Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

(Кириченко О. В.) ("Нотариус", 2007, N 1) Текст документа

ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НАНИМАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

О. В. КИРИЧЕНКО

Кириченко О. В., соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему: 1) использовать жилое помещение только для проживания; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; 3) не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя; 4) своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи. Содержащееся в ст. 678 ГК требование использовать жилое помещение только для проживания нанимателя вступает в противоречие с ч. 2 ст. 17 ЖК, допускающей использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Действие ч. 2 ст. 17 ЖК распространяется на любых лиц, проживающих в жилом помещении на законных основаниях. Таким образом, иные способы использования возможны только в случае проживания лица в жилом помещении (т. е. для того, чтобы гражданин мог заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или предпринимательской деятельностью, он должен обязательно проживать в нем). На наш взгляд, для договора коммерческого найма следует наряду с проживанием разрешить использование жилого помещения по согласованию с наймодателем в иных допускаемых законом целях, как это предусмотрено в отдельных нормативных актах <1>. -------------------------------- <1> См., например: п. 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ" (с изм. и доп. от 20 декабря 2004 г.).

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения <2> и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК). С последней тесно связана обязанность нанимателя проводить текущий ремонт жилого помещения <3>, если иное не установлено договором коммерческого найма (п. 1 ст. 681 ГК). -------------------------------- <2> То есть бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. <3> Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т. п.). См.: Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 12.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК). За рамками гл. 35 ГК остается вопрос о проведении нанимателем за свой счет переустройства и реконструкции жилого помещения с разрешения наймодателя. Так как при проведении названных работ меняется функциональное назначение жилого помещения, то производимые улучшения жилого помещения по своему характеру приравниваются к числу неотделимых без вреда для данного жилого помещения (например, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат и т. д.). Отсюда, на наш взгляд, целесообразно решить данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 623 ГК следующим образом: в случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя переустройство и реконструкцию жилого помещения, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости затрат, связанных с проведением переустройства и реконструкции жилого помещения, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК). Если в договоре коммерческого найма порядок и сроки внесения платы за жилое помещение не указаны, они определяются в соответствии с жилищным законодательством (ст. 155 ЖК). По общему правилу наниматель также оплачивает коммунальные услуги (за водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги). Однако это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК). Из существа отношений найма вытекает обязанность нанимателя при прекращении договора коммерческого найма вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. Данная обязанность нанимателя не закреплена в гл. 35 ГК, хотя имеет большое значение. Вопрос возвращения жилого помещения при прекращении договора коммерческого найма, на наш взгляд, необходимо решить по аналогии закона со ссылкой на ст. 622 ГК следующим образом: 1) при прекращении договора коммерческого найма жилого помещения наниматель обязан вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; 2) если наниматель не возвратил переданное внаем жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за жилое помещение за все время просрочки; в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения; 3) в случае, когда за несвоевременный возврат переданного внаем жилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения. С учетом всего вышеизложенного предлагаем следующую редакцию ст. 678 ГК: "Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения 1. Наниматель обязан использовать жилое помещение для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. 2. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя переустройство и реконструкцию жилого помещения, наниматель имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости затрат, связанных с проведением переустройства и реконструкции жилого помещения, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения. 3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. 4. При прекращении договора коммерческого найма жилого помещения наниматель обязан вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если наниматель не возвратил переданное внаем жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат переданного внаем жилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения". Права нанимателя. Статья 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование все либо часть нанятого им жилого помещения в поднаем. Непременным условием для этой передачи служит получение согласия наймодателя. Часть 1 ст. 76 ЖК предусматривает письменное согласие наймодателя на передачу жилого помещения в поднаем <4>. Думается, что и в случае договора коммерческого найма такое согласие наймодателя должно быть выражено в письменной форме либо изначально включено в качестве условия договора. -------------------------------- <4> Наниматель по договору социального найма для сдачи жилого помещения в поднаем, кроме письменного согласия наймодателя, должен также получить и письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов семьи. Статья 685 ГК не устанавливает обязанности нанимателя по договору коммерческого найма получить согласие (письменное или устное) от лиц, совместно с ним проживающих. Это объясняется тем, что ответственным за действия поднанимателя является только сам наниматель, а не лица, совместно с ним проживающие, хотя данное положение может ущемить права последних.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем (п. 1 ст. 685 ГК). Из этого следует, что отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору коммерческого найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется самому нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера - оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение, а следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору коммерческого найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю <5>. -------------------------------- <5> В силу того что договор поднайма связывает исключительно нанимателя и поднанимателя, наймодателю в принципе безразлично, как складываются отношения между ними, тем более что его интересы защищены ответственностью нанимателя за все действия поднанимателей. Поэтому в отличие от ЖК, в котором договору поднайма жилого помещения посвящено сразу несколько статей (ст. 76 - 79 ЖК), гл. 35 ГК подробно данный договор не регулирует, устанавливая к нему лишь самые важные требования, несоблюдения которых влечет недействительность рассматриваемого договора. В целом, как и любой гражданско-правовой договор, договор поднайма жилого помещения будет подчиняться общим положениям об обязательствах и договоре.

