Основание и способ приобретения права собственности при отчуждении имущества

(Аксюк И. В.) ("Юрист", 2007, N 3) Текст документа

ОСНОВАНИЕ И СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ИМУЩЕСТВА

И. В. АКСЮК

Аксюк И. В., старший преподаватель кафедры гражданского права юридического факультета Южного федерального университета, старший партнер Юридической компании "Аксюк и партнеры".

Сделка, направленная на отчуждение имущества, является результатом осуществления собственником правомочия распоряжения, что, как правило, влечет возникновение обязательственного правоотношения. Надлежащее исполнение обязательства, возникшего из такой сделки, становится способом возникновения правомочий собственника у приобретателя. Как отмечает Е. С. Болтанова, "договор служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения... его существование означает наличие определенной связи между конкретными лицами (контрагентами по договору) и порождает правовые требования на совершение (несовершение) отдельных действий" <1>. -------------------------------- <1> Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. N 1. С. 86.

В литературе высказывается точка зрения, в соответствии с которой признается существование так называемых вещных договоров, заключение которых приводит к возникновению не обязательственных, а вещных прав <2>. В частности, по мнению М. И. Брагинского, "рожденное из вещного договора право, в отличие от прав, возникающих из обязательственных договоров, имеет своим непосредственным предметом вещь. И как таковое это право с самого начала является не относительным, а абсолютным... существующие вещные договоры не укладываются... в рамки обязательственных правоотношений и соответственно могут рассматриваться как один из случаев проникновения вещных элементов в обязательственное правоотношение" <3>. -------------------------------- <2> Власова А. В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение. 2000. N 2. С. 150; Ефимова Л. Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10. С. 39; Иоффе О. С. Советское гражданское право: Курс лекций. Л., 1958. С. 126; Кабалкин А. Ю. Советское гражданское право. Т. 1. М., 1965. С. 439; Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. М., 1972. С. 249. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <3> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 225, 227.

Некоторые российские дореволюционные цивилисты высказывали мнение о существовании вещных договоров, но в это понятие вкладывалось несколько иное содержание, чем в соответствии с указанной выше точкой зрения <4>. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что "договор лежит в основании передачи вещи, которой создается вещное право (вещный договор)... русское законодательство ошибочно называет договор в числе способов приобретения права собственности. Договор есть только основание для такого приобретения, поскольку договору, по существу его, чуждо установление вещной связи - он создает лишь право требования. Способом же приобретения права собственности выступает только передача, которая представляет собой тот юридический факт, с которым соединяется приобретение права собственности" <5>. Таким образом, речь идет о вещном договоре как о характеристике передачи вещи во исполнение договора, направленного на отчуждение имущества, а также о четком разграничении основания и способа возникновения права собственности в этом случае. -------------------------------- <4> Гуляев А. М. Русское гражданское право. СПб., 1879. С. 319; Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 236. <5> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 72, 183.

Такой подход российской дореволюционной цивилистики имеет свои корни в правовых конструкциях римского права, которое отчетливо разграничивало обязательственный договор об отчуждении вещи (куплю-продажу) и само отчуждение в смысле перехода права собственности (передачу вещи) <6>. Суть института римской традиции (tradition) состояла в следующем: между сторонами должно было быть достигнуто соглашение о переходе права собственности на вещь на основании какой-либо сделки (iusta causa traditionis) - традиция выступала в качестве заключительного акта исполнения договора <7>. В. М. Хвостов характеризовал римскую традицию как "сочетание двух воль, т. е. договор, притом договор вещный" <8>. И. Б. Новицкий называл традицию "договором, имеющим вещно-правовые последствия" <9>. -------------------------------- <6> Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права. Лекции: Учебник для вузов. М., 2000. С. 93. <7> Покровский И. А. История римского права. М., 1998. С. 318; Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник. М., 1999. С. 157 - 158. <8> Хвостов В. М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 240. <9> Новицкий И. Б. Указ. соч. С. 93.

