Право пользования жилым помещением членами семьи собственника
(Корнилова Н. В.) ("Правовые вопросы недвижимости", 2006, N 2) Текст документаПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ЧЛЕНАМИ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА
Н. В. КОРНИЛОВА
Корнилова Н. В., доцент кафедры гражданского права юридического факультета Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Хабаровская государственная академия экономики и права", кандидат юридических наук.
Одним из видов ограниченных вещных прав является право пользования жилым помещением членами семьи собственника. Данное право предусмотрено ст. 292 ГК РФ, которая включена в главу 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". ГК РФ признает право пользования за членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения, что является одним из признаков, характерных для вещного права. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника является не единственным вещным правом по пользованию жилым помещением, закрепленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. Возникает право пользования жилым помещением и в силу завещательного отказа. Так, согласно п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Это право по своей природе является вещным. Ему, в частности, присуще и право следования. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Оба из вышеуказанных ограниченных вещных прав имеют свои прообразы в римском праве. Таковыми можно назвать следующие виды прав: habitatio (право проживания в чужом доме) и usus (универсальное вещное право ограниченного пользования чужой вещью). Праву пользования жилым помещением членами семьи собственника более всего соответствовал usus, основанием возникновения которого являлось соглашение, заключаемое между собственником и членами его семьи о вселении в жилое помещение; usus был неотчуждаем, так как пользователь мог пользоваться вещью только лично и не мог передавать его другим лицам; прекращение права пользователя возможно было только в случае его смерти или гибели вещи. Вещно-правовая природа права пользования жилым помещением членами семьи собственника признается всеми учеными. Хотя при исследовании вопроса о правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника в литературе отмечалось, что договорный характер возникновения данного права дает право признать его "обязательственным правом арендного типа" <*>. И действительно, в основе возникновения права пользования жилым помещением, как правило, лежит соглашение. Так, вселяя после заключения брака своего супруга в квартиру, принадлежащую на праве собственности, супруги заключают соглашение. Обычно это происходит путем конклюдентных действий. Однако, как отмечают ученые, "в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом"; абсолютный характер этого права и прямое указание на этот счет в законе не позволяют развивать дискуссию о его правовой природе, возникнув изначально из договора, право супруга собственника на его жилое помещение приобретает в дальнейшем абсолютный характер, не теряя при этом признаков обязательственного права <**>. -------------------------------- <*> Суханов Е. А. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей (глава 18). М., 1995. <**> Гонашвили Г. Л. Права на жилое помещение при расторжении брака // Законодательство. 2002. N 2.
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации <*>. Кроме того, 1 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 22 декабря 2004 года N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ". Законодатель, предприняв попытку решить один из самых острых существующих на практике вопросов, сопряженных с разрешением проблемы взаимоотношений собственника жилого помещения и членами его семьи, в особенности бывшими, создал другую проблему. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
Если ранее переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не устанавливалось законом, то в настоящее время такой переход является основанием для прекращения исследуемого права (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Кроме того, и в п. 5 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации говорится о том, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. Тем самым теряется такой признак вещного права, как право следования, что вызывает и сомнения в вещно-правовой природе самого права пользования жилым помещением членами семьи собственника. В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. И правило это является императивным. Представляется, что, закрепив в законодательстве указанные положения, законодатель не преследовал цели исключения права пользования жилым помещением собственника из числа вещных прав. Цель была совершенно другая - создать максимальную привлекательность жилья на рынке недвижимости и снизить риски ипотечного кредитования, тогда как на практике реализация п. 2 ст. 292 ГК РФ в прежней редакции приводила к обратному. Претерпела изменения и такая предпосылка отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, как необходимость получения предварительного согласия органа опеки и попечительства. В настоящее время необходимость получения такого согласия возникает только в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). В п. 4 ст. 292 ГК РФ неоднократно вносились изменения. В первоначальной редакции данного пункта предусматривалось, что только с согласия органа опеки и попечительства допускается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Если обратиться к нормам главы 3 ГК РФ "Граждане (физические лица)", то в соответствии с п. 1 ст. 31 ГК РФ опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов (п. 3 ст. 31 ГК РФ). Нельзя не заметить, что в п. 4 ст. 292 ГК РФ в первоначальной редакции речь шла обо всех несовершеннолетних, включая и тех, которые не находятся под опекой и попечительством. Несомненно, что, принимая данную норму в такой редакции, законодатели руководствовались благими намерениями. Однако на практике это вызвало больше проблем для благополучных семей. Существенным недостатком вышеуказанной нормы стало отсутствие согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В результате сложилась парадоксальная ситуация. Лица, наименее защищенные, особенно недееспособные, оказывались в наиболее сложной ситуации в случае, когда проводилось отчуждение жилого помещения без соблюдения их законных прав и интересов, так как отчуждение такого жилого помещения зачастую как раз и проводилось его законным представителем. Именно в таком случае как раз бы и было необходимо участие органа опеки и попечительства. Вышеизложенные возражения и обусловили внесение изменений в п. 4 ст. 292 ГК РФ. С согласия органа опеки и попечительства допускалось отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Как видно, в данной редакции сохранилось положение о несовершеннолетних членах семьи собственника. Поэтому неудивительно, что в свете тех целей, которые преследовал законодатель при внесении изменений в ГК РФ, и в связи с принятием Жилищного кодекса РФ были внесены соответствующие изменения и в п. 4 ст. 292 ГК РФ, а необходимость получения согласия органа опеки и попечительства предусмотрена в отношении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Итак, право пользования жилым помещением признается за членами семьи собственника. П. В. Крашенинников, анализируя ст. 292 ГК РФ и положения Жилищного кодекса РСФСР 1983 года, пришел к выводу, что за понятием "члены семьи собственника" скрываются четыре категории лиц. Во-первых, это члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия, как оно сложилось в жилищном законодательстве, то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство. Во-вторых, это бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства). В-третьих, это члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу. В-четвертых, это бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, так как граждане, проживающие в жилом помещении, утратили семейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья <*>. -------------------------------- <*> Крашенинников П. В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение. В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 303 - 304.
Как видно, число лиц, которые сохраняли право пользования жилым помещением при отчуждении его собственником, значительно. Покупатель, приобретая квартиру, даже при должной степени осмотрительности не может предвидеть всех возможных пользователей. Например, в жилом помещении проживали дети, родители которых не регистрировали детей с тем, чтобы не нести расходы на оплату коммунальных услуг. Или из мест лишения свободы возвращалось лицо, которое отбыло наказание, а в первоначальной редакции п. 8 ст. 60 ЖК РСФСР 1983 года жилое помещение сохранялось за лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке, до приведения приговора в исполнение. Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 года N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука" <*> положения части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, признаны не соответствующими статьям 40 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, а положение пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР - также статьям 19, 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Соответствующие изменения в ЖК РСФСР были внесены лишь в 2001 году Федеральным законом от 17 апреля 2001 года "О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР" <**>, которым жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае осуждения к лишению свободы - в течение срока отбывания наказаний. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 27. Ст. 2622. <**> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 17. Ст. 1647.
В случае отчуждения жилого помещения любой из вышеуказанных лиц сохранял право пользования. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Теперь же законодатель поступил с точностью до наоборот, прямо поставив права членов семьи в зависимость от прав собственника жилого помещения. Тем самым в действующей редакции п. 1 ст. 292 ГК РФ была предпринята попытка реализации "абсолютивистской" концепции по вопросу о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения, в соответствии с которой права членов семьи собственника должны быть поставлены в полную зависимость от его прав. Тогда как до 1 января 2005 года член семьи собственника при отчуждении жилого помещения сохранял самостоятельное право на него. Следует отметить, что с действующей редакцией п. 1 ст. 292 ГК РФ связана и иная проблема. В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно ст. 127 ЖК РСФСР 1983 года члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при вселении не было оговорено иное. Обращает на себя внимание различие в формулировках ГК РФ и ЖК РСФСР в части решения вопроса о необходимости совместного проживания членов семьи с собственником жилого помещения. Соответственно, в зависимости от того, имеет ли совместное проживание с собственником определяющее значение, сформировались две точки зрения. В соответствии с первой точкой зрения такое проживание не имеет определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292 ГК РФ в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, то есть супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади, принадлежащей ему квартиры, никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи <*>. -------------------------------- <*> Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. 1997. N 3.
Сторонники второй точки зрения считают, что если сам собственник не проживает в данном жилом помещении, то отсутствуют, следовательно, и предпосылки для возникновения у заинтересованных лиц самостоятельного права на это жилое помещение <*>. -------------------------------- <*> Формакидов Д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. N 2. С. 23.
Согласно п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. То есть непосредственно в самом положении, определяющем объем прав членов семьи собственника жилого помещения, не дается ответ на вопрос о необходимости совместного проживания с собственником для возникновения самостоятельного права пользования у лица как члена семьи собственника. И лишь в п. 1 ст. 31 ЖК РФ при решении круга лиц, относящихся к членам семьи собственника, говорится о таком признаке, как необходимость совместного проживания с собственником в принадлежащем ему помещении. Вместе с тем на практике последовательное применение указанного правила в строгом соответствии с формулировкой, изложенной в ЖК РФ, приведет к тому, что право пользования может не возникнуть у довольно значительного числа лиц. Например, сын, являясь собственником, вселяет в свою квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, родителей, но совместно с ними не проживает. Или родители покупают квартиру для проживания своего ребенка, поступившего в высшее учебное заведение в другом городе. Разве это означает, что у перечисленных лиц не возникло право пользования жилым помещением? Ведь в п. 1 ст. 31 ЖК РФ говорится прежде всего о необходимости совместного проживания с собственником для лиц, которые являются его близкими (супруг, родители и дети). Кроме того, можно быть собственником не одной, а нескольких квартир. И поселить супругу, родителей и детей в разные квартиры. Исходя из такой логики право пользования возникает только у того члена семьи собственника, который проживает совместно с собственником, а у других такого права на соответствующее жилое помещение не возникает. Поэтому необходимо, чтобы собственник вселил в квартиру пользователей как членов своей семьи. Поэтому по аналогии со ст. 53 ЖК РСФСР 1983 года необходимо изменить формулировку "проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении" на "вселяемые в качестве таковых собственником в принадлежащее ему жилое помещение" или привести ее в соответствие с п. 1 ст. 292 ГК РФ. Таким образом, можно прийти к выводу, что изменения, произошедшие в последнее время в сфере регулирования отношений по пользованию жилым помещением, породили новые проблемы, которые нуждаются в своем разрешении.
------------------------------------------------------------------
Название документа