Предметом договора поднайма является часть жилого помещения (комната, несколько комнат) или все жилое помещение. ГК не уточняет, в каких случаях в поднаем передается все жилое помещение, а в каких - только его часть, как это сделано в ч. 1 ст. 76 ЖК (все жилое помещение передается в поднаем в случаях временного выезда нанимателя и членов его семьи), но содержит важное условие о соблюдении нормы общей площади жилого помещения на одного человека при заключении договора поднайма (п. 2 ст. 685 ГК) <6>. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. -------------------------------- <6> В соответствии с ч. 1 ст. 76 ЖК после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного человека не должна быть менее учетной нормы. Учетная норма - это норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (ч. 4, 5 ст. 50 ЖК).

Статья 685 ГК не содержит требования об обязательном соблюдении письменной формы договора поднайма жилого помещения. Но в силу того что за все действия поднанимателей ответственность перед наймодателем будет нести наниматель, думается, что в целях защиты прав и интересов самого нанимателя ему необходимо заключать договор поднайма исключительно в письменной форме <7>. Кроме того, наниматель может потребовать, чтобы в договоре поднайма были указаны все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение (ч. 2 ст. 77 ЖК). -------------------------------- <7> Часть 1 ст. 77 ЖК предусматривает, что договор поднайма заключается в письменной форме, а экземпляр этого договора передается наймодателю. Но, как уже было отмечено ранее, применительно к договору коммерческого найма, договор поднайма связывает исключительно нанимателя и поднанимателя. Наймодатель, разрешив нанимателю сдавать жилое помещение в поднаем, не может вмешиваться в отношения сторон договора поднайма.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным (п. 3 ст. 685 ГК). Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же жилым помещением. Порядок, условия, сроки внесения платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Период действия договора поднайма не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (п. 4 ст. 685 ГК). На наш взгляд, целесообразно уточнить, что если договор поднайма заключен без указания срока его действия, то по аналогии закона в силу п. 1 ст. 683 ГК такой договор будет считаться заключенным на срок действия договора коммерческого найма данного жилого помещения. При досрочном же прекращении последнего одновременно с ним прекратится и договор поднайма (п. 5 ст. 685 ГК). В целом изменение и расторжение договора поднайма жилого помещения будут осуществляться в соответствии с правилами гл. 29 ГК "Изменение и расторжение договора". Кроме того, на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве поднанимателя на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК). Это положение объясняется тем, что договор коммерческого найма заключается прежде всего для собственного проживания нанимателя и не преследует в качестве основной цели извлечение прибыли от сдачи, в свою очередь, данного помещения в поднаем. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Проживание временных жильцов основывается на договоре безвозмездного пользования (гл. 36 ГК), который может быть заключен в устной форме. Для вселения в жилое помещение временных жильцов не требуется получения согласия наймодателя, его необходимо лишь предварительно уведомить об этом (ч. 1 ст. 680 ГК). Такое предварительное уведомление необходимо, так как в связи с вселением временных жильцов наймодатель вправе потребовать от нанимателя заключения дополнительного соглашения об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов. Кроме того, наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований жилищного законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека <8>. -------------------------------- <8> В соответствии с ч. 1 ст. 80 ЖК наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы (ч. 4, 5 ст. 50 ЖК).

