О защите права собственности на недвижимое имущество

(Эрделевский А. М.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

О ЗАЩИТЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 9 января 2007 года

А. М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ

Эрделевский Александр Маркович, профессор Московской государственной юридической академии, доктор юридических наук.

------------------------------------------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А. М. Эрделевского "Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя" включена в информационный банк.

------------------------------------------------------------------

Как уже отмечалось автором настоящей статьи в предыдущих публикациях (например: Эрделевский А. М. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2005. N 5), сформировавшийся на протяжении последних лет в практике высших российских судебных органов подход к вопросу о защите права собственности путем истребования собственником имущества из незаконного владения добросовестного приобретателя препятствовал нормальному развитию оборота недвижимости в Российской Федерации.

Этот подход нашел отражение в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где ВАС РФ, в частности, указал что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано и, если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю. Таким образом, в п. 25 упомянутого Постановления ВАС РФ, по существу, квалифицировал отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания возникновения права собственности у ответчика (добросовестного приобретателя) и, соответственно, прекращения права собственности у истца (собственника).

Применяя правила ст. 302 ГК на основе такого подхода, ВАС РФ создал ситуацию, в которой попытка собственника защитить свои права посредством предъявления виндикационного иска могла повлечь обратный эффект - полную утрату истцом права собственности, если приобретатель докажет, что имущество было приобретено им хотя и у неуправомоченного отчуждателя, но добросовестно и возмездно, а собственник не сможет доказать, что истребуемое имущество выбыло из его владения помимо его воли. Понятно, что основная угроза оказалась создана в отношении недвижимости, как в силу его большой имущественной ценности, так и в силу того, что именно права на недвижимое имущество по общему правилу подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Позиция ВАС РФ была поддержана в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 N 6-П.

В настоящее время эта позиция нашла отражение в законе в результате внесения изменений в п. 2 ст. 223 ГК. Напомним, что по общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило установлено в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Новая редакция п. 2 ст. 223 ГК допускает различные варианты толкования, на что автор также обращал внимание в предыдущих публикациях.

При таких обстоятельствах представляется целесообразным рассмотреть следующий вопрос, до сих пор не обсуждавшийся в научной литературе и судебной практике: распространяется ли в принципе действие ст. ст. 301, 302 ГК на недвижимое имущество, то есть возможна ли защита права собственности на недвижимое имущество посредством предъявления виндикационного иска (то есть иска невладеющего собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения), а также применимы ли против требования о виндикации недвижимого имущества возражения, основанные на возмездном добросовестном приобретении такого имущества?

Напомним, что согласно ст. 130 ГК недвижимое имущество подразделяется на физически недвижимое имущество (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей) и юридически недвижимое имущество (то есть имущество физически движимое, но отнесенное к категории недвижимого в силу специального указания закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и др.). Поставленный выше вопрос будет рассматриваться только применительно к физически недвижимому имуществу.

Еще раз напомним, что виндикационный иск - это иск невладеющего собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Под владением обычно понимается состояние фактического господства лица над вещью. Если сравнить состояние фактического господства лица над движимой и недвижимой вещью, то обнаружится качественное различие в характере такого господства.

Движимое имущество гораздо более слито с личностью своего господина (владельца), чем недвижимое. Движимая вещь, при желании владельца, может, хотя бы и со значительными затратами и неудобствами для него, всегда находиться под его непосредственным контролем, при этом владелец будет сохранять свободу передвижения. Движимую вещь владелец может переместить, унести, спрятать и т. п., и с помощью подобных действий исключить возможность завладения ею третьими лицами. Ничего подобного не может сделать владелец недвижимой вещи, место нахождения которой всегда определенно и стационарно, в связи с чем недвижимая вещь всегда "открыта" для воздействия на нее третьими лицами. Он может лишь принимать меры к тому, чтобы в той или иной степени затруднить такое воздействие или воспрепятствовать ему, но полностью исключить его он не в состоянии. Конечно, у этих разных степеней слитности владельца и вещи есть и обратная сторона. Движимая вещь может быть потеряна владельцем или похищена у него, вследствие чего восстановление владения вещью окажется невозможным в связи с неизвестностью места ее нахождения. Владелец недвижимой вещи такой опасности никогда не подвергается.