По мнению Д. И. Мейера, способ приобретения права собственности есть акт передачи, "состоящий в переходе владения от одного лица к другому". Акт передачи должен иметь законное основание (justus titulus). Таким основанием может быть сделка. Основание передачи "нередко принимается даже за самый способ приобретения права собственности, но несправедливо: законное основание передачи устанавливает лишь право на передачу, а передача уже составляет способ приобретения самого права собственности" <10>. Как отмечал К. П. Победоносцев, для всякого приобретения вещного права, проистекающего из обязательства, одного выражения воли недостаточно. Для этого необходимы два существенных условия: 1) наличие соглашения лиц, т. е. установление обязательственной сделки, и 2) традиция вещи во исполнение этого соглашения, когда совершается действительный переход вещи из власти одного лица во власть другого. С момента достижения соглашения кредитор получает право требовать, но еще не становится собственником вещи. Для того чтобы лицо стало собственником, помимо заключения договора, необходима передача вещи лицу во владение. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности... купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход имущества от одного лица к другому <11>. -------------------------------- <10> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997. С. 61 - 62. <11> Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Т. 1. М., 2003. С. 239, 310.

В древнегерманском праве передача права собственности на недвижимость совершалась посредством заявления перед судом, общиной или в церкви. Этот обряд сопровождался символическим действием - вводом во владение, направленным на то, чтобы переход права по возможности сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики <12>. -------------------------------- <12> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 143.

В России с конца XIX в. передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием "ввод во владение". Лицо, которое приобрело право на передачу недвижимости, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствует запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, который, прибыв на место нахождения имущества, совершал акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных соседних владельцев, местного старосты и свидетелей возвещал о новом владельце имения, прочитывал акт укрепления и составлял так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствующими <13>. -------------------------------- <13> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997. С. 64 - 65.

В советский период некоторые авторы также проводили разграничение между основанием и способом возникновения права собственности <14>. В настоящее время на передачу как на способ возникновения и переноса права собственности указывает Ю. К. Толстой <15>, К. И. Скловский характеризует передачу как важнейшее условие возникновения права собственности: "Договор порождает лишь обязательство - право требования к должнику, а собственность передается вместе с вещью" <16>. По мнению О. Ю. Скворцова, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение (впрочем, данный автор высказывает несколько противоречивую позицию, поскольку в то же время полагает, что такая передача является основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость, а само вещное право возникает в силу этой регистрации) <17>. -------------------------------- <14> Карасс А. В. Право государственной социалистической собственности. Объекты и содержание. М., 1954. С. 152 - 154. <15> Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1998. С. 376 - 378. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья К. И. Скловского "Договор купли-продажи: вещный эффект" включена в информационный банк согласно публикации - "Российская юстиция", 1998, N 10. ------------------------------------------------------------------ <16> Скловский К. И. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. 2002. N 1. С. 16; О защите прав собственника и владельца имущества, реализованного на публичных торгах // Хозяйство и право. 2000. N 1. С. 71. <17> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 71.

