Некоторые вопросы резервирования земельных участков для строительства
(Певницкий С. Г.) ("Нотариус", 2006, N 4) Текст документаНЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РЕЗЕРВИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
С. Г. ПЕВНИЦКИЙ
Певницкий С. Г., юрисконсульт инвестиционно-строительной группы "MR GROUP".
Земельные участки являются особо ценными и ограниченно доступными ресурсами для осуществления предпринимательской и иной хозяйственной деятельности. Соответственно оформление земельных отношений является необходимой базой для создания (возведения) любого капитального объекта недвижимости. Возникновение права собственности, да и любого иного права, на земельный участок возможно лишь тогда, когда границы участка установлены, а межевание <1> проведено. До момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок ни как объект недвижимости, ни как объект прав еще не существует, поскольку недвижимостью признается лишь индивидуально-определенная вещь, то есть вещь, индивидуализированная до степени невозможности смешения со сходной вещью. Специфика земельного участка в том, что он является частью поверхности земли (в том числе с поверхностным почвенным слоем), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Индивидуализация земельного участка является итогом проведения работ по его кадастровому учету, в результате которых участок приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из состава других объектов недвижимости: местоположение (адрес), описание границ, площадь, целевое назначение (категория земель и разрешенное использование), кадастровый номер. -------------------------------- <1> Под межеванием земельного участка, согласно ФЗ "О государственном земельном кадастре", понимаются мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Рассмотрим простую и весьма жизненную ситуацию: застройщик желает осуществить строительство какого-либо градостроительного объекта, допустим, жилого или торгово-офисного комплекса на земельном участке, принадлежащем публичному собственнику. На данном этапе у компании ничего кроме желания и предварительных коммерческих соображений по поводу будущего использования участка и параметров желаемого к строительству здания не имеется. Градостроительное обоснование и проектная документация не разрабатывались, денежные средства, необходимые для выкупа права аренды, могут быть привлечены в течение достаточно короткого срока, но после приобретения инвестором неких гарантий относительно принадлежности земельного участка (а ведь для этого как раз и необходим выкуп аренды!). При этом без проведения изысканий и предпроектных проработок заказчик не может выйти ни на окружную, ни на городскую комиссию для предоставления ему права аренды земельного участка, что соответственно делает невозможным в дальнейшем получение акта разрешенного использования и разрешения на градостроительную деятельность. Разумеется, для руководства организации-застройщика возникает необходимость определиться с тем, какие действия следует предпринять, чтобы гарантировать получение этого участка в будущем. Рассмотрим данную последовательность на примере города Москвы, как наиболее интересного в инвестиционном плане.
Что делать?
Наиболее целесообразной линией поведения в данном случае, по нашему мнению, будет резервирование земельного участка для целей последующего строительства. Однако, несмотря на широкое распространение такой практики в московском строительстве, установление нормативной базы резервирования затруднено в силу разрозненного характера столичного строительного регулирования. В законодательстве Москвы подробно урегулированы вопросы резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд, о резервировании же для частных лиц больше умалчивается. Между тем резервирование земельного участка позволяет исключить риск утраты желаемого земельного участка на период осуществления компанией проектных и изыскательских работ. Итак, что же такое резервирование? Исходя из п. "е", ст. 2 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве", это создание резерва городских земель посредством введения временных ограничений на предоставление либо продажу определенных земельных участков.
Нормативная база
Прежде всего следует определиться с нормативной базой, которой следует руководствоваться для принятия решения. Базисными актами для осуществления резервирования являются Положение о земельно-правовых отношениях на период строительства, реконструкции, реставрации и капитального ремонта объектов на территории Москвы (приложение N 1 к распоряжению мэра Москвы от 7 июля 1994 г. N 317-РМ, с изм. от 13 апреля 2001 г.), а также Временное положение о порядке предоставления и изъятия земель в г. Москве (приложение 1 к распоряжению вице-мэра от 31 января 1992 г. N 51-РВМ, с изм. от 26 августа 1998 г.). Следует заметить, что эти акты действует в той мере, в какой они не противоречат Закону г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве", Порядку подготовки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства, реконструкции (приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП). Следует также обратить внимание на недавно принятое Постановление Правительства Москвы от 11 июля 2006 г. N 500-ПП "Об упрощении процесса согласования проектной документации в организации строительства", косвенно влияющее на данные отношения.
Порядок действий
Рассмотрим последовательность деятельности лица, желающего оформить резервирование земельного участка для проведения работ по строительству. С этой целью необходимо обратиться в Правительство Москвы или префектуру административного округа с просьбой о резервировании земельного участка, на котором планируется проведение строительных работ. Адресат обращения определяется на основании Закона г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" и Порядка рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы (утв. Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2005 г. N 43-ПП). Для территорий градостроительной деятельности федерального значения, особо охраняемых природных территорий объектов, главных магистральных улиц и площадей города; для градостроительных объектов, имеющих высоту более 35 метров и (или) занимающих под "пятном застройки" площадь более 5 тысяч квадратных метров, расположенных в пределах т. н. Камер-коллежского вала <2>, или имеющих высоту более 75 метров и (или) занимающих под "пятном застройки" площадь более 10 тысяч квадратных метров для расположенных за его пределами - решение о резервировании принимается Правительством Москвы. Для иных объектов - префектом соответствующего административного округа г. Москвы. Такие распорядительные акты издаются по результатам рассмотрения обращений на заседаниях городских (окружных) комиссий по вопросам землепользования и градостроительства (ранее - комиссий по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию). -------------------------------- <2> Камер-коллежский вал, земляная насыпь вокруг Москвы, сооруженная в 1740 годах, с 1864 г. по 1917 г. официальная граница Москвы - используется в нормативных актах для определения исторического центра Москвы. Проходит по улицам: Бутырский вал, Лефортовский вал, Симоновский вал и др. Длина 37 км.
После принятия такого распорядительного акта Департамент земельных ресурсов города Москвы в соответствии с полномочиями, предоставленными ему Регламентом Правительства Москвы, оформляет собственно акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ. Также такой акт может быть оформлен и после принятия Правительством Москвы (префектом) постановления (распоряжения) о предварительном согласовании места размещения объекта с заказчиком в недельный срок.
Акт резервирования
Для предотвращения возможных проблем следует внимательно относиться к реквизитам акта резервирования, он в обязательном порядке должен содержать следующие данные: адрес предоставляемого участка; его площадь; наименование заказчика; цель предоставления участка; вид права на землю и сроки пользования участком; стадия проектирования; сроки разработки проектной документации и освоения участка; штрафные санкции за срыв сроков проектирования и неосвоенный возврат участка; срок действия разрешения; земельные платежи за резервирование участка; прочие условия, определяемые соответствующей комиссией и отраженные в распорядительном акте, изданном на ее основе. Начисление земельных и иных платежей заказчику за резервирование земельного участка на период проведения проектно-изыскательских работ производится с момента принятия Правительством Москвы соответствующего распорядительного акта.
После резервирования
После резервирования земельного участка заинтересованным лицам необходимо заказать в Москомархитектуре разработку предпроектных проработок и разработку акта разрешенного использования (который заменил собой традиционную исходно-разрешительную документацию и которому автором будет посвящена отдельная статья) земельного участка на строительство объекта в установленном порядке. После выполнения изысканий, получения проработок и акта разрешенного использования распорядительным актом Правительства или префекта административного округа в соответствии с Законом г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" решается вопрос о правах заказчика на участок, то есть о выкупе права аренды земельного участка и лишь после этого и начинается проектная, а затем уже и строительная деятельность заказчика.
Название документа