - статья 69 - Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма; - статья 72 - Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма; - статья 73 - Условия, при которых обмен жилыми помещения между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается; - статья 74 - Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма; - статья 79 - Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма; - статья 80 - Временные жильцы; - статья 83 - Расторжение и прекращение договора социального найма; - статья 84 - Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма; - статья 88 - Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома; - статья 89 - Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением; - статья 90 - Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма; - статья 91 - Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; - статья 101 - Расторжение договора найма специализированного жилого помещения; - статья 103 - Выселение граждан из специализированных жилых помещений; - статья 127 - Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива; - статья 133 - Выселение бывшего члена жилищного кооператива; - статья 137 - Права товарищества собственников жилья. Особенно уязвимы жилищные права граждан при выселении без предоставления другого жилого помещения. В судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено и который в срок, установленный собственником, в добровольном порядке не освобождает данное жилое помещение. Согласно части 1 статьи 35 ЖК РФ гражданин обязан освободить жилое помещение в случае, если право пользования жилым помещением у него прекращено по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда. Если ранее переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника <*>, то теперь ситуация в корне поменялась. В делах по иску собственника жилого помещения о выселении бывших членов его семьи, согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением у указанных лиц не сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником этого жилого помещения. Однако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда. По истечении этого срока право пользования жилым помещением прекращается (часть 5 статьи 31 ЖК РФ). В указанной статье предусмотрено, что срок является определенным. При этом, отстаивая права граждан в гражданском судопроизводстве, необходимо убеждать суд назначить такой срок сохранения права пользования жилым помещением, чтобы в дальнейшем бывший супруг и несовершеннолетние члены семьи, находящиеся на его иждивении, не были ущемлены в своих законных жилищных правах. Назначенного срока должно быть достаточно для приобретения права на жилое помещение. -------------------------------- <*> Судебная практика по гражданским делам. М., 1999. С. 88.

Необходимо иметь в виду, что досрочно, то есть до истечения указанного срока, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (часть 5 статьи 31 ЖК РФ). Следует учитывать и содержащуюся в части 4 статьи 31 ЖК РФ норму о том, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Помимо этого в судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, который нарушает правила пользования жилым помещением. Так, в соответствии с частью 2 статьи 35 ЖК РФ в случае, если бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (статья 31 ЖК РФ), а также граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (статья 33 ЖК РФ), используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения вплоть до проведения ремонта жилого помещения в разумный срок. В случае если указанные граждане после предупреждения не меняют своего поведения, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении их из жилого помещения. При рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать, что Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями <*>, которые: определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах; регулируют вопросы пользования жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи, а также пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. -------------------------------- <*> Российская газета. 27 января 2006 г. N 16; СЗ РФ. 30 января 2006 г. N 5. Статья 546.

Вышеуказанный порядок выселения из жилых помещений (предоставленных по договорам социального найма) без предоставления другого жилого помещения, по заявлению наймодателя, установлен и для нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (часть 3 статьи 84, статья 91 ЖК РФ). В суд может обратиться наниматель жилого помещения с иском о выселении поднанимателя жилого помещения и проживающих вместе с ним граждан, если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения они отказываются освободить жилое помещение. При этом наниматель может расторгнуть договор поднайма жилого помещения по основаниям, закрепленным в статье 79 ЖК РФ: во-первых, по соглашению сторон, а во-вторых, при невыполнении условий договора поднайма. Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то наниматель, будучи инициатором расторжения договора обязан уведомить поднанимателя о предстоящем расторжении не позднее чем за три месяца. В делах о выселении в связи с обменом жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, в ранее занимаемое жилое помещение, следует обращать внимание на соблюдение порядка обмена жилыми помещениями, установленного в статье 72 ЖК РФ. Чтобы сделка была признана законной, необходимо письменное согласие наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Обмен данными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, должен быть произведен только после предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы обязаны отказать в обмене, если обмен нарушает права или законные интересы названных лиц. Согласно части 1 статьи 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (часть 2 статьи 75). В соответствии с частью 3 этой же статьи ЖК РФ, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. В гражданском процессе рассматриваются дела о выселении граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом, согласно части 2 статьи 91 ЖК РФ, суд имеет право выселить таких родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети, только в том случае, если суд отдельно укажет на невозможность и недопустимость проживания их совместно с детьми. Факт же лишения родительских прав сам по себе, как следует из норм жилищного и семейного законодательства, не является основанием для выселения. Это основание выселения восстановлено в Жилищном кодексе РФ после того, как оно было отменено Законом СССР от 22 мая 1990 г. "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства" ("Ведомости СНД и ВС СССР" . 1990. N 23. Статья 422). Родители могут быть лишены родительских прав в случаях: уклонения от выполнения обязанностей родителей; злоупотребления своими родительскими правами; жестокого обращения с детьми, в том числе осуществления физического или психического насилия над ними, покушения на их половую неприкосновенность; совершения умышленного преступления против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга (статья 69 СК РФ). Хронический алкоголизм или наркомания также могут служить основанием для лишения родительских прав. Лишение родительских прав производится в судебном порядке (статья 70 СК РФ). Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания. Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Решением суда по делам о выселении из специализированных жилых помещений граждане подлежат выселению без предоставления других жилых помещений в случае отказа добровольно освободить специализированные жилые помещения после расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений, в которых они проживали по данным договорам (статья 103 ЖК РФ). Исключение составляют случаи, предусмотренные частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ, о которых будет указано ниже. Согласно части 1 статьи 92 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: - служебные жилые помещения; - жилые помещения в общежитиях; - жилые помещения маневренного фонда; - жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; - жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; - жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; - жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (часть 2 статьи 92 ЖК РФ). Рассматривая эти вопросы, следует иметь в виду, что Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений <*>. -------------------------------- <*> Российская газета. 17 февраля 2006 г. N 34; СЗ РФ. 6 февраля 2006 г. N 6. Статья 697.

