Договор аренды имущества с правом выкупа
(Сергеев А., Терещенко Т.) ("Корпоративный юрист", 2007, N 1) Текст документаДОГОВОР АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА С ПРАВОМ ВЫКУПА
А. СЕРГЕЕВ, Т. ТЕРЕЩЕНКО
Александр Сергеев, доктор юридических наук, профессор, зав. кафедрой гражданского права СПбГУ экономики и финансов, советник юридической фирмы DLA Piper.
Татьяна Терещенко, старший преподаватель кафедры гражданского права СПбГУ экономики и финансов, юрист правового департамента АКГ "Прайм Эдвайс, Семеняко и партнеры".
В практике нередки случаи оспаривания действительности факта заключения договоров аренды недвижимого имущества с правом выкупа по причине того, что договор не содержит условия о цене выкупаемого имущества. Какова природа такого арендного договора? Относится ли выкупная цена к числу его существенных условий?
Юридическая природа договора
Вопрос о юридической природе договора аренды, предусматривающего право арендатора на выкуп арендованного имущества, является дискуссионным. Существует точка зрения, что данный договор необходимо считать смешанным, поскольку он сочетает в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи <1>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <1> См., например: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 483; Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 4-е изд. М., 2003. С. 171.
Согласно иной позиции, условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже. Термин "выкуп", используемый законодателем, в данном случае обозначает не куплю-продажу, а переход права собственности от арендодателя к арендатору в силу условий самого договора аренды <2>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт, 2003. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2004 (издание четвертое, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <2> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина М., 2002. С. 292; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. О. Н. Садикова. 4-е изд. М., 2003. С. 237 - 238.
Более обоснованной представляется вторая точка зрения. В самом деле, в силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Такие договоры принято называть смешанными. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых включает смешанный договор, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора. Из смысла закона следует, что о смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная договорная конструкция. В противном случае к этой категории можно было бы отнести большинство гражданско-правовых договоров, поскольку почти любой из них содержит какие-то элементы других договоров (например, в договоре ренты имеются элементы договора купли-продажи, в договоре банковского счета - элементы договоров займа и хранения и т. д.). Для рассматриваемого случая ГК РФ (ст. 624) прямо предусматривает возможность включения в договор аренды условия о выкупе имущества арендатором, если только это не запрещено законом. А для такой разновидности аренды, как лизинг, выкуп имущества лизингополучателем является хотя и не конститутивным, но характерным признаком. Реализуя данное право, арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются. В частности, ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды. Таким образом, договор аренды, которым арендатору предоставлена возможность выкупить арендованное имущество, по действующему законодательству должен оцениваться в качестве самостоятельного основания перехода права собственности по договору, отличного от купли-продажи. Данный способ получения права собственности является производным и вполне согласуется с общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ) <3>. -------------------------------- <3> См.: Сергеев А., Терещенко Т. Регулирование отчуждения находящихся на земельном участке объектов недвижимости // Корпоративный юрист. 2006. N 3. С. 44 - 46.
Существенные условия
Как известно, существенными, т. е. необходимыми и достаточными условиями любого договора, в силу ст. 432 ГК РФ являются: а) условие о предмете (во всех случаях); б) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к договору аренды недвижимого имущества закон указывает на необходимость согласования сторонами предмета договора и размера арендной платы (ст. 654 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). При этом условие о выкупной цене арендованного имущества в числе существенных не названо. Закон (п. 1 ст. 624 ГК РФ) ограничивается лишь общей ссылкой на возможность выкупа имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором установленной в договоре выкупной цены. Это, в частности, позволяет сторонам включить в договор лишь само условие о выкупе, оставив вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусмотреть в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор пожелает воспользоваться своим правом на выкуп имущества. К подобному выводу можно прийти независимо от того, рассматривается ли договор аренды с правом выкупа как единый договор аренды (что представляется наиболее верным) или как смешанный, сочетающий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи. В первом случае непризнание размера выкупной цены - существенным условием анализируемой разновидности договора аренды - объясняется отсутствием в законе или иных правовых актах прямого указания на обратное. Во втором случае следует руководствоваться п. 3 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды с правом выкупа имущества арендатором заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Иные условия, установленные законом для купли-продажи имущества, в данном случае применению не подлежат. На это обращается особое внимание в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", где подчеркивается, что к договору аренды с правом выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. В частности, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Вывод о том, что размер выкупной цены арендованного имущества не относится к числу существенных условий договора аренды с правом выкупа, подтверждается практикой выкупа государственного и муниципального имущества, сданного в аренду. Как известно, ранее законодательство о приватизации рассматривало подобный выкуп в качестве одного из способов приватизации. Хотя ныне действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) не относит выкуп арендованного имущества к способам приватизации, он признает юридическую силу за договорами, которые были заключены на основании предшествующего законодательства (п. 12 ст. 43 Закона о приватизации). При этом действительными считались не только те договоры, которые определяли срок, цену и другие необходимые условия выкупа, но и те, которые предусматривали лишь право арендатора на выкуп имущества. В последнем случае требовалось, чтобы выкупная цена и иные условия выкупа имущества были согласованы в течение 6 месяцев с даты вступления указанного Закона в силу, т. е. с 27 апреля 2002 г. (пп. 2 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации). Хотя рассмотренный случай относится к несколько иной сфере арендных отношений, его приватизационная составляющая в данном контексте не оказывает какого-либо влияния на вывод о возможности отсутствия в договоре аренды условия о размере выкупной цены арендованного имущества. Приведенные доводы свидетельствуют в пользу того, что размер выкупной цены не относится к числу существенных условий договора аренды с правом выкупа. Разумеется, осуществить данное право арендатор сможет лишь после того, как условия выкупа недвижимого имущества будут либо дополнительно согласованы сторонами, либо определены в порядке, установленном законом или договором. Но сам договор аренды с правом выкупа будет считаться заключенным и тогда, когда в нем не указан конкретный размер выкупной цены имущества, а лишь зафиксирован порядок ее исчисления или даже включено только общее условие о возможности выкупа имущества (например, по истечении срока договора или до истечения срока, но при условии внесения выкупной цены). Таким образом, договор аренды, не содержащий условия о цене выкупа арендованного имущества, не может считаться недействительным и уж тем более незаключенным <4>. -------------------------------- <4> Примером неправомерного подхода может служить Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2004 по делу N А56-36561/03.
Другое дело, что стороны, инициировав процедуру выкупа имущества на основании имеющегося в договоре общего условия о выкупе, могут не прийти к согласию относительно цены имущества в целом либо нарушить установленный ими же порядок ее определения (например, не привлечь нужного оценщика) и, соответственно, передать возникший спор на разрешение суда. Однако в подобной ситуации речь должна идти не о том, заключен или не заключен (действителен или нет) сам договор аренды в части выкупа имущества, а лишь о том, состоялся или не состоялся выкуп арендованного имущества.
Название документа