Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ

(Малахова А. А.) ("Юрист", 2006, N 10) Текст документа

ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СВЕТЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖК РФ

А. А. МАЛАХОВА

Малахова А. А., редактор РИО (Академия ФСИН России).

В условиях проведения новой Федеральной жилищной реформы была установлена тенденция к становлению различных форм собственности на жилье, что обусловливает необходимость фундаментальной проработки признаков жилого помещения. На наш взгляд, признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием "постоянное проживание", поэтому включение данного критерия в определение жилого помещения является, несомненно, важным шагом законодателя. Так, в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу 1 марта 2005 г., жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых. К таким признакам можно отнести: 1. Назначение. Использование только для проживания (ст. 288 ГК). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое. Тем не менее некоторые авторы считают допустимым использование жилых помещений не для проживания <1>. Такая практика сложилась при регистрации товариществ собственников жилья (путем размещения в жилых помещениях правления товариществ собственников жилья). -------------------------------- <1> См.: Белкина Т. Д. Товарищества собственников жилья: Организация, регистрация, деятельность. М., 1996. С. 34, 62.

Новеллой являются положения ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допускающие использование жилья для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан <2>. Россия является страной с рыночной экономикой, поэтому введение данной нормы давно назрело, и ее появление, безусловно, является положительным моментом, поскольку положения ранее действовавшего законодательства устарели. Так, ЖК РСФСР содержал запрет на использование гражданами жилых помещений "в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях". -------------------------------- <2> Правда, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). С этим трудно не согласиться, поскольку данная деятельность явно противоречит назначению жилого помещения.

2. Пригодность для постоянного проживания. Следует заметить, что под понятием возможности "проживания" понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому. Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное - от временного. ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч. 1 ст. 673 ГК РФ). В частности, оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов. К сожалению, ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда. 3. Вместе с тем в некоторых случаях вводится дополнительный квалификационный критерий - благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования. Благоустроенность - понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий данного населенного пункта <3>. Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта. Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних - жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других - лишь некоторыми. -------------------------------- <3> Такая же точка зрения сформирована практикой и высказана в юридической литературе (см., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР // Советская юстиция. 1962. N 24. С. 29; п. 15 Постановления N 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1994. С. 172; Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. М., 1993. С. 30 - 31; Приходько И. А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М., 1991. С. 279 - 280).

Некоторые авторы <4> предлагают использовать при определении благоустроенности жилых помещений степень оснащения (в процентном отношении) удобствами. На наш взгляд, такая позиция не является правильной, потому как на практике бывает сложно определить эту степень оснащенности, особенно если населенный пункт большой. -------------------------------- <4> См., например: Андрианов И. И. Указ. соч. С. 31.

В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие "благоустроенное жилое помещение" значительно шире. Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое (ст. 15 ЖК РФ). 4. Изолированность. Данный признак означает, что жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Так, не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. 5. Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве <5>. В русском законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром I Указе "О единонаследии", согласно которому "вотчины" и "поместья" объединялись под одним общим наименованием "недвижимое имущество" <6>. С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено, поскольку земля и другая недвижимость были национализированы и исключены из гражданского оборота. И только в начале 90-х гг., т. е. впервые после длительного перерыва, было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" <7> и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. <8>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <5> Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М: Юрист, 1996. С. 148 - 149. <6> См.: Ефремова Н. Н. Судебная защита права собственности в России XVIII в. // Собственность: Право и свобода. Сб. ст. / Отв. ред. Е. А. Скрипилев. М., 1992. С. 45. <7> Ведомости РСФСР. 1990. N 3. Ст. 416. <8> Ведомости СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые помещения прямо не включены в состав недвижимости. В то же время в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений - квартиру. Главным признаком, позволяющим отнести жилые помещения к недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и перечисленным законам является "прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению". На наш взгляд, применение законодателем указанных свойств в качестве основного критерия, разграничивающего недвижимое и движимое имущество, не совсем удачно, поскольку "современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению" <9>. Более правильным представляется формулировка, согласно которой жилое помещение должно иметь прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Исходя из этого нельзя относить к недвижимости отдельно стоящие помещения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (например, сборно-разборные сооружения, бытовки, летние садовые домики). -------------------------------- <9> См.: Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91.

Необходимо обратить внимание на то, что жилое помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости. Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

------------------------------------------------------------------

Название документа