Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади
(Михайлов А. В.)
("Жилищное право", 2006, N 9)
Текст документа
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ДЛЯ ТЕХ
МАЛЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, КТО АРЕНДУЕТ СКЛАДЫ, ПОМЕЩЕНИЯ,
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПЛОЩАДИ
А. В. МИХАЙЛОВ
А. В. Михайлов, генеральный директор ООО "Стройлизинг XXI век".
Договор аренды: понятие, существенные условия
1. Понятие договора аренды
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Последнее положение корреспондирует к норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании.
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей.
Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, то есть только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное.
Возвращаясь к понятию договора аренды, можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. При этом необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора оказания возмездных услуг.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему, как титульному владельцу, вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из статьи 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Во-вторых, в Гражданском кодексе обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, а именно - тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества и др.
В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. При таком подходе имеется риск "пропустить" какие-либо объекты и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
2. Существенные условия договора аренды
Сейчас в юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Такие суждения основаны на общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно такому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным. В ГК РФ для договора аренды такие условия сведены к минимуму. К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду исходя из возмездности данного договора.
Известный специалист в области договорного права В. В. Витрянский считает, что такой подход неверен, поскольку в этом случае само понятие "существенные условия договора" определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в пункте 1 статьи 432 ГК названо условие о предмете договора. В. В. Витрянский считает, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершать обязанная сторона. В соответствии с этим предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Хотя при этом автор делает поправку: "Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю".
В ГК РФ установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его не заключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.
Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (пункт 1 статьи 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условие о сроке аренды и арендной плате).
К третьей группе существенных условий договора относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.
И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия договора, которые при его заключении содержались в оферте или в акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения согласия под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств. Однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.
Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора, какое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.
Государственная регистрация договора аренды
недвижимого имущества
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле иное установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее одного года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гласит следующее:
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).
3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует норма, содержащаяся в пункте 3 статьи 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством о земле и других природных ресурсах.
Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым имуществом (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются "лес на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Данная норма ГК РФ породила дискуссии относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства). Некоторые авторы считают, что отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Они считают, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.
Думается, что после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. данный вопрос решается однозначно: согласно пункту 2 статьи 25 Закона, в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Данное Постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости Федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК РФ. В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
В. В. Витрянский и М. И. Брагинский в своей книге "Договорное право" пишут: "Отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимости на практике порождает парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор здания на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему лицу на пару дней зал для проведения совещания или конференции, и такой договор аренды требует государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежилыми помещениями режим недвижимого имущества". Мне кажется, что здесь какая-то неточность. Ведь в части 2 статьи 651 сказано, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, при сдаче в субаренду нежилого помещения на несколько дней не требуется регистрации договора аренды.
Б. Д. Завидов в книге "Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование" пишет: "В главе 2 настоящей работы нами указано на противоречие в вопросе государственной регистрации сделок с нежилыми помещениями. Вот что по этому поводу пишет известный в России цивилист, профессор В. В. Витрянский: "...поэтому не ГК повинен в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации. А такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости".
Далее Б. Д. Завидов пишет: "В настоящее время в Москве действует распоряжение мэра от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", где указано, что обязательной государственной регистрации подлежат:
- право аренды зданий и сооружений, возникающее из договоров аренды, заключаемых на срок не более года;
- договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые на срок не менее года;
- иные договоры аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который заключаются.
На практике встречаются случаи, когда стороны для того, чтобы не производить государственную регистрацию аренды нежилого помещения (части здания), указывают срок аренды 11 месяцев, полагая, что в данном случае действуют положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Как и было отмечено выше, такие действия сторон являются ошибочными, поскольку в статье 651 ГК РФ речь идет именно об аренде всего здания целиком, и неправомерно распространять действие указанной статьи на правоотношения по аренде части здания или сооружения. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ в порядке исключения из общего правила, установленного нормой пункта 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Вот именно эта формулировка, а точнее, отсутствие в ней прямого упоминания таких объектов аренды, как часть здания, сооружения или отдельных помещений, и дает основание различным государственным органам настаивать на необходимости государственной регистрации подобных договоров независимо от срока, на который они заключаются. Как уже указывалось выше, в Москве данный вопрос решен в пользу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока аренды. Поэтому в целях исключения осложнений с налоговыми органами, а также при судебном рассмотрении споров по аренде, по нашему мнению, при аренде нежилого помещения (части здания) следует руководствоваться статьей 609 ГК РФ, а не статьей 651 ГК РФ".
Это не совсем верно.
Подтверждение этому содержится в приложении к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53:
1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
Остается только добавить, что еще 31 мая 2002 г. распоряжением мэра Москвы N 316-РМ отменено вышеупомянутое распоряжение N 911-РМ от 7 сентября 1998 г. "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества". Распоряжение так и называется: "Об отмене распоряжения мэра Москвы по вопросу государственной регистрации недвижимого имущества".
Также много вопросов возникает по договору субаренды.
В информационном письме N 66 от 11 января 2002 г. Высший Арбитражный Суд пишет:
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды не заключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.