У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем, и они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 2 ст. 680 ГК). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. По истечении согласованного с временными жильцами срока проживания, а если такой срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение (ч. 3 ст. 680 ГК). Так же как и в случае договора поднайма, досрочное прекращение или расторжение по какой-либо причине договора коммерческого найма влечет за собой прекращение безвозмездного пользования данным жилым помещением временными жильцами, которые должны будут его освободить. В ЖК РФ помимо рассмотренных выше выделены права нанимателя жилого помещения, которые не имеют аналогов в ГК, в частности возможность сохранения жилого помещения за временно отсутствующим нанимателем и членами его семьи (ст. 71 ЖК); обмен жилыми помещениями (ст. 72 - 75 ЖК); изменение договора найма (ст. 82 ЖК) и др. Посвященные этим правам нормы ЖК непосредственно рассчитаны на договоры социального найма. Аналогичными правами, за исключением права обмена жилого помещения, при отсутствии императивных норм ГК может быть наделен и наниматель при коммерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключенном сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы ЖК, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерческого найма, обязательными. Ответственность нанимателя. В гл. 35 ГК отсутствуют отдельные статьи, устанавливающие ответственность нанимателя жилого помещения. По общему правилу наниматель как сторона договора будет нести гражданско-правовую ответственность, предусмотренную гл. 25 ГК "Ответственность за нарушение обязательств". Из анализа статей гл. 35 ГК можно сделать вывод, что наниматель по договору коммерческого найма несет ответственность: 1) в случае использования жилого помещения самим нанимателем и гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению; 2) за разрушение или порчу жилого помещения самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) в случае невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 4) за систематическое нарушение нанимателем и гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей; 5) за самовольные, без согласия наймодателя, переустройство и реконструкцию жилого помещения. Особо следует остановиться на ответственности нанимателя при систематическом нарушении нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими, прав и интересов соседей. Обязанность использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, а также соседей основана на ст. 17 Конституции РФ, запрещающей осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц. Так, правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей, которое должно соблюдаться, является, например, право на тишину в ночное время суток <9>. Кроме этого, права граждан (в том числе соседей) зачастую нарушаются несоблюдением правил содержания животных в жилых помещениях. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1994 г. N 101 "Об утверждении Временных правил содержания собак и кошек в г. Москве и Временного положения по отлову и содержанию безнадзорных собак и кошек в г. Москве" разрешается содержать животных в жилых помещениях при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии). Обязательным условием содержания животного является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования: коридорах, лестничных площадках, чердаках, подвалах, а также на балконах и лоджиях <10>. На наш взгляд, в договоре коммерческого найма сторонам необходимо оговорить условие о возможности содержания животных в жилом помещении. -------------------------------- <9> Так, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12 июля 2002 г. N 42 "Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве" (с изм. и доп. от 29 января 2003 г.) к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время (в период с 22 до 6 часов), относятся: а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств, установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли; б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение; в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей; г) использование пиротехнических средств; д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ. Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП в жилых домах в период проведения ремонтно-строительных работ не допускается производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни; начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 часов и (или) заканчивать их позднее 19.00 часов; применять при производстве работ оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно допустимого уровня шума и вибрации; загромождать и загрязнять строительными материалами и (или) отходами места общего пользования; использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки. <10> Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Так, запрещается загрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек и тротуаров. Помимо этого, владельцы животных обязаны принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак, а также в жилых помещениях владельцы должны соблюдать тишину до 8 часов утра и после 10 часов вечера. См. подробнее: Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 4 - 5.

Административная ответственность за неисполнение нанимателем своих обязанностей предусмотрена ст. 7.21 КоАП, в соответствии с которой порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов (помещений) либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ <11>. -------------------------------- <11> Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. N 78-ФЗ, от 3 июля 2006 г. N 97-ФЗ).

Название документа