Одной из особенностей немецкого гражданского права является институт абстрактных вещных договоров (распорядительных сделок). Помимо договора купли-продажи недвижимой вещи, который порождает обязательства сторон (в том числе и обязательство продавца передать вещь), стороны заключают и так называемый вещный договор, при помощи которого переносится вещное право (право собственности) на недвижимую вещь. Вещный договор в немецком праве независим от договора продажи и является основанием для передачи вещи. Это позволяет рассматривать вещную сделку как абстрактный договор, не зависящий от договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, в германском праве четко отграничиваются обязательственно-правовые и вещно-правовые элементы сделки с недвижимостью <18>. Как отмечают К. Цвайгерт и Х. Кетц, "договоры имущественного оборота направлены либо на возникновение обязательственного отношения (обязывающие сделки), либо на непосредственное изменение уже существующего имущественного права (сделки распорядительные, Verfugungsgeschafte)", при этом к последним относятся "сделки, имеющие целью отчуждение (например, передачу права собственности)" <19>. Обязательственная сделка может "создать обещание изменить право (например, купля-продажа) в будущем"; распорядительная сделка "обнаруживает действие в настоящем... изменяя принадлежность имущественного права в пользу другого лица (приобретателя)" <20>. "Большинство обязательственных сделок являются каузальными сделками, так как они создают каузу (правовое основание) для распорядительной сделки" <21>. Таким образом, в немецком праве отчуждение (приобретение) недвижимости по сделке состоит из трех элементов: обязательственно-правовой договор, вещный договор о передаче вещи и сама передача вещи. -------------------------------- <18> Более подробно см.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 123; Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М., 2001. С. 322 - 323, 421 - 422. <19> Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. Т. 1 / Пер. с нем. М., 2000. С. 225. <20> Зом Р. Институции. История и система римского гражданского права. Ч. 2. Система. Вып. 1. Общая часть и вещное право. Сергиев Посад, 1916. С. 68 - 69. <21> Дорнбергер Г., Клейне Г., Клингер Г., Пош М. Гражданское право Германской Демократической Республики. Общая часть / Пер. с нем. М. М. Богуславского, Р. Л. Нарышкиной; Под ред. Д. М. Генкина. М., 1957. С. 268.

Аналогичный подход имеет место и в российской теории гражданского права. Так, М. М. Агарков выделял сделки первой и второй категории, или основные и вспомогательные сделки, подчеркивая, что последние "имеют целью осуществление того перехода имущественных благ, на которые направлены сделки первой категории или которые должны иметь место в силу закона" <22>. Е. А. Флейшиц указывала, что сама по себе вспомогательная сделка не является достаточным основанием приобретения или сбережения имущества за счет другого лица и совершается только "для реализации правоотношений, существующих в силу основной сделки или другого юридического факта" <23>. Б. Л. Хаскельберг высказывает следующую точку зрения на юридическую сущность передачи вещи: "Передача как двустороннее волеизъявление есть договор" <24>. По мнению В. И. Кофмана, двусторонняя сделка может выступать не только как способ установления обязательства - договор, но и как способ его исполнения, т. е. служить средством достижения той правовой цели, которая выражена в договоре. Приводя в качестве примера передачу вещи, этот автор отмечал, что такое действие "является двусторонней сделкой" <25>. В. В. Бердников отмечает, что "при исполнении обязательств в большинстве случаев совершается особый вид сделки - распорядительная сделка, посредством которой осуществляется перенос определенного имущественного субъективного права (вещного при передаче вещи или обязательственного при уступке права) от одного лица к другому" <26>. Таким образом, сторонники данного подхода выделяют два элемента отчуждения (приобретения) вещи по сделке: обязательственно-правовой договор и вещный договор, рассматривая в качестве последнего передачу вещи. По мнению автора, отнесение передачи вещи к договорам является достаточно спорной точкой зрения, однако представляется очевидным, что такая передача есть правообразующий юридический факт, на основании которого и возникает право собственности. -------------------------------- <22> Гражданское право: Учебник. Ч. 2. М., 1938. С. 280 - 281. <23> Флейшиц Е. А. Обязательства из причинения вреда и неосновательного обогащения. М., 1951. С. 216. <24> Хаскельберг Б. Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору // Правоведение. 2000. N 3. С. 126. <25> Кофман В. И. К вопросу о понятии сделки. Материалы теоретической конференции. Свердловск, 1966. С. 250. <26> Бердников В. В. Распорядительная сделка как способ изменения имущественно-правового положения лица // Законодательство. 2002. N 2. С. 16.

Отечественная доктрина советского периода рассматривала фактические действия по исполнению договора как часть сложного юридического состава сделки. Так, например, Д. М. Генкин подчеркивал, что "для наличия сделки может быть необходимо не только волеизъявление, но и реальное действие (например, передача вещи)" <27>. И. Б. Новицкий указывал, что сложный состав сделки может включать соглашение сторон и фактическую передачу вещи <28>. В современной отечественной литературе данная точка зрения подвергается критике. В частности, по мнению В. В. Бердникова, "утверждения о включении фактических действий в сложный состав сделки не соответствуют положению "внешней независимости" распорядительной сделки и договора" <29>. -------------------------------- <27> Советское гражданское право. Т. 1 / Под ред. Д. М. Генкина. М., 1950. С. 213. <28> Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. С. 16. <29> Бердников В. В. Указ. соч. С. 31; см. также: Хаскельберг Б. Л. Указ. соч. С. 132.

