Понятие и содержание оборота недвижимости
(Панфилов В. В.) ("Нотариус", 2006, N 6) Текст документаПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ
В. В. ПАНФИЛОВ
Панфилов В. В., старший следователь отдела по расследованию особо важных дел прокуратуры Республики Башкортостан.
С ростом количества сделок с недвижимостью все шире учеными и практиками применяется понятие "оборот недвижимости". Однако содержанию этого понятия в работах разных исследователей и в реальной жизни придается различное значение, что создает серьезные трудности для правоприменения. Прежде чем перейти к анализу оборота недвижимости, рассмотрим сложившееся понимание понятия "гражданский оборот" в юридической литературе и в законодательстве. Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из содержания ст. 129 ГК РФ следует, что "оборотоспособность" есть свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому, с учетом активной роли этих лиц как участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). Понятие гражданского оборота, употребляемое в п. 1 ст. 2 ГК РФ, включает, с точки зрения авторов комментариев к Гражданскому кодексу РФ, в себя сделки и иные действия, направленные на возмездную и безвозмездную передачу имущества и иных объектов в рамках возникающих между участниками гражданских правоотношений. За пределами гражданского оборота находятся отношения, объектами которых являются неотчуждаемые права, свободы и другие нематериальные блага <1>. -------------------------------- <1> См.: Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М.: Издательство "НОРМА", 2004 (комментарий к ст. 2 ГК РФ); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М.: Издательство "Юрайт", 2004 (комментарий к ст. 2 ГК РФ).
Интересна точка зрения исследователей, считающих, что гражданский оборот состоит ИЗ СОВОКУПНОСТИ АКТОВ ВОЗМЕЗДНОГО ОБМЕНА (выделено мной. - Авт.), то есть движения меновых ценностей от одного лица к другому, основанного на началах взаимности (внутренней связи между изменениями в имущественной сфере обоих контрагентов) и встречном предоставлении <2>. -------------------------------- <2> См.: Бару М. И. Возмездность и безвозмездность в советском гражданском праве: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 1957. С. 7 - 8.
На наш взгляд, последнее определение неверно, оно ближе к предлагаемому в отдельных исследованиях понятию коммерческого оборота <3>, под которым понимается совокупность актов возмездного обмена не запрещенных к обращению объектов гражданских прав, систематически осуществляемого между предпринимателями либо между предпринимателями и иными субъектами гражданского права в случаях, когда последние целенаправленно осуществляют необходимую для их функционирования хозяйственную деятельность. -------------------------------- <3> См.: Рожкова М. А. Применение в коммерческом обороте мировой сделки.
Из ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <4> следует, что "данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением... устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту... сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав... определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность". -------------------------------- <4> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 18 июля 2005 г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Из анализа норм ЗК РФ (ст. 3, 27) следует, что под оборотом земли в нем понимаются имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Таким образом, из анализа норм законодательства следует, что гражданский оборот (частью которого является и оборот недвижимого имущества) включает в себя сделки и иные действия, совершаемые в рамках возникающих между участниками гражданских правоотношений, как возмездно, так и безвозмездно, направленные на передачу имущества и иных объектов (за исключением неотчуждаемых прав, свобод и других нематериальных благ), результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав. Переходя к анализу понятия "оборот недвижимости", отметим, что предпринимались отдельные попытки закрепить законодательное определение оборота недвижимости применительно к земельным участкам. Так, в проекте Земельного кодекса, одобренного Советом Федерации, но отклоненного в дальнейшем Президентом РФ, давалось следующее определение: "Оборот земельных участков - переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом, посредством заключения договоров и иных сделок" <5>. -------------------------------- <5> Постановление ГД ФС РФ от 22 апреля 1998 г. N 2405-II ГД "О повторном рассмотрении Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 18.
