Жилищные кооперативы в современной России
(Филиппова Е. С.) ("Адвокат", 2006, N 8) Текст документаЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Е. С. ФИЛИППОВА
Филиппова Е. С., старший преподаватель Московского государственного университета сервиса.
В настоящее время в России действует около четырех тысяч жилищных кооперативов. Условно их можно разделить на четыре группы. Первая группа - жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК), которые известны нам еще с советских времен. Они создавались для улучшения жилищных условий граждан, привлекая деньги частных лиц. Ими в свое время были построены так называемые "кооперативные" дома. Сейчас эти ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией жилищного фонда и по новому Жилищному кодексу РФ должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. Вторую группу кооперативов можно обозначить как новые ЖСК. Это организации, построенные по принципу ЖСК, но их история начинается с 2000-х гг. От "старых" ЖСК они отличаются тем, что активно действуют на рынке недвижимости - привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. До начала 2005 г. их деятельность регламентировалась Гражданским кодексом РФ и фактически не контролировалась государством, но с 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <*> (далее - Закон о ЖНК). Согласно этому Закону ЖСК, использующие в своей деятельности жилищные накопления граждан в течение года, т. е. до 1 апреля 2006 г., должны либо перерегистрироваться в ЖНК, либо прекратить привлечение денег населения. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.
Однако ряд кооперативов, не дожидаясь окончания этого переходного периода, также приняли решение о своем преобразовании, но не в ЖНК, а в так называемые потребительские ипотечные кооперативы (далее - ПИК). Их мы относим к третьей группе, появление которой стало своеобразным ответом части участников рынка на принятый Закон о ЖНК. Стремление обособиться и создать новый тип кооператива диктовалось нежеланием основателей ПИК оказаться в сфере действия Закона о ЖНК ввиду того, что этот Закон, по их мнению, недостаточно проработан. Предположим, что структуры, которые приняли решение преобразоваться в ПИК, действовали так в стремлении защитить свой бизнес и своих пайщиков от неблагоприятных последствий изменения законодательства. Цель, несомненно, благородная. Но вот по поводу ее реализации возникают вопросы. Сама по себе форма потребительского ипотечного кооператива, по мнению ряда экспертов, не вполне адекватна новому законодательству. Неясно, на каком основании инициаторы решили, что вновь созданные структуры не подпадают по действие Закона о ЖНК. Юристы потребительских кооперативов придумали "уйти" от Закона о ЖНК следующим образом. В Законе зафиксировано положение, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИК решили по-другому: они сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог - ипотеку. Можно ли признать это достаточным основанием, чтобы исключить потребительские инвестиционные кооперативы из сферы действия Закона о ЖНК? Как представляется, определяющим признаком для отнесения жилищного кооператива к группе накопительных является вовсе не момент предоставления квартиры в собственность, а то, использует ли кооператив в своей деятельности жилищные накопления граждан, т. е. привлекает ли он деньги населения. По сути и ЖНК, и ПИК деньги населения привлекают, используя практически одинаковые схемы. Исходя из этой логики деятельность ПИК должна подпадать под действие Закона о ЖНК. Пока ни о каких санкциях по отношению к ПИК со стороны государства и регулирующих органов неизвестно, потому что если они будут, то пострадают в первую очередь пайщики. Но рано или поздно правовой статус ПИК должен быть четко определен, и они должны быть заинтересованы в этом больше всех. Как представляется, есть два варианта решения этой проблемы: либо все кооперативы, которые работают на рынке по накопительным схемам, будут в конечном итоге называться жилищно-накопительными кооперативами и подчиняться Закону о ЖНК, либо деятельность ПИК будет регулироваться специальным федеральным законом. Стоит подчеркнуть, что положения этого пока не существующего закона в части привлечения средств граждан должны в полной мере соответствовать принятому Закону о ЖНК. Только так будет можно в полной мере обеспечить защиту прав и законных интересов пайщиков кооперативов. Пока идут споры, насколько хорош Закон о