На основании рассмотренных теоретических позиций автор полагает возможным характеризовать сделку, направленную на отчуждение имущества, как основание возникновения права собственности, однако способом возникновения этого права считать передачу отчуждаемого имущества. В ст. 66 ГК РСФСР 1922 г. закреплялась смешанная система способов приобретения права собственности: договор - в отношении индивидуально-определенной вещи, передача - в отношении вещей, определенных родовыми признаками. Статья 135 ГК РСФСР 1964 г. в качестве способа возникновения права собственности предусматривала только передачу. Это же положение в форме диспозитивной нормы воспринял и ныне действующий ГК РФ (ст. 223). Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем в современном российском законодательстве строго формализованы: требуется оформление передаточного акта или иного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). В отношении сделок с недвижимым имуществом современная судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение <30>. Таким образом, как судебные органы, так и авторы публикаций по данным проблемам судебной практики весьма осторожно именуют приобретателя недвижимости после передачи ему данного имущества законным владельцем. Однако весьма затруднительно в этом случае характеризовать статус такого субъекта, в том числе круг его правомочий. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья К. И. Скловского "Договор купли-продажи: вещный эффект" включена в информационный банк согласно публикации - "Российская юстиция", 1998, N 10. ------------------------------------------------------------------ <30> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10; Амбалова С. М. При продаже объекта недвижимости нескольким покупателям преимущество имеет тот, кому объект передан // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. 2000. С. 43; Скловский К. И. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. 2002. N 1. С. 16; Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 381 - 387; Шевцов С. Г. Правовые последствия продажи одной вещи нескольким покупателям // Арбитражная практика. 2002. N 10. С. 16.

Между тем четкое определение правовых последствий передачи недвижимого имущества покупателю имеет существенное значение для оценки возникающих между сторонами правоотношений. Так, например, по одному из судебных споров кассационная инстанция указала следующее. Владение и пользование ответчиком спорным земельным участком на основании договора купли-продажи является законным независимо от регистрации права собственности, поскольку, хотя право собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, покупатель является ее законным владельцем <31>. Таким образом, главной проблемой для характеристики статуса приобретателя недвижимости после передачи ему данного имущества является рассмотрение момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество как момента возникновения права собственности. Однако автор придерживается точки зрения, согласно которой специфика правового режима недвижимости выражается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений. Таким элементом являются нормы о государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, а представляет собой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот - специальный порядок осуществления прав на недвижимость <32>. Такая позиция позволяет говорить о возникновении права собственности до государственной регистрации этого права, хотя и с определенными ограничениями. Основываясь же на разграничении сделки как основания возникновения права собственности, а передачи отчуждаемого имущества как способа возникновения этого права, можно утверждать, что с момента передачи недвижимого имущества по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление его правомочий в гражданском обороте (в отношениях с иными лицами) возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации. -------------------------------- <31> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2001 N А56-12360/01. <32> Более подробно см.: Аксюк И. В. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Современное право. 2006. N 10.

Таким образом, при приобретении права собственности по сделке, направленной на отчуждение имущества, особое значение не только с теоретической, но и с правоприменительной точки зрения имеет четкое разграничение основания и способа возникновения права собственности. Сделка, являясь основанием возникновения права собственности, не влечет каких-либо изменений в объеме субъективных вещных прав ее участников, однако влечет возникновение у них субъективных обязательственных прав. Прекращение правомочий собственника у продавца и возникновение этих правомочий у покупателя связаны с фактом передачи отчуждаемого имущества, который является способом возникновения права собственности.

Название документа