Наряду с другими вопросами Правилами предусмотрено, что для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы: а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда; б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение; в) технический паспорт жилого помещения; г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям. Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов. Орган управления в этот же срок принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении. Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения. Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения. Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений. В судебном порядке рассматриваются дела о выселении без предоставления другого жилого помещения члена жилищного кооператива и проживающих с ним членов его семьи при отказе в добровольном порядке освободить жилое помещение в случае утраты права пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива (статья 133 ЖК РФ). При этом член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива решением общего собрания членов жилищного кооператива в результате грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, а также проживающие с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится помимо выселения без предоставления других жилых помещений: во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, во-вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма. Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма возможно в следующих случаях: 1) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (статья 86 ЖК РФ); 2) если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (статья 87 ЖК РФ); 3) если жилое помещение признано непригодным для проживания (статья 87 ЖК РФ); 4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 88 ЖК РФ). Из вышеуказанного очевидно, что основания для выселения граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма не зависят от виновных действий нанимателя или членов его семьи. Это, в свою очередь, и обуславливает возмездность выселения. При защите прав граждан по гражданским делам о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма необходимо учитывать, что, согласно части 3 статьи 89 ЖК РФ, жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении. Предполагается, что суд должен определить конкретное жилое помещение, указав его адрес. Однако гражданам должно быть предоставлено не любое жилое помещение. Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86 - 88 ЖК РФ, должно быть: - благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта; - равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; - отвечать установленным требованиям; - находиться в черте данного населенного пункта. Следует обратить внимание на то, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. В Жилищном кодексе РФ допускается выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в том случае, если они в течение более чем шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее подобная норма была закреплена только в ГК РФ. При этом, согласно статье 90 ЖК РФ, указанным гражданам должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения в общежития. Законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение. Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях также имеет свои особенности. Из смысла части 4 статьи 103, части 2 статьи 102 ЖК РФ следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения. Согласно части 2 статьи 103 ЖК РФ, не могут быть выселены из указанных помещений без предоставления других жилых помещений граждане, которые, во-первых, не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. Во-вторых, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В-третьих, являются: - членами семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; - пенсионерами по старости; - членами семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; - инвалидами I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалидами I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалидами из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Таким гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Если жилищные отношения не урегулированы нормами жилищного законодательства или соглашением сторон, то допускается применение норм гражданского права, прямо регулирующих эти отношения. Нормы гражданского права регулируют жилищные отношения в первую очередь в том случае, если жилые помещения относятся к объектам права собственности, участвуют в гражданском обороте. Так, согласно статьям 288 и 289 ГК РФ, жилые помещения, квартиры являются объектом права собственности. Это жилые помещения частного жилищного фонда, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц (статья 19 ЖК РФ). В данном случае, защищая жилищные права граждан, необходимо руководствоваться положениями главы 18 ГК РФ, посвященными праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение, а также нормами главы 20 ГК РФ, устанавливающими основания, способы, формы защиты права собственности и другие вещные права. В судах разрешаются споры о праве на жилое помещение, в частности дела о выселении граждан, у которых нет права на жилье или оно получено незаконно. Лица, не имеющие права на жилье и занявшие жилое помещение в нарушение закона, подлежат выселению в связи с признанием сделки недействительной без предоставления другого жилого помещения по правилам признания сделки недействительной (см. статьи 166 - 181 ГК РФ). Например, гражданин Г. путем обмана убедил гражданку П., 1930 г. рождения, подписать договор дарения принадлежащей ей квартиры по ул. Никитина г. Калуги. За совершение виновных действий, связанных с незаконным завладением жилой площадью, он был осужден по статье 159, части 2, статье 163, части 1 УК РФ. По иску прокурора г. Калуги договор дарения указанной квартиры признан недействительным, жилая площадь возвращена престарелой женщине. По материалам уголовного дела, прокурором г. Мурманска был оспорен договор купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданину Ш., который в силу психического заболевания не мог понимать значения своих действий. Жертвами мошенника, подделавшего доверенность на продажу квартиры, стали супруги - граждане О. По решению суда, удовлетворившему иск прокурора, им возвращена четырехкомнатная квартира в г. Мурманске. Не единичны случаи, когда у граждан, относящихся к категории неблагополучных семей и являющихся собственниками жилых помещений в Москве или Московской области или ином крупном населенном пункте, буквально за ящик спиртного "покупают" жилье. При этом регистрируют всех членов данной семьи по месту жительства в каком-нибудь доме, непригодном для проживания, без отопления, газа и электричества где-нибудь в Воронежской области. И насильно вывозят всю семью по месту нового проживания. Довольно сложно доказать свое право собственности на первоначальное жилое помещение, когда оно после этого неоднократно перепродавалось. В данном случае следует обратиться в суд, так как только суд может признать сделки недействительными и восстановить положение, существовавшее до нарушения жилищного права. Например, О. обратился в суд с иском к К-вой, К-яну, К-н о признании недействительными сделок в отношении однокомнатной квартиры N 20 дома 1 по ул. П. и трехкомнатной квартиры N 8 дома 3 по ул. Т. в г. М., ссылаясь на то, что, будучи несовершеннолетним, проживал в однокомнатной квартире с матерью О. Ю., которая на основании решения жилищной комиссии произвела обмен этой квартиры с С., затем с Л., а впоследствии была выписана в г. В. и осталась с ребенком без жилья. Через год Л. продал спорную однокомнатную квартиру К-яну. Истец просил выселить К-яна с членами семьи в ранее занимаемую ими комнату 17,3 кв. м в квартире N 8 дома 3 по ул. Т., все сделки по которой он также просил признать недействительными, ссылаясь на то, что К-ва сфальсифицировала подпись О. Ю. и по поддельным документам заключила ряд сделок, в результате которых истец был лишен жилья. Приговором районного суда г. М. гражданка К-ва осуждена за мошенничество. По прошествии четырех лет решением суда гражданский иск удовлетворен частично. Признаны недействительными сделки и документы в отношении однокомнатной квартиры. К-ян выселен, а О. вселен в эту квартиру. На К-ву возложена обязанность выплатить К-яну стоимость квартиры. В остальной части иска отказано. Определением Судебной коллегии по гражданским делам решение оставлено без изменения <*>. -------------------------------- <*> Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