ЖНК, жилищно-накопительные кооперативы (четвертая группа кооперативов), деятельность которых и регулируется этим Законом, начинают появляться на рынке. Исходя из буквы и духа нового законодательства, эти кооперативы являются единственной полностью легитимной формой реализации жилищно-накопительных схем. Что лучше для потребителя: кооператив или банк? Банки и кооперативы предназначены для разных потребителей, они прекрасно уживаются во всем мире и не конкурируют друг с другом, а решают задачи по жилищному кредитованию для разного круга лиц. Тем, кого не пугают дополнительные расходы, а приобрести жилье необходимо как можно быстрее, целесообразно обратиться в банк за ипотечным кредитом. Если же денег мало, но зато есть время на решение квартирного вопроса, стоит обратиться в жилищный кооператив. Приведем наглядный пример. Молодой специалист работает несколько лет в серьезной фирме, добился успехов в карьере, но живет на съемной квартире. Получает он, предположим, 50 - 60 тыс. руб. в месяц. Банк примет его с распростертыми объятиями и в течение 2 - 3 месяцев клиент сможет въехать в новую квартиру. Другая распространенная ситуация. В одной квартире живут разные поколения одной семьи. Рано или поздно встает вопрос: что делать, когда вырастут дети, и станет тесно. В таком случае можно воспользоваться жилищно-накопительной программой. Люди придут в кооператив и будут в течение нескольких лет накапливать 30 - 50% стоимости жилья, и лишь затем получат кредит на оставшуюся сумму. Итак, две абсолютно разные категории потребителей: первым нужна квартира быстро и за срочность они готовы платить, вторые могут подождать и не хотят платить лишние деньги. Сравним способы жилищного кредитования по важным для потребителя параметрам. Кто может получить кредит? Кому банк предоставит ипотечный кредит? Кредит будет предоставлен лицу, отвечающему требованиям, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам: стабильный и достаточно высокий уровень дохода, определенный уровень образования, перспективы карьерного роста. Есть ограничения по возрасту клиента, а доходы и активы так или иначе должны быть подтверждены документально. У каждого банка существует целый пакет требований, соответствовать которым подчас непросто. Кооперативы, напротив, зачастую не имеют никаких особых требований к личности заемщика. Чтобы получить ссуду в кооперативе, достаточно предъявить паспорт, ведь квартира будет находиться в собственности кооператива до полного погашения кредита, а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления. Зато квартира, которую человек покупает с помощью ипотечного кредита, сразу становится его собственностью и находится в залоге у банка до момента погашения кредита. Залог квартиры - прекрасная "страховка" банка от неплатежеспособности заемщика. По новому законодательству по решению суда неплательщик вместе со всей семьей (включая маленьких детей) со стопроцентной вероятностью будет выселен из "ипотечной" квартиры хоть на улицу. Кстати, процесс выселения из квартиры, которая хотя и принадлежит кооперативу, но пайщик в ней зарегистрирован и это его единственное жилье, не столь очевиден с точки зрения законодательства. В любом случае ни банк, ни кооператив не заинтересованы в том, чтобы немедленно выселять из квартиры неплательщика. В банке путем переговоров и подписания дополнительных соглашений можно реструктуризировать задолженность, попросить об отсрочке платежа, в кооперативе зачастую достичь договоренности гораздо проще. Последствия незапланированных просрочек платежа тоже разные. В банке, если заемщик по каким либо причинам просрочил ежемесячную плату, это может стать пятном на его кредитной истории на всю оставшуюся жизнь. С кооперативами проще и в этом отношении хотя бы потому, что нормы о кредитных историях на них напрямую не распространяются. Как получить квартиру в кооперативе? Во-первых, необходимо подать заявление и стать членом жилищного кооператива, внести вступительный и паевой взносы. Во-вторых, достичь порога паенакопления в соответствии с выбранным кооперативным участком. Для этого член кооператива ежемесячно вносит паевые взносы на расчетный счет или в кассу кооператива в течение определенного времени. В-третьих, нужно получить право выбора объекта недвижимости, в-четвертых, выбрать объект недвижимости. И наконец, в-пятых, кооператив должен приобрести выбранный объект в собственность, после чего член кооператива с семьей вселяется в квартиру по договору