Понятие оборота недвижимости становилось объектом исследования в различных трудах юристов. Р. А. Габбасов предлагает под оборотом недвижимости понимать всю совокупность фактов, порождающих изменение юридической судьбы объектов недвижимого имущества, т. е. возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость <6>. При этом он же отмечает, что наибольшей частью среди таких фактов являются различного рода сделки, совершаемые на рынке недвижимости <7>. -------------------------------- <6> См.: Габбасов Р. А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 3. С. 22. <7> См.: Там же.
На наш взгляд, данное определение неоправданно широко, поскольку оно включает в содержание оборота недвижимости все случаи возникновения первичного права собственности на объект недвижимости, а также случаи его уничтожения (например, пожар, затопление и т. п.), что противоречит здравой логике и духу законов, затрагивающих оборот недвижимости. Так, законодатель из содержания оборота исключает первичное возникновение права собственности на земельные участки, о чем можно сделать вывод, анализируя перечень земельных участков, изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ, и земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности при разграничении государственной собственности в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" <8>. Последний законодательный акт прямо устанавливает необходимость возникновения права собственности Российской Федерации на земельные участки, как ограниченные в обороте, так и изъятые из оборота. Например, в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 27 ЗК РФ исключаются из оборота земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками. Такая же группа земельных участков определена для разграничения государственной собственности на землю и будет являться объектом права собственности Российской Федерации - "основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав... земель особо охраняемых природных территорий федерального значения" (ст. 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю"). Таким образом, право собственности может возникнуть и на земельные участки, изъятые из оборота. Следовательно, законодателем в само содержание их оборота не включается первичное возникновение на них права собственности. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (принят ГД ФС РФ 4 июля 2001 г.) // Российская газета. 2001. 20 июля.
Не будет составлять оборот недвижимости и возникновение права собственности на объект недвижимости при его постройке гражданином собственными силами, в том числе с использованием наемных работников по договору подряда, поскольку в данном случае имеет место именно первичное возникновение права собственности, и договор подряда не является юридическим основанием для его возникновения. Другое дело - возникновение у гражданина права собственности в результате реализации договора о долевом участии в строительстве. Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве <9> определяет предмет договора участия в долевом строительстве - результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости. Несмотря на это, ст. 5 указанного Закона, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Мы согласимся с мнением М. А. Бобровниковой, что не будет ошибкой разбить предмет данного договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика <10>. Таким образом, несмотря на инвестиционную природу данного договора, он представляет собой сделку, в результате которой у участника долевого строительства в будущем возникает право собственности на объект недвижимости. -------------------------------- <9> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. <10> См.: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С. 25.
Подтверждение того, что не завершенный строительством объект недвижимого имущества включается законодателем в оборот недвижимости, можно найти и в нормах других законов. Так, если ранее Гражданский кодекс РФ (ст. 130 ГК РФ) не относил незавершенное строительство к объектам недвижимого имущества и данные объекты не подлежали государственной регистрации и не использовались в гражданском обороте, например для ипотеки, то теперь незавершенное строительство, зарегистрированное в учреждении юстиции как недвижимость, может быть предметом ипотеки, то есть участвует в гражданском обороте. Для этого были внесены изменения (дополнения) в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, Федеральные законы от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В рамках проводимого Е. А. Барановой сравнительного исследования оборота недвижимости в российском и германском праве для определения оборота недвижимости в его узком (специальном) значении предлагалось ввести термин "иммобилиарный оборот" (литерация от лат. immobilis, нем. Immobil - недвижимость) <11>. Под ним подразумевалась совокупность юридических процедур перенесения вещных прав (установление ограниченных вещных прав) на недвижимое имущество, основанных на свободном волеизъявлении субъектов на приобретение, прекращение, переход права. -------------------------------- <11> См.: Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2005. С. 25.
В том же исследовании оборот недвижимости определен в широком смысле как часть гражданского оборота, в специальном смысле - как совокупность сделок, направленных на перенесение (установление) вещных прав <12>. -------------------------------- <12> См.: Указ. соч. С. 29.