Интересная ситуация возникает и из другого вопроса: что подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК РФ установил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (пункт 2 статьи 609). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Вместе с тем Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включает в себя статью 26 "Государственная регистрация аренды недвижимого имущества" и устанавливает следующее:
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, получается, что по пункту 1 статьи 26 данного Федерального закона государственной регистрации подлежит договор аренды, а по пунктам 2, 3 статьи 26 Федерального закона договор аренды вместе с планами представляется на регистрацию прав аренды. При этом многие юристы, в том числе М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, считают, что государственной регистрации подлежит именно договор аренды, а не некое право аренды. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т. п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом прямо говорится и в пункте 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При этом необходимо учитывать также положение, содержащееся в пункте 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Так как с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Аренда государственного недвижимого имущества
Арендодателем имущества по договору аренды (имущественного найма) может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (статья 209 ГК РФ).
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения.
Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юридических лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством. Ранее полномочиями арендодателя государственного имущества обладало Министерство Государственного имущества Российской Федерации, далее - Министерство имущественных отношений Российской Федерации. Сейчас в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 187 от 7 апреля 2004 г. "Вопросы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации" управление федеральным имуществом возложено на Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Также Постановлением Правительства РФ N 200 от 8 апреля 2004 г. определено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Считаю, что есть смысл частично привести это Постановление.
Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Установить, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений.
2. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
...
5. Основными функциями Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в пределах установленных полномочий являются:
а) проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;
б) осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну Российской Федерации, а также полномочий по изъятию у учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;
в) разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
г) осуществление полномочий собственника имущества должника - федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;
д) защита имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории Российской Федерации и за рубежом;
е) осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.
...
Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие территориальные управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Предлагается кратко рассмотреть аренду государственного имущества на примере города Москвы. Согласно статье 651 ГК, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На момент принятия части второй ГК РФ еще не был принят закон, определяющий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также не было специализированного органа, осуществлявшего государственную регистрацию. В Москве, согласно пункту 8 Постановления Правительства г. Москвы "О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав", Москомимуществу было поручено осуществлять государственную регистрацию прав собственности и других вещных прав на здания, сооружения и нежилые помещения и сделок с ними на базе реестра собственности.
В Москве практически сразу после введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят ряд нормативных актов во исполнение положений данного Закона. На территории города Москвы был создан Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательно был определен порядок взаимодействия и передачи данных из Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы созданному Комитету. В 2003 г. в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28 января 2003 г. N 46-ПП Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переименован в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация). Мосрегистрацией утвержден перечень документов, который необходимо представить для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, здания или сооружения.
Что касается аренды федерального недвижимого имущества, то распоряжением Минимущества России N 3142-Р от 15 июля 2003 г. утвержден Перечень документов, представляемых федеральным государственным унитарным предприятием для получения согласия на совершение сделок, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2003 г. N 333. Это:
а) заверенные в установленном порядке копии документов, подтверждающих полномочия руководителя (приказ о назначении, копия трудового договора и т. д.) или лица, действующего от его имени;
б) информация о прогнозе влияния результатов сделки на повышение эффективности деятельности предприятия в разрезе производственных и финансовых показателей;
в) заверенная руководителем предприятия копия документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, свидетельствующей о государственной регистрации юридического лица - федерального государственного унитарного предприятия;
г) заверенная руководителем предприятия копия устава федерального государственного унитарного предприятия;
д) подготовленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке рыночной стоимости имущества, с которым предполагается совершить сделку, произведенной не ранее чем за 3 месяца до его представления;
е) проект договора на совершение сделки (за исключением случая заключения договора на торгах);
ж) документ о целесообразности совершения сделки (заключения договора), представленный федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим координацию и регулирование в соответствующей отрасли.
В настоящее время действует Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, введенный распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 г. N 396-Р. Далее Мингосимущество Российской Федерации распоряжением от 14 мая 1999 г. N 671-Р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" установило, что величина арендной платы за пользование федеральным имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентной курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 г. (9,33 рубля за 1 доллар США). Ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, которая определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому.
При этом Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом признает, что указанный метод определения размера арендной платы экономически несовершенен, технически сложен и должен быть пересмотрен в соответствии с новыми рыночными условиями и законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (письмо исх. N ВН-05/3131 от 1 февраля 2005 г.). Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 8 которого установлено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду), проведение оценки объектов является обязательным.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. От 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Статья 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. От 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Статья 410.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005.
4. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2000.
5. Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. Купля-продажа, аренда, ипотека, наследование, дарение. Образцы документов. М.: Юстицинформ, 2005.
6. Оглоблина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. М.: Издание г-на Тихомирова М. Ю., 2004.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. От 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Статья 3301.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. От 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Статья 410.
9. Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Статья 3594.
10. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 4.
11. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
12. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005.
13. Завидов Б. Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. М.: ИТК "Дашков и Ко", 2004.
14. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. От 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Статья 3301.
15. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // СЗ РФ. 2004. N 15. Статья 1492.
16. Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" // СЗ РФ. 1998. N 27. Статья 3200.
17. Распоряжение Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 782-Р "Об упорядочении использования административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности" // СЗ РФ. 1995. N 27. Статья 3200.
18. Распоряжение Мингосимущества РФ от 18 декабря 1997 г. 192-Р "О делегировании полномочий территориальным органам Мингосимущества России по заключению договоров аренды федерального имущества, находящегося на балансе силовых министерств и ведомств" // Текст распоряжения официально опубликован не был.
19. Закон Московской области от 26 февраля 2003 г. N 22/2003-ОЗ "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области" // Вестник Московской областной думы. 2003. N 5.
20. Иванова Е. В. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2004. N 6. С. 29 - 35.
21. Иванова Е. В. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. 2004. N 8. С. 38 - 44.
Название документа