Поскольку акты государственных органов, органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (подпункт 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ), при рассмотрении исков о признании того или иного договора, устанавливающего право пользования жилым помещением, недействительным и при выселении необходимо обращать внимание суда на проверку законности занятия жилого помещения. (Во-первых, судом должна быть проведена проверка законности действий государственного органа, органа местного самоуправления по соблюдению существенных условий договора социального найма, купли-продажи жилого помещения и др. А во-вторых, в итоге должен быть разрешен спор о праве на жилое помещение либо об отсутствии такового и осуществлена защита субъективного права, то есть принято решение о выселении либо об оставлении иска без удовлетворения.) По делам, где в качестве искового требования заявлено истребование жилого помещения у добросовестного приобретателя, необходимо учитывать, что это возможно, если жилое помещение было отчуждено собственником помимо его воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. В судах рассматриваются дела по заявлению собственника о выселении иных проживающих там физических лиц из помещений частного жилого фонда. Так, например, дела о выселении бывшего собственника жилого помещения из отчужденного им помещения. Бывший собственник жилого помещения по таким делам подлежит выселению при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (по договору купли-продажи, дарения, мены и иных сделок) без предоставления другого жилого помещения в силу заявленных требований, а также в результате принятия судом решения о продаже с публичных торгов жилого помещения органом местного самоуправления в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения (статья 293 ГК РФ). При этом в отличие от прежней редакции пункта 2 статьи 292 ГК РФ ныне действующая редакция (от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ) предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Имеет свои особенности и рассмотрение дел о вселении бывшего собственника с проживающими совместно с ним и находящимися под опекой или попечительством членами семьи собственника данного жилого помещения либо оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними членами семьи собственника. Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Несмотря на такую формулировку статьи, полагаем, что это не освобождает органы опеки и попечительства от обязанности выявлять лиц, нуждающихся в опеке и попечительстве. Полагаем, что при защите прав граждан целесообразно обращать внимание суда на необходимость вынесения в адрес органов опеки и попечительства частного определения, если выяснится, что органы опеки и попечительства не владели информацией о проживании в жилом помещении, являвшемся объектом спорной сделки, несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения и являющихся членами семьи собственника жилого помещения. Представляя законные интересы по делу о вселении бывшего собственника жилого помещения, следует обращать внимание на выполнение существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Таким существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ). При этом договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации. Таковы, по нашему мнению, основные теоретические и практические аспекты способов защиты жилищных прав граждан, в том числе и при выселении из жилых помещений.

Название документа