При анализе указанного определения очевидна его противоречивость, поскольку его автор считает, что первое понятие (по содержанию явно более широкое) составляет часть второго. Кроме того, предложенное определение неполно, поскольку не включает в содержание оборота последствия - возникновение вещных прав на недвижимое имущество. А сами юридические процедуры перенесения вещных прав (в том числе и сделки) без их результата - перехода этих прав к новому владельцу - не будут представлять законченный оборот недвижимости. В лучшем случае это будет только элемент или стадия оборота. С. А. Бабкин и В. Л. Волков считают, что оборот недвижимости - это совокупность переходов права собственности и ограниченных вещных прав на недвижимость, могущую находиться в частной собственности, а также приобретений и утрат ограниченных вещных прав на нее иным путем, происходящих на основе добровольности и, как правило, возмездное <13>. -------------------------------- <13> См.: Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 61; Волков В. Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота недвижимости: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2005. С. 31.
Указанные исследователи упускают из содержания оборота недвижимости совершение сделок с нею, поскольку "переход права собственности" и "сделка" - это разные понятия. Переход права собственности является последствием совершения сделки, но возможен и без совершения сделки, например при наследовании недвижимости по закону. Понятие "переход права" состоит из двух последовательных действий - прекращения права у одного субъекта и возникновения его у другого. Это происходит обычно на основании договора. Практика работы Федеральной регистрационной службы свидетельствует о том, что при отчуждении недвижимости в форме купли-продажи, дарения, мены совершаются два регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация перехода права собственности (даже госпошлина уплачивается отдельно за каждое из этих регистрационных действий). Объясняется это тем, что после регистрации договора и до фактической передачи объекта недвижимости (подписания акта) проходит определенное время, необходимое для совершения сторонами договора своих обязанностей, в частности, по оплате данного имущества. Как установлено и в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <14>, "в любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права". -------------------------------- <14> Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 (ред. от 24 декабря 2004 г.) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.
То, посредством чего совершается оборот недвижимости, представляют, на наш взгляд, только: 1) сделки, содержащие согласно ГК РФ (ст. 153) действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; 2) универсальное правопреемство (наследование, реорганизация юридического лица). Поэтому неприемлемо при определении оборота недвижимости давать размытые формулировки как "сделки и иные действия", "совокупность юридических процедур" и т. п., встречающиеся в приведенных выше определениях оборота недвижимости. Если в определение оборота недвижимого имущества включить переход прав на него посредством сделок, то пропадает необходимость включения в него "доброй воли сторон", "свободного волеизъявления" и т. п., а также не надо указывать на субъектов сделок, поскольку они законодательно определены. Переход прав на объект недвижимости помимо или против воли собственника (путем обмана, под влиянием угроз, принудительно (например, конфискация)) является уголовно наказуемым нарушением нормального функционирования оборота недвижимости или принудительной мерой, применяемой государством в установленных законом случаях. Так, конфискации или принудительному изъятию подлежат и изъятые из оборота вещи <15>. -------------------------------- <15> См., например: ч. 1 ст. 7.12 КоАП РФ, ч. 2 ст. 63 УИК РФ.
Сделка - правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства, и этим она отличается от неправомерных действий - деликтов (гл. 59 ГК), а также неосновательного обогащения (гл. 60 ГК), если такое обогащение возникает в силу действий субъекта гражданского права. Несоответствие сделки предписанным законодательством требованиям влечет ее недействительность, последствия которой применительно к отдельным видам таких сделок различны (§ 2 гл. 9 ГК) <16>. -------------------------------- <16> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). 3-е изд., испр., доп. и перераб. / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2005 (комментарий к ст. 153 ГК РФ).
В связи с изложенным предлагается следующее авторское определение оборота недвижимого имущества (недвижимости): это возникновение и переход вещных прав на недвижимое имущество (недвижимость) посредством определенных гражданским законодательством возмездных и безвозмездных сделок и в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), результатом чего является возникновение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их переход и прекращение.
Название документа