Формула виндикационного иска "Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (ст. 301 ГК), а также название ст. 302 ГК "Истребование имущества от добросовестного приобретателя" указывают на то, что виндикационное требование предполагает изъятие вещи у незаконного владельца и передачу ее собственнику, что возможно только применительно к движимой вещи. Восстановление владения над недвижимой вещью, напротив, не требует совершения никаких действий с самой вещью.

Поясним это на примере. Предположим, собственник квартиры, возвращаясь в нее, обнаруживает, что в дверь квартиры установлен новый замок, а в квартире находится лицо, не имеющее законных оснований для нахождения в квартире и, тем не менее, отказывающееся открыть дверь. Можно ли сказать, что собственник в этой ситуации лишился владения? Думается, что нет. Ведь не лишился же он владения квартирой в тот момент, когда вышел из нее и закрыл дверь на замок. Что непосредственно препятствует собственнику возвратиться в квартиру? Запертая дверь (как и в случае, если бы он просто потерял ключ от замка). Вскрывая дверь, собственник получает доступ в квартиру.

Намерение нарушителя находиться в квартире и (или) не допускать в нее собственника точно так же не может повлечь возникновение у собственника обязанности сообразовывать свое поведение с этим намерением, как и односторонняя сделка не может создавать обязанности для других лиц, если иное специально не установлено законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК).

Если нарушитель активными действиями создает помехи доступу собственника в квартиру, то их следует рассматривать как дополнительное препятствие к доступу, юридически не более значимое по сравнению с запертой дверью. Собственник вправе устранить это дополнительное препятствие посредством допустимой самозащиты своих прав (ст. 14 ГК), а в случае невозможности сделать это собственными силами - посредством обращенного к соответствующим правоприменительным органам требования об устранении возникшего препятствия. При этом не имеет принципиального значения, в каком положении и каким способом нарушитель препятствует доступу собственника в квартиру - изнутри, навалившись плечом на открывающуюся внутрь дверь, или стоя вне квартиры и загородив своим телом вход в нее. В обоих случаях собственник сталкивается с препятствием к владению и пользованию квартирой, но не с лишением его владения квартирой. Поэтому не усматривается оснований для истребования квартиры у нарушителя посредством предъявления виндикационного иска (ст. 301 ГК). Требуется лишь устранить препятствия к владению и пользованию квартирой путем выдворения из нарушителя и, возможно, его вещей. Если собственник не может сделать это собственными силами, он вправе предъявить негаторный иск (ст. 304 ГК).

Сказанное подтверждается и содержанием норм ФЗ "Об исполнительном производстве" от 21.07.1997 (далее - Закон). Так, согласно ст. 45 Закона одной из мер принудительного исполнения является изъятие у должника и передача взыскателю определенных предметов, указанных в исполнительном документе. Совершением этого действия производится исполнение удовлетворенного судом требования о виндикации вещи (ст. 301 ГК). Как указывается в ст. 56 Закона, определяющей порядок передачи взыскателю предметов, указанных в исполнительном документе, в случае присуждения взыскателю определенных предметов судебный пристав-исполнитель изымает эти предметы у должника и передает их взыскателю, составляя акт передачи. В случае отказа взыскателя от указанных предметов они возвращаются должнику, а исполнительное производство прекращается. Нетрудно видеть, что этот порядок применим лишь в отношении движимых вещей.

Совершенно иначе производится принудительное исполнение судебного решения о выселении должника (незаконного владельца) из помещения. Согласно п. 2 ст. 75 Закона судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения, причем отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа. В п. 3 ст. 75 Закона указывается, что выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого и его имущества, а также запрещения выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Таким образом, применительно к выселению действие судебного пристава направлено не на удовлетворение требования об изъятии вещи из чужого владения (ст. 301 ГК), а на устранение препятствий законному владельцу во владении и пользовании недвижимой вещью (ст. 304 ГК). Движимая вещь изымается у незаконного владельца во исполнение решения суда об истребовании вещи (она удаляется из сферы его воздействия), в то время как в отношении недвижимой вещи происходит освобождение, очищение ее от незаконного владельца (он принудительно удаляется от нее) во исполнение решения суда об устранении препятствий к владению и пользованию вещью.

Согласно ст. 76 Закона вселение взыскателя (собственника, титульного владельца) в помещение состоит из обеспечения судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа взыскателя в указанное в исполнительном документе помещение и его проживания (пребывания) в нем. При этом должнику разъясняется, что производится принудительное вселение и он обязан не чинить взыскателю препятствий в проживании (пребывании). Исполнительный документ считается исполненным, если взыскателю обеспечена возможность повседневного беспрепятственного пользования соответствующим помещением. Как представляется, основные положения ст. ст. 75, 76 Закона применимы в порядке аналогии к исполнению судебных решений об освобождении от незаконного владельца любых физически недвижимых вещей.