безвозмездного пользования. Далее следует погашение суммы рассрочки, предоставленной кооперативом по личному графику рассрочки, в соответствии с которым член кооператива выплачивает паевые и административные взносы. После полного погашения суммы рассрочки членом кооператива последний выдает ему справку о выплаченном пае. С этого момента член кооператива становится собственником данного объекта недвижимости и может обращаться за государственной регистрацией этого права. Теперь ответим на самые распространенные вопросы. Откуда берутся деньги в паевом фонде кооператива? Каковы гарантии, что они там не закончатся? Кооператив - это касса взаимопомощи. Его фонд образуется за счет взносов (паев) членов кооператива. Гарантией служат договоры, заключенные с участниками кооператива, о том, что они платят ежемесячные взносы. Когда все участники выплатят полностью стоимость своих квартир, деньги закончатся, но это означает, что все члены кооператива либо получили квартиры, либо вернули свои деньги. Проверяет ли кто-нибудь финансовую деятельность кооператива? В первую очередь - налоговая инспекция. Проводятся регулярные плановые и внеплановые проверки. Председатель правления кооператива - выборная должность. Достаточно устроить общее собрание, прослушать отчет, проанализировать ситуацию, чтобы многое понять. Кроме того, кооператив обязан хотя бы раз в год проходить внешнюю аудиторскую проверку. Подпадает ли деятельность жилищных кооперативов под Закон о защите прав потребителей? Названный Закон защищает потребителей от недобросовестности производителя товаров и услуг. В потребительском ипотечном кооперативе потребитель и производитель услуг - одно и то же лицо. Что произойдет с деньгами пайщика, если он не расплатится по ссуде? Пайщик может выйти из кооператива и получить назад паи, которые он успел выплатить, но вступительный и ежемесячные взносы ему не возвращаются, так как они расходуются на содержание и деятельность кооператива (зарплата бухгалтеру, ведение документации, аренда офиса и т. д.). Пайщикам кооперативов не стоит беспокоиться по нескольким причинам. Во-первых, паевой фонд состоит из тех денег, которые вносят вступающие пайщики, и из средств, выплачиваемых членами кооператива, получившими квартиры. Выплата рассрочки гарантируется тем, что квартира находится под залогом. Новые же пайщики вступают в кооператив регулярно - ведь надеяться на то, что государство в ближайшем будущем сможет обеспечить всех доступным жильем, пока, к сожалению, не приходится. Во-вторых, как правило, кооперативы страхуют свою деятельность. Кроме того, некоторые кооперативы страхуют вклады пайщиков - это дополнительная гарантия от непредвиденных проблем. Какие опасности могут подстерегать в кооперативах? Так называемая пирамида, когда квартиры купят только несколько первых "счастливчиков" на деньги остальных простодушных вкладчиков. Должно настораживать обещание неправдоподобно выгодных условий рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов. В этом случае живая очередь из желающих приобрести жилье оказывается непонятной длины. Опасно, когда кооператив не берет на себя никаких обязательств по срокам приобретения квартиры, пайщику должны рассчитать и предоставить его индивидуальный жилищный план, из которого будут ясны сроки накопления, рассрочки, дата, когда будет приобретено жилье. Жилищный накопительный кооператив - это некоммерческое объединение граждан, которые организуют "общий котел" для удовлетворения своих нужд, а именно для покупки или строительства жилья. При вступлении в ЖНК в отличие от ЖСК у пайщика нет "привязки" к конкретному объекту недвижимости. Если ЖСК создается для строительства определенного дома, то ЖНК обязано обеспечить своих пайщиков жильем как таковым, согласно рыночной стоимости недвижимости и размеру внесенного пая. Как уже говорилось, с вступлением в силу 1 апреля 2005 г. Закона о ЖНК деятельность этих организаций введена в правовые рамки. Ограничения коснулись взаимоотношений кооператива как со своими пайщиками, так и с другими организациями и частными лицами. Государству дано право и вменено в обязанность следить за деятельностью ЖНК. Принцип работы ЖНК Основой деятельности ЖНК является принцип взаимной финансовой поддержки или, другими словами, принцип кассы взаимопомощи. Жилищный накопительный кооператив - это некоммерческая организация. Каждый член кооператива обеспечивается жильем за счет собственных средств и средств участников ЖСК, поступающих в общий паевой фонд. Вселиться и прописаться в квартиру можно только накопив часть стоимости жилья. Недостающие средства будут добавлены из паевого фонда ЖНК (но не более уже накопленной пайщиком суммы). Предоставленные средства пайщик должен вернуть в паевой фонд в соответствии с графиком рассрочки платежей в срок, не превышающий период первоначального накопления более чем в 1,5 раза. В результате каждый член ЖНК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку. Все средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается для членов кооператива. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30% от стоимости жилья на момент его подбора. Член ЖНК и члены его семьи прописываются (регистрируется по месту жительства) в приобретенной для него квартире на основании нотариально удостоверенного договора безвозмездного пользования, открывает финансово-лицевой счет, оплачивает коммунальные услуги, оформляет на себя телефон, т. е. живет полноценной жизнью, выплачивая членские и паевые взносы. После выплаты займа член ЖНК в соответствии с ГК РФ (п. 4 ст. 218) становится полноправным собственником приобретенной для него квартиры. Для получения свидетельства о собственности ему нужно сдать в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, включающий: справку о выплаченном пае (из бухгалтерии ЖНК), выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета (из РЭУ или ЕИРЦ), а также поэтажный план и экспликацию (из БТИ). Принципиальное отличие ЖНК от жилищных и жилищно-строительных кооперативов заключается в регистрации всех членов кооператива в специальном реестре, который ведет уполномоченный государственный орган, контролирующий деятельность ЖНК. Кроме этого, жилье может быть подобрано не в каком-то конкретном доме (месте), а в любом интересующем члена кооператива доме или вложено в строительство строящегося дома (квартиры). И наконец, в качестве паевого взноса могут выступать предоставленные члену кооператива субсидии и субвенции. Средства из паевого фонда кооператива могут расходоваться только на приобретение недвижимости для членов ЖНК. Они аккумулируются на отдельном расчетном счете. Текущая деятельность ЖНК - содержание офиса, рекламные затраты, оплата труда сотрудников и развитие в целом, осуществляется за счет вступительных и членских взносов, предпринимательской деятельности кооператива, а также кредитов и займов. Преимущества ЖНК 1. Надежность: основы деятельности ЖНК, гарантии защиты прав и законных интересов граждан-членов ЖНК определяет Федеральный закон от 30 декабря 2005 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"; обязательная регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц (п. 5 ст. 5 Закона о ЖНК); ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья (ст. 24, 26 Закона о ЖНК); постоянный контроль за деятельностью ЖНК со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (ст. 50, 51, 52 Закона о ЖНК); ЖНК имеет два расчетных счета: членский (членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств (п. 5 ст. 16 Закона о ЖНК); особое внимание уделяется вопросам безопасности сделок по приобретению жилья (ст. 30 Закона о ЖНК); ЖНК приобретает жилье только после согласования с членом ЖНК (ст. 7 Закона о ЖНК); Федеральный закон установил ответственность должностных лиц ЖНК и требования к ним (ст. 45, 46 Закона о ЖНК); обязательное соблюдение ЖНК нормативов финансовой устойчивости (ст. 49 Закона о ЖНК); обязательный ежегодный аудит деятельности ЖНК (ст. 54 Закона о ЖНК). 2. Выгода: жилье, приобретенное с помощью ЖНК, дешевле жилья, приобретенного по схеме банковского ипотечного кредитования; вселение и проживание в квартире при фактическом накоплении третьей части ее рыночной стоимости; возможен зачет имеющегося жилья; в случае выхода пайщика из ЖНК ему выплачивается вся сумма паевого взноса; можно зарегистрироваться вместе с членами своей семьи в полученном в безвозмездное пользование жилье; в качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам работодатели, профсоюзы и государство или друзья, родственники; возможность передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу. 3. Доступность: нет ограничений по гражданству, месту жительства и возрасту; низкий вступительный взнос; для вступления в кооператив достаточно наличия паспорта; возможность приобретения жилья в любом населенном пункте Российской Федерации; не требуются гарантии поручителей и справки о доходах; не требуется залога.
Название документа