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что с позиций российского законодательства виндикационный иск в качестве способа защиты нарушенного правомочия владения может быть предъявлен лишь в отношении движимой вещи. Только владения движимой вещью можно лишиться в точном смысле слова, только ее можно истребовать у незаконного владельца в порядке ст. 301 ГК. Применительно к недвижимым вещам нарушенное правомочие владения защищается посредством предъявления иска об устранении препятствий к спокойному владению и пользованию вещью. Такой иск следует рассматривать как негаторный иск, то есть как иск о защите прав собственника от нарушений, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК).

Сделанный вывод имеет ряд весьма важных последствий.

Во-первых, требованию об устранении препятствий к владению и пользованию недвижимой вещью (негаторному иску) не может быть противопоставлено возражение о добросовестном приобретении такой вещи, основанное на ст. 302 ГК, поскольку эта норма применима лишь во взаимосвязи со ст. 301 ГК.

Во-вторых, на такое требование не распространяется действие исковой давности (ч. 5 ст. 208 ГК).

В-третьих, безусловно возможным оказывается предъявление реституционных требований в качестве последствия недействительности сделок с недвижимым имуществом, вопреки упомянутой в начале настоящей статьи позиции ВАС РФ, поддержанной Конституционным Судом РФ.

В-четвертых, в отношении недвижимого имущества не действует специальное правило п. 4 ст. 234 ГК о моменте начала течения срока приобретательной давности, то есть 15-летний срок приобретательной давности на недвижимое имущество начинает течь непосредственно с того момента, когда началось добросовестное, открытое и непрерывное владение таким имуществом как своим собственным.

В-пятых, в отношении недвижимого имущества оказывается неприменимой ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК, согласно которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Последний тезис может вызвать вопрос: как же сделанный выше основной вывод может быть согласован с правилом ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК, где законодатель, казалось бы, прямо говорит о возникновении права собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя на основе ст. 302 ГК? На этот вопрос нетрудно ответить. Напомним, что вторая часть была введена в п. 2 ст. 223 ГК Федеральным законом от 30.12.2004. До этого момента в ГК не было и намека на то, что отказ в удовлетворении иска об истребовании имущества у добросовестного приобретателя может повлечь возникновение у такого приобретателя права собственности на удерживаемое имущество, как движимое, так и недвижимое. Именно поэтому, как указывал автор настоящей статьи в предыдущих публикациях, позиция ВАС РФ и Конституционного Суда РФ не имела законных оснований, а жалоба на нарушение права собственности, адресованная в Европейский суд, имела бы (и сегодня имеет) значительные шансы на успех.

Российский законодатель, очевидно, решил путем внесения дополнения в п. 2 ст. 223 ГК легализовать дальнейшее применение уже сложившегося обыкновения судебной практики и сделал это, хотя и не вполне удачно. Как представляется, ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК восстанавливает (в очень завуалированном и противоречивом виде) существовавшее ранее в ст. 183 ГК РСФСР 1922 г. правило о возникновении права собственности на вещь у добросовестного приобретателя. Понятно, что если считать возможным возникновение права собственности по этому основанию на недвижимое имущество, то такое основание возникновения права собственности должно в равной мере распространяться и на движимое имущество. В установлении правила о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности на движимое имущество и состоит, как представляется, основной эффект ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК.

Что касается упоминания в этой норме недвижимого имущества, то оно вовсе не противоречит сделанному выше выводу о неприменимости ст. ст. 301, 302 ГК к искам о защите нарушенного правомочия владения недвижимой вещью. Напомним, что этот вывод (как и все последующие выводы) был сделан лишь в отношении физически недвижимых вещей и не распространяется на те вещи, которые объявлены недвижимыми лишь специальным указанием закона, а физически являются движимыми (юридически недвижимые вещи). Именно юридически недвижимые вещи, следует полагать, и подпадают под действие ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК. Заметим, что в зарубежном законодательстве правила, предусматривающие возможность возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, распространяются лишь на движимое имущество (например, параграф 933 Германского Гражданского Уложения).

------------------------------------------